La società che acquista le cantine e le ristruttura non può arbitrariamente appropriarsi anche del corridoio attiguo

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BUCCIANTE Ettore - Presidente

Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - rel. Consigliere

Dott. PICARONI Elisa - Consigliere

Dott. SCALISI Antonino - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22452/2009 proposto da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1112/2008 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il 27/09/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/02/2015 dal Consigliere Dott. PASQUALE D'ASCOLA;

udito l'Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto di riportarsi agli scritti e chiede l'accoglimento;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1) La controversia concerne il locale sottotetto, adibito a cantine e ripostigli, del fabbricato condominiale sito in via (OMISSIS).

La Condomina (OMISSIS) ha agito nell'ottobre 2003 contro la (OMISSIS) srl lamentando l'abusiva occupazione del proprio locale. Il Condominio ha agito nel novembre 2003 in separato giudizio lamentando che la Societa', resasi acquirente di tutte le altre cantine, le aveva ristrutturate inglobando anche il locale corridoio. Ha chiesto quindi il ripristino della situazione anteriore.

Il Tribunale di Chiavari ha accolto le domande e condannato la convenuta al ripristino.

La Corte appello di Genova con sentenza 27 settembre 2008 ha respinto il gravame.

La societa' (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione. Gli intimati si sono costituiti con separati controricorsi. Parte ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2) Giova premettere che il ricorso concerne soltanto questioni residue nei confronti del Condominio e in particolare (cfr conclusioni del ricorso) la natura condominiale del corridoio di servizio dei ripostigli-sottotetto.

L'appello nei confronti della (OMISSIS) concerneva peraltro soltanto il risarcimento del danno e la liquidazione delle spese effettuati dal giudice di primo grado, doglianze non piu' coltivate in questa sede.

3)11 primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell'articolo 1117 c.c., in relazione all'articolo 360, n. 3, sulla natura condominiale del corridoio.

Con questa censura, munita di quesito ex articolo 366 bis c.p.c., parte ricorrente sostiene che sussiste condominialita' delle parti comuni dell'edificio se le opere e i beni si trovino in rapporto di strumentalita' e servizio rispetto alle singole unita' partecipanti al condominio; che ove tale nesso di strumentalita' manchi e i beni siano allocati in modo tale da servire solo alcune unita', cade il presupposto della condominialita'.

Nella specie tale presupposto difetterebbe, perche' lo stesso amministratore avrebbe confessato che i condomini non utilizzano mai il corridoio dei locali sottotetto e che detti locali sono stati tutti acquistati dalla societa', per acquisto derivato dall'unico iniziale proprietario e mai sarebbero stati ricompresi nelle tabelle millesimali.

3.1) Con il secondo motivo parte ricorrente lamenta - in via subordinata - che la domanda di rimessione in pristino dei locali costituisce atto emulativo "ovvero situazione di abuso di diritto"; che questa censura sarebbe stata apoditticamente respinta dalla Corte d'appello, limitatasi a sostenere che il riconoscimento del diritto di proprieta' non e' "condizionato alla dimostrazione del tipo di utilizzazione che il proprietario potrebbe ricevere dal bene".

4) Il ricorso e' infondato.

In tema di condominio e' stabile insegnamento di questa Corte che la natura del sottotetto di un edificio e', in primo luogo, determinata dai titoli.

Solo in difetto di questi ultimi, il sottotetto puo' ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. 17249/11).

Cio' vale in particolare quando il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, come sembra accadere nel caso di specie, trattandosi di ambienti destinati a ripostiglio-cantina.

Parte ricorrente non ha dimostrato l'esistenza di un titolo di acquisto che valga a documentare la proprieta' esclusiva del corridoio. Su quest'ultimo si aprivano le porte di accesso (sentenza appello pag. 6) delle quattordici cantine (sentenza pag. 3) esistenti prima che la ricorrente desse corso ai lavori di trasformazione denunciati con la citazione del Condominio. E' invero rilevabile una contraddizione non dichiarata circa la proprieta' di dette cantine: nella parte narrativa della sentenza d'appello viene riferito che in citazione il Condominio aveva esposto che le 14 cantine erano "di proprieta' di diversi condomini". In ricorso si dice invece, tra parentesi a pag. 8, che l' (OMISSIS) li aveva acquistati (tranne quello della (OMISSIS)) "direttamente dal proprietario del palazzo".

4.1) Ora, al fine di stabilire che trattavasi di cosa comunque, in quanto funzionale all'accesso di piu' proprietari, e' sufficiente rilevare che essendo anche la (OMISSIS) proprietaria di parte del sottotetto dell'edificio, il corridoio di accesso alle "cantine" non aveva quella strutturale caratteristica di esclusivita' che e' presupposto indispensabile (ancorche' non sempre sufficiente) per presumere la titolarita' di un singolo condominio.

Il fatto che almeno due condomini, cioe' la (OMISSIS) e la proprieta' dante causa dell'Immobiliare potessero avere accesso al corridoio del piano sottotetto implica l'esistenza della condizione necessaria e sufficiente per presumere la proprieta' condominiale. E' noto infatti che in caso di frazionamento della proprieta' di un edificio, a seguito del trasferimento, dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unita1 immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune (Cass. 16292/02). Per tale si intende l'uso effettivo, o anche solo potenziale, del numero minimo di due soli comproprietari, come nel caso di specie. E' quindi corretta la sentenza impugnata laddove nega rilevanza alla circostanza che il corridoio non desse "accesso ad alcuna entita' condominiale".

Non era questo un criterio decisivo, poiche' ha rilievo la destinazione funzionale del bene all'uso di piu' condomini proprietari di singole unita' sottotetto.

4.2) In una condizione come quella descritta la presunzione di proprieta' comune, di cui al citato articolo 1117 cod., si fonda su elementi obiettivi che rivelano l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo: la creazione di un corridoio presuppone infatti un uso che serva alla collettivita', funzionale a due o piu' numerose proprieta' singole, che nella specie sussistevano all'atto della costituzione del condominio e comunque prima dell'acquisto da parte dell' (OMISSIS). E' ben difficile sostenere comunque che un corridoio concepito e costruito per l'accesso a molti distinti vani ripostiglio sia un bene avente una propria autonomia e indipendenza, non legato da una destinazione di servizio, almeno potenziale, rispetto all'edificio condominiale.

4.3) A nulla rileva pertanto che non sia asservito alla "proprieta' di altri condomini o che "la generalita' di essi" non abbia interesse all'utilizzazione. La pluralita' dei soggetti potenzialmente utilizzatori non e' infatti discutibile e non sussistono le caratteristiche strutturali atte a far presumere che alla nascita del condominio quel corridoio sia stato riservato a un proprietario esclusivo.

Consta infatti, come rileva il controricorso che per molti anni la condizione strutturale sia stata quella tipicamente condominiale, cioe' di un bene predisposto per l'uso comune.

5)Del tutto infondata, in questo contesto, e' la censura relativa all'abuso del diritto che sarebbe stato emulativamente perpetrato dal condominio nel difendere la condominialita' del bene.

Al di la' dell'effettivo uso, e' infatti concreto interesse dei condomini conservare la titolarita' comune su una pozione dell'immobile che in futuro puo' sempre rivelarsi suscettibile di usi attualmente imprevedibili, come nel caso di posa in opera di tubi, fili, impianti e simili.

Cio' per tacere della comodita' di manovra o di accesso per ispezione di tubi di cui discute il controricorso.

Non a caso un'azione come quella proposta rientra tra le azioni conservative dei beni comuni, per le quali l'amministratore puo' e deve procedere autonomamente.

6) Il ricorso va quindi rigettato con il favore delle spese per il Condominio.

Le spese di lite vanno invece compensate quanto a (OMISSIS), costituitasi con i medesimi difensori del condominio, benche' la societa' ricorrente non avesse impugnato le pronunce di merito che la riguardavano direttamente a seguito della citazione a suo tempo da lei notificata.

E' vero che il ricorso per cassazione le e' stato notificato, come e' prudente e doveroso allorquando il giudizio di appello relativo a cause scindibili (articolo 332 c.p.c.) si sia svolto in confronto di piu' parti, ma chiara e' stata la impugnazione solo della parte di pronuncia sorta a seguito del contenzioso intrapreso dal Condominio.

Non rileva che ella abbia fatto valere ulteriori motivi, riferibili alla posizione assunta in causa, per sostenere la condominialita' del corridoio.

Su questo residuo profilo controverso tra l'Immobiliare e il Condominio, ogni sua difesa poteva infatti essere sostenuta gia' quale condomina dello stabile, veste in cui comunque era evocata in giudizio e costituita in resistenza.

Va peraltro rilevato che e' infondata la tesi del giudicato interno formatosi a seguito della riconosciuta fondatezza della domanda relativa al ripristino del possesso e del godimento della cantina di proprieta' esclusiva e della facolta' di libero accesso.

Non risulta infatti che tale pretesa sia stata fatta valere chiedendo l'esplicito riconoscimento con effetto di giudicato della proprieta' condominiale del corridoio di accesso.

Le spese si liquidano in dispositivo in relazione al valore della controversia.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna parte ricorrente alla refusione in favore del Condominio delle spese di lite liquidate in euro 2.500 per compenso, 200 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso delle spese generali.

Compensa le spese tra parte ricorrente e parte (OMISSIS).