La società costruttrice di un edificio condominiale non può rivendicare, nei confronti del condominio, la proprietà esclusiva dei vani sottotetto

Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, agli effetti dell'articolo 1117 c.c., (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune (gia' cosi', del resto, indipendentemente dall'integrazione dell'articolo 1117 c.c. nel richiamato senso, disposta dalla Riforma del 2012, si erano pronunciate Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6143 del 30/03/2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8968 del 20/06/2002; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7764 del 20/07/1999).

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 novembre 2016, n. 23902



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice - Presidente

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni - Consigliere

Dott. ORICCHIO Antonio - Consigliere

Dott. PICARONI Elisa - Consigliere

Dott. SCARPA Antonio - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:
 

SENTENZA

sul ricorso 15319/2012 proposto da:

(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1397/2011 della CORTE D'APPELLO di BRESCIA, depositata il 14/12/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/10/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;

uditi gli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 7 novembre 2002 davanti al Tribunale di Bergamo, la (OMISSIS) S.M., premesso di aver realizzato, nell'ambito di un piano di edilizia economico-popolare, l'edificio condominiale sito in (OMISSIS), e che l'intervento abilitato prevedeva una volumetria massima, nella quale non erano compresi i sottotetti; evidenziato, inoltre, che tali vani sottotetto non fossero stati oggetto di singole vendite, chiedeva di dichiarare la sua proprieta' esclusiva dei sottotetti, convenendo percio' il Condominio (OMISSIS) di via (OMISSIS), anche per ottenerne l'inibizione ad ulteriori molestie di fatto e di diritto. Il Condominio (OMISSIS) eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva e comunque invocava il disposto dell'articolo 1117 c.c., formulando domanda riconvenzionale per ottenere la condanna della (OMISSIS) S.r.l. a rimuovere le chiusure dei sottotetti ed a risarcire i conseguenti danni. Assunti testimoni ed espletata CTU, il Tribunale di Bergamo, con sentenza del 19 febbraio 2007, rigettava la domanda principale ed accoglieva la riconvenzionale quanto alla rimozione delle chiusure delle porte di ingresso dei vani sottotetto. La (OMISSIS) S.r.l. proponeva appello con atto del 23 maggio 2007 e si costituiva il Condominio (OMISSIS). La Corte d'Appello di Brescia, con sentenza n. 1397/2011 del 14 dicembre 2011, rigettava l'impugnazione. I giudici d'appello affermavano l'applicabilita' dell'articolo 1117 c.c., alla fattispecie, essendo irrilevanti, a loro dire, le sequenze delle vicende procedimentali che avevano indotto l'amministrazione comunale di Bergamo concedente ad imporre limiti nell'utilizzazione o nella commercializzazione dei vani sottotetto. La sentenza di secondo grado evidenziava, inoltre, come mancasse valida prova contraria alla presunzione di condominialita' dei sottotetto ex articolo 1117 c.c.; e come non inducesse a diversa conclusione la circostanza del richiamo della convenzione con il Comune negli atti di vendita degli alloggi.

Avverso la sentenza della Corte d'Appello di Brescia la (OMISSIS) S.r.l. ha proposto ricorso articolato in unico motivo. Resiste con controricorso il Condominio (OMISSIS), che ha anche presentato in data 29 settembre 2016 memoria ai sensi dell'articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo ed unico motivo di ricorso la (OMISSIS) S.r.l. denuncia violazione e/o falsa applicazione della normativa in materia di edilizia economica e popolare, e, segnatamente, del Regio Decreto 28 aprile 1938, n. 1165; della L. n. 67 del 1988; della L. n. 865 del 1971; del Decreto del Presidente della Repubblica n. 601 del 1973; della L. n. 167 del 1978; della L. n. 457 del 1978; del D.M.LL.PP. 5 agosto 1994; nonche' degli articoli 1117 e 1418, in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3.

Nella sua rubrica il motivo fa, dunque, questione di violazione e falsa applicazione di un complesso di norme in terna di edilizia residenziale pubblica, ma poi, irritualmente, nell'esposizione esso non indica le specifiche argomentazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che si assumano in contrasto con l'interpretazione di ciascuna di tali disposizioni di legge fornita dalla giurisprudenza di legittimita' o dalla prevalente dottrina. Parimenti irrituale e' il motivo di ricorso per cassazione con cui si denunci la violazione di legge in relazione ad un intero corpo di norme, precludendo alla Corte di individuare la norma che si assume violata o falsamente applicata (Cass., sez. un., 18 luglio 2013, n. 17555).

Il motivo del ricorso di (OMISSIS) S.r.l., in ogni modo, si sviluppa per oltre cento pagine, di cui la gran parte costituite dalla integrale fotocopiatura dei documenti inerenti la pratica edilizia intercorsa col Comune di Bergamo. Nella sua parte effettivamente espositiva, la censura reitera le considerazioni gia' portate davanti alla Corte d'appello in ordine al procedimento amministrativo, alla necessaria adesione degli atti di acquisto delle singole unita' immobiliari al contratto di diritto pubblico stipulato tra Comune e societa' costruttrice, alla nullita' per contrasto con norme imperative di una eventuale cessione separata a terzi dei locali sottotetto, in quanto non destinati ad abitazione. Si rappresenta che il fabbricato del Condominio (OMISSIS) e' stato realizzato dalla (OMISSIS) S.r.l. nel "regime dell'edilizia convenzionata/agevolata", avendo essa beneficiato della costituzione del diritto di superficie sul relativo lotto in forza di Convenzione del 16 giugno 1992 intervenuta col Comune di Bergamo, cui avevano fatto seguito la concessione edilizia n. (OMISSIS) per la realizzazione di 48 alloggi, 64 autorimesse e 8 sottotetti, oltre a cantine ed accessori. Quindi l'Amministrazione comunale aveva specificato le condizioni di commercializzazione dei singoli alloggi e delle parti comuni da parte della (OMISSIS) S.r.l., determinando i prezzi ed escludendo da ogni negoziazione il sottotetto al rustico, in quanto manufatto incompiuto ed in esubero rispetto alla percentuale fissata dal D.M.LL.PP. 5 agosto 1994. In data 22 giugno 1995 era stato, infine, stipulato il primo atto di compravendita di un alloggio compreso nell'edificio. Da cio' la ricorrente insiste nel sostenere che una riserva della proprieta' dei sottotetti sarebbe stata nulla e che nessuna applicazione al caso di specie possa avere l'articolo 1117 c.c..

La censura e' del tutto priva di fondamento.

Non rileva, ai fini dell'esclusione dell'applicabilita' dell'articolo 1117 c.c., il dato che l'intervento edilizio realizzativo del Condominio (OMISSIS) rientrasse nell'ambito della cosiddetta "edilizia convenzionata", essendo la (OMISSIS) s.r.l. soggetto attuatore di un programma edificatorio di edilizia residenziale pubblica e concessionaria del diritto di superficie sull'area, in forza di convenzione L. 22 ottobre 1971, n. 865, ex articolo 35. Questa legge prevede la stipula di una convenzione tra l'amministrazione comunale ed il cessionario in piena proprieta' o, come nella specie, il concessionario del diritto di superficie dell'area, soggetto attuatore dell'intervento edilizio, che puo' essere, ancora come nella specie, anche un'impresa di costruzione. La convenzione in esame, oltre che il trasferimento della proprieta' o la costituzione del diritto di superficie, disciplina termini, modalita', caratteristiche e garanzie dell'intervento edilizio ed urbanistico, nonche' la successiva gestione degli alloggi da parte degli acquirenti, determinando i vincoli e le limitazioni alla disponibilita' degli alloggi trasferiti. La convenzione predetermina, pertanto, altresi' le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare, nonche' l'obbligo a praticare prezzi di cessione concordati. Gia' la L. 17 febbraio 1992, n. 179, articolo 23, comma 2, abrogo', peraltro, il divieto di alienazione degli alloggi costruiti su area ceduta in proprieta', originariamente previsto dall'articolo 35 citato.

Questa Corte ha chiarito, peraltro, che il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata L. n. 865 del 1971, ex articolo 35, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione L. n. 448 del 1998, ex articolo 31, comma 49 bis, segue il bene nei passaggi di proprieta', a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la ratio legis di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita (Cass. Sez. U, Sentenza n. 18135 del 16/09/2015).

Una volta che si sia verificata l'alienazione in piena proprieta' degli alloggi costruiti dall'impresa attuatrice dell'intervento edilizio convenzionato, non vi sono, tuttavia, ostacoli normativi a ritenere pienamente operante la normativa comune sugli edifici in condominio di cui all'articolo 1117 c.c. e segg..

Rilevano quindi, come correttamente affermato dalla Corte di Brescia, i principi generali piu' volte affermati al riguardo da questa Corte.

Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, agli effetti dell'articolo 1117 c.c., (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune (gia' cosi', del resto, indipendentemente dall'integrazione dell'articolo 1117 c.c. nel richiamato senso, disposta dalla Riforma del 2012, si erano pronunciate Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6143 del 30/03/2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8968 del 20/06/2002; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7764 del 20/07/1999).

Altrimenti, ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorieta' supposto dall'articolo 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, giacche lo stesso sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidita' l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprieta' del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso e' destinato in concreto: nel caso in esame, la Corte di appello di Brescia, con apprezzamento di fatto spettante in via esclusiva al giudice del merito, ha accertato che tali locali sottotetto del Condominio (OMISSIS), almeno fino al cambio della serratura, erano stati utilizzati da tutti i condomini e che, pertanto, gli stessi non fossero oggetto di un autonomo godimento, desumendone convincentemente la condominialita' dei beni in questione.

Per negare la proprieta' condominiale del sottotetto di un edificio che, per ubicazione e struttura, come accertato, sia destinato all'uso comune, occorre allora fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unita' immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volonta' dei contraenti e se, dunque, da esso emerga, o meno, l'inequivocabile volonta' delle parti di riservare al costruttore venditore la proprieta' di quel bene potenzialmente destinato all'uso comune. Cosi' pure correttamente ragionando, i giudici del merito hanno reputato non superata la presunzione di proprieta' comune dei sottotetti dell'edificio di via (OMISSIS), il che, peraltro, implica l'interpretazione della volonta' contrattuale, da collocare in relazione all'articolo 1362 c.c. e segg..

La societa' ricorrente oppone che proprio un'eventuale sua riserva pattizia di proprieta' dei sottotetto - al fine di impedire che, con il trasferimento dei singoli alloggi, venissero alienati pure i sottotetti, in forza dell'articolo 1117 c.c., - avrebbe essa violato, piuttosto, il divieto di negoziazione dei relativi volumi in eccesso. L'osservazione e' priva di congruenza, in quanto tenta di ricavare, quale conseguenza automatica della mancata menzione dei sottotetti negli atti di cessione degli alloggi, proprio quell'effetto di separata circolazione negoziale di tali beni, che la ricorrente stessa intende vietata.

Conseguono il rigetto del ricorso e la regolazione secondo soccombenza delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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