La vigilanza sulla funzionalità delle parti comuni dell'edificio spetta all'ente proprietario, che dunque è responsabile degli infortuni causati da una cattiva custodia

La vigilanza sulla funzionalità delle parti comuni dell'edificio spetta all'ente proprietario, che dunque è responsabile degli infortuni causati da una cattiva custodia; intercorrendo infatti il rapporto di custodia fra la cosa e chi ha l'effettivo potere su di essa - dunque il proprietario, ma anche il possessore o il detentore - il potere di intervenire opera come uno degli elementi per individuare la figura del custode, con la conseguenza che, a pari o a diverso titolo, la custodia può far capo a più soggetti, ciascuno con poteri di gestione o di intervento. Nel caso di specie, in cui un inquilino si è procurato un infortunio cadendo dalle scale del pianerottolo d'ingresso per mancanza di un interruttore della luce, andava accertato se l'azienda proprietaria degli alloggi fosse o meno custode dell'impianto di illuminazione sotto il profilo giuridico e di fatto, mentre non poteva essere attribuito rilievo decisivo, per escludere detta qualità di custode, alla circostanza che il conduttore non avesse avvisato della necessità delle riparazioni. In definitiva, il contratto di locazione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza, e, in genere, di custodia spettanti al proprietario locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sulla entità immobiliare locata, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti.

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 27 luglio 2011, n. 16422



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMATUCCI Alfonso - Presidente

Dott. CARLEO Giovanni - Consigliere

Dott. D'ALESSANDRO Paolo - rel. Consigliere

Dott. GIACALONE Giovanni - Consigliere

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

NA. AN. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ARNO 6, presso lo studio dell'avvocato ORESTE MORCAVALLO, rappresentato e difeso dall'avvocato GRANIERI LEONARDO giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

A.T.E.R.P. - AZIENDA TERRITORIALE PER L'EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA DELLA PROVINCIA DI (OMESSO) in persona del suo Direttore Generale e legale rappresentante pro tempore Dr. MA.GI. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GREGORIO VII 490, presso lo studio dell'avvocato BATTIATO VALENTINA, rappresentata e difesa dall'avvocato COPPA MASSIMILIANO giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 393/2008 della CORTE D'APPELLO di CATANZARO, SEZIONE SECONDA CIVILE, emessa il 15/5/2008, depositata il 31/05/2008, R.G.N. 532/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/06/2011 dal Consigliere Dott. GIOVANNI GIACALONE;

udito l'Avvocato MASSIMILIANO COPPA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

IN FATTO E IN DIRITTO

1.1. Na.An. , assegnatario di alloggio popolare in provincia di (OMESSO), di proprieta' dell'Azienda resistente, propone ricorso per cassazione, sulla base un unico motivo, avverso la sentenza della Corte di Appello di Catanzaro del 31 maggio 2008, che, riformando quella di primo grado, ha respinto la sua domanda nei confronti dell'Azienda - in ordine ai danni subiti a seguito di caduta sulle scale buie del piano terra, a causa della mancanza nei pressi del portone dell'apposito interruttore - affermando che doveva escludersi che fosse stata dimostrata sia la qualita' di custode in capo all'ATERP, sia il rapporto di custodia: nella specie, sulla base del contratto di locazione, spettava alla gestione autonoma la manutenzione degli impianti; tuttavia, l'articolo 1577 c.c. pone a carico del conduttore l'onere di dare avviso al locatore che vi e' necessita' di riparazione della cosa; con la conseguenza che, essendo stata omessa la denuncia, e' mancato l'effettivo potere fisico dell'ATERP sulla cosa, al fine di vigilare su di essa e mantenerne il controllo in modo da impedire danni a terzi.

1.2. L'azienda resiste con controricorso, e chiede dichiararsi inammissibile e, comunque, rigettarsi il ricorso.

2.1. Con l'unico motivo, il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli articoli 2051 c.c. l'omessa qualifica del locatore quale effettivo custode dei beni e dei servizi comuni, in quanto gestore e diretto controllore degli stessi, e se la comunicazione sulla pericolosita' e sul potenziale anormale di rischio del bene comune sia elemento valutabile ai fini dell'individuazione del rapporto di custodia".

2.2. Anzitutto, rileva la Corte che e' inammissibile la censura di difetto di motivazione, in quanto non e' stato indicato il fatto controverso e non e' stato formulato, in relazione ad essa, il prescritto "momento di sintesi". Sussiste, invece, nei termini di seguito precisati, la dedotta violazione di legge.

3.1. In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilita' della responsabilita' ex articolo 2051 c.c., si riferisce soltanto ad uno stato di fatto. La funzione della norma, di imputare la responsabilita' a chi si trovi nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa stessa, porta ad escludere che custode sia necessariamente il proprietario in quanto tale, potendo essere qualificato custode il soggetto che di fatto controlli le modalita' di uso e conservazione della res ed abbia, pertanto il "governo della cosa" (Cass. n. 24530/09, in motivazione).

3.2. Nel caso di locazione della cosa in custodia, costituisce principio del tutto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 1948/03, cit., in motivazione).

3.3.1. I criteri descritti ai precedenti paragrafi 3.1 e 3.2 devono guidare anche l'individuazione del soggetto responsabile, ai sensi dell'articolo Cass. n. 6467 del 1981, secondo cui gravano sui condomini le responsabilita' per danni subiti da terzi, nel novero dei quali ultimi vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell'edificio, in conseguenza di omissioni addebitabili all'amministratore del condominio ovvero di inerzia da parte dell'assemblea condominiale nell'adottare gli opportuni provvedimenti atti ad eliminare una situazione di pericolo, quale, in quel caso, l'anomalo funzionamento del congegno meccanico di chiusura del cancello; v. anche Cass. n. 5668/84, 43/87; 4994/96).

3.3.2. Invero, anche in rapporto a danni determinati da beni di proprieta' condominiale, si e' affermato che resta estraneo alla fattispecie di cui all'articolo Cass. n. 25243/06, in motivazione).

3.3.3. Nella presente fattispecie - in cui e' pacifico che l'evento lesivo (lesioni con postumi permanenti) si e' verificato per essere il Na. caduto sulle scale della palazzina, ove e' assegnatario di alloggio, a causa della mancanza d'interruttore dell'elettricita' nei pressi del portone - ha errato la Corte d'appello nell'escludere la responsabilita' ex articolo 1577 c.c. riguarda i rapporti interni tra il locatore e il conduttore e, pertanto, la violazione dello stesso non puo' essere opposta dal locatore ai terzi (quale, nella specie, l'assegnatario) che abbiano risentito un danno per effetto della omessa manutenzione o riparazione della cosa locata (Cass. n. 4737/01; 4994/96, 433/87 5668/84; 3933 del 1977).

4. La sentenza va, percio', cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, alla Corte d'appello di Catanzaro, che provvedera' ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei principi esposti ai punti da 3.1. a 3.3..

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte d'appello di Catanzaro in diversa composizione.
 

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