Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni

"Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. In particolare l'assemblea può deliberare di modificare il servizio di autoclave spostandone l'ubicazione precedente che comportava una posizione di servitù attiva anche se la nuova ubicazione determina una situazione di fatto da cui deriva la mancanza di utilità della servitù".
(Corte di Cassazione, sentenza n. 6915 del 22 marzo 2007)



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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ma.Ca.Ro. impugnò innanzi al Tribunale di Firenze la delibera presa il 28.5.1998 dall'assemblea del condominio di via Du. n. (...) di quella città, con la quale era stato deciso di spostare l'impianto di autoclave condominiale da un locale raggiungibile attraverso il giardino di proprietà esclusiva dei condomini Ba.Pi. e Ba.Ma.Ro., in altro locale di proprietà condominiale.

Assumeva l'istante che il contestato ed ingiustificato trasferimento, comportava: a) la perdita di una servitù a vantaggio del condominio e gravante sul giardino suddetto; b) un elevato costo con peggioramento del servizio; c) la sottrazione alla disponibilità dei condomini di parte del sito di nuova allocazione (un magazzino comune).

Il Condominio si costituì resistendo alla domanda e deducendo che lo spostamento dell'autoclave serviva a rendere più funzionale il servizio.

Il Tribunale rigettò la domanda.

L'appello proposto dalla soccombente è stato respinto dalla Corte di Appello di Firenze con sentenza del 19.11.2002 basata sui seguenti rilievi:

a) l'impianto di autoclave abbisognava di un ammodernamento e, dall'adesione "quasi totalitaria" alla proposta del Ba., si poteva presumere che lo spostamento rispondesse ad una maggiore razionalizzazione del servizio, non essendo, peraltro, "gradevole" che per disporre del bene condominiale si dovesse accedere alla proprietà altrui;

b) la l'innovazione deliberata non poteva considerarsi voluttuaria e non implicava rinuncia alla servitù non avendo la delibera impugnata tale oggetto e perché l'estinzione della servitù poteva conseguire solo in futuro per non uso;

c) non era pertinente il richiamo all'art. 1350 c.c. in quanto la decisione condominale non aveva intento né effetto abdicativi ed, ove mai fosse a parlarsi di nullità della delibera per ragioni di forma, non avrebbe avuto ragione l'instaurazione della lite;

d) lo spostamento non limitava l'utilità del magazzino condominiale né alterava la par condicio dei condomini, in quanto l'effetto era limitato ad una parziale diversa utilizzazione della cosa;

c) sussisteva il conflitto di interessi dei condomini Ba.Ba. ma esso non cadeva sul diritto di servitù, che si sarebbe estinto non prima del decorso di venti anni; in ogni caso - non essendo in dubbio la maggioranza del voto per capi - eliminando dal conteggio dei millesimi complessivi quelli dei confliggenti, il quorum dei due terzi si abbassava in proporzione, con la conseguenza che sussisteva la maggioranza utile per la validità della deliberazione, da calcolarsi sul valore residuo dell'edificio (detratti i millesimi dei configgenti), così che i due terzi (nel primo caso di 666/000) si abbassava a 570/000.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione Ma.Ca.Ro. in forza di cinque motivi. Il condominio resiste con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo si deduce violazione dell'art. 1068 c.c. L'impianto di autoclave insisteva nel fondo di proprietà dei coniugi Ba.Ba. e lo spostamento liberava detto fondo dalla relativa servitù per cui la delibera doveva essere presa all'unanimità, essendo necessario, per lo spostamento della servitù, il consenso del proprietario del fondo dominante (condominio) e del proprietario del (nuovo) fondo servente (ancora il condominio). l'assunto della Corte di Appello che l'estinzione della servitù era conseguenza della decisione di regolare in altro modo il servizio di autoclave eludeva, ma non eliminava, il problema della necessità che la rinuncia alla servitù doveva essere deliberata all'unanimità.
Erroneamente la sentenza di primo grado aveva escluso che nel caso dì specie vi era stata la costituzione di un (nuovo) diritto di servitù sul bene comune con lo spostamento della servitù dalla proprietà esclusiva a quella condominiale.

Il motivo non è fondato.

1.a. E' evidente l'errore in cui è incorsa la Corte di Appello nel determinare la causa di estinzione della servitù. Questa, secondo il giudice di appello, si sarebbe estinta per il non uso ventennale mentre era più corretto ritenere che l'estinzione sarebbe derivata dal venir meno del rapporto oggettivo tra i fondi e della utilitas che costituisce l'elemento qualificante del diritto di servitù (artt. 1028 e 1073 c.c.). In ogni caso, sarebbe sempre stato necessario il decorso del ventennio per cui il ragionamento della Corte di Appello non è influenzato dall'errore.

1.b. Nel caso di specie non può, ad avviso del Collegio, essere ravvisata alcuna delle ipotesi di cui all'art 1068 c.c., in considerazione del fatto che il titolare del fondo dominante (condominio) ha semplicemente deciso - esercitando i poteri e le facoltà connesse al diritto dominicale - di modificare la situazione di fatto da cui è derivata la mancanza di utilità della servitù, allo stesso modo di colui che, essendo titolare di un diritto di servitù di passaggio per raggiungere la sua casa, decide di abbattere la casa e costruirla su un fondo diverso da quello dominante. Non potrà parlarsi in tal caso né di rinunzia alla servitù né, a maggior ragione, di trasferimento di essa, posto che l'estinzione prescinde da un atto di volontà diretto a tali scopi ma va ricondotta al solo fondamento obiettivo e reale che qualifica il diritto di servitù e, nello specifico, alla situazione di fatto, legittimamente posta in essere dal proprietario del fondo dominante nell'ambito delle facoltà connesse al diritto dominicale, dalla quale derivano il venir meno della situazione oggettiva che caratterizza il contenuto della servitù e dell'utilitas, che ne costituisce l'essenziale requisito, e, quindi, come conseguenza legale tipica, l'estinzione delle servitù ex art. 1074 c.c.

2. Col secondo motivo si denunzia violazione dell'art. 1350 c.c. Secondo la ricorrente, ogni modifica relativa ai diritti reali deve avvenire con atto scritto e la delibera condominiale non soddisfaceva al requisito di forma.

La censura non è fondata per le ragioni dette sub 1 in quanto non si tratta di rinunzia alla servitù né di modifica della stessa, secondo le previsioni di cui all'art. 1068 c.c., che presuppongono il permanere delle servitù salvo il mutamento del luogo di esercizio.

Né può ravvisarsi il trasferimento della servitù sul fondo di un terzo (locale condominiale) per il principio nemini res sua servit.

2.a. Nella specie si tratta (va) di stabilire se la delibera condominale adottata avesse come oggetto una modalità di svolgimento del servizio di approvvigionamento idrico, adottata sulla base di valutazioni di opportunità e di convenienza.

Al riguardo il Collegio ritiene di doversi uniformate al precedente di questa Corte (Cass. II, 6.10.1995 n. 11135) nel quale sono definiti e qualificati i poteri dell'assemblea di condominio in materia di amministrazione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni (art. 1135 cod. civ.). Le attribuzioni dell'assemblea riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione.

2.b. La competenza dell'assemblea si estende anche alle modifiche delle modalità di svolgimento dei servizi comuni. L'attività o la funzione, in che il servizio consiste, si distinguono dai beni strumentali, sebbene il diritto di condominio contempli anche determinati servizi in comune il che significa che, nel diritto soggettivo di condominio, si comprende l'espletamento delle attività o delle funzioni, di cui i partecipanti non possono essere privati rispetto ai quali, i beni strumentali, specie se surrogabili, appaiono irrilevanti.

2.c. Rientra, dunque, nei poteri dell'assemblea di condominio il potere di disciplinare la gestione dei beni e dei servizi comuni, ai fini della migliore e più razionale utilizzazione di essi da parte dei condomini, anche quando il servizio si svolge con l'uso di determinati beni comuni (mobili o immobili) e, quando, la sistemazione più funzionale del servizio, deliberata dall'assemblea, comporti, come conseguenza la dismissione dell'uso di detti beni ovvero il trasferimento dì essi in altro luogo. Ed, invero, in tema di servizi comuni, e nell'ambito della gestione dinamica degli stessi, non v'è ragione di prescrivere una sorta di intangibilità delle condizioni esistenti e di negare l'operatività del principio maggioritario al fin dì decidere le modifiche al servizio anche nei casi in cui, assieme al vantaggio dei più (e spesso di tutti, compresi i dissenzienti), esse comportano qualche inconveniente o pregiudizio.

La necessità di introdurre modifiche ed ammodernamenti appare incontestabile se questi sono ritenuti dell'assemblea idonei a rendere più confortevole la fruizione delle unità abitative ovvero se sono dettati della sopravvenuta insufficienza delle modalità di attuazione dei servizi per carenze di qualsivoglia natura. Nell'ambito della gestione dei beni e dei servizi comuni, che non sì traduca nella impossibilità di godere del servizio o nella sua soppressione, l'opposizione della minoranza dei» condomini o di uno soltanto, se ammessa, ripristinerebbe quello ius prohibendi, che il metodo collegiale ed il principio di maggioranza mirano a superare" (cfr. Cass. cit.).

2.d. In definitiva, in tema di servizi comuni, l'assemblea di condominio, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di decidere la modifica, la sostituzione ed, eventualmente, la soppressione di un servizio anche laddove il regolamento di condominio, nell'interesse collettivo, istituisce e disciplina un servizio nell'interesse del gruppo dei condomini. L'assemblea, accertato che quel servizio è diventato oneroso e va surrogato con altri mezzi idonei, può deliberarne la sostituzione e il provvedimento può essere adottato a maggioranza, trattandosi di una modificazione delle modalità di svolgimento del servizio, che non incide sul diritto di cui sono titolari i singoli condomini (di recente Cass. Sez. II, 25 marzo 1988, n. 2585; per i precedenti: Cass. Sez. II, 3 maggio 1969, n. 1479; Cass. Sez. II, 27 giugno 1966, n. 1666).

2.e. Il giudizio sulla liceità di una delibera dipende dal suo contenuto precettivo e, talora, si giustifica alla stregua degli effetti, in considerazione della sua incidenza sui poteri e sulle facoltà inerenti ai diritti dei condomini. Se così è, deve ritenersi che, nel caso di specie, il contenuto della delibera in questione non consiste (va) nella approvazione di innovazioni vietate né comportava l'impedimento al diritto dei condomini di beneficiare del servizio di approvvigionamento dell'acqua, ma si esauriva nella modifica delle modalità di svolgimento di esso, sicché rientra (va) nella competenza dell'assemblea il potere di deliberare a maggioranza la modifica delle modalità di attuazione, prescindendo dalla sorte della servitù, che, rispetto all'oggetto proprio della delibera adottata con i poteri dell'assemblea, doveva considerarsi un mero effetto pratico, privo di rilevanza giuridica, del deliberato.

2.f. Per concludere, nel caso dì specie i condomini, titolari di un fondo configurato come dominante nell'ambito di una servitù costituita per la fruizione di un servizio condominiale (autoclave), possono decidere di modificare il servizio (spostando l'ubicazione dell'autoclave) con le maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c., quando la rinunzia della servitù non costituisca l'oggetto della delibera ma consegua ad essa come effetto legale tipico della nuova situazione dì fatto venutasi e creare tra i fondi in conseguenza del venir meno dei requisiti oggettivi che caratterizzano la servitù, salvo che la trasformazione del servizio non richieda l'unanimità per altre ragioni, derivanti dalle regole che disciplinano l'estrinsecazione della volontà condominiale in materia di innovazioni vietate (1120 c. 2 c.c.).

2.g. Alla luce dei principi ora chiariti risultano infondate la doglianza della ricorrente.

3. Col terzo motivo si denunzia violazione artt. 1120, 1121 c.c. L'utilizzazione del locale magazzino comune per l'installazione della caldaia costituiva innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c. in quanto detto locale era sottratto per buona parte al precedente uso (ricovero dì cose), turbando l'equilibrio tra i concorrenti interessi a vantaggio di un solo condomino; inoltre veniva a crearsi un danno estetico; la spesa - peraltro gravosa - andava posta a carico di chi si avvantaggiava dello spostamento; la diversa ubicazione dell'autoclave comportava una perdita di pressione nella erogazione dell'acqua. Sì trattava, insomma, di una innovazione non consentita per cui le delibera non era stata validamente assuntà Il motivo non è fondato.

3.a. In esso non vi è censura per vizio di motivazione.

La Corte di Appello ha escluso che si tratti di innovazione voluttuaria e la ricorrente si limita a sostenere apoditticamente il contrario. In ogni caso, l'innovazione voluttuaria non avrebbe legittimato il condomino dissenziente a chiedere l'annullamento della delibera ma solo l'esonero delle spese, a meno che non allegasse l'impossibilità di utilizzazione separata.

3.b. Inammissibile è la censura sotto il profilo dell'alterazione dell'estetica sia perché frutto di una deduzione generica sia perché trattasi di questione di fatto nuova, mai proposta nelle sede di meritò Altrettanto deve dirsi dell'asserito peggioramento del servizio (per caduta di pressione) e della gravosità delle innovazioni, solamente accennata nel motivo.

3.c. Quanto al profilo che la sottrazione parziale dello spazio del locale comune possa costituire una innovazione vietata (ex art. 1120 e 2 c.c.), la Corte dì Appello ha escluso l'alterazione della par condicio tra i condomini, trattandosi solo della utilizzazione in parte differente della cosa comune. Siffatta valutazione, che era espressamente demandata al giuda. ce di merito, viene contrastata dalla ricorrente con affermazioni generiche e di segno contrario, che propongono una valutazione del fatto opposta a quella compiuta dalla Corte di merito la cui motivazione non viene, in maniera pertinente, censurata per illogicità.

4. Nel quarto si denunzia violazione dell'art. 1136 c. 5 in relazione all'art. 1120 c.c.

La delibera era stata presa senza la prescritta maggioranza dei due terzi. Avevano votato a favore anche i condomini Ba.Ba. (158 49 millesimi= 207) e Ba.Ca. (162 millesimi) che avevano interesse allo spostamento dell'impianto. I millesimi di proprietà attribuiti a costoro dovevano essere esclusi dal preventivo calcolo complessivo dei millesimi. Dal verbale di assemblea risultavano presenti 752 millesimi dai quali dovevano sottrarsi sia i 207 che i 162 millesimi dei suddetti condomini in conflitto, per cui venivano meno i due terzi del valore dell'edificio. La sentenza era inficiata da un errore di calcolo avendo sottratto i millesimi dei condomini in conflitto dal quorum dei 1000/1000.

La censura è inammissibile.

4.a. Il condominio controricorrente ha dedotto la inammissibilità del motivo (pag. 17 del controricorso) nel mentre la Corte di Appello ha apoditticamente escluso che sia stata proposta una domanda nuova (sent. pag. 8).

4.b. l'eccezione formulata nel controricorso attiene all'osservanza delle regole processuali ed abilità il Collegio all'esame degli atti.

Al riguardo il Collegio osserva che:

a) dalla esposizione del fatto contenuta in sentenza e dalle conclusioni trascritte nell'epigrafe di essa si evince che non era stato mai chiesto l'annullamento della delibera per mancanza del quorum costitutivo dell'assemblea o della maggioranza, considerati i voti dei condomini che versavano in conflitto di interessi;

b) nessuna menzione delle maggioranze, in relazione ai voti di tali condomini, vi è nella citazione né nella sentenza di primo grado mentre nell'atto di appello la questione della maggioranza connessa al voto viene proposta in maniera affatto generica;

c) nella comparsa di costituzione in appello del condominio risulta puntualmente eccepita l'inammissibilità della domanda ai sensi dell'art. 345 c.p.c;

d) la Corte di Appello (sent. pag. 8) - pur rilevando che l'"argomento relativo all'asserito difetto di maggioranza" era stato "trascurato dalle parti in primo grado e, di riflesso, dal giudice nella sua sentenza" - ha trattato la questione come una domanda ed ha proceduto al calcolo delle maggioranze;

e) non vi era, dunque, una domanda di annullamento della delibera fondata sul difetto di maggioranze, anche se la Corte di Appello ne ha presunto l'esistenza, peraltro rigettandola nel merito avendo ritenuto che la delibera fosse, sotto tale profilo, legittima;

f) sta di fatto, quindi, che la questione è stata trattata nel merito della Corte di Appello e decisa in senso favorevole al condominio e sfavorevole alla (presunta) deducente (l'odierna ricorrente);

g) il condominio, pertanto, non aveva interesse ad impugnare la sentenza di appello, neppure col ricorso incidentale che, ancorché condizionato, sarebbe stato inammissibile in quanto non sorretto da interesse, in mancanza di una statuizione sfavorevole al ricorrente integrante soccombenza (Cass. civ., Sez. II, 06/12/2000, n. 15504);

h) la condomina ricorrente trae dalla soccombenza l'interesse a riproporre la questione delle maggioranze in relazione al voto dei condomini in conflitto di interesse.

4.c. Non v'è dubbio che la pretesa di annullamento della delibera fondata sulla questione di cui ora si discute (voto dei condomini in conflitto di interessi) costituiva una domanda nuova, atteso che essa immutava radicalmente i fatti posti a fondamento della originaria pretesa ampliando l'oggetto del dibattito processuale con la prospettazione di una nuova "causa petendi", la quale comportava, attraverso la prospettazione di nuove circostanze, il mutamento dei fatti costitutivi del diritto fatto valere in giudizio e la conseguente introduzione nel processo di un nuovo tema di indagine e dì decisione, tale da alterare l'oggetto sostanziale dell'azione ed i termini della controversia.

4.d. Tanto premesso, il Collegio osserva che, qualora il giudice di appello abbia rigettato nel merito una domanda che era inammissibile in rito, perché nuova, ed il soccombente tragga dal rigetto motivo (interesse) per proporre il ricorso per cassazione - che potrebbe portare, nel prosieguo del giudizio, all'accoglimento della domanda nuova - rivive l'interesse della controparte, che in sede di appello aveva eccepito la inammissibilità della domanda e che, nel merito di essa, era risultata vittoriosa, a vedere decisa la questione della inammissibilità che, se fondata, comporta la inammissibilità del motivo di ricorso attinente al rigetto della domanda nuova in appello.

4.e. Nel caso di specie la Corte di fiorentina, per le ragioni innanzi dette, non poteva conoscere - neppure per disattenderla, essendogli ciò precluso dall'art. 345 c.p.c. - la domanda di annullamento della delibera fondata sulla causa petendi (nuova) del voto dei condomini in conflitto dì interessi, sicché il motivo di ricorso, che tende a rimuovere la statuizione di rigetto nel merito della domanda, è reso inammissibile dalla preclusione a conoscere nel merito la domanda stessa, che il giudice di appello era tenuto a rilevare di ufficio.

5. Il quinto motivo, col quale si deduce violazione dell'art. 92 c.p.c. quanto al governo delle spese, è infondato atteso che il giudice di appello si è attenuto al principio della soccombenza.

6. Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato.

7. Consegue la condanna della ricorrente alle spese, liquidate come nel dispositivo,

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in complessivi euro 1800,00, di cui euro 1700,00 per onorario, oltre spese fisse, IVA, CAP ed altri accessori di legge.

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