Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale, conservano la qualità di parti comuni

Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. (Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 10 luglio 2007, n. 15444)



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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 3.12.90 il Condominio del fabbricato in (OMESSO) conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Napoli, i condomini Pe.An. e Pa. Lu. deducendo:

- che i convenuti avevano commesso varie violazioni edilizie in danno delle cose comuni e dei diritti degli altri condomini, in particolare, fra le altre, modificando il lucernaio dell'androne, con riduzione delle piastrelle luminose e soppressione del vano di aereazione;

- prolungando l'ascensore fino al quinto piano;

- omettendo di sistemare il locale macchine dell'impianto al piano terra;

- installando un cancello al rampante di accesso al quarto piano;

- creando una pensilina sulla copertura dell'androne;

- che in corso dell'assemblea del 28.4.88 i condomini avevano raggiunto un accordo in base al quale i condomini cedevano ai coniugi Pe. A. - Pa. L. i diritti spettanti sull'ultimo pianerottolo dell'edificio e sulla scala a chiocciola che dava accesso al piano sovrastante, con facolta' di eliminare il locale macchina dell'ascensore, disponendo dell'area risultante;

ed i coniugi Pe. A. - Pa. L. si obbligavano:

- a realizzare a loro spese un nuovo impianto di ascensore i cui macchinari avrebbero dovuto essere collocati a piano terra in locali di proprieta' comune; nonche' a pagare l'indennita' di sopraelevazione, nella misura di lire 29.840.000 come determinata dalla consulenza 18.1.88, relativamente alla costruzione dal Pe. A. realizzata sul terrazzo di loro proprieta';

- che l'accordo avrebbe dovuto essere trasfuso in una scrittura privata prodromica alla stipula di un atto pubblico; mentre, fatta una minuta della scrittura essa era stata sottoscritta dalla sola Pa. L. e non dal Pe. A..

Cio' premesso, il Condominio chiedeva tra l'altro: che il Tribunale condannasse i convenuti in solido alla riduzione della corsa dell'ascensore al 4 piano; alla rimozione del cancello e relativa struttura collocata al piano rampante della scala al 4 piano; al ripristino della pensilina dell'androne e della copertura dello spazio prospiciente l'antico locale macchine; al ripristino del lucernaio dell'androne nelle condizioni di luminosita' ed aereazione preesistenti; al pagamento dell'indennita' di sopraelevazione nella misura di lire 29.840.000.

Costituitisi, i convenuti contestavano la domanda deducendo che il mancato perfezionamento dell'atto notarile andava addebitato al diniego opposto dagli altri condomini; che, costituendo l'atto pubblico, l'antecedente logico per il pagamento dell'indennita' di sopraelevazione, nessun inadempimento era ad essi addebitabile; che, quanto all'attribuzione dell'uso esclusivo del pianerottolo al quarto piano e della scala a chiocciola, l'accordo intercorso con tutti i condomini interessati aveva carattere definitivo e valore ed efficacia di contratto preliminare per cui andava richiesta sentenza ex articolo 2932 c.c.; che nessuna variazione era stata apportata al lucernaio ed il prolungamento dell'ascensore al 5 piano era consentito dall'articolo 1122 c.c.; che l'obbligo di corrispondere l'indennizzo per la sopraelevazione sarebbe divenuto attuale al momento della stipula dell'atto pubblico.

Chiedevano, pertanto, il rigetto della domanda ed in via riconvenzionale sentenza ex articolo 2932 c.c., con istanza di chiamata in causa dei condomini presenti all'assemblea del 28.4.88.

Autorizzata la chiamata, espletata C.T.U. il Tribunale, con sentenza NON definitiva 30.5.2000, dichiarava l'accordo inefficace e non vincolante fra le parti; condannava i convenuti al ripristino del lucernaio e del vano di aereazione; a completare il nuovo locale macchine ascensore nonche' l'impianto ascensore; ad eliminare il cancello in ferro e la pensilina realizzata sulla copertura dell'androne; a pagare in solido l'indennita' di sopraelevazione.

Su impugnazione dei Pe. A. - Pa. L. la Corte di Appello di Napoli, con sentenza 23.1.2004, in parziale riforma respingeva la domanda di condanna degli appellanti al ripristino del lucernaio e della presa d'aria dell'androne e confermava, nel resto, la sentenza del Tribunale.

Ribadito che l'accordo di cui all'assemblea condominiale de qua integrando una dismissione di diritti reali su cose comuni non rientra nella competenza dell'assemblea e considerato come negozio, oltre alla forma ad substantiam, necessitava del consenso espresso di tutti i condomini ivi compresi quelli proprietari di negozi con accesso dalla strada potendo la presunzione di proprieta' comune delle scale e del pianerottolo essere superata solo da un titolo contrario, nella specie mancante; afferma la Corte:

- che la mancata stipula dell'atto non e' imputabile ai condomini dissenzienti essendo questi liberi di non aderire e comunque e' pacifico che fu il Pe. A. che non volle sottoscrivere la minuta firmata dalla moglie;

- che la domanda di condanna dei condomini al rimborso al Pe. A. della spesa da lui effettuata di lire 52.000.000, per essere venuto meno il suo obbligo a seguito della caducazione dell'accordo, era inammissibile perche' nuova;

- che l'obbligo di corrispondere l'indennita' sussisteva per il Pe. A. ai sensi dell'articolo 1127 c.c., avendo essi sopraelevato e, quanto all'ammontare, la stessa non era stata espressamente contestata e comunque doveva intendersi congruamente determinata dal consulente;

- che, in ordine alla lamentata riduzione delle piastrelle in vetrocemento nell'androne, il C.T.U. ha affermato che il giudizio espresso dal consulente sull'originario numero di 200, era solo probabilistico mentre gli appellanti non avevano indicato quali elementi probatori esistevano al riguardo;

- che, anche relativamente all'oscuramento delle piastrelle, la mancata conoscenza dello stato dei luoghi preesistente, del numero delle piastrelle, non consentiva di ritenere sussistente la violazione lamentata e comunque anche ove sussistente una parziale diminuzione di luminosita' non comporterebbe una alterazione della funzione della cosa comune.

Avverso tale sentenza propongono ricorso principale in Cassazione i coniugi Pe. A. - Pa. L..

Resiste con controricorso e ricorso incidentale il Condominio.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deducono i ricorrenti principali a motivi di impugnazione:

1) la violazione e falsa applicazione dell'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione agli articoli 1117, 1123, 1127, 1350, 1372 cod. civ., nonche' articolo 116 c.p.c.; violazione di legge e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione

- per avere la Corte d'Appello, nel ritenere nulla la Delib. 18 aprile 1988, con la quale tutti i condomini dell'edificio (ad eccezione dei proprietari di tre negozi siti all'esterno con ingresso dalla pubblica via e privi di collegamento con l'interno dell'edificio) avevano concesso ai ricorrenti il diritto di uso esclusivo dell'ultimo pianerottolo dell'edificio con relativa scala a chiocciola sovrastante, con facolta' di eliminare il vecchio locale macchine ascensore esistente sul terrazzo ubicato all'ultimo piano con ogni potere di utilizzazione e godimento, e dietro corrispettivo della realizzazione di un nuovo impianto ascensore;

ERRONEAMENTE:

a) affermato che la cessione del diritto di uso esclusivo dell'ultimo pianerottolo e della scala a chiocciola sovrastante, da presumersi beni comuni in mancanza di titolo contrario, non rientrava tra le materie di competenza dell'assemblea decise a maggioranza, occorrendo un negozio sottoscritto da tutti i condomini, NONOSTANTE: 1) trattandosi di beni che servono all'uso esclusivo di una parte dell'edificio in condominio, formante oggetto di un autonomo diritto di proprieta', NON, operi la presunzione di cui all'articolo 1117 cod. civ., e non essendo i beni anzidetti riferibili a strutture essenziali che condizionano l'esistenza dell'edificio, la destinazione particolare di essi vinca la suddetta presunzione di proprieta' comune; 2) NON essendo i beni oggetto del trasferimento destinati all'uso o al servizio dei negozi posti fuori dell'edificio a livello strada, con diverso numero civico e senza alcun collegamento con l'interno, i proprietari degli stessi, mancando la possibilita' di utilizzarli non possano ritenersi contitolari dei beni stessi con conseguente insistenza del loro diritto a partecipare all'assemblea, e dell'obbligo di contribuire alle spese di gestione che essi comportano;

2) la violazione e falsa applicazione degli articoli 1218, 1453 cod. civ., articolo 116 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; violazione di legge nonche' omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione:

- per avere la Corte d'Appello (essendo l'accordo subordinato risolutivamente alla stipula di esso in forma pubblica) erroneamente addebitato agli attuali ricorrenti il mancato perfezionamento del contratto NONOSTANTE, come risulta dalla raccomandata inviata dal prof. Pe. A. all'amministratore e dalle comunicazioni di questi ai condomini (come riportato in ricorso) furono i condomini, pur convocati dal notaio, a rendersi indisponibili;

3) la violazione e falsa applicazione degli articoli 1418, 1453, 1455 cod. civ., nonche' articolo 116 c.p.c.; violazione di legge e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione;

- per avere la Corte d'Appello erroneamente escluso che il mancato perfezionamento dell'accordo NON avesse fatto venir meno il consenso dei ricorrenti ad erogare le spese per l'installazione del nuovo ascensore, e conseguentemente, essendo stato l'ascensore regolarmente installato e la relativa spesa sopportata dai ricorrenti, doveva ritenersi venuto meno l'obbligo dei ricorrenti di corrispondere le somme determinate a titolo di indennita' di sopraelevazione;

4) la violazione e falsa applicazione degli articoli 112, 324, 329 c.p.c., nonche' articolo 2909 c.c.: violazione di legge, nonche' omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione;

- per avere la Corte d'Appello, nel ritenere congrua la quantificazione dell'indennita' di sopraelevazione determinata dal Tribunale (perche' non espressamente impugnata in quanto tale dai ricorrenti) erroneamente non considerato che il consenso dei Pe. A. sulla quantificazione dell'indennita' trasfusa nell'accordo di cui alla delibera assembleare era venuto meno con la mancata formalizzazione del suddetto accordo per cui allo stato l'indennita' doveva ritenersi priva di prova sul quantum come chiaramente indicato nel motivo di appello.

5) la violazione e falsa applicazione degli articoli 324, 329 e 346 c.p.c., articolo 2909 cod. civ.; violazione di legge e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione:

- per avere la Corte d'Appello, erroneamente ritenuto inammissibili, perche' proposti tardivamente nella seconda comparsa conclusionale del 6.12.03 i motivi di impugnazione relativamente alle pronunce con le quali i ricorrenti erano stati condannati dal Tribunale all'abbattimento del cancello di ferro, alla demolizione della pensilina, alla sistemazione del nuovo locale macchine, al completamento dell'impianto, NONOSTANTE i motivi di impugnazione fossero implicitamente ripetuti nell'atto di appello che censurava l'intero impianto della sentenza di 1 grado; in particolare, per il cancello, invece dell'abbattimento per motivi di decoro architettonico, ben avrebbe potuto ordinare la consegna delle chiavi ai condomini; per la pensilina, il consenso a mantenerla da parte dei condomini emergeva dall'essere stata la spesa relativa inclusa nella indennita' di sopraelevazione; per il completamento dei lavori del locale macchine e dell'ascensore la dichiarata invalidita' dell'accordo non consentita di porre lo stesso a fondamento dell'adempimento coattivo degli obblighi stessi;

Deduce il condominio a motivo di ricorso incidentale l'insufficiente e contraddittoria motivazione: per avere la Corte d'Appello nel respingere la domanda di riduzione in pristino del lucernaio e delle prese d'aria dell'androne erroneamente ritenuto che non vi era la prova della situazione preesistente, trascurando di valutare gli elementi documentali acquisiti in particolare le fotografie e l'uso dei termini nei rogiti allegati, nonche' equivocando sul senso del passaggio della C.T.U. nel quale si riferisce della preesistenza di circa 200 mattonelle in vetrocemento, NON in base a quanto affermato dagli informatori MA come conseguenza dell'applicazione di regole tecniche.

Va preliminarmente disposta, ex articolo 335 c.p.c., la riunione dei ricorsi principale ed incidentale, trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza.

Passando all'esame del ricorso principale, il primo motivo va disatteso, in quanto essendo le scale, come i pianerottoli quali componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprieta' esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex articolo 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perche' interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono (v. sent. 761/79).

Corretta e', pertanto, la decisione della Corte d'Appello che, in mancanza di un titolo contrario, ha ritenuto nullo ed inefficace laccordo intervenuto con i condomini, partecipanti all'assemblea del 28.4.88, e sottoscrittori del relativo verbale, essendo necessario il consenso di tutti i condomini espresso in un atto negoziale scritto, trattandosi di cedere i diritti reali di uso del pianerottolo del quarto piano e della sovrastante scala a chiocciola, beni condominiali.

Il secondo motivo di ricorso e' infondato.

La Corte d'Appello, infatti, non ha imputato ad alcuno il mancato perfezionamento dell'accordo; ma, una volta affermato che l'accordo era nullo, per il mancato consenso di tutti i condomini, si e' limitata a rilevare che i condomini dissenzienti erano liberi di non aderire, osservando ad abundantiam e senza alcun rilevo ai fini della decisione che, perfino il Pe. A., interessato al perfezionamento dell'accordo si era astenuto dal sottoscrivere la scrittura privata.

Anche il terzo motivo di ricorso e' infondato, in quanto il pagamento dell'indennita' di sopraelevazione e' stato disposto dalla Corte Territoriale non in base all'accordo dichiarato nullo; ma per aver i ricorrenti effettivamente sopraelevato.

Quanto al venir meno, a seguito della nullita' dell'accordo, dell'obbligo assunto dai ricorrenti di sopportare totalmente le spese per l'installazione del nuovo ascensore, la questione resta assorbita dalla dichiarata inammissibilita', perche' nuova, della domanda con la quale si era richiesto il rimborso, pro quota, dai condomini delle spese sopportate a tale titolo; e sul punto la pronuncia non e' stata impugnata.

Va respinto, perche' infondato, anche il quarto motivo di ricorso.

La Corte d'Appello, infatti, nel confermare la sentenza del primo Giudice sul punto, ha chiaramente rilevato che il Tribunale ha ritenuto "giusta" la determinazione dell'indennita' fatta dal C.T.U. ing. Co., incaricato dal Condominio, specificando che essa andava corrisposta indipendentemente dall'accordo.

La Corte d'Appello ha, quindi, indicato il criterio seguito dal C.T.U. nella determinazione dell'ammontare della liquidazione, concludendo con il rilevare che la quantificazione (ed il relativo criterio seguito dal C.T.U.) NON era stata oggetto di censura da parte dei ricorrenti.

Inammissibile e', infine, anche il quinto motivo di ricorso, in quanto i ricorrenti, nel censurare l'affermazione della Corte Territoriale, che ha escluso fossero contenuti nell'atto di appello motivi di impugnazione afferenti le condanne relative al cancello, alla pensilina, al locale macchine, all'impianto ascensore, sostengono che i motivi di censura erano, in realta', implicitamente contenuti nell'atto di appello, perche' desumibili dalla critica fatta all'intero impianto argomentativo seguito dal primo Giudice nella sentenza.

I ricorrenti, pero', sostenendo cio', dimenticano non solo che i motivi di appello debbono essere specificamente indicati ex articolo 342 c.p.c.; ma contestando, in definitiva, l'interpretazione dell'atto di appello fatta dalla Corte Territoriale, senza peraltro indicare i criteri ermeneutici violati, sollecitano, inammissibilmente da questa Corte una interpretazione dello stesso atto piu' favorevole alla loro tesi.

Il ricorso principale va, pertanto, respinto.

Quanto al ricorso incidentale, non si ritiene sussistente il vizio di motivazione denunciato in quanto le affermazioni della Corte d'Appello secondo cui "non e' noto lo stato dei luoghi preesistente", ne' e' certo il numero originario delle piastrelle in vetro cemento", NON sono smentite ne' da quanto desumibile dai rogiti indicati, ne' dalle fotografie in atti, in quanto l'avvenuta sostituzione del lucernario con il pavimento in vetrocemento, non prova come, in concreto, tale pavimento fosse stato realizzato in precedenza, per cui il giudizio di "probabilita'" sul numero di duecento mattonelle dato dal C.T.U. non appare smentito.

Quanto poi, alla preesistenza della presa d'aria nell'androne sostenuta dal Condominio e che deriva da una diversa lettura della foto N. 20, rispetto a quella fatta dalla Corte d'Appello (che ha concluso per la mancata prova della preesistenza di detta presa d'aria) essa e' frutto, se mai, di errore revocatorio non denunciabile in Cassazione.

Il ricorso incidentale va, pertanto, respinto.

Sussistono giusti motivi per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi;

dichiara interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio.

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