Nell'azione per il recupero degli oneri condominiali legittimato passivo è il reale proprietario dell'immobile e non chi appare come tale

In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività' del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale. E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza Sentenza del 25 gennaio 2007, n. 1627.



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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 16 novembre 1998 Lu.Sa. propose opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti il 22 luglio 1998 dal Giudice di pace di Milano , avente per oggetto il pagamento al condominio dell'edificio sito in via Mo. n. (...) in quella città della somma di £ 3.860.416, come contributo alle spese comuni relative all'esercizio 1997-1998. Dedusse tra l'altro l'attore (per quanto ancora rileva in questa sede) che arbitrariamente la sua proprietà era stata ragguagliata a 53,59 millesimi, anziché a 24,41 millesimi: frazione, quest'ultima, proporzionale al valore della sua proprietà, secondo le tabelle allegate al regolamento condominiale. Di questa tesi il convenuto contestò la fondatezza, sostenendo che il Sa. aveva variato la consistenza del suo appartamento, acquistando un vano di un'adiacente unità immobiliare.

All'esito dell'istruzione della causa, con sentenza del 17 maggio 1999 il Giudice di pace revocò il provvedimento monitorio, condannando l'opponente a pagare all'altra parte £ 1.629.081.

Impugnata dal condominio, la decisione è stata riformata dal Tribunale di Milano, che con sentenza del 6 novembre 2002 ha respinto l'opposizione che era stata proposta da Lu.Sa. , ritenendo che costui, come era risultato anche in un altro precedente giudizio tra le stesse parti, aveva dato luogo a una situazione di apparenza circa l'acquisto da parte sua del locale (cui corrispondevano i 29,18 millesimi costituenti la differenza tra le due suddette quote di 53,59 millesimi e 24,41 millesimi) che di fatto era stato annesso al suo appartamento.

Contro tale sentenza Lu.Sa. ha proposto ricorso per cassazione, in base a tre motivi, poi illustrati anche con memoria. Il condominio dell'edificio sito in via Mo. n. (...) a Mi. si è costituito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con i tre motivi addotti a sostegno del ricorso Lu.Sa. lamenta, rispettivamente, che il Tribunale di Milano :

- ha ritenuto spettante all'assemblea dei condomini il potere, che in realtà non le competeva, di derogare alle tabelle allegate al regolamento, dando rilievo a una supposta situazione di "apparenza" circa la proprietà di uno dei locali dell'edificio;

- ha considerato tale situazione come fonte di un obbligo di (maggiore) contribuzione alle spese comuni, le quali invece vanno ripartite secondo i valori proporzionali dei piani o delle porzioni di piani effettivamente appartenenti ai singoli;


- ha reputato, in contrasto con le risultanze processuali, che potesse realmente essere stata ingenerata, nell'amministratore del condominio, l'opinione di un avvenuto trasferimento della proprietà del vano in questione.

Le prime due censure - tra loro strettamente connesse e da esaminare pertanto congiuntamente -sono fondate.

Con la sentenza 8 aprile 2002 n. 5035 le sezioni unite di questa Corte hanno composto il contrasto che si era verificato nell'ambito della giurisprudenza di legittimità in tema di "condomino apparente": si è deciso che «in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale».

Da questo principio - senz'altro estensibile alle ipotesi in cui l'apparenza, come nella specie, riguardi la proprietà non di un'intera unità immobiliare dell'edificio, ma soltanto di una sua porzione - si è discostato il Tribunale di Milano , il quale ha basato la propria decisione sul rilievo che all'epoca della deliberazione di approvazione e ripartizione delle spese per l'esercizio 1997-1998 «permaneva l'apparenza della titolarità in capo a Sa.Lu. della proprietà del locale annesso alla di lui porzione immobiliare, ascrivibile al di lui comportamento e nella buona fede dell'amministratore del condominio».

Resta assorbito il terzo motivo di ricorso, con il quale si contesta che l'amministratore potesse essere stato indotto in errore, circa la proprietà del vano in questione.

Accolto pertanto il ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata.

Poiché non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito, con il rigetto dell'appello che il condominio aveva proposto contro la sentenza di primo grado.

Le spese dei giudizi di appello e di cassazione vengono compensate tra le parti, per giusti motivi.

DISPOSITIVO

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata; decidendo nel merito, rigetta l'appello proposto dal condominio dell'edificio sito in via Mo. n.(...) a Mi. contro la sentenza del Giudice di pace di Milano n. 2873/99 del 17 maggio 1999; compensa tra le parti le spese dei giudizi di secondo grado e di cassazione.

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