Nelle cause aventi ad oggetto la proprietà comune di beni l'amministratore di condominio è legittimato ad agire solo in forza di mandato conferito da ciascuno dei condomini o di unanime positiva deliberazione di tutti i condomini

In tema di condominio, la legittimazione ad agire in giudizio dell'amministratore in caso di pretese concernenti l'affermazione di diritti di proprietà, anche comune, può trovare fondamento soltanto nel mandato conferito da ciascuno dei condomini al medesimo amministratore e non già - ad eccezione della equivalente ipotesi di unanime positiva deliberazione di tutti i condomini - nel meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, che vale ad attribuire, nei limiti di legge e di regolamento, la mera lettimazione processuale ex articolo 77 cod. proc. civ., presupponente peraltro quella sostanziale. Ne consegue che, in assenza del potere rappresentativo in capo all'amministratore in relazione all'azione esercitata, la mancata costituzione del rapporto processuale per difetto della legittimazione processuale inscindibilmente connessa al potere rappresentativo sostanziale mancante - vizio rilevabile anche d'ufficio, pure in sede di legittimità - comporta la nullità della procura alle liti, di tutti gli atti compiuti e della sentenza. E' questo il principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, sentenza del 13 marzo 2007, n. 5862. La S.C. si è pronunciata sulla fattispecie riguardante l'azione esperita dall'amministratore per far accertare la proprietà in capo al condominio dei locali soffitte di cui un condomino si era appropriato mettendoli in comunicazione con la propria abitazione a mezzo di una botola. Il Collegio sulla base dell'enunciato principio, ha cassato la sentenza della corte di merito, che aveva accolto la domanda, perché l'azione non poteva essere proposta per difetto di legittimazione ad agire.



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. Antonino ELEFANTE - Presidente -

Dott. Massimo ODDO - Consigliere -

Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -

Dott. Francesca TROMBETTA - Consigliere -

Dott. Ippolisto PARZIALE - Rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Ca.Al., elettivamente domiciliato in Ro. Via Sa.Ca.Da.Si. (...), presso lo studio dell'avvocato Gi.Gr., che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

Condominio via Pi. (...) Ro., in persona dell'Amministratore pro tempore Ro.Io., elettivamente domiciliata in Ro. via Pi.Bo. (...), presso lo studio dell'avvocato Se.Fo., che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3883/03 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 17/09/03;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/11/06 dal Consigliere Dott. Ippolisto PARZIALE;

udito l'Avvocato Ma.Ce., con delega depositata in udienza dell'Avvocato Gi.Gr., difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato Fo., difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario Giovanni RUSSO che ha concluso per la cassazione della sentenza per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini. In subordine il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

il condominio di via Pi. (...) di Ro. appellava la sentenza n. 4836 del 1999 del tribunale civile della capitale, che aveva respinto la domanda avanzata nei Confronti di Al.Ca. tesa ad accertare la proprietà in capo al condominio dei locali soffitte siti nella palazzina condominiale "B" di cui il predetto Ca. si era appropriato, mettendoli in comunicazione con la propria sottostante abitazione a mezzo di una botola. La proprietà di detti locali derivava dal regolamento contrattuale di condominio regolarmente trascritto, che includeva tali porzioni immobiliari nelle proprietà comuni. Il Ca. aveva dedotto invece che il regolamento di condominio non poteva considerarsi contrattuale in quanto non sottoscritto dai suoi danti causa, signori An.Ca. e Ma.Sc., nonché assumendo che i locali costituivano parte pertinenziale del suo appartamento.

il tribunale di Roma aveva respinto la domanda del condominio ritenendo il regolamento non adottato con il consenso unanime di tutti i condomini e non potendo, quindi, esso "disciplinare le situazioni di diritto reale dei compartecipi in ordine alle arti comuni dell'edificio ed a quelli di proprietà esclusiva".

La corte appello invece aveva accolto le censure del condominio, ritenendo che la questione della proprietà delle soffitte era risolta, in senso favorevole aI condominio appellante, dal regolamento contrattuale, regolarmente trascritto, cui avevano aderito anche i danti causa del Ca. La corte osservava inoltre che tale regolamento era stato espressamente richiamato nell'atto di vendita al predetto Ca.

Impugna tale sentenza (n. 3883/03) il Ca. deducendo tre motivi. Resiste con controricorso il condominio. Il ricorrente ha depositato memoria. Il Procuratore Generale di udienza ha chiesto disporsi la cassazione della sentenza impugnata per mancata integrazione del contraddittorio. In subordine rigetto.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I motivi del ricorso

1.1 Con il primo motivo di ricorso si lamenta; "violazione e falsa applicazione dell'art. 1138, ultimo comma, codice civile. Insufficente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - art. 360, numeri 3 e 5 codice procedura civile. " Lamenta il ricorrente la nullità della procura rilasciata all'amministratore del condominio a margine dell'atto di citazione in primo grado e utilizzata ai fini dell'impugnazione. Deduce infatti che nella intestazione della citazione non sarebbe stato indicato il nominativo dell'amministratore in carica e che la firma apposta in calce alla procura era illeggibile. Non estendendosi la certificazione del difensore oltre I'autografia della sottoscrizione della parte anche ai suoi poteri, alla sua legittimazione e alla sua capacità giuridica, si trattava di una nullità rilevabile d'ufficio non potendosi individuare il nome del conferente la procura con conseguente impossibilità di controllare il collegamento tra colui che sottoscrisse l'atto e il titolare del potere (l'amministratore pro tempore del condominio).

1.2 - Con il secondo motivo di ricorso viene dedotta la "violazione e falsa applicazione degli articoli 1136, secondo comma e 1138 del codice civile, nonché dell'articolo 112 codice procedura civile, omesso esame su punto decisivo in relazione l'articolo 360 numeri 3, 4 e 5 codice procedura civile". sostiene l'odierno ricorrente che il regolamento di condominio in questione non aveva natura contrattuale, non essendo stato sottoscritto dalla totalità dei condomini, in quanto difettavano le firme dei signori Ma.Mi. e El.Mi., oltre quelle degli eredi di Ca.

1.3 - Con il terzo motivo di ricorso si deduce la "violazione e falsa applicazione dell'articolo 1138, ultimo comma, codice civile - insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo dell'controversia - art. 360, numeri 3 e 5 codice procedura civile". Rileva il ricorrente che erroneamente la corte d'appello ha ritenuto opponibile il regolamento di condominio, senza considerare che i suoi danti causa avevano si aderito a detto regolamento ma in epoca successiva alla sua redazione, senza che la successiva sottoscrizione fosse ulteriormente trascritta. In mancanza di quest'ultima formalità tale regolamento non sarebbe opponibile ai terzi che avrebbero acquistato diritti successivamente all'atto stesso.

La richiesta del Procuratore Generale

Il Procuratore Generale di udienza ha chiesto disporsi la cassazione della sentenza impugnata per difetto di legittimazione del Condominio in relazione all'azione proposta, tendente ad affermare la proprietà dei locali in questione come comuni e in capo pro-quota a singoli condomini. Ha osservato il Procuratore Generale che l'azione fu proposta dall'amministratore pro tempore, al quale non risultava essere stato conferito uno specifico mandato da parte di tutti i condomini (ad eccezione, ovviamente dell'odierno ricorrente in relazione alla sua diversa posizione). Tale azione non rientra tra quelle per le quali vi è uno specifico autonomo potere dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1131 c.c., con la conseguente nullità della procura alle liti e difetto di legittimazione, vizio rilevabile d'ufficio, anche in sede di legittimità.

Tale richiesta è fondata e va accolta. Deve, infatti ritenersi che la legittimazione ad agire dell'amministratore del condominio, in caso di pretese concernenti l'affermazione di diritti di proprietà, anche comune, può trovare fondamento soltanto nel mandato da ciascuno dei condomini al medesimo amministratore conferito, e non già, ad eccezione dell'equivalente ipotesi di unanime positiva deliberazione di tutti i condomini, nel meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, che vale ad attribuire, nei limiti di legge e di regolamento, la mera legittimazione processuale ex art. 77 cod. proc. civ., presupponente peraltro quella sostanziale. Ne consegue che, in assenza del potere rappresentativo in capo all'amministratore in relazione a l'azione esercitata, la mancata costituzione del rapporto processuale per difetto della legittimazione processuale inscindibilmente connessa al potere rappresentativo sostanziale mancante (vizio a tale stregua rilevabile anche d'ufficio, pure in sede di legittimità) comporta la nullità della procura alle liti, di tutti gli atti compiuti, e della sentenza impugnata, (vedi Cass. 2005 n. 8570).

3. La sentenza impugnata, e quella di primo grado, va cassata senza rinvio perché l'azione non poteva essere proposta.

4. Sussistono giusti motivi per disporre la compensazione delle spese dell'intero giudizio.

P.T.M.

La Corte, decidendo sul ricorso, visto l'art. 382 c.p.c., cassa senza rinvio la sentenza impugnata e quella di primo grado, perché l'azione non poteva essere proposta. Compensa le spese dell'intero giudizio.

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