Non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio "capitano" le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comun

In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123, c. 1, c.c., e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio "capitano" le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune. (PUBBLICAZIONE, Il Sole 24 Ore, Mass. Repertorio Lex24)

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 4 dicembre 2013, n. 27233



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~~REPUBBLICA ITALIANA

 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

 SEZIONE SECONDA CIVILE

 Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

 Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente

 Dott. PICCIALLI Luigi - Consigliere

 Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere

 Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere

 Dott. CARRATO Aldo - rel. Consigliere

 ha pronunciato la seguente:

 SENTENZA

 sul ricorso (iscritto al N.R.G. 1785/08) proposto da:

 (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), tutti rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dagli Avv.ti (OMISSIS) ed (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati presso lo studio del secondo, in (OMISSIS);

 - ricorrenti -

 contro

 (OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dall'Avv. (OMISSIS) e domiciliati "ex lege" presso la Cancelleria della Corte di cassazione;

 - controricorrenti -

 (OMISSIS);

 - intimata -

Avverso la sentenza n. 536/07 della Corte di appello di Trieste, depositata il 10 ottobre 2007 e notificata il 26 novembre 2007;

 Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 13 novembre 2013 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;

 udito l'Avv. (OMISSIS) per i ricorrenti;

 udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso, per quanto di ragione.

 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

 Con sentenza n. 65 del 2004, l'adito Tribunale di Udine - sez. distaccata di Cividale del Friuli accoglieva, con correlata condanna dei convenuti alla rifusione delle spese giudiziali, l'impugnazione proposta, ai sensi dell'articolo 1137 c.c., dai sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS), quali proprietari di un appartamento ubicato nel Condominio (OMISSIS) sito nel territorio di (OMISSIS), nei confronti degli altri condomini (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) (quest'ultimo rimasto contumace), in ordine alla deliberazione condominiale adottata all'assemblea del 10 settembre 2002, dichiarandone la nullita', per quanto di ragione, sul presupposto della ritenuta sua illegittimita', desumibile dall'articolo 1102 c.c., nelle parti in cui era stato costituito il divieto per i singoli condomini di aprire, nel muro perimetrale condominiale, nuovi accessi alla corte comune, era stato previsto che i condomini non avrebbero potuto - se non con la preventiva autorizzazione condominiale - apportare modifiche architettoniche al complesso o alle singole unita' nelle parti esposte alla vista comune e con riferimento alla suddivisione delle spese di consulenza tecnica secondo un criterio diverso da quello millesimale (trattandosi di determinazione integrativa del regolamento condominiale che, in quanto tale, avrebbe dovuto essere approvata all'unanimita').

 Interposto appello da parte dei soccombenti convenuti e nella resistenza degli appellati, la Corte di appello di Trieste, con sentenza n. 536 del 2007 (depositata il 10 ottobre 2007), rigettava il gravame e condannava gli appellanti, in solido fra loro, alla rifusione delle spese del grado.

 A sostegno della decisione adottata la Corte territoriale rilevava l'infondatezza della preliminare prospettazione degli appellanti circa la riconduzione della fattispecie dedotta in giudizio a quella di un "supercondominio" (difettandone i presupposti strutturali e funzionali, essendo rimasto accertato che trattavasi di un unico Condominio costituito da diversi blocchi di edifico, tutti singolarmente privi di autonoma organizzazione della cosa comune) e, per l'effetto, considerava corretta la disposta applicazione dell'articolo 1102 c.c., (e, quindi, l'inapplicabilita' del diverso disposto dell'articolo 1120 c.c.), con la conseguente legittimita' della dichiarata nullita' della deliberazione impugnata contenente il generalizzato divieto preventivo per la collettivita' dei condomini di aprire qualsiasi varco nel muro perimetrale comune. Allo stesso modo, il giudice di secondo grado valutava come infondata l'ulteriore doglianza concernente la nullita' della ripartizione "capitaria" delle spese di consulenza legale anziche' in misura proporzionale al valore delle singole proprieta', attesa l'insussistenza di una concorde deroga convenzionale al regolamento condominiale, con la conseguente applicabilita' del generale disposto di cui all'articolo 1123 c.c., comma 1.

 Avverso la suddetta sentenza di appello (notificata il 26 novembre 2007) hanno proposto rituale ricorso per cassazione i predetti appellanti (ad eccezione di (OMISSIS), rimasta intimata nella presente fase di legittimita'), articolato in due motivi. Gli intimati (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso, illustrato da memoria depositata ai sensi dell'articolo 378 c.p.c..

 MOTIVI DELLA DECISIONE

 1. Con il primo motivo i ricorrenti hanno denunciato - ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

 - la violazione e falsa applicazione degli articoli 1120 e 1102 c.c., nonche' il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa il punto decisivo della controversia concernente la ritenuta esclusione della configurazione del "supercondominio" e la correlata applicabilita' dell'articolo 1102 c.c..

 Ai sensi dell'articolo 366 bis c.p.c. ("ratione temporis" applicabile, risultando l'impugnata sentenza pubblicata in data 10 ottobre 2007), i ricorrenti hanno formulato i seguenti quesiti di diritto: - "Voglia la S.C. stabilire se l'assemblea dei condomini, con propria deliberazione presa con la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c., comma 2, possa o meno inibire la parziale demolizione al fine di aprire un accesso, per iniziativa individuale del proprietario di un'unita' condominiale, di un bene condominiale quale e' il muro di cinta dei giardini e della corte del complesso condominiale"; - "voglia la S.C. stabilire se lo stesso articolo 1102 c.c., inibisca o meno al singolo condomino la parziale demolizione, al fine di aprire un accesso per iniziativa individuale dello stesso proprietario di una sola unita' condominiale, di un bene condominiale quale e' il muro di cinta dei giardini e della corte del complesso condominiale"; - "voglia la S.C. stabilire se l'apertura di un accesso sul muro di cinta perimetrale dei giardini e della corte condominiali, che permetta il passaggio dalla pubblica via alla corte comune di pertinenza a diverse unita' abitative, sia qualificabile come innovazione disciplinata dall'articolo 1120 c.c., ovvero sia qualificabile come mero lecito uso individuale della cosa comune autorizzato dall'articolo 1102 c.c.".

 1.1. La complessiva censura e' da ritenersi fondata nei limiti di cui in appresso e per le ragioni che seguono.

 In primo luogo deve affermarsi l'infondatezza della doglianza nella parte in cui si contesta la mancata rilevazione, nella fattispecie, della configurazione di un supercondominio, poiche' il giudice di secondo grado - in base ad un accertamento di fatto adeguatamente motivato - ha escluso che ne ricorressero i requisiti strutturali e funzionali, avendo appurato che, in effetti, risultava costituito un unico Condominio formati da distinti blocchi di edificio che erano privi di una propria organizzazione della cosa comune e, quindi, di un'autonoma gestione condominiale. Ai fini della sussistenza di un supercondominio e', infatti, necessario che singoli edifici siano costituiti in altrettanti condominii ed abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per cio' appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unita' immobiliari comprese nei diversi fabbricati (cfr. Cass. n. 2305 del 2008; Cass. n. 17332 del 2011 e, da ultimo, Cass. n. 19939 del 2012).

 E', invece, meritevole di pregio l'altra censura specificamente dedotta con il motivo in esame relativa alla parte della sentenza con la quale, sul presupposto della sussistenza di un ordinario Condominio, la Corte territoriale, ritenendo la corretta riconduzione della fattispecie - rispetto al contenuto della delibera assembleare impugnata riguardante il muro di cinta - alla previsione dell'articolo 1102 c.c., (e non gia' a quella del'articolo 1120 c.c.), ha ritenuto legittima la statuizione del giudice di primo grado con la quale era stata dichiarata la nullita' dell'impugnata delibera autorizzativa del generalizzato divieto preventivo per la totalita' dei condomini di aprire qualsiasi varco nel muro perimetrale comune.

 In altri termini, la Corte territoriale - sul rilievo che il contenuto della delibera autorizzativa impugnata riguardasse l'applicabilita' del citato articolo 1102 c.c. (che attiene all'uso della cosa comune in ambito condominiale) - ha ritenuto di applicare le conseguenze logico-giuridiche che derivavano dal riferimento della portata della decisione assembleare alla disciplina di tale norma, pervenendo alla conferma dell'illegittimita' della delibera assembleare (percio', annullata), con la quale era stato previsto il divieto generalizzato per i condomini di poter aprire nuovi accessi sul muro comune.

 Cosi' statuendo, pero', la Corte triestina ha disatteso il principio in base al quale le deliberazioni assembleari condominiali (con le necessarie maggioranze di legge) o lo stesso regolamento condominiale possono limitare l'uso delle parti comuni, per cui, in caso di diversa disciplina condominiale, non trova applicazione l'articolo 1102 c.c., il quale svolge una funzione sussidiaria (ovvero opera nella sola eventualita' in cui non sia intervenuta una differente regolamentazione in sede condominiale). Infatti, a tal scopo, deve affermarsi che - secondo la condivisibile giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 2369 del 1971; Cass. n. 1600 del 1975; Cass. n. 2727 del 1975 e Cass. n. 3169 del 1978) - l'articolo 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune purche' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, ragion per cui i suoi limiti possono essere resi piu' rigorosi dal regolamento condominiale o dalle apposite delibere assembleari adottate con i "quorum" prescritti dalla legge. L'unico limite della legittima "autodisciplina condominiale" e' rappresentato dalla previsione del divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni; nel caso in cui, invece, l'assemblea condominiale (con le prescritte maggioranze) adotti una delibera che vieti soltanto un uso specifico (come quello, dedotto nella fattispecie oggetto della controversia, attinente alla sola apertura di nuovi accessi nel muro comune), la stessa deliberazione deve ritenersi legittima (v., per un esempio analogo, Cass. n. 2904 del 1976) e, pertanto, la Corte di appello non avrebbe potuto ritenerla invalida.

 Non essendosi, dunque, la Corte territoriale conformata a tale principio, la formulata doglianza merita di essere accolta sul punto, con la conseguente cassazione, per quanto di ragione, della sentenza impugnata.

 2. Con il secondo motivo i ricorrenti hanno dedotto - ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5 - l'omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa il punto decisivo della controversia relativo alla distribuzione capitaria delle spese dell'assemblea, indicando (ancorche' risulti prospettato un vizio di motivazione) il seguente quesito di diritto in ossequio all'articolo 366 bis c.p.c.: "voglia la S.C. stabilire se l'assemblea condominiale con la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c., comma 2, possa adottare quale criterio di ripartizione delle spese condominiali sostenute per la convocazione e lo svolgimento assistito da un consulente scelto dall'assemblea stessa di un'assemblea straordinaria del Condominio, la ripartizione capitaria rispetto al criterio millesimale, e cio' ove questo non sia stato ancora mai adottato, in assenza di tabella millesimale".

 2.1. Questo motivo non e' meritevole di pregio, poiche' - alla stregua della univoca giurisprudenza di questa Corte - il giudice di appello ha correttamente ritenuto di confermare la sentenza di prime cure anche nella parte in cui aveva dichiarato la nullita' della delibera assembleare impugnata con riferimento all'adottata ripartizione "capitaria" delle predette spese di consulenza, dovendo, invece, le stesse essere suddivise in misura proporzionale al valore delle singole proprieta', attesa l'insussistenza di una concorde deroga convenzionale al regolamento condominiale, con la conseguente applicazione, nel caso di specie, della generale previsione trasparente dall'articolo 1123 c.c., comma 1, (cfr. Cass. n. 2301 del 2001; Cass. n. 17101 del 2006 e Cass. n. 6714 del 2010).

 In altri termini, le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga "una tantum" ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle.

 Deve, quindi, riaffermarsi il principio di diritto alla stregua del quale, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimita', espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalita', fissati nell'articolo 1123 c.c., comma 1, e, pertanto, non e' consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio "capitario" le spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

 3. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, deve essere accolto il primo motivo in ordine al profilo della ravvisata illegittimita' della delibera condominiale impugnata (rigettato nel resto), mentre deve essere totalmente respinto il secondo motivo.

 A tale pronuncia consegue la cassazione della sentenza impugnata in relazione alla censura accolta, con il correlato rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di appello di Trieste che, nel conformarsi al principio di diritto enunciato con riferimento al primo motivo (nella parte ritenuta fondata), provvedera' anche sulle spese della presente fase di legittimita'.

 P.Q.M.

 La Corte accoglie, per quanto di ragione, il primo motivo del ricorso e rigetta il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimita', ad altra Sezione della Corte di appello di Trieste.

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