Non possono essere acquistati per usucapione diritti relativi ad un'area accessibile a tutti e suscettibile di utilizzazione indiscriminata

Non possono essere acquistati per usucapione diritti relativi ad un'area accessibile a tutti e suscettibile di utilizzazione indiscriminata, essendo tali caratteristiche incompatibili con l'integrazione del fondamentale aspetto dell'acquisto per usucapione, ossia del possesso esclusivo e ininterrotto protrattosi per il tempo necessario ad usucapire.
Nella fattispecie, il giudicante ha escluso la sussistenza dei presupposti dell'acquisto per usucapione del diritto di uso a parcheggio perché relativo ad una zona non solo utilizzata indistintamente, sia come passaggio che come parcheggio, ma altresì accessibile a tutti).



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI CASSINO

SEZIONE CIVILE

nella persona del Giudice, dott.ssa Anna GONNELLA, ha deliberato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1411/2002 R.G.A.C., posta in decisione all'udienza del 17/10/2007, vertente

TRA

Condominio "NI.", sito in Cassino alla via (omissis), in persona dell'amministratore pro - tempore Mi.Ma., elettivamente domiciliato in Cassino alla via (omissis), presso lo studio dell'avvocato Fl.Le., che lo rappresenta e difende giusta delega a margine dell'atto di citazione

ATTORE

E

Condominio Do., sito in Cassino, via (omissis), in persona dell'amministratore pro - tempore Ma.Cu., rappresentato e difeso, giusta delega a margine dell'atto di costituzione di nuovo procuratore depositato in data 22/6/2005, dall'avvocato St.Sp., con lei elettivamente domiciliato in Cassino alla via (omissis)

C0NVENUTO

OGGETTO: Condominio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 26/7/2002 il Condominio "NI." - premesso che la società NI. S.r.l. era proprietaria del terreno sito in Cassino tra la via (omissis) e la via (omissis), distinto in catasto al foglio (omissis); che con atto di permuta del 20/2/1975 detta società cedeva e trasferiva alla Società Immobiliare Do., corrente in Cassino, parte di detto terreno esteso mq. 370,00, in catasto al foglio (omissis); che, con il medesimo atto, la NI. concedeva alla società Do., sulla restante proprietà, che si interpone tra il fondo della società Ed. ed il fabbricato F della società Do., terreno meglio identificato in un'allegata planimetria con colorazione in giallo, diritto di servitù di passaggio, pedonale e carrabile, e con condotte di ogni specie, sia sotterranee che aeree; che successivamente la NI. realizzava sul terreno de quo uno stabile, le cui singole consistenze immobiliari venivano trasferite mediante atti di compravendita: che i condomini del Condominio Do., nonostante la servitù di cui innanzi fosse stata concessa esclusivamente al fine di consentire l'accesso al terreno di proprietà Do., oggi edificato, con provenienza dalla via (omissis), lasciavano le proprie vetture in sosta sulla strada de qua, creando disagio a tutti gli altri utenti - tanto premesso, conveniva in giudizio il Condominio Do., in persona del suo amministratore pro - tempore, per sentir accertare e dichiarare che gli aventi causa dalla Do. S.r.l. e, quindi, esso condominio e, per lo stesso, i condomini, possono utilizzare la porzione di terreno descritta in premessa esclusivamente nei limiti risultanti dall'atto di permuta a rogito notar Mo. del 20/2/1975; ritenere, conseguentemente, illegittimo, ogni diverso utilizzo del terreno, tra cui quello di parcheggio con auto; ordinare al convenuto di astenersi da ogni atto o comportamento che non sia tra quelli di cui al citato atto pubblico, ed in particolare inibire il parcheggio con auto; condannare il convenuto al pagamento delle spese processuali.

Instauratosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio il condominio convenuto, il quale impugnava l'avversa domanda, ed in particolare sosteneva:

- che sulla porzione della particella (omissis) ceduta, con l'atto di permuta del 20/2/1975, alla società Do., quest'ultima aveva realizzato parte del fabbricato attualmente distinto come palazzina F, ivi compresi i balconi di tale edificio che, pertanto, insistono su tale terreno di proprietà Do.; di conseguenza il parcheggio delle autovetture dei condomini Do. sul terreno sottostante i balconi della palazzina F era pienamente legittimo, in quanto effettuato su terreno di proprietà esclusiva del detto condominio;

- sulla residua porzione della particella (omissis) di proprietà Ni. il condominio Do. aveva acquistato per usucapione ventennale il diritto di uso a parcheggio;

- ciò era dimostrato anche dal fatto che, tempo addietro, sul confine esterno della particella (omissis) che immette su via (omissis) era stata installata una sbarra di chiusura elettrica, al fine di tutelare la proprietà di entrambi i condominii, le cui chiavi erano in possesso, oltre che dei partecipanti al condominio Ni., anche dei partecipanti al condominio Do., i quali, oltre ad avere contribuito alla spesa per l'acquisto ed il posizionamento della sbarra, concorrevano tuttora alle spese per la sua manutenzione ed il suo funzionamento, in quanto titolari del diritto di proprietà della striscia di terreno sottostante i balconi della palazzina F Do., nonché di un diritto di uso a parcheggio ulteriore rispetto a quello di servitù di passaggio pedonale e carrabile sulla residua parte di terreno rimasta di proprietà Ni.;

- il parcheggio sulla particella (omissis) delle autovetture di proprietà dei condomini Do. non recava alcun nocumento agli altri utenti del fondo medesimo, mentre l'unica vera molestia era quella arrecata dai condomini Ni., attraverso il parcheggio delle loro vetture, sia all'esercizio del diritto di servitù di passaggio spettante al condominio Do. sulla porzione di terreno rimasta di proprietà Ni., restringendolo e rendendolo più incomodo, sia al diritto di proprietà vantato dal medesimo condominio Do. sulla porzione sottostante i balconi della palazzina F;

- peraltro, il parcheggio delle vetture di proprietà dei condomini Ni. sulla porzione di terreno di loro proprietà non era consentita neppure dal relativo regolamento condominiale, a cui tenore il parcheggio dei veicoli è possibile solo nell'area destinata a posti macchina.

Chiedeva pertanto rigettarsi la domanda attorca e dichiararsi legittimo il parcheggio delle, autovetture di proprietà dei condomini partecipanti al condominio Do. sulla porzione della particella (omissis) sottostante i balconi della palazzina F del medesimo condominio Do., nonché dichiararsi l'acquisto in favore del condominio Do. del diritto di uso a parcheggio sulla porzione residua della particella (omissis) rimasta di proprietà Ni., per usucapione ventennale.

In via riconvenzionale, chiedeva di interdire al condominio attore (e per esso ai condomini) il parcheggio di autovetture sulla porzione di proprietà esclusiva Do. nonché sulla residua porzione rimasta di proprietà Ni., ma sulla quale i condomini del condominio Do. erano titolari di un diritto di servitù di passaggio e di un ulteriore diritto di uso a parcheggio acquistato per usucapione, in quanto tale parcheggio arrecava molestia e disturbo all'esercizio dei propri diritti (di servitù di passaggio e di uso a parcheggio) da parte dei condomini partecipanti al condominio Do., oltre a costituire attività non consentita ai sensi del secondo comma dell'art. 1067 c.c., e condannare l'attore a risarcire i danni conseguenti, quantificati nella misura di Euro 2.500,00, o in quella diversa ritenuta di giustizia.

Fissata l'udienza per la trattazione della causa, il Giudice assegnava alle parti i termini di legge per la definitiva articolazione delle richieste istruttorie.

Quindi, in via istruttoria, veniva ammessa ed espletata la prova testimoniale richiesta da entrambe le parti.

Il giudizio, poi, proseguiva come dagli atti.

All'esito, all'udienza del 17/10/2007, la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione alle parti dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Risulta documentalmente provato che con atto di permuta a rogito notaio Mo. del 20/2/1975 la società NI. cedeva e trasferiva alla società Do. porzione della particella n. (omissis) (colorata in verde nella planimetria prodotta da entrambe le parti), e che, con il medesimo atto, la società NI. concedeva alla società Do., sulla restante proprietà, che si interpone tra il fondo della Ed. ed il fabbricato F della società Do., meglio identificata nella parte colorata, in giallo della stessa planimetria, diritto di servitù di passaggio, pedonale e carrabile, e con condotte di ogni specie, sia sotterranee che aeree.

Risulta altresì pacifico, per averlo confermato i testi di parte convenuta e anche taluni degli stessi testi di parte attrice (Di.Bi.Ni.) che sulla porzione della particella (omissis) ceduta dalla NI. alla Do., veniva da quest'ultima realizzata la palazzina F dell'attuale condominio Do., il quale ha sostenuto, conseguentemente, la legittimità del parcheggio delle vetture effettuato dai propri condomini nella striscia di terreno sottostante i balconi della palazzina citata, trattandosi di porzione di proprietà esclusiva di esso condominio, in forza del richiamato atto pubblico di permuta.

Orbene, ritiene il Giudicante che, avendo i testi di parte convenuta confermato sostanzialmente essere la porzione di terreno sottostante i balconi della palazzina F del condominio Do. ricompresa nella particella a suo tempo trasferita dall'allora società NI. all'allora società Do. e, dunque, di proprietà esclusiva dell'odierno condominio Do., in difetto, peraltro, di prova contraria offerta dall'attore, il parcheggio di autovetture esercitato dai partecipanti al condominio convenuto su tale specifica particella di terreno vada considerato legittimo, con conseguente rigetto, sul punto, della domanda proposta dal condominio Ni., e accoglimento, per converso.

della domanda riconvenzionale proposta dal convenuto tesa ad impedire ai partecipanti all'altro condominio il parcheggio su tale area.

Con riferimento poi alla residua porzione della citata particella (omissis), rimasta incontestatamente di proprietà esclusiva del condominio NI., quest'ultimo, invocando il contratto di permuta del 20/2/1975, con il quale, come già accennato, veniva concesso all'allora società Do. il solo diritto di passaggio pedonale e carrabile sulla zona citata, ha chiesto che fosse dichiarato illegittimo (e, conseguentemente, inibito), ogni e diverso utilizzo della stessa area che non fosse quello previsto dall'atto pubblico in questione, ed in particolare il parcheggio con auto.

Il condominio convenuto ha tuttavia dedotto di avere acquistato, per usucapione ventennale, il diritto di uso a parcheggio della medesima area, per avere i condomini ad esso partecipanti ivi fatto sostare, da oltre venti anni, pacificamente ed indisturbatamente, le proprie vetture.

Ha quindi chiesto, in via riconvenzionale, che fosse dichiarato, in proprio favore, l'acquisto del predetto diritto, con ordine ai condomini del condominio attore di astenersi dal parcheggiare, a loro volta, le vetture sulla porzione di terreno in discorso, sia perché tale utilizzo costituirebbe un aggravamento non consentito della servitù di passaggio spettante al condominio Do., sia perché arrecherebbe molestia all'esercizio del diritto di uso a parcheggio di cui innanzi, sia perché, infine, sarebbe in contrasto con lo stesso regolamento condominiale del condominio Ni.

Orbene, ritiene il Giudicante che tali domande del convenuto siano solo parzialmente meritevoli di accoglimento.

Premesso che non appare nella specie pertinente il richiamo operato dal condominio attore ai principio secondo cui l'usucapione non può avere ad oggetto le servitù non apparenti, dal momento che parte convenuta ha invocato l'acquisto per usucapione del diritto di uso a parcheggio sull'area in discussione, e non già l'usucapione di una servitù di parcheggio, vi è però da osservare che, come pure emerso dall'istruttoria espletata, la zona di terreno oggetto della chiesta usucapione, dall'epoca di realizzazione del fabbricato Do. (anni 1979 - 1980), sino a quella della installazione della sbarra elettrica di protezione (anno 1997, come risulta dalla documentazione prodotta dall'attore) era utilizzata indistintamente, sia come passaggio che come parcheggio, dai condomini di entrambi i condominii parti in causa, oltre che da soggetti estranei agli stessi, circostanza questa del resto ammessa dallo stesso condominio Do., il quale, nei propri scritti conclusivi, ha affermato che la strada era, appunto, accessibile a tutti.

Ebbene, tale utilizzo promiscuo ed indiscriminato dell'area della quale tutti gli interessati usufruivano, di volta in volta - non appare compatibile con il dedotto acquisto per usucapione, per mancanza di un possesso esclusivo ed ininterrotto protrattosi per il tempo necessario ad usucapire.

In ogni caso, il potere di fatto esercitato dai condomini del condominio Do. sull'area in discorso, concretatosi nel farvi sostare le proprie autovetture, sembra essere piuttosto avvenuto per altrui tolleranza, in un clima di buon vicinato, che non in forza di un vero e proprio impossessamento, tanto è vero che lo stesso condominio convenuto, nella propria comparsa di costituzione e risposta, discorre di situazione conosciuta e "tollerata" dal condominio attore sin dalla fine degli amai settanta, e poi, successivamente, "consacrata" con l'apposizione della sbarra di protezione, a cure e spese di entrambi i condominii interessati.

Ne consegue che, in accoglimento, sul punto, della domanda proposta dal condominio NI., va dichiarato illegittimo l'utilizzo quale parcheggio dell'area in questione da parte del condominio convenuto (e, per esso, dei suoi condomini) e, per l'effetto, va ordinato a costoro di astenersi dal far sostare ivi le proprie autovetture.

Vero è però che dalla prova testimoniale espletata è emerso che il parcheggio di autovetture sulla medesima zona da parte, questa volta, dei partecipanti al condominio NI., restringe inevitabilmente lo spazio adibito a passaggio, limitando e rendendo meno agevole, quindi, il concreto esercizio, da parte dei condomini Do., del diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile loro spettante in virtù del più volte citato contratto di permuta.

Alla luce di tale circostanza, confermata da tutti i testi di parte convenuta, deve essere quindi ordinato ai condomini del condominio attore di non parcheggiare, a loro volta, autovetture sull'area in discorso, trattandosi di comportamento non consentito dall'art. 1067 2 comma c.c. (a cui tenore il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo), oltre che vietato espressamente dallo stesso regolamento condominiale del condominio NI.

Infine, vanno respinte le domande di risarcimento dei danni proposte, in via riconvenzionale, da parte convenuta, in difetto di prova circa l'effettiva sussistenza ed entità di un concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dei comportamenti posti in essere dalla controparte.

In considerazione, poi, della parziale reciproca soccombenza, le spese processuali vanno compensate tra le parti in causa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Cassino, definitivamente pronunciando nella causa di cui in premessa, promossa dal Condominio NI., sito in Cassino alla via (omissis), nei confronti del Condominio Do., sito in Cassino alla via (omissis), angolo via (omissis), in persona dell'amministratore pro - tempore, così provvede:

a) dichiara legittimo il parcheggio delle autovetture appartenenti ai partecipanti al condominio Do. sulla porzione del terreno sito in Cassino e distinto in catasto al foglio (omissis) sottostante i balconi della palazzina F del medesimo condominio, in quanto esercizio del diritto di proprietà di tale area ad esso spettante in virtù del contratto di permuta stipulato in data 20/2/1975 tra la società immobiliare NI. e la società immobiliare Do. e, per l'effetto, in accoglimento sul punto delle domande riconvenzionali proposte dal convenuto, ordina ai condomini del condominio attore di astenersi dal parcheggiare le loro vetture sull'area in questione;

b) in parziale accoglimento della domanda proposta dall'attore, e conseguente rigetto della domanda riconvenzionale di usucapione del diritto di uso a parcheggio sulla residua area della particella (omissis) rimasta di proprietà NI. in virtù del contratto di permuta stipulato in data 20/2/1975 e colorata in giallo nella planimetria allegata, dichiara che i condomini del condominio convenuto sono titolari, in ordine alla medesima area, del solo diritto di passaggio pedonale e carrabile e con condotte di ogni specie, sia sotterranee che aeree, così come sancito dal contratto di permuta citato, con esclusione, quindi, di ogni altro utilizzo che non sia quello di cui innanzi, ed in particolare di parcheggio con auto;

c) per l'effetto, ordina ai condomini del condominio convenuto di astenersi dall'utilizzare l'area di cui al punto precedente per il parcheggio di vetture e per ogni altra finalità diversa da quella consentita dal citato atto di permuta;

d) in parziale accoglimento delle ulteriori domande riconvenzionali proposte dal convenuto, ordina ai condomini del condominio attore di astenersi dal parcheggiare, a loro volta, le proprie autovetture sull'area residua di cui ai precedenti punti b) e c), trattandosi di utilizzo costituente illegittima riduzione, ex art. 1067 2 comma c.c. del diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile esistente sul fondo in favore del convenuto in base al contratto di permuta del 20/2/1975;

e) rigetta, per il resto, le domande riconvenzionali proposte dal convenuto:

f) compensa tra le parti le spese processuali.

Così deciso in Cassino il 6 marzo 2008.

Depositata in Cancelleria il 29 maggio 2008.

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