Non rientra tra le competenze dell' amministratore l'abbattimento delle parti comuni

Il totale abbattimento della pensilina sovrastante il cancello d’ingresso all’edificio condominiale, disposto dall’amministratore senza previa autorizzazione dell’assemblea, è illegittimo in quanto non rientra tra le attribuzioni dell’amministratore quella di eliminare un bene condominiale, nemmeno nell’ipotesi, fatta presente nella specie, in cui l’eliminazione della pensilina renderebbe possibile l’avvicinamento all’edificio condominiale dei mezzi di soccorso o antincendio; ipotesi che potrebbe semmai consentire all’amm.re, in caso di urgenza, di procedere a lavori di manutenzione straordinaria ex articolo 1135 c.c., salvo riferirne alla prima assemblea; non mai però, gli consentirebbe di eliminare totalmente la struttura comune o di apportare modifiche strutturali incidenti sul decoro architettonico. E’ quanto statuito dalla Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, che, con la sentenza n. 1382 del 23 gennaio 2007 ha inteso ribadire come le attribuzioni dell’amministratore siano specificamente definite dalla legge, con la conseguenza che la normativa speciale che le disciplina deve prevalere sulle norme del mandato, confermando così l'assunto della sentenza impugnata della Corte territoriale.



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Corte di Cassazione
 – Sezione seconda civile –
 
sentenza 26 gennaio 2006 - 23 gennaio 2007, n. 1382
 
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 23 settembre 1997 Antonietta B., condomina dello stabile sito in Napoli, via degli Oleandri 9 convenne in giudizio , davanti al Tribunale di Napoli ) Luciano G. in proprio e quale amm.re del Condominio, deducendo: che il convenuto aveva fatto abbattere la pensilina sovrastante il cancello d’ingresso, nonché aveva fatto effettuare costruzioni negli spazi destinati a verde; che tali opere erano arbitrarie perché non rientranti nelle attribuzioni dell’amm.re, non erano state precedute da assemblea dei condomini, né erano state autorizzate; che, comunque, le opere erano illegittime dal momento che l’assemblea può disciplinare l’uso della cosa comune, ma non può sopprimerla o renderla inservibile mediante mutamento della sua destinazione strutturale ed economica.
Chiedeva, pertanto, la condanna del convenuto, in proprio e nella qualità, a ricostruire la pensilina, all’eliminazione delle ulteriori innovazioni, oltre al risarcimento danni.
Il convenuto, costituitosi, in proprio e nella qualità, contestava la domanda sostenendo: che l’eliminazione della pensilina, posta all’ingresso del viale condominiale, si era resa necessaria per il rispetto della normativa prevenzioni incendi (risultando il manufatto di altezza inferiore a quella prescritta (m. 4)), nonché per consentire l’accesso delle ambulanze al suddetto viale; che aveva provveduto alla demolizione stante l’urgenza salva la ratifica assembleare. Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda.
Acquisiti atti, il Tribunale con sentenza 14.1.2000 condannava il G. in proprio e nella qualità al ripristino della pensilina.
Su impugnazione del G. la Ca di Napoli, con sentenza 24.4.2002 respingeva l’appello. Afferma la Ca, per quanto ancora interessa, che dati i rigorosi limiti fissati dalla legge in materia di modificazione e trasformazione del bene comune di natura condominiale, non sia possibile in caso di violazione di tali limiti, come, nella specie è avvenuto con la demolizione della pensilina, far ricorso al criterio valevole in tema di mandato, della conformità dell’atto allo scopo ed agli interessi del mandante e quindi alla disciplina degli articoli 1710, 1711 Cc non potendo l’amm.re assumere iniziative senza un provvedimento legittimamente assunto dall’assemblea quando si tratta di pregiudicare diritti riconosciuti al condomino della disciplina specifica.
Premesso che le allegazioni della parte risultano del tutto prive dei necessari riscontri probatori, prosegue la corte d’appello affermando che non possono trovare accoglimento le argomentazioni svolte al fine di sostenere l’intervenuta ratifica dell’operato dell’amm.re in conseguenza delle delibere assembleari del 10.4.97, 28.10.97, 19.1.99, essendo stata dichiarata nulla la delibera 28.10.97 ed essendo le altre due, in quanto prodotte per la prima volta in appello, inammissibili, configurando l’avvenuta ratifica di un atto, in sé inefficace per eccesso di mandato, una nuova eccezione la cui inammissibilità è rilevabile in ogni stato e grado anche d’ufficio.
Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione Luciano G..
Resiste con controricorso B. Antonietta, che ha depositato memoria.
Motivi della decisione
Deduce il ricorrente a motivo di impugnazione:
la violazione e falsa applicazione degli articoli 183, 184, 345 Cpc in relazione agli articoli 1399, 1711, 1712 c.c. ai sensi dell’articolo 360 n. 3 Cpc, nonché l’insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, ai sensi dell’articolo 360 n. 5 Cpc per avere la corte d’appello erroneamente:
A) respinto l’eccezione di intervenuta ratifica dell’opera dell’amm.re e, quindi, confermato la responsabilità attribuitagli, nonostante: 1) l’applicabilità in materia condominiale delle norme dettate in tema di rappresentanza e mandato sopra riportate; 2) l’espressa ratifica dell’assemblea dei condomini, intervenuta: nell’assemblea del 10.4.97, con la delibera di ripristinare l’aspetto esteriore dell’ingresso nel rispetto della normativa vigente; nell’assemblea del 28.10.97 con la ratifica della spesa relativa all’abbattimento della pensilina, delibera successivamente annullata, ma conservante efficacia sostanziale di atto confermativo dell’operato dell’amm.re; nell’assemblea 19.1.99 con la delibera di approvazione del rendiconto comprendente la voce di spesa relativa alla "bonifica pensilina”;
B) ritenuto che le delibere 10.4.97, 19.1.99, 29.6.99, prodotte per la prima volta in appello introduccessero questioni nuove e fossero, quindi, inammissibili, nonostante l’intervenuta ratifica da parte del condominio fosse stata allegata in primo grado, anche se supportata, sul piano probatorio, dalla sola delibera 28.10.97 (poi annullata); per cui, in appello furono allegati a fondamento della stessa eccezione elementi probatori aggiuntivi, essendo ben possibile produrre nuovi documenti in appello.
Il ricorso è infondato.
Il totale abbattimento della pensilina sovrastante il cancello d’ingresso all’edificio condominiale, disposto dall’amministratore senza previa autorizzazione assembleare, è illegittimo in quanto non rientra tra le attribuzione dell’amm.re quella di eliminare un bene comune condominiale, nemmeno nell’ipotesi, fatta presente nella specie, in cui l’eliminazione della pensilina renderebbe possibile l’avvicinamento all’edificio condominiale dei mezzi di soccorso o antincendio; ipotesi che potrebbe semmai consentire all’amm.re, in caso di urgenza, di procedere a lavori di manutenzione straordinaria ex articolo 1135 c.c., salvo riferirne alla prima assemblea; non mai però, gli consentirebbe di eliminare totalmente la struttura comune o di apportare modifiche strutturali incidenti sul decoro architettonico.
Come ha ben detto la sentenza impugnata, le attribuzioni dell’amm.re sono specificamente definite dalla legge e la normativa speciale che le disciplina prevale sulle norme del mandato.
Ciò non toglie che l’operato posto in essere dall’amm.re, al di fuori delle attribuzioni a lui riservate per legge e senza autorizzazione preventiva dell’assemblea, possa dalla stessa essere successivamente ratificato, trovando applicazione alla fattispecie l’articolo 1399 c.c..
Nella specie, però, la corte d’appello ha ritenuto che il ricorrente non abbia fornito prova dell’avvenuta ratifica perché la delibera 28.10.97 è stata dichiarata nulla, e, quindi, è priva di effetti; e le delibere 10.1.97, 19.1.99 sono state tardivamente prodotte in appello in violazione del divieto di cui all’articolo 52 legge 353/90; divieto che la recente sentenza delle Su di questa corte 108203/2005 estende anche alle prove precostituite quali i documenti; e la cui produzione è, conseguentemente, subordinata alla verifica della sussistenza di una causa non imputabile che abbia impedito alla parte di produrli in primo grado; ovvero alla valutazione della loro indisponibilità.
Nella specie, come correttamente ha evidenziato la corte d’appello, entrambe le delibere del 10.1.97 e 19.1.99 potevano essere prodotte in primo grado perché una anteriore all’introduzione del giudizio e l’altra già in essere alla data delle precisazioni delle conclusioni in primo grado.
Non avendo il G. provato che la mancata produzione dei suddetti documenti in primo grado era stata determinata da causa a lui non imputabile, corretta è la decisione della corte d’appello che ha ritenuto precluso l’esame delle suddette delibere in appello.
Il ricorso va, pertanto, respinto.
Va dichiarata la totale compensazione, fra le parti, delle spese del presente giudizio, in considerazione della recente soluzione data dalle Su di questa corte, con la su citata sentenza, alla questione di diritto incidente sulla presente controversia.
PQM
La Corte rigetta il ricorso; dichiara interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio.
 

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