Poichè il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o in proprietà esclusiva a uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione grava su tutti i condomini

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o in proprietà esclusiva a uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione grava su tutti i condomini, con ripartizione tra di essi delle relative spese secondo i criteri e nella proporzione di cui all'articolo 1226 del Cc. In particolare, l'obbligo dei condomini dell'edificio cui il lastrico solare serve di copertura, di concorrere in dette spese, trova fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai loro singoli appartamenti. Inoltre, la responsabilità del condominio per i danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi da difetto di manutenzione del lastrico solare, si ricollega all'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere, quale custode, a eliminare le caratteristiche dannose della cosa.

Tribunale Roma Sezione 12 Civile, Sentenza del 10 settembre 2010, n. 18162



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI ROMA

DODICESIMA SEZIONE CIVILE

In persona del G.I. dott. Daniele Creola, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 68674 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2005, riservata per la decisione all'udienza del 03.03.2010, e vertente

TRA

La.Sf. S.a.s. di Ga.Ma. ed i Sigg.ri Ma.St. e Ma.Me.

elettivamente domiciliati in Roma, via (...) presso lo studio degli avv.ti Al.Me. e Mo.Ve., che li rappresentano e difendono giusta procura in atti

attori

Condominio (...) in persona dell'amministratore pro-tempore,

elettivamente domiciliato in Roma, Via (...) presso lo studio dell'avv. Ca.Mo., che lo rappresenta e difende giusta procura in atti

convenuto

E

El.Fa. elettivamente domiciliata in Roma, via (...) presso lo studio dell'avv. Fa.Ma., che la rappresenta e difende giusta procura in atti

convenuta

E

Tr. S.r.l., in persona del legale rappresentate pro-tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Via (...) presso lo studio dell'avv. Al.Ge., che la rappresenta e difende giusta procura in atti

terza chiamata e attrice in riconvenzionale

E

To. S.p.A. in persona del legale rappresentante pro-tempore elettivamente domiciliato in Roma, via (...) presso lo studio dell'avv.to Gi.Vi. che lo rappresenta e difende disgiuntamente e congiuntamente con la dott.ssa La.Vi. giusta procura in atti

terza chiamata

OGGETTO: responsabilità ex art. 2051 c.c.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato nei confronti del Condominio (...) in persona dell'amministratore pro-tempore e del Sig. El.Fa., gli attori chiedevano la condanna dei convenuti al risarcimento di tutti i danni subiti nel proprio appartamento sito in Roma Via (...) a causa delle infiltrazioni provenienti sia dalle strutture condominiali sovrastanti l'appartamento de quo sia dall'impianto automatico di irrigazione installato sulla terrazza dell'appartamento del Sig. Fa.

Esponevano gli attori che, nell'estate 2004 e nel novembre 2004 l'appartamento da loro occupato era rimasto gravemente danneggiato a causa di infiltrazioni provenienti dall'impianto di irrigazione automatico posto nella terrazza dell'appartamento del Sig. Fa. che funzionava in modo irregolare.

Sennonché, le denunce inviate dagli attori al Sig. Fa. rimanevano prive di riscontro concreto, pertanto, gli attori notificavano ai convenuti ricorso cautelare ex art. 688 c.p.c. al fine di ottenere un provvedimento d'urgenza che ordinasse ai convenuti di eseguire le opere necessarie atte ad eliminare gli inconvenienti lamentati nonché la condanna ad eseguire lavori di impermealizzazione dei terrazzi sovrastanti, la revisione, dell'impianto di irrigazione idrica e la protezione dell'appartamento sottostante dalla caduta di acque.

Con provvedimento del 07.09.2005 il Tribunale Civile di Roma accoglieva il ricorso presentato dagli attori, i quali, quindi, instauravano il presente procedimento di merito, evidenziando che la CTU, espletata in sede cautelare, aveva riconosciuto una responsabilità concorrente del condominio convenuto e del Sig. Fl.

Si costituiva il Sig. El.Fl. contestando la domanda attorea sia nell'an che nel quantum, eccepiva in via preliminare la propria carenza di legittimazione passiva deducendo di non essere né il proprietario né conduttore dell'appartamento sito in Via (...), il quale era invece di proprietà della Tr. S.r.l., che chiedeva ed otteneva di chiamare in causa ai fini di manleva.

Nel merito, il Sig. El.Fl. osservava che nessuna responsabilità, in ogni caso, poteva essergli attribuita poiché la ctu espletata in sede cautelare aveva evidenziato che l'unica infiltrazione esistente derivava da un difetto del bocchettone deputato allo scarico delle acque pluviali che in base all'art. 1117 c.c. è di proprietà condominiale a cui spettano le relative opere di manutenzione e riparazione.

Si costituiva la Tr. S.r.l. che, contestando la domanda attorea sia nell'an che nel quantum, faceva proprie le difese esposte dal Sig. El.Fl. e chiedeva in via riconvenzionale la condanna del condominio convenuto al risarcimento dei danni lamentati dall'attore.

Inoltre, chiedeva ed otteneva la chiamata in causa della To.As. S.p.A. ai fini di manleva.

Si costituiva così, la To.As. S.p.A., la quale in via preliminare eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva per carenza di copertura assicurativa dei danni lamentati e nel merito faceva proprie le difese della Tr. S.r.l.

Si costituiva in giudizio tardivamente il condominio convenuto, il quale contestava la domanda attorea sia nell'in che nel quantum.

In particolare, il condominio convenuto deduceva la genericità e l'indeterminatezza della domanda attorea sfornita di qualsiasi elemento probatorio circa i danni lamentati.

Il condominio convenuto, osservava, che, in ogni caso, alcuna responsabilità poteva essergli attribuita poiché il bocchettone di scarico da cui provenivano le infiltrazioni era situato nella terrazza di proprietà della società Tr. la quale, pertanto, doveva essere considerata responsabile delle eventuali danni accertati in corso di causa.

Disposta l'interrogatorio formale e la prova testimoniale, sulle opposte conclusioni rassegnate dalle parti costituite, il Giudice tratteneva la causa in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va preliminarmente accolta l'eccezione di carenza legittimazione passiva sollevata dal Sig. El.Fl.

Osserva infatti il giudicante che per costante giurisprudenza "il proprietario di un immobile locato risponde ex art. 2051 c.c. dei danni causati a terzi dall'immobile stesso nel solo caso in cui tali danni siano derivati dalle strutture murari dell'immobile o dagli impianti in esso conglobati" (Cass. 29.10.1992 n. 11774).

Orbene, nel caso di specie, la consulenza tecnica d'ufficio espletata in sede cautelare ha rilevato che i danni lamentati sono di origine strutturale: "l'unica infiltrazione nell'appartamento della ricorrente, peraltro di lieve entità, che possa farsi risalire ad un ammaloramento del lastrico solare può imputarsi al difettoso funzionamento di un bocchettone di scarico delle acque meteoriche della terrazza dell'appartamento del Sig. Fa.".

Orbene, gli attori, sulla base delle risultanze della suddetta ctu dovevano incardinare il procedimento di merito nei confronti del solo condominio.

Infatti, dalla Consulenza Tecnica d'Ufficio espletata, dalla documentazione prodotta e dalle testimonianze escusse, risulta con ragionevole certezza la responsabilità esclusiva del condominio convenuto.

Invero, anche se i bocchettoni di scarico delle acque meteoriche sono situate sul lastrico solare di proprietà esclusiva della Tr. S.r.l., è principio fermo nella giurisprudenza di legittimità che "il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o in proprietà esclusiva ad uno dei condomini svolge funzione di copertura del fabbricato, e che perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione grava su tutti i condomini, con ripartizione tra di essi delle relative spese secondo i criteri e nella proporzione di cui all'art. 2051 cod. civ.), ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa (Cass. Civ. 29.10.1992 n. 11774)".

Il Giudicante ritiene altresì, che alcuna responsabilità può essere attribuita alla Tr. S.r.l.

Infatti, dalla ctu nonché dalle testimonianze escusse in corso di causa, è emerso che non vi è alcun nesso causale tra il mal funzionamento dell'impianto di irrigazione e le infiltrazioni lamentate dagli attori.

Dalle testimonianze escusse in corso di causa infatti è emerso che l'impianto di irrigazione delle piante funzionava regolarmente (cfr. teste Sa.) e che le pareti delle stanze in lato via (...) erano prive di infiltrazioni (cfr. teste To.).

Il teste Po., ha inoltre dichiarano di aver visto macchie di infiltrazioni nella stanza che si affaccia in Via (...) - e non Via (...) - dovute a perdita del bocchettone di scarico delle acque piovane.

A sua volta la ctu ha evidenziato che le infiltrazioni "sono provenute dalle (...) fessurazioni e discontinuità presenti nel paramento della facciata del fabbricato, (...) quest'ultimo a causa dei già citati ammaloramenti del proprio paramento di facciata e data anche la probabile quantità abnorme di acqua fuoriuscita, no è stato più in grado di evitare l'infiltrazione all'interno dello stesso".

Il ctu ha precisato che "tale ultima circostanza, dunque, è stata causata dal cattivo stato degli intonaci e delle sovrastanti tinteggiature in quanto se gli stessi fossero stati in perfetta conservazione, dette infiltrazioni non si sarebbero verificate" pertanto, conclude il cut, gli interventi utile "al fine di far cessare gli inconvenienti lamentati dalla ricorrente, (...) occorrerà ripristinare la perfetta impemealizzazione dei muri di facciata, lavori questi, di competenza condominiale".

Tali conclusioni sono da condividere in quanto immuni da vizi logici e giuridici.

Sulla scorta di quanto sopra il giudicante ritiene che il condominio convenuto, quale unico responsabile delle infiltrazioni lamentante dagli attori è tenuto al risarcimento dei danni a favore degli attori che il giudice quantifica in via equitativa in Euro 2.500,00.

Per le motivazioni sopra esposte viene accolta la domanda riconvenzionale promossa dalla Tr. S.r.l. di condanna del condominio di Via (...) al pagamento di Euro 960,00 corrisposta dalla Tr. S.r.l alla ditta "Ca. e figli" per i lavori di ripristino e di sostituzione dei bocchettoni.

Sussistono giusti motivi, per la compensazione tra le parti delle spese di lite, stante la parziale soccombenza, ad eccezione di quelle di Ctu che vengono poste a carico del condominio convenuto.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, con atto di citazione dalla Sf. S.a.s di Ga.Ma. e dai Sigg.ri Ma.St. e Ma.Me. nei confronti del Condominio (...) in persona dell'amministratore pro-tempore, di El.Fa. e delle chiamate in causa Tr. S.r.l. e To.As. S.p.A. nonché sulla domanda riconvenzionale proposta dalla Tr. S.r.l., di ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

a. Accoglie l'eccezione di carenza di legittimazione passiva di El.Fa.;

b. dichiara il condominio di Via (...) in persona del suo amministratore pro - tempore esclusiva responsabile delle infiltrazioni lamentate dagli attori;

c. per l'effetto, condanna il condominio (...) in persona del suo amministratore pro-tempore al pagamento in favore degli attori a titoli di risarcimento del danno, liquidato ai valori attuali della moneta, della somma di Euro 2.500,00;

d. accoglie la domanda riconvenzionale formulata dalla Tr. S.r.l. nei confronti del condominio convenuto e per l'effetto condanna condominio di Via (...) in persona del suo amministratore pro-tempore alla refusione in favore della Tr. S.r.l. della somma di Euro 960,00 corrisposti dalla Tr. S.r.l. per la sostituzione e la riparazione dei bocchettoni;

e. compensa tra tutte le parti le spese di lite, ad eccezione delle spese della Ctu che pone a carico del Condominio convenuto.

Così deciso in Roma, il 20 luglio 2010.

Depositata in Cancelleria il 10 settembre 2010.

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