Può essere realizzato un parcheggio nello spazio condominiale comune se il regolamento non lo preclude

Può essere realizzato un parcheggio nello spazio condominiale comune se il regolamento non lo preclude o se è privo di efficacia vincolante per i singoli condomini, perche' non accettato nei singoli contratti di acquisto delle relative porzioni dell'immobile . Il divieto, infatti, non si può ricavare dall'articolo 1102 del codice civile. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 21 gennaio 2009, n. 1547)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ELEFANTE Antonino - Presidente

Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere

Dott. MALZONE Ennio - rel. Consigliere

Dott. ODDO Massimo - Consigliere

Dott. MAZZACANE Vincenzo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CE. GA. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA PISANELLI 2, presso lo studio dell'avvocato DI MEO STEFANO, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato TORTORELLA FABRIZIO;

- ricorrente -

contro

PI. RE. , PU. LU. , SA. DI. , CA. GI. , FR. DA. , MA. AL. , MO. IS. , elettivamente domiciliati in ROMA, C.NE CLODIA 36/B, presso lo studio dell'avvocato MINUTI GAIA, rappresentati e difesi dall'avvocato AGLIOTI ORNELLA;

- controricorrenti -

e contro

BA. AN. , SA. SA. , AM. FR. , AM. VI. ;

- intimati -

avverso la sentenza n. 447/2003 del TRIBUNALE di PISA, depositata il 30/05/2003;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 12/11/2008 dal Consigliere Dott. MALZONE ENNIO;

udito l'Avvocato DI MEO Stefano, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato MILETO Brunello con delega depositata in udienza dell'Avvocato AGLIOTTI Ornella, difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Sgroi Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione regolarmente notificata Ce. Ga. , proprietaria di alcuni locali al piano terra del fabbricato condominiale sito in (OMESSO), deducendo che i condomini Pi. Re. , Ba. An. , Pu. Lu. , Sa. Di. , Ca. Gi. , Fr. Da. , Sa. Sa. , Ma. Al. , Mo. Is. , Am. Fr. e Am. Vi. , erano soliti parcheggiare autoveicoli, motoveicoli, biciclette ed altri oggetti nel resede condominiale propisiciente la via di (OMESSO), destinato ad uso di passo e cortile, in violazione al regolamento condominiale del 10.12.92 nella parte attinente alle modalita' di parcheggio di tale area, e al piu' generale disposto dell'articolo 1102 c.c., conveniva in giudizio costoro davanti al Giudice di pace di Pisa, chiedendo che, accertata la destinazione del resede a passo o cortile, si dichiarasse l'esistenza di tale obbligo a carico dei convenuti con la conseguente condanna degli stessi al risarcimento dei danni.

Dei convenuti si costituivano in giudizio Pe. , Ba. , Po. , Sa. , Ca. e Fr. , contestando l'efficacia del regolamento condominiale indicato, perche' non trascritto e non opponibile ai vari condomini e perche' superato con successive delibere condominiali, e allegando la violazione da parte dell'attrice del disposto dell'articolo 1103 c.c., in quanto interessata ad usufruire dello spazio dello stesso resede per esigenze del suo esercizio commerciale.

Si costituivano altresi' spontaneamente in giudizio Am. Fr. e Vi. , i quali, trovandosi nella stessa posizione dei convenuti, asserivano di non avere mai utilizzato il resede con le modalita' indicate dall'attrice.

Il Giudice di pace con sentenza n. 229/02 rigettava la domanda attrice, ritenendo inopponibile ai convenuti il regolamento condominiale richiamato in citazione, perche' privo di data certa e non trascritto; riteneva che la Delib. assembleare del 10 dicembre 1992, regolando il parcheggio, vietandolo a terzi estranei al condominio, consentiva implicitamente ai condomini la sosta dei propri mezzi di locomozione con l'unica limitazione di evitare la sosta davanti ai locali destinati ad attivita' commerciale; riteneva, pero', che l'attrice non aveva provato che le autovetture lasciate in sosta dinanzi ai locali commerciali si appartenessero ad alcuni dei convenuti.

Il Tribunale di Pisa con sentenza n. 447/03, depositata il 30.5.03, rigettava l'appello proposto dalla Ce. , condannandola alle ulteriori spese del grado.

Per la cassazione della decisione ricorre la Ce. , esponendo due motivi, cui resistono gli intimati con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con i due motivi di ricorso si censura la sentenza impugnata, per violazione degli articoli 1102 e 1117 c.c., e per difetto di motivazione, per avere ritenuto che "non appare desumibile un divieto di parcheggio temporaneo dalla lettura dell'articolo 1102 c.c., come interpretato costantemente".

Si sostiene che la norma richiamata afferma il principio che ciascun condomino "puo' servirsi della cosa comune, purche' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il proprio diritto" e che, per l'interpretazione dell'articolo 1117 c.c., "la naturale e necessaria funzione dei cortili e' quella di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprieta' esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi (Cass. n. 6673/1988); che la giurisprudenza ammette la possibilita' di disciplinare l'utilizzazione di tali spazi con regole parzialmente diverse per mezzo di regolamenti condominiali e le delibere assembleari, purche' vengano rispettati i limiti di cui all'articolo 1102 c.c., ma la destinazione di tali spazi non puo' che avere unicamente la destinazione di cortile e di passo, con esclusione della possibilita' di parcheggio, perche' cosi' riportato nel regolamento condominiale, accettato espressamente da alcuni condomini con la stipula del rogito di compravendita e perche' cosi' riportato nei vari atti di acquisto dei convenuti e stabilito con la Delib. assembleare 10 dicembre 2002. Nella fattispecie in esame risulterebbe violato anche il secondo limite fissato dall'articolo 1102 c.c., attinente al divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, perche' l'utilizzo di tale area in funzione di parcheggio protratto nel tempo tornava a detrimento del diritto dei condomini proprietari dei locali destinati ad attivita' commerciale, in quanto ne menomava il diritto di ricevere aria e luce dall'esterno e ne pregiudicava l'avvistamento dei negozi da parte dei passanti, cosi' come riferito dai testi Te. e Da. e risultante dai rilievi fotografici esibiti.

I due motivi, essendo sostanzialmente connessi, possono essere esaminati congiuntamente e vanno rigettati perche' sono infondati.

Ed invero, la Corte di merito ha asserito, dando ragione al primo Giudice, che le prove documentali e le prove testimoniali assunte non consentono di ritenere che il resede non possa essere utilizzato a parcheggio temporaneo delle autovetture dei condomini con le limitazioni previste per consentire l'accesso agli esercizi commerciali ed artigianali posti al piano terra dell'edificio condominiale, perche' un tale divieto non si puo' ricavare dal disposto dall'articolo 1102 c.c., ne' dal regolamento condominiale, in quanto il medesimo, oltre ad essere privo di efficace vincolante per i singoli condomini, perche' non accettato nei singoli contratti di acquisto delle relative porzioni dell'immobile, nemmeno risulta trascritto, e perche' il medesimo regolamento non contiene tale divieto, mentre la prova testimoniale assunta non aveva dimostrato che i convenuti condomini avessero commesso gli abusi lamentati e lasciava, viceversa, intendere che se qualche abuso era stato commesso, questo era avvenuto ad opera di qualcuno dei condomini, ivi compresi i proprietari dei locali a piano terra.

Vale allora considerare che il limite al godimento della cosa comune si identifica con riferimento alla destinazione attuale della cosa, desunto dall'uso fattone in concreto dai compartecipi, e che la realta' processuale, come espressa nella sentenza impugnata, non consente di assumere che alcuni condomini ne abbiano fatto un uso diverso rispetto agli altri condomini.

Ne consegue che la sentenza impugnata, risultando esente da censure sia in fatto sia in diritto, va confermata con il rigetto del proposto ricorso e la condanna della ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, che si liquidano in complessivi euro 2.100.00, di cui euro 100,00, per spese, oltre spese generali ed oneri accessori.

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