Qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio si presume la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene

Qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio e sia a esse funzionalmente collegato, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi e dall'entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta - la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene. In tale caso, infatti, si ravvisa, tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, una congiunzione che è data dalla destinazione. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 14 marzo 2008, n. 6981)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CORONA Rafaele - Presidente

Dott. COLARUSSO Vincenzo - rel. Consigliere

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Consigliere

Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere

Dott. MALPICA Emilio - Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso proposto da:

ZA. EN. , BU. FR. G. , elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEGLI ORTI DELLA FARNESINA 116, presso lo studio dell'avvocato COLICA ROBERTO, che li difende unitamente all'avvocato CARLO DAVICO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

ME. SA. , PA. PI. , RU. TE. , COND. (OMESSO), GI. JI. , JE. IR. ;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1150/02 della Corte d'Appello di GENOVA, depositata il 04/12/02;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/01/08 dal Consigliere Dott. Vincenzo COLARUSSO;

udito l'Avvocato AVELLANO Silvio con delega depositata in udienza, dell'Avvocato COLICA Roberto, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persOna del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 22.7.1993 Za. En. e Bu. Gi. , condomini del fabbricato di (OMESSO), convennero innanzi al Tribunale di Chiavari il Condominio nonche' gli altri condomini per sentir dichiarare la nullita' della Delib. Assembleare 24 giugno 1993 con la quale era stato stabilito che "per le parti comuni non assegnate in contratto, indicate con colore verde, doveva essere pagata una indennita' al Condominio in misura proporzionale alle superfici non in contratto occupate" e sentir accertare la loro proprieta' esclusiva sull'area annessa al box, legata da vincolo pertinenziale, nonche' la condominialita' di "altra area attrezzata e (a?) locale detenuta sine titulo dal condominio (condomino?,) convenuto Pa. Pi. ", di cui chiedevano la condanna alla restituzione in pristino ed al pagamento, in favore del condominio e di essi attori, di una indennita' per l'indebita occupazione.

Si costituirono i condomini Me. , Pa. e Ru. che si opposero alle domande attrici e spiegarono riconvenzionale per la condanna degli attori alla restituzione in pristino delle "intercapedini" attigue al box e cantine degli attori in quanto "di proprieta'" del condominio. Restarono contumaci Gi. Gi. e Je. Ir. .

Il Tribunale accolse in parte le domande attrici e la riconvenzionale dichiarando:

- che l'area "rappresentata in rosso" in una determinata planimetria "era di proprieta' condominiale di tutti i condomini";

- che l'area attigua ai box degli attori, siccome ricavata dagli stessi "dalla intercapedine condominiale e tale detenuta a servizio dello steso box" era di proprieta' condominiale di tutti i condomini.

Gli attori proposero appello che e' stato rigettato dalla Corte di Appello di Genova con sentenza del 4.12.2002 nella quale la Corte territoriale ha osservato:

che, per quanto riguarda(va) le zone verdi rivendicate dagli appellanti, dall'atto per notar Grifoni del 17.7.1989 si evinceva che "i confini del box assegnato risultano, partendo da sinistra: corsia di manovra, intercapedine box 4, sotto il suolo e, pertanto, dalla parte in verde (citata nell'atto notarile quale "intercapedine",) resta (va) esclusa e quindi non risulta assegnata nell'atto di provenienza";

- che la parte rivendicante non aveva dimostrato la proprieta';

che era legittima la Delib. Condominiale del 24 giugno 1993 con la quale era stato imposto ai condomini che occupavano aree condominiali non assegnate nei singoli contratti di provenienza il pagamento di una indennita' a favore del condominio, avendo l'assemblea, in tal modo, disciplinato l'uso di parti comuni;

che l'accoglimento delle altre domande degli attori e della domanda riconvenzionale erano incompatibili con la predetta delibera che aveva stabilito il pagamento dell'indennita' a carico degli occupanti abusivi di spazi condominiali.

Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione Za. En. e Bu. G. Fr. con tre motivi.

Gli intimati non hanno svolto attivita' difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo si denunzia violazione degli articoli 817 e 818 c.c. sulla disciplina delle pertinenza, sul rilievo che gli spazi in contestazione ed oggetto delle delibera impugnata, nonche' della pretesa degli attori che ne rivendicano la proprieta' esclusiva, dovrebbero considerarsi pertinenze dei beni singoli loro appartenenti.

1.a. Col secondo motivo, denunziandosi ancora violazione degli articoli 817 e 818 c.c. nonche' dell'articolo 1363 c.c. e vizio di motivazione, si censura la sentenza impugnata per essersi i giudici di appello "semplcisticamente" attestati sulla disamina del titolo di acquisto, senza considerare gli argomenti addotti dagli attori ed, in particolare, la disciplina delle pertinenze.

1.b. Col terzo mezzo si denunzia omessa pronunzia sulla domanda di riduzione in pristino proposta contro il condomino Pa. Pi. .

2. I tre motivi possono essere trattati congiuntamente essendo tra loro logicamente e funzionalmente connessi.

Essi non sono fondati.

2.a. Dalla non facile lettura delle censure proposte sembra la controversia debba essere circoscritta:

a) alla proprieta' (esclusiva o condominiale) delle aree (intercapedini) annesse al box (cfr. sent. pag. 4 sub 1);

b) alla omessa pronunzia sulla domanda di condanna del condomino Pa. a ridurre in pristino dell'area condominale da lui detenuta e al pagamento dell'indennita' per l'abusiva occupazione (v. sent. pag. 5 "la impugnata sentenza non ha neppure esaminato le attrici domande relative alla detenzione sine titulo ed invito domino da parte del condomino Pa.P. ... ne' condannato il medesimo a rimettere in pristino ... lo stato dell'area ecc. "...).

3. Quanto alla titolarita' dei beni, occorre tener presente il costante insegnamento di questa Corte (Cass. n. 9093/2007; n. 20873/2006; n. 962/2005; n. 3279/2004; n. 2943/2004; n. 10700/2002; n. 5442/99; n. 5) che, in materia di condominio di edifici, ritiene operante la presunzione di cui all'articolo 1117 c.c., per affermare il ed. diritto di condominio, sussista un relazione di accessorieta' fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonche' un collegamento funzionale fra i primi e le unita' immobiliari di proprieta' esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi, e dalla entita' del collegamento e della possibile utilizzazione concreta - la contitolarita' necessaria di tutti i condomini sul bene.

In tal caso di ravvisa, tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, una congiunzione che e' data dalla destinazione.

3.a. Tra le cose comuni ed i piani o le porzioni di piano puo' sussistere, oltre che il suddetto collegamento funzionale, anche un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, facciate ecc.) non possono essere separati. Il collegamento, dunque, comporta un legame di diversa resistenza a seconda che le parti comuni siano essenziali per il godimento ovvero per l'esistenza delle unita' singole, nel qual caso il vincolo di destinazione e' caratterizzato dalla indivisibilita' (Cass., Sez. Un. 962/2005).

3.b. L'accertamento relativo alla sussistenza del legame di essenziale indissolubilita' e/o di accessorieta' tra il bene di proprieta' singola e gli altri beni, dotati astrattamente di una propria autonomia, e' demandato al giudice di merito ed e' incensurabile in sede di legittimita' ove non sia affetto da vizi logici e giuridici. Allo stesso giudice, poi, e' anche demandata l'interpretazione dei titoli allegati per escludere il diritto di condominio e la valutazione sulla loro idoneita' e sufficienza rispetto al fine dedotto.

3.c. Allo stesso modo rientra nei poteri esclusivi del giudice di merito lo stabilire se, in concreto, una determinata area adiacente un bene singolo o un edificio in condominio, faccia parte della struttura condominiale ovvero costituisca pertinenza delle entita' di proprieta' singola.

3.d. La presunzione di comunione sugli spazi liberi, non legati strutturalmente e funzionalmente alle singole porzioni di proprieta', deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che ne vanti la proprieta' esclusiva, potendo, a tal fine, essere utilizzato il titolo sia per affermare il diritto esclusivo del singolo condomini sia, escludendo il primo, il diritto di condominio, laddove dal titolo si desumano elementi tali che consentano di affermare, ovvero di escludere, in maniera chiara ed inequivocabile, l'uno o l'altro.

3.e. Nel caso di specie, la Corte di Appello ha fondato correttamente il suo giudizio partendo dall'esame del titolo per stabilire, nel potenziale conflitto tra beni individuali e proprieta' comune dell'edificio, l'inesistenza del titolo contrario idoneo a superare la presunzione di condominialita' degli spazi controversi, assunta come punto di partenza del ragionamento motivazionale.

4. I ricorrenti ribaltano la logica della decisione assumendo, con petizione di principio, come dimostrato cio' che sarebbe da dimostrare, e, cioe', l'esistenza di una relazione pertinenziale tra i loro beni singoli e gli spazi in contestazione, tralasciando di considerare che siffatta relazione presuppone, ai sensi dell'articolo 817 c.c., comma 2 la proprieta' o la disponibilita' del bene secondario (spazi) e, comunque, dal punto di vista soggettivo, la imposizione del carattere di pertinenza alla cosa secondaria, grazie ad una manifestazione di volonta' univoca o derivante da comportamenti concludenti posti in essere dall'avente diritto, non essendo, a tal fine sufficienti le mere modificazioni oggettive ma richiedendosi come necessario un vero e proprio atto volontario e consapevole di destinazione posto in essere dal soggetto legittimato (Cass. 4392/1996). Inoltre tra i beni principali (singoli) e le (pretese) doveva sussistere, dal punto di vista oggettivo, un vincolo funzionale, attuale e concreto, tale da realizzare, non tanto una mera utilita' al proprietario della cosa principale, ma il miglior sfruttamento o la maggiore utilizzazione di questa (Cass. n. 2587/1988), e della sussistenza di tale vincolo doveva essere fornita la prova da parte di colui che reclami essere un bene pertinenza della cosa principale di sua proprieta'.

5. In ricorrenti non hanno neppure allegato i fatti idonei alla dimostrazione della sussistenza del preteso vincolo pertinenziale, limitandosi ad affermarne la sussistenza, cosi' che, nulla disponendo il titolo in ordine alle aree occupate come "intercapedini", queste non potevano che farsi rientrare tra i beni comuni, essendo rimasto insoddisfatto l'onere probatorio gravante sui ricorrenti.

6. Venuta meno la premessa (della sussistenza del vincolo pertinenziale tra le aree in questione e i beni singoli assegnati ai ricorrenti) cade anche la conseguenza (implicita nel secondo motivo) della ricomprensione di dette aree nel trasferimento dei beni in proprieta' esclusiva.

7. Neppure quanto al titolo i ricorrenti prospettano idonee critiche alla interpretazione datane dalla Corte territoriale, non avendo, al riguardo, alcun rilievo le valutazioni tratte dalla consulenza tecnica ed avendo la Corte di Appello valutato gli atti amministrativi che, per come prospettati nel ricorso, appaiono del tutto irrilevanti rispetto alla soluzione della controversia. Privo di decisiva rilevanza appare anche il contenuto del lodo (richiamato a pag. 5 del ricorso sub 2.2.2.3), poiche', in primo luogo, trattasi di argomentazione difensiva nuova, peraltro tratta da una res inter alios, e, in secondo luogo, essendo menzionata in detto lodo la mancata assegnazione dell'area in contestazione con l'atto notarile, si conferma l'estraneita' del bene rispetto all'oggetto del trasferimento.

8. Non sussiste l'omessa pronunzia dedotta nel terzo motivo poiche', avendo la Corte di Appello deciso (negandola) sulla proprieta' esclusiva degli spazi annessi ai (al) box, rivendicata dagli attori, ha implicitamente deciso anche sulla domanda proposta contro il Pa. (cfr. sent. pag. 7), avendola ritenuta assorbita dalla delibera che regolava l'uso delle parti comuni e stabiliva il pagamento dell'indennita' da parte dei condomini (tra cui il Paradiso) che le occupavano abusivamente. Nel ricorso non viene, del resto, meglio specificato in che cosa dovesse consistere la riduzione in pristino domandata dagli attori, oggi ricorrenti.

9. Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato, con la condanna dei ricorrenti in solido alle spese, liquidate come nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alle spese, che liquida in complessivi euro 1.100,00 o, di cui euro 1.000,00 per onorario, oltre spese fisse, IVA CAP ed altri accessori di legge.

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