Se il locale condominiale è usato prevalentemente dalla condomina dell'ultimo piano per scopi personali, ma la chiave resta a disposizione di tutti, non c'è spoglio del possesso

L'articolo 1102 c.c. - applicabile, in virtu' del richiamo contenuto nell'articolo 1139 c.c., anche in materia di condominio negli edifici -, consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purche' non ne alteri la destinazione, cioe' non incida sulla sostanza e struttura del bene, e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il partecipante alla comunione, pertanto, puo' usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilita' di ritrarre dal bene una utilita' specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l'altrui pari uso (Cass. Sez. 2, 12-3-2007 n. 5753); con l'ulteriore precisazione che la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'articolo 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facolta' di trarre dalla cosa comune la piu' intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, posto che nei rapporti condominiali si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (Cass. 27-2-2007 n. 4617; Cass. 30-5-2003 n. 8808; Cass. 12-2-1998 n. 1499). Pertanto, se il locale condominiale è usato prevalentemente dalla condomina dell'ultimo piano per scopi personali, ma la chiave resta a disposizione di tutti, non c'è spoglio del possesso.

Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 14 luglio 2011, n. 15523



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente

Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere

Dott. MATERA Lina - rel. Consigliere

Dott. MANNA Felice - Consigliere

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CR. TI. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MONZAMBANO 5, presso lo studio dell'avvocato SORDI ALBERTO, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato PROVENZANI CARLA MARIA;

- ricorrente -

contro

C. P. A. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GIUSEPPE FERRARI 35, presso lo studio dell'avvocato VINCENTI MARCO, rappresentata e difesa dall'avvocato CHIODA MASSIMO;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 555/2005 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 26/02/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/06/2011 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;

udito l'Avvocato VINCENTI Marco, con delega depositata in udienza dell'Avvocato CHIODA Massimo, difensore della resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FEDELI Massimo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 28-2-1995 Cr. Ti. , proprietaria di un appartamento nel Condominio (OMESSO), conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Monza C. L. , assumendo:

- che sul lastrico solare dell'edificio condominiale, sin dall'epoca dell'edificazione, era eretto un manufatto in muratura adibito a "locale antenna", avente all'interno una cisterna per la riserva d'acqua;

- che il condominio aveva fatto uso ininterrotto di tale manufatto fino al (OMESSO), allorche' la convenuta, proprietaria dell'appartamento all'ultimo piano sulla cui porzione di lastrico sorge il locale antenna, se n'era di fatto impossessata, ottenendone il benestare dall'assemblea dell'(OMESSO), che aveva deliberato a maggioranza dei condomini;

- che la C. faceva uso esclusivo del locale e inibiva agli altri condomini l'accesso, avendo sostituito la serratura della porta;

- che la convenuta aveva altresi' rimosso la cisterna ivi esistente.

Tanto premesso, la Cr. chiedeva che venisse dichiarato che il locale antenna conteso era di proprieta' comune del condominio, e comunque di comproprieta' della stessa attrice, e che venisse pronunciata la condanna della convenuta alla restituzione ed al ripristino dello status qua ante.

Nel costituirsi, la C. affermava di non aver mai rivendicato la proprieta' esclusiva del manufatto e di non aver compiuto alcun atto di spoglio del possesso dei condomini, essendo sia la chiave che il locale erano a disposizione del condominio. Faceva presente che la chiusura del locale era stata deliberata dall'assemblea dell'(OMESSO), la quale aveva altresi' stabilito che la chiave di tale locale fosse posta a disposizione dei condomini in un'apposita cassetta.

Con sentenza del 31-3-2003 il Tribunale rigettava la domanda.

La Cr. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di Appello di Milano con sentenza del 26-2-2005.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre la Cr. , sulla base di un unico motivo.

La C. resiste con controricorso, al quale ha fatto seguire il deposito di una memoria ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l'unico motivo, articolato in piu' censure, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 100, 113, 115, 116 c.p.c. e degli articoli 1102, 1117, 1130, 1140, 2051, 2697 c.c., nonche' l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione.

Deduce in primo luogo che la Corte di Appello, nel ritenere la mancanza d'interesse ad agire della Cr. in ordine alla proposta azione di accertamento, non ha tenuto conto della documentazione acquisita, da cui risulta lo stato di assoluta incertezza ante causarti sulla proprieta' e sull'uso del locale, nonche' delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio e del comportamento processuale tenuto dalla C. , che dimostrano l'errata applicazione, da parte del giudice di appello, dell'articolo 100 c.p.c. Sostiene che la sentenza impugnata e' affetta da vizi di motivazione e violazioni di legge anche nella parte in cui ha escluso la sussistenza del dedotto spoglio e ha negato che vi sia stata una compromissione del diritto al pari uso della cosa comune da parte degli altri condomini, essendo emerso dagli atti che la C. ha utilizzato in maniera esclusiva il locale cisterna per fini personali e ne ha sostituito la serratura. Deduce ha la Corte di Appello ha errato nel fare riferimento al verbale di assemblea condominiale dell'(OMESSO), con cui veniva avallato il comportamento della convenuta. Fa presente, infatti, che tale assemblea e' viziata nella sua formazione e che la delibera adottata si pone in contrasto con l'articolo 4 del regolamento condominiale, il quale dispone che le parti comuni non possono essere occupate o ingombrate nemmeno temporaneamente; e che, comunque, la predetta delibera e' stata superata da quella 9 successiva del 14-7-1994, con la quale i condomini decidevano di intraprendere azione legale nei confronti della C. , ove questa non avesse provveduto alla consegna del locale. Sostiene che il giudice del gravame, nel ritenere infondata la richiesta di ripristino dello status quo ante, sulla base della Delib. 18 settembre 1992, che aveva autorizzato la rimozione della cisterna, non ha considerato che tale delibera aveva semplicemente statuito di non effettuare alcun intervento, ed e' stata, comunque, superata dalla successiva Delib. 14 luglio 1994. Censura, infine, la sentenza impugnata anche nella parte in cui ha posto a carico dell'attrice le spese di doppio grado.

Il motivo e' infondato.

Va in primo luogo rilevato che, secondo un consolidato orientamento di questa Corte, l'interesse ad agire, necessario, ai sensi dell'articolo Cass. 26-5-2008 n. 13556).

Nella specie la Corte di Appello, dopo aver precisato che sin dal primo grado la Cr. aveva sostanzialmente chiesto, in via principale, che venisse accertato che la C. faceva del locale antenna un uso illecito e contrario ai limiti previsti dall'articolo 1102 c.c., ha dato atto che la convenuta, sin dal momento della sua costituzione in giudizio, non aveva contestato, sotto il profilo petitorio, che il vano in questione fosse di proprieta' condominiale e fosse destinato ad utilita' comune, ed aveva affermato, sotto il profilo possessorio, di non aver mai posto in essere alcuno spoglio del possesso degli altri condomini. Nel corpo della motivazione e' stato altresi' evidenziato che non vi era prova che la C. , prima della introduzione del giudizio, avesse posto in essere comportamenti atti a pregiudicare il diritto d'uso della Cr. o degli altri condomini sul locale in oggetto.

Pertanto, non sussistendo tra le parti alcuna controversia alla quale fosse necessario dare immediata soluzione, giustamente il giudice del gravame ha ritenuto la carenza di interesse dell'attrice alla proposizione della domanda di mero accertamento.

La decisione impugnata appare immune da censure anche nella parte in cui ha escluso che la convenuta abbia sottratto il locale antenna alla sua destinazione e all'uso comune.

All'esito delle prove assunte, la Corte di Appello ha accertato, con apprezzamento in fatto non sindacabile in questa sede:

- che era stato l'amministratore a disporre la chiusura del locale in questione, in quanto si era verificata una fuoriuscita d'acqua dalla cisterna in esso esistente;

- che le chiavi del locale erano in possesso, oltre che della C. , di altri due condomini, altra copia era tenuta dall'amministratore ed altra era posta all'interno di una cassetta appesa sul muro della scala comune, a disposizione di tutti i condomini;

- che la convenuta aveva depositato nel vano in oggetto - il quale, per il resto, dopo la rimozione della cisterna, era del tutto vuoto e inutilizzato -, uno stendino, una sedia e un vaso, e non si era mai opposta ad un eventuale uso del locale da parte di altri condomini;

-che la rottamazione della cisterna esistente nel locale antenna era stata deliberata dal condominio.

Alla stregua di simili emergenze, correttamente la Corte territoriale ha escluso che la C. abbia compiuto atti di spoglio e abbia fatto un uso del bene comune non conforme al disposto dell'articolo 1102 c.c..

Sotto il primo profilo, e' sufficiente considerare che la chiusura della porta e' avvenuta non per iniziativa unilaterale della convenuta, ma per disposizione dell'amministratore del condominio, a seguito della fuoriuscita di acqua dalla cisterna e della ravvisata esigenza di regolamentare con criteri di maggiore sicurezza l'accesso al locale; e che da tale intervento dell'amministratore e' derivata la distribuzione delle chiavi nei termini innanzi indicati.

Sotto il secondo profilo, si rammenta che l'articolo Cass. 30-5-2003 n. 8808; Cass. 12-2-1998 n. 1499).

Nel caso in esame, e' evidente, da un lato, che il possesso di una copia della chiave da parte della C. non impedisce agli altri condomini la possibilita' di accedere nel locale antenna, servendosi della chiave collocata sulle scale comuni o rivolgendosi all'amministratore; e, dall'altro, che il fatto che la convenuta si sia servita di una parte del predetto vano per depositarvi alcuni beni personali, non pregiudica il pari uso degli altri condomini, ne' comporta alcuna alterazione della cosa comune, ma solo una piu' ampia utilizzazione di tale bene, consentita dalla legge.

Si rivelano altresi' prive di pregio le doglianze mosse dalla ricorrente avverso il rigetto della richiesta di condanna della convenuta al ripristino dello status quo ante, mediante installazione di una nuova cisterna per l'acqua nel locale antenna.

Anche sul punto, la decisione impugnata risulta sorretta da una motivazione adeguata e logica, con la quale e' stato posto in evidenza che la rimozione della preesistente cisterna era stata disposta con Delib. condominiale 18 settembre 1992, a causa della sua rottura e delle sue condizioni di degrado. Di qui l'ineccepibile conclusione secondo cui non puo' ritenersi illecito il comportamento della convenuta, che ha provveduto a proprie spese alla materiale rimozione dell'impianto fuori uso, ne' e' configurabile alcun interesse dell'attrice al ripristino di un bene ormai inidoneo al servizio cui era destinato.

Le ulteriori censure mosse dalla ricorrente in ordine alle statuizioni di merito adottate dal giudice di appello, oltre ad investire questioni (quali quelle inerenti al travalicamento, da parte dell'amministratore, dei poteri attribuitigli dalla legge, ovvero alla invalidita' della Delib. assembleare (OMESSO) o, ancora, alla violazione delle previsioni del regolamento condominiale) che non risultano dedotte nel giudizio di merito e non possono, pertanto, trovare ingresso in questa sede, mirano sostanzialmente ad ottenere una rilettura degli atti ed una diversa valutazione delle risultanze processuali, estranee alla natura ed alle finalita' del giudizio di cassazione.

Quanto, infine, alle doglianze inerenti alla pronuncia di condanna alle spese di giudizio, si osserva che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, la statuizione adottata dai giudici di merito in tema di regolamento delle spese non e' censurabile in Cassazione, salvo che non risulti violato il principio secondo cui le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa (tra le tante v. Cass. 8-9-2005 n. 17953). Una simile ipotesi non ricorre certamente nel caso di specie, avendo la Cr. visto respingere tutte le sue domande. Le censure in esame, di conseguenza, devono ritenersi inammissibili.

Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del presente grado, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

 

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