Se l'assemblea è inerte l'amministratore non è responsabile della rovina dell'edificio

In caso di mancata formazione della volonta' assembleare e di omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado che da luogo al pericolo non puo' ipotizzarsi alcuna responsabilita' dell'amministratore per non avere attuato interventi che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva, nella veste, le necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilita' in capo ai proprietari e a ciascun singolo condomino, indipendentemente dall'attribuibilita' ai medesimi dell'origine della situazione di pericolo (Corte di Cassazione Sezione 1 Penale, Sentenza del 21 maggio 2009, n. 21401; Cass., Sez. 1 , n. 15759 del 6.2.2001, , De Marco, rv. 219488; Sez. 1 , n. 6596 del 17.1.2008, Corona).



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA PENALE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIEFFI Severo - Presidente

Dott. VECCHIO Massimo - Consigliere

Dott. DI TOMASSI Maria S. - Consigliere

Dott. CAVALLO Aldo - Consigliere

Dott. BONITO Francesco M.S - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

- Sa. Vi. , nato il (OMESSO);

- La. Fa. , nato il (OMESSO);

avverso la sentenza pronunziata in data 30.10.2007 dal Tribunale di Roma;

Visti gli atti, la sentenza impugnata, i ricorsi;

Udita la relazione fatta dal consigliere Dott. DI TOMASSI M. Stefania;

Udito il Sostituto Procuratore generale Dott. GIALANELLA Antonio, che ha concluso chiedendo l'annullamento con rinvio della sentenza impugnata;

Udito per il Sa. l'avvocato MENDICALI Mario, anche in sostituzione dell'avvocato D'ALOE'Giovanni e per il La. l'avvocato PAMPHILI Luigi, che hanno illustrato i ricorsi chiedendone l'accoglimento.

RITENUTO IN FATTO

1. Con la sentenza in epigrafe il Tribunale di Roma ha condannato Sa.Vi. e La.Fa. alla pena di euro 300,00 di ammenda per il reato di cui all'articolo 677 c.p., comma 3, commesso dal primo (OMESSO) e dal secondo dal (OMESSO), per avere entrambi omesso, quali amministratori del condominio di (OMESSO), "di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo derivante dalla minaccia di rovina dell'edificio suddetto con conseguente pericolo per le persone".

A ragione della decisione il Tribunale osservava che, a seguito di esposto del 1999 di uno dei condomini, i Vigili urbani avevano rilevato che il solaio dei locali garage era pericolante e vi erano parti del soffitto che minacciavano di staccarsi e colpire chi transitava e che nel febbraio 2003 con determinazione dirigenziale il Comune aveva diffidato l'amministratore del condominio a nominare un tecnico che provvedesse alla verifica statica del seminterrato e al consolidamento, risanamento e alla messa in sicurezza di detti locali. La determinazione era stata immediatamente notificata al Sa. , tuttavia nessuna delle attivita' intimate era stata posta in essere. Nominato nel (OMESSO) in sostituzione del Sa. , il La. aveva indetto una assemblea per il giorno 25 novembre 2003, nominando in quella sede, per le verifiche raccomandate dal Comune, l'ing. No. che aveva redatto un elaborato con il quale evidenziava alcune fonti di pericolo. Cio' nonostante nulla veniva posto in essere dall'amministratore e nel maggio 2005 i Vigili del Fuoco constatavano il crollo dell'intonaco della facciata. Alla data della sentenza la situazione di pericolo ancora non risultava sanata. I difensori avevano prodotto copiosa documentazione attestante l'indizione di numerose assemblee aventi all'ordine del giorno la necessita' di provvedere ai lavori di manutenzione dei locali garage, assumendo che nessuna aveva sortito effetto. Ma attesa la obiettiva e nota situazione di pericolo, incombeva comunque sugli amministratori l'obbligo giuridico di eliminarlo, a loro spettando, in virtu' del mandato conferito, il potere-dovere di ordinare i lavori di manutenzione straordinaria urgenti, con obbligo di riferirne nella prima assemblea ai sensi dell'articolo 1135 c.c., comma 2.

2. Ricorre La.Fa. a mezzo del difensore, avvocato PAMPHILI Luigi, che chiede l'annullamento della sentenza impugnata.

2.1. Con il primo motivo denunzia mancanza, contraddittorieta' e manifesta illogicita' della motivazione, assumendo che il Tribunale aveva erroneamente omesso di valutare la copiosa documentazione difensiva (documenti da 1 a 35) che dimostrava come il ricorrente avesse fatto quanto era in suo potere per tentare di eliminare le cause del pericolo e per arginarle: convocando una prima assemblea nella quale veniva affidato l'incarico di redigere una consulenza all'ing. No. ; convocando dopo la relazione del No. , dall'aprile al giugno 2004 altre tre assemblee per la scelta della ditta cui affidare i lavori di consolidamento: senza nulla ottenere a causa dell'ostruzionismo dei condomini; provvedendo di conseguenza, nel luglio 2004, a far transennare dalla ditta Tiddei i locali comunicando ai condomini la loro impraticabilita'; richiedendo egli stesso l'intervento dei Vigili cui si riferiva la sentenza impugnata; provvedendo mediante la ditta Silvestri a porre in sicurezza altre parti dell'immobile man mano che esse divenivano pericolose a causa della mancata realizzazione di quei lavori di manutenzione straordinaria necessari ma mai approvati dai condomini. V'era d'altra parte in atti relazione della Polizia municipale 15 marzo 2005 che dava atto della "interdizione al piano garage sia per i pedoni che per i veicoli" e i testi escussi, dei quali non faceva menzione la sentenza impugnata, confermavano l'attivita' svolta dall'imputato.

2.2. Con il secondo deduce violazione di legge e vizi della motivazione con riguardo alla affermazione che l'imputato, in quanto amministratore, avrebbe dovuto comunque eliminare le situazioni di pericolo, risultando che il La. aveva fatto quanto in suo potere ed urgente: nessuna norma imponendo all'amministratore anche di anticipare di tasca propria le somme necessarie per le opere di straordinaria amministrazione e nessuna impresa accettando, notoriamente di eseguire lavori ingenti senza un congruo anticipo.

2.3. Con il terzo motivo lamenta ancora violazione di legge sotto il diverso profilo che, a voler ritenere il La. gravato da un qualche onere non assolto, la violazione poteva al piu' essere ricondotta all'ipotesi depenalizzata del primo comma dell'articolo 677 c.p., dovendosi escludere che, una volta delimitata e resa inaccessibile l'area, residuasse pericolo alle persone.

3. Ha proposto altresi' ricorso Sa.Vi. a mezzo dei difensori D'ALOE' Giovanni e MENDICINI Mario che pure chiedono l'annullamento della sentenza impugnata.

Premessa la esposizione dei fatti il ricorrente richiama la documentazione prodotta nel giudizio di merito e sottolinea come da essa emergesse che il Sa. era stato nominato amministratore dalla Autorita' giudiziaria a causa della situazione di conflittualita' esistente tra i condomini; che lo stesso s'era indefessamente prodigato affinche' i condomini, dopo l'assemblea da lui indetta e dopo aver deliberato di effettuare i lavori di risanamento dell'edificio condominiale, provvedessero a dar seguito a tale delibera con approvazione del capitolato d'appalto e stanziamento dei fondi necessari, senza tuttavia riuscire ad ottenere alcunche'; che l'assoluta indifferenza dei condomini era in particolare attestata dal verbale d'assemblea 27 gennaio 2003 (allegato 33 alla memoria difensiva), chiusa dal presidente per la "ingovernabilita'" del consesso, nonche' dal verbale dell'assemblea del 10 luglio 2007 (2003 allegato 36) dal quale risultava che i condomini non intendevano sentir parlare della Determinazione dirigenziale e chiedevano di chiudere l'assemblea; che anche il teste Br.Lu. , condomino che con il suo esposto aveva dato inizio alla vicenda, aveva dichiarato in udienza che la sua iniziativa era tesa a sollecitare gli altri condomini a metter mano al portafoglio.

Denunzia quindi:

- violazione dell'articolo 677 c.p., perche' erroneamente il Tribunale aveva ritenuto responsabile all'amministratore del condominio a prescindere dalla messa a disposizione, da parte dei condomini, di fondi con i quali affrontare le spese; la stessa sentenza citata nella sentenza impugnata, n. 9027 del 25 gennaio 2003, in realta' affermava cosa diversa rispetto a quanto sostenuto dal Tribunale, specificando come l'obbligo di rimuovere il pericolo incombe sull'amministratore, ma risorge in via autonoma a carico dei singoli condomini quando per cause accidentali, ad esempio l'indisponibilita' dei fondi o il rifiuto dei condomini di contribuire alla costituzione del fondo spese occorrente, l'amministratore non e' in condizione di operare;

- difetto di motivazione per omessa valutazione di prove decisive, avendo il Tribunale completamente omesso di valutare gli elementi all'inizio indicati, dai quali emergeva che l'impossibilita' di provvedere era stata determinata dalla insuperabile inerzia dei condomini.

Con ultimo rilievo evidenzia che la sentenza impugnata aveva in motivazione riconosciuto la sospensione condizionale della pena, omettendo tuttavia di menzionarla in dispositivo.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. I ricorsi appaiono fondati.

E' vero, come afferma il Tribunale, che allorche' un edificio condominiale minacci (in tutto o in parte) rovina, l'obbligo di rimuovere la situazione pericolosa incombe sui proprietari ovvero a chi per loro e' obbligato alla conservazione dell'edificio, e cioe', in virtu' del mandato conferitogli dai condomini, all'amministratore.

Tuttavia e' principio consolidato che la mancata formazione della volonta' assembleare e l'omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado che da luogo al pericolo non puo' ipotizzarsi alcuna responsabilita' dell'amministratore per non avere attuato interventi che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva, nella veste, le necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilita' in capo ai proprietari e a ciascun singolo condomino, indipendentemente dall'attribuibilita' ai medesimi dell'origine della situazione di pericolo (Cass., Sez. 1 , n. 15759 del 6.2.2001, , De Marco, rv. 219488; Sez. 1 , n. 6596 del 17.1.2008, Corona).

D'altronde, poiche' la fattispecie incriminatrice prevista dall'articolo 677 c.p., comma 3, e' configurabile allorquando dall'omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina derivi un concreto pericolo per l'incolumita' delle persone, e' sufficiente per l'amministratore, al fine di andare esente da responsabilita' penale, intervenire sugli effetti anziche' sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo - ove cio' sia possibile - l'accesso o il transito nelle zone pericolanti.

2. Orbene, nel caso in esame risulta dagli atti allegati ai ricorsi e dalla stessa sentenza impugnata, che ad essi fa breve riferimento, che sia il primo aspetto (mancata formazione della volonta' assembleare, ostruzionismo dei condomini, mancanza di fondi), che il secondo (arginamento della situazione di pericolo mediante transennamento e inibizione dell'uso e dell'acceso ai locali fatiscenti) erano stati oggetto di specifiche deduzioni e di prova nel corso del giudizio di merito. Si trattava di argomenti, per quanto detto, sicuramente rilevanti al fine di escludere la responsabilita' - quantomeno penale - dei ricorrenti. Erroneamente percio' il Tribunale ha completamente omesso di considerarli sul rilievo esclusivamente formale che gli amministratori avevano il "potere - dovere" di ordinare i lavori di manutenzione straordinaria che rivestivano carattere urgente, fraintendendo la giurisprudenza citata (sez. 1 , n. 7764 del 19.6.1996) che evidenziava invece come, pur incombendo sull'amministratore l'obbligo giuridico "di rimuovere il pericolo derivante dalla minaccia di rovina" (non la rovina) di parti comuni della costruzione, detto obbligo potesse "risorgere in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per cause accidentali" l'amministratore non era nella condizione di "adoperarsi allo scopo suindicato con la necessaria urgenza".

3. La sentenza impugnata deve di conseguenza essere annullata con rinvio al Tribunale di Roma che, in diversa composizione nel rispetto della regola generale dell'articolo 34 c.p.p., procedera' a nuovo esame attenendosi ai principi enunziati e dando conto d'avere valutato le deduzioni e le giustificazioni addotte dagli imputati.

P.Q.M.

Annulla la sentenza impugnata e rinvia per nuovo esame al Tribunale di Roma.

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