Si può adibire l'abitazione privata condominiale ad attività commerciale di “affitta camere”, se non c'è prova del pregiudizio ai vicini di casa

Si può adibire l'abitazione privata condominiale ad attività commerciale di “affitta camere”, se non c'è prova del pregiudizio ai vicini di casa. Nella fattispecie, il regolamento di condominio, avente natura contrattuale, tenuto conto che la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per la utilizzazione di una unita' abitativa ai fini dell'attivita' di bed and breakfast (affermazione, questa, coerente con il quadro normativo di riferimento: articolo 2, lettera a, del regolamento regionale Lazio n. 16 del 2008, in cui si chiarisce che l'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici ; in proposito, vedi anche Corte cost. sent. n. 369 del 2008), non preclude la destinazione delle unita' di proprieta' esclusiva alla detta attivita'.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 20 novembre 2014, n. 24707



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BUCCIANTE Ettore - Presidente

Dott. PROTO Cesare Antonio - Consigliere

Dott. PETITTI Stefano - rel. Consigliere

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto - Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso, iscritto al N.R.G. 12026 del 2013, proposto da:

CONDOMINIO DI (OMISSIS) ((OMISSIS)), in persona dell'amministratore pro tempore, e (OMISSIS) ((OMISSIS)), rappresentati e difesi, per procura speciale in calce al medesimo ricorso, dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliati presso lo studio del primo in (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)) e (OMISSIS) ((OMISSIS)), rappresentate e difese, rispettivamente, per procura in calce al controricorso e per procura speciale consolare in atti, dall'Avvocato (OMISSIS), presso lo studio del quale in (OMISSIS), sono elettivamente domiciliate;

- controricorrenti -

avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 6390/2012, depositata il 19 dicembre 2012;

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30 maggio 2014 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;

sentiti gli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS);

sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario, che ha concluso per l'inammissibilita' del primo motivo di ricorso e per il rigetto degli altri, con condanna alle spese.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 23 settembre 2003. il condominio di via (OMISSIS) - via (OMISSIS), sito in (OMISSIS), evocava dinanzi al Tribunale di Roma (OMISSIS) e (OMISSIS) dolendosi che le convenute, esercitando negli appartamenti di loro proprieta' (interni 4 e 8 della scala A) attivita' alberghiera, avevano violato l'articolo 6 del regolamento condominiale che dispone e' fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato , e chiedendone la condanna alla immediata cessazione dell'illegittima attivita' esercitata.

Le resistenti, costituitesi, eccepivano che l'attivita' di affittacamere non comportava alcun cambiamento della destinazione d'uso delle loro unita' immobiliari, ed era quindi conforme al disposto del regolamento condominiale teste' richiamato, chiedendo il rigetto della domanda e la sospensione della delibera condominiale del 17 luglio 2003, con cui l'assemblea aveva negato l'autorizzazione all'esercizio dell'attivita' alberghiera.

Interveniva volontariamente in giudizio, in adesione alle posizioni del condominio, (OMISSIS).

Rigettato un ricorso ex articolo 700 c.p.c., formulato in corso di causa dal condominio per ottenere la cessazione dell'attivita' di affittacamere, ed espletata l'istruttoria, tra cui l'assunzione della prova per testi, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 15618 del 2006, accoglieva la domanda ordinando alle convenute la cessazione dell'attivita' alberghiera nelle loro unita' immobiliari.

Avverso la predetta sentenza (OMISSIS) e (OMISSIS) proponevano appello.

Il condominio e (OMISSIS) si costituivano contestando la fondatezza dell'appello e chiedendone il rigetto.

Con sentenza depositata il 19 dicembre 2012 la Corte d'appello di Roma accoglieva l'appello e rigettava le domande del condominio e dell'intervenuto sulla base delle seguenti considerazioni: chiarito che l'attivita' di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione di uso per civile abitazione delle unita' immobiliari, risultava inammissibile un'interpretazione estensiva del disposto all'articolo 6 del regolamento condominiale che riservasse ai soli proprietari, ai loro congiunti e ai singoli privati professionisti il godimento delle unita' immobiliari site nel complesso condominiale, considerato altresi' che la concreta applicazione della suddetta norma da parte dei condomini si era rivelata piu' permissiva di quanto derivante dalla stretta interpretazione letterale del disposto regolamentare.

Per la cassazione di questa sentenza il condominio e (OMISSIS) hanno proposto ricorso sulla base di sei motivi.

Le intimate hanno resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memoria in prossimita' dell'udienza di discussione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Deve preliminarmente essere disattesa l'eccezione di inammissibilita' del ricorso, formulata dalle controricorrenti sul rilievo che l'amministratore non era stato autorizzato dall'assemblea condominiale alla proposizione della impugnazione.

In proposito, in disparte la valutazione della indispensabilita' della preventiva autorizzazione o della ratifica dell'operato dell'amministratore, e' sufficiente rilevare che, nel caso di specie, l'assemblea condominiale, con la deliberazione assunta il 14 giugno 2013, ha ratificato l'incarico conferito dall'amministratore al legale per la proposizione del presente ricorso per cassazione.

Ne' possono indurre a conclusioni differenti le deduzioni delle controricorrenti in ordine alla asserita invalidita' della delibera, atteso che le medesime controricorrenti non hanno dedotto che la detta delibera e' stata impugnata nei termini di cui all'articolo 1137 c.c..

2. Con il primo motivo di ricorso, rubricato omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e' stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5) , i ricorrenti sostengono che la Corte d'appello avrebbe omesso ogni esame del concetto di civile abitazione e non avrebbe quindi applicato i criteri di interpretazione prescritti dalla legge. In particolare, la Corte d'appello non avrebbe cercato di definire il valore oggettivo della espressione civile abitazione , deducendolo dal significato delle parole usate, ne' il senso e la portata specifici che secondo il regolamento essa era destinata ad assumere; ne' avrebbe effettuato alcuna comparazione tra il significato di civile abitazione e quello di attivita' alberghiera, cui era certamente riferibile l'attivita' svolta dalle resistenti nelle unita' immobiliari ubicate nel condominio. Del tutto erroneamente, poi, la Corte d'appello avrebbe fatto riferimento ad una non consentita interpretazione estensiva della disposizione regolamentare, atteso che per la sussistenza e l'individuazione dell'ambito di operativita' di un divieto di destinazione delle unita' di proprieta' esclusiva puo' essere sufficiente la piana interpretazione della disposizione stessa.

I ricorrenti si dolgono, quindi, dell'apodittica interpretazione della norma regolamentare effettuata dal giudice d'appello, secondo il quale l'attivita' di affittacamere non modifica la destinazione a civile abitazione degli appartamenti in cui e' condotta; interpretazione considerata altresi' in pieno contrasto con la giurisprudenza di questa Suprema Corte, secondo cui l'esercizio di affittacamere costituisce esercizio professionale di un'attivita' economica organizzata al fine dello scambio di beni e servizi... l'esercizio di siffatta attivita' in un appartamento locato per esclusivo uso di abitazione non integra un'ipotesi di sublocazione, bensi' di un mutamento di destinazione della cosa locata (Cass. n. 825 del 1997).

In conclusione, i ricorrenti sostengono che la Corte d'appello avrebbe omesso di esaminare i fatti decisivi del giudizio, ossia: quale sia stata l'intenzione delle parti nel porre la norma limitativa; quale sia nella realta' l'uso di civile abitazione e la destinazione ad attivita' alberghiera, con i conseguenti disagi, inconvenienti e danni derivanti dalla compromissione della sicurezza, della tranquillita' e del decoro del condominio.

3. Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti denunciano violazione dell'articolo 1362 c.c., comma 1; omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e' stato oggetto di discussione tra le parti: in relazione all'articolo360 c.p.c., comma 1, nn. 3) e 5) , sostenendo che la Corte d'appello non avrebbe ottemperato al primo compito del giudice di merito nella interpretazione degli atti di autonomia, e cioe' quello di accertare l'intenzione perseguita con l'atto da interpretare.

4. Con il terzo motivo le parti ricorrenti lamentano violazione dell'articolo 1363 c.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) , censurando la sentenza impugnata perche' la Corte d'appello avrebbe omesso di ricercare il senso complessivo del disposto risultante dall'interpretazione l'una per mezzo dell'altra delle clausole contenute all'articolo 6 del regolamento condominiale. Ad avviso dei ricorrenti, l'accostamento della destinazione a studio professionale a quella di civile abitazione, senza ulteriori aggettivazioni, doveva rendere evidente che l'intenzione delle parti era proprio quella di escludere ogni destinazione che comportasse per il condominio una diminuzione di tranquillita' e di decoro.

5. Con il quarto motivo si deduce violazione dell'articolo 1366 c.c., in relazione all'articolo360 c.p.c., comma 1, n. 3) , sostenendosi la violazione dell'obbligo di interpretare la disposizione del regolamento secondo buona fede. La Corte d'appello si sarebbe dovuta porre il quesito, e ad esso dare risposta, se fra persone leali e prive di riserve mentali, l'espressione civile abitazione non fosse sufficiente ad escludere ogni dubbio che essa contenesse il divieto di esercizio di attivita' alberghiere.

6. Con il quinto motivo si lamenta violazione dell'articolo 1367 c.c., in relazione all'articolo360 c.p.c., comma 1, n. 3) , denunciandosi la violazione dell'obbligo di interpretare le clausole negoziali nel senso che abbiano un effetto. In particolare, richiamato l'orientamento della giurisprudenza di questa Corte, secondo cui i divieti contenuti nel regolamento condominiale di natura contrattuale devono risultare da una volonta' chiaramente ed espressamente manifestata o comunque desumibile in modo non equivoco dal regolamento, ma non e' richiesto che gli stessi siano analiticamente specificati, i ricorrenti sostengono che la Corte d'appello, ritenendo che la clausola civile abitazione fosse troppo generica per esprimere validamente un qualsiasi divieto, avrebbe finito per svuotare la clausola stessa di ogni significato.

7. Con il sesto e ultimo motivo i ricorrenti denunciando omesso esame di fatti decisivi per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti; falsa applicazione dell'articolo 1362 c.c., comma 2; in relazione all'articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3) e 5) , censurano l'affermazione della Corte d'appello secondo cui l'attivita' di affittacamere... e' del tutto ammissibile... soprattutto alla luce della concreta interpretazione ed applicazione della norma regolamentare costantemente data dagli altri condomini, in nulla aggravando in termini di maggior uso delle cose comuni e/o della sicurezza del contesto condominiale la situazione gia' da tempo determinatasi con il pieno assenso di tutti gli altri aventi diritto .

I ricorrenti si dolgono, in particolare, che la Corte d'appello abbia ritenuto provate le circostanze dedotte dalle resistenti in ordine alle altre destinazioni - diverse dalla civile abitazione e dallo studio professionale - impresse alle unita' di proprieta' esclusiva in ambito condominiale (attivita' di una scuola; altra attivita' para-alberghiera; attivita' commerciali o agenzie di assicurazione), e non abbia invece ne' tenuto conto del fatto che la domanda formulata dalle resistenti al condominio, di autorizzazione all'apertura delle pensioni, era stata respinta dall'assemblea condominiale in data 17 luglio 2003; ne' comparato i disagi e i pregiudizi per il condominio comportati dalle attivita' menzionate e da quella svolta dalle resistenti. I ricorrenti sostengono altresi' che il criterio ermeneutico di cui all'articolo 1362 c.c., comma 2, opererebbe in modo diverso in ambito condominiale rispetto a come opera con riferimento al comportamento tenuto dalle parti di un contratto durante la sua esecuzione: il condominio e', infatti, un organismo la cui composizione e identita' variano con il mutare dei suoi componenti, il che impone una particolare cautela nella interpretazione di eventuali tolleranze di deviazioni dal regolamento condominiale.

8. Il primo motivo di ricorso e' inammissibile.

Le norme contenute nei regolamenti condominiali posti in essere per contratto possono imporre limitazioni al godimento ed alla destinazione di uso degli immobili in proprieta' esclusiva dei singoli condomini. Peraltro, le disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale che si risolvano nella compressione delle facolta' e dei poteri inerenti al diritto di proprieta' dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volonta' desumibile in modo non equivoco da esso.

Secondo la giurisprudenza consolidata (tra le tante, Cass. n. 11278 del 1995; Cass. n. 9355 del 2000; Cass. n. 1406 del 2007; Cass. n. 17893 del 2009), l'interpretazione del regolamento contrattuale di condominio da parte del giudice del merito e' insindacabile in sede di legittimita', quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica, oppure vizi logici.

8.1. Tanto premesso, si deve rilevare che i ricorrenti hanno proposto una censura ai sensi del nuovo testo dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5. In ordine alla portata delle modifiche introdotte nel 2012, le Sezioni Unite di questa Corte hanno affermato che la riformulazione dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, disposta dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, conv. in Legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall'articolo 12 preleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimita' sulla motivazione. Pertanto, e' denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in se', purche' il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione , precisando altresi' che il medesimo articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, come riformulato, introduce nell'ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni dell'articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente deve indicare il fatto storico , il cui esame sia stato omesso, il dato , testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il come e il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua decisivita' , fermo restando che l'omesso esame di elementi istruttori non integra, di per se', il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorche' la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. n. 8053 del 2014).

All'evidenza, la motivazione della sentenza impugnata non appare riconducibile alle ipotesi che, secondo il richiamato principio, potrebbero indurre alla cassazione della sentenza sul piano della carenza di motivazione suscettibile di determinarne la nullita'.

La Corte d'appello ha, infatti, con argomentazioni logiche e coerenti, ritenuto che la disposizione regolamentare, tenuto conto che la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per la utilizzazione di una unita' abitativa ai fini dell'attivita' di bed and breakfast (affermazione, questa, coerente con il quadro normativo di riferimento: articolo 2, lettera a, del regolamento regionale Lazio n. 16 del 2008, in cui si chiarisce che l'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici ; in proposito, vedi anche Corte cost. sent. n. 369 del 2008), non precludesse la destinazione delle unita' di proprieta' esclusiva alla detta attivita'. Argomentazioni, queste, non smentite dalla sentenza di questa Corte richiamata in ricorso, trattandosi di precedente non pertinente al caso in esame, nel quale l'esercizio dell'attivita' di affittacamere e' condotto in immobili di proprieta' delle resistenti e non oggetto, percio', di rapporti a carattere locatizio, a cui ineriscono problematiche insite nella dinamica contrattuale propria di tale negozio.

Le censure mosse dai ricorrenti sul punto, volte a dimostrare invece la incompatibilita' della destinazione alberghiera con quella prescritta dalla norma del regolamento condominiale, non appaiono del resto idonee ad indurre a differenti conclusioni. Esse, invero, presuppongono che l'attivita' di bed and breakfast comporti necessariamente conseguenze pregiudizievoli per gli altri condomini; tuttavia, una simile allegazione non e' stata supportata da alcun riferimento qualitativo e quantitativo al tipo di attivita' in concreto svolta dalle resistenti. In particolare, non e' stata offerta alcuna indicazione in ordine alla capacita' ricettiva delle singole unita' di proprieta' esclusiva nelle quali si svolge la detta attivita', ne' in ordine alla ubicazione nel condominio di tali unita' abitative di proprieta' esclusiva; non sono state riferite, cioe', circostanze decisive al fine di dimostrare la erroneita' della interpretazione complessivamente data dalla Corte d'appello alla clausola del regolamento condominiale. Sicche', anche per tale profilo, il primo motivo si rivela inammissibile.

9. Le altre censure possono essere esaminate congiuntamente e vanno parimenti ritenute infondate.

I ricorrenti si lamentano del fatto che il giudice d'appello: non avrebbe ottemperato alla norma dell'articolo 1362 c.c., comma 1, secondo la quale la prima regola di ogni interpretazione e' che il giudice deve indagare l'intenzione perseguita con l'atto da interpretare; non avrebbe rispettato l'obbligo, impostogli dall'articolo 1363 c.c., di interpretare complessivamente i due limiti posti dall'articolo 6 del regolamento condominiale; avrebbe ignorato anche l'applicazione dell'articolo 1366 c.c., che gli faceva obbligo di interpretare la disposizione del regolamento secondo buona fede ; avrebbe ignorato l'obbligo per il giudice, in ottemperanza al principio di conservazione di cui all'articolo1367 c.c., di interpretare, nel dubbio, le clausole negoziali nel senso che abbiano un effetto, anziche' nel senso che non ne abbiano alcuno; avrebbe effettuato un'errata valutazione di fatto da cui scaturirebbe una falsa applicazione dell'articolo 1362 c.c..

9.1. Le doglianze si presentano palesemente infondate giacche', pur lamentando la violazione dei citati canoni interpretativi, i ricorrenti non confutano il ragionamento logico-giuridico del giudice, non individuano, cioe', un errore di diritto nel quale sarebbe effettivamente incorsa la Corte d'appello. I ricorrenti si sono limitati a prospettare un risultato interpretativo diverso da quello fatto proprio dalla sentenza impugnata.

Il giudice di merito, correttamente individuato il significato da attribuire, come gia' detto, alla locuzione destinazione a civile abitazione , ne ha vagliato il possibile ampliamento a fattispecie non ricomprese, ictu oculi, nel dettato normativo e, sulla base di solide, inopinabili e legittime valutazioni, ha escluso alcuna interpretazione estensiva , osservando altresi' come la concreta applicazione della norma da parte dei condomini fosse piu' permissiva di quanto implicherebbe la sua stretta interpretazione letterale .

La Corte d'appello ha indubbiamente interpretato il regolamento condominiale, attesa la sua natura contrattuale, secondo i criteri sanciti agli articoli 1362-1371 cod. civ., valutando se fosse possibile, non limitandosi al senso letterale delle parole (articolo 1362 c.c., comma 2), una limitazione del godimento delle unita' immobiliari ai soli proprietari, loro congiunti o singoli privati professionisti, tentando di combinare altresi' tale lettura con la seconda locuzione, ufficio professionale privato , presente nel testo della norma e impropriamente definita clausola dai ricorrenti (articolo 1363 c.c.). Rilevato che non poteva essere consentita alcuna limitazione del diritto di proprieta' dei singoli condomini se non in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si intendono porre giacche' tale lettura si sarebbe posta in contrasto con quella costantemente data dai condomini nella sua concreta e costante applicazione (articolo 1362 c.c., comma 2, e articolo 1366 c.c.), la Corte d'appello ha inteso attribuire all'articolo 6 del regolamento condominiale il significato derivante dalla formale lettura dello stesso, non privandolo cosi dei suoi effetti (articolo 1367 c.c.).

E' chiaro, quindi, come il ragionamento del giudice di secondo grado non sia in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie e sia, invece, sorretta da adeguata motivazione, insindacabile dal giudice di legittimita' per quanto in precedenza rilevato.

10. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

In considerazione delle differenti soluzioni date alla questione dai giudici di merito e, quindi, della obiettiva controvertibilita' in ordine alla interpretazione del divieto posto dall'articolo 6 del regolamento condominiale, le spese del giudizio di cassazione possono essere compensate tra le parti.

Poiche' il ricorso, notificato in data successiva al 31 gennaio 2013, e' rigettato, e poiche' risulta dagli atti del giudizio che il procedimento in esame e' assoggettato al pagamento del contributo unificato, deve dichiararsi la sussistenza delle condizioni di cui all'articolo 13, comma 1 quater, del testo unico approvato con il Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, introdotto dalla Legge 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilita' 2013).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; compensa, le spese del giudizio di cassazione.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla Legge n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

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