Sono onerati dal contribuire alla spese per la conservazione ed il godimento dell'impianto fognario tutti i condomini dell'edificio cui accede

Sono onerati dal contribuire alla spese per la conservazione ed il godimento dell'impianto fognario tutti i condomini dell'edificio cui accede. Trattandosi di lavori di straordinaria amministrazione, necessari per il godimento della cosa comune, in applicazione dell'art. 1117 c.c., n. 3, l'impianto fognario, quale elemento eccessorio di tutte le unità immobiliari, è da considerarsi di proprietà di tutti con la conseguenza che al ripristino dello stesso devono concorrere tutti i condomini in misura proporzionale della proprietà di ciascuno ed è irrilevante, a tal fine, la circostanza in forza della quale taluni locali dell'edificio, non beneficino dell'impianto in questione.

Corte d'Appello Napoli Sezione 2 Civile, Sentenza del 4 marzo 2011, n. 721



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE D'APPELLO DI NAPOLI

SECONDA SEZIONE CIVILE

riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:

dott. Lucio Capasso - Presidente -

dott. Rosaria Papa - Consigliere rel. -

dott. Marcello Sinisi - Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 5372/2004 Ruolo Gen. avente ad oggetto: impugnazione delibera condominiale, riservata in decisione all'udienza del 24 novembre 2010 e vertente in grado d'appello

TRA

Se.Ar. rappresentato e difeso, per mandato a margine dell'atto di appello, dall'avv. Pr.Pi., con il quale è elettivamente domiciliato presso il suo studio in Napoli

Appellante

E

Condominio di (...) in Napoli in persona dell'Amministratore p.t. dott. Mo.D'A. rappresentato e difeso, per mandato a margine della comparsa di costituzione, dall'avv. Gi.Pr. presso il quale è elettivamente domiciliato in Napoli;

Appellato Appellante Incidentale

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 25.6.2002, Se.Ar., proprietario di appartamenti e di locali terranei facenti parte del fabbricato sito in Napoli al vico (...), conveniva innanzi al Tribunale di Napoli il Condominio del predetto fabbricato per sentir dichiarare nulla, annullabile o comunque inefficace la delibera adottata il 28.5.2002 dall'assemblea, con la quale, al punto 2, era stata disposta la ripartizione delle spese relative alla sistemazione della rete fognaria secondo la tabella generale del fabbricato, senza escludere le quote relative ai locali terranei di sua proprietà, dotati di autonoma rete fognaria. Nel costituirsi in giudizio, il Condominio deduceva che, già con delibera del 17.10.2000, l'assemblea, a seguito di ingiunzione comunale, aveva deliberato di procedere all'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria della rete fognaria e di rifacimento dei pozzetti di ispezione alle basi delle verticali fecali e pluviali, nonché alla eliminazione della fuoriuscita di acqua da una pluviale che provocava avvallamento del piano di calpestio del cortile, ed aveva autorizzato l'amministratore ad emettere le relative bollette suddividendone il pagamento in otto mesi; il relativo verbale era stato inviato anche al Se. che nulla aveva opposto ed aveva provveduto al pagamento delle prime due quote; l'impugnativa proposta era quindi impropria, in quanto diretta contro una delibera meramente confermativa di quella precedente, non impugnata. Nel merito, evidenziava che il sistema fognario raccoglieva anche le acque pluviali provenienti dalla copertura degli edifici e dagli spazi scoperti, quali il cortile e l'androne, e che comunque, facendo esso parte delle cose comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., alle spese ad esso relativo dovevano contribuire tutti i condomini, a nulla rilevando che qualcuno di questi, pur potendo utilizzarlo, di fatto non se ne servisse.

Chiedeva il rigetto dell'opposizione, con vittoria delle spese di lite.

Disattesa l'istanza di sospensione della delibera impugnata, ed espletata Ctu, la causa era decisa con sentenza depositata il 30 settembre 2004, con la quale il Tribunale rigettava la domanda e condannava l'attore al pagamento delle spese processuali. Dopo aver rilevato che la delibera del 28.5.2002 non poteva considerarsi meramente confermativa di quella del 17.10.2000 perché in quest'ultima non era stato indicato il criterio da seguire per la ripartizione della spesa tra i vari condomini, il Tribunale riteneva che le doglianze dell'attore fossero infondate perché, come accertato dal Ctu, uno dei locali di sua proprietà si serviva dell'impianto fognario condominiale, un altro avrebbe potuto servirsene, e gli altri due erano dotati di scarichi autonomi, senza che ciò potesse inibire nel futuro un loro collegamento alla rete fognaria condominiale; vi era quindi una potenzialità d'uso della fognatura condominiale, compresa tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., che non consentiva al condomino di essere esonerato dalle spese di manutenzione. Il Tribunale evidenziava, inoltre, che l'impianto condominiale raccoglieva anche le acque pluviali di tutte le unità immobiliari del fabbricato, e che pertanto, sotto tale aspetto, esso era utilizzato anche dai locali dell'attore. Soggiungeva che le parti dell'edificio - muri e tetti - e le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili - destinati a preservare l'edificio dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana o sotterranea, non rientrano tra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, sicché le relative spese dovevano essere assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.

Avverso tale sentenza, notificata il 21 ottobre 2004, il Se. interponeva appello, e conveniva innanzi a questa Corte il Condominio di (...) in Napoli per sentirla riformare, accogliendo la domanda proposta in primo grado e condannando il Condominio a restituire le somme già pagate in esecuzione della delibera impugnata.

Il Condominio, costituitosi, resisteva al gravame, e reiterava l'eccezione di inammissibilità della domanda, deducendo che con la delibera del 28.5.2002 l'assemblea aveva confermato quanto già implicitamente deciso con la delibera del 17.10.2000, e cioè di ripartire le spese secondo la tabella millesimale A. Precisate le conclusioni, all'udienza del 24 novembre 2010 la Corte si riservava la decisione, assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti difensivi finali.

MOTIVI DELLA DECISIONE.

Verificata "ex officio" la tempestività dell'impugnazione proposta dal Se., rileva il Collegio che la difesa del Condominio integra un appello incidentale nella parte in cui reitera l'eccezione di inammissibilità della avversa domanda, contrapponendo alla motivazione del primo giudice, incentrata sul rilievo che la delibera del 17.10.2000 non prevedeva alcun criterio di ripartizione della spesa, l'argomento secondo il quale la delibera del 28.5.2002 si limitò a confermare il criterio di ripartizione della spesa secondo la tabella millesimale A, già adottato implicitamente con la delibera del 17.10.2000. La deduzione difensiva introduce una censura alla statuizione del Tribunale nella parte in cui ha disatteso l'eccezione, sicché essa va qualificata come appello incidentale; poiché risulta osservato il termine di decadenza di cui all'art. 343 c.p.c., l'impugnazione incidentale è ammissibile.

L'appello incidentale è tuttavia infondato, giacché, come ha evidenziato il Tribunale, con la delibera del 17.10.2000 l'assemblea non stabilì alcun criterio per la ripartizione della spesa, e soltanto con quella del 28.5.2002, deliberò all'unanimità di ripartire la spesa secondo la tabella generale di proprietà, denominata tabella A; del resto, lo stesso tenore letterale di tale ultima delibera avvalora il convincimento che non si tratti di una mera conferma, ma di una questione esaminata e decisa per la prima volta nell'adunanza del 28.5.2002. Con il primo motivo dell'appello principale, il Se. censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha statuito che l'uso effettivo per almeno un locale e la potenzialità d'uso dell'impianto fognario per gli altri terranei costituisce elemento decisivo per affermare il suo obbligo alla partecipazione delle spese di riparazione; evidenzia che la motivazione della pronuncia della Cassazione 13160/1991, richiamata dal giudice di primo grado, non è pertinente, perché nella fattispecie sottoposta al suo esame la S.C. ha affermato che, in materia condominiale, non era possibile far discendere dalla utilizzazione o meno da parte di un condomino di un bene oggettivamente comune la conseguenza che di tale parte comune quel determinato Condominio non ne fosse comproprietario; ed ha poi sostenuto che l'obbligazione di contribuire alle spese di riparazione delle cose comuni è qualificata "propter rem" proprio perché strettamente connessa con la con titolarità del diritto di proprietà che i partecipanti hanno sulle parti comuni stesse, mentre la previsione dell'art. 1123 II e III comma c.c. si riferisce all'ipotesi in cui la cosa comune sia oggettivamente destinata al godimento dei condomini in misura diversa. Conclude che, nella specie, poiché i locali terranei non utilizzano l'impianto fognario condominiale, al quale non sono proprio allacciati, non sussiste alcun obbligo di contribuzione a suo carico.

Con il secondo motivo, l'appellante censura la decisione di primo grado nella parte in cui ha affermato che l'obbligo di pagamento posto a suo carico deriva anche dal fatto che nell'impianto fognario confluiscono scarichi pluviali di tutte le unità immobiliari comprese nel fabbricato, ed ha ritenuto che le fognature ed i canali di scarico rientrano tra le cose di uso comune e non tra quelle suscettibili di uso soltanto da parte di alcuni condomini perché destinati a preservare l'edificio dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni di acque, richiamando il principio espresso da Cass. 11423/1990; rimarca che tale principio è stato affermato in una fattispecie in cui era stata accertata la natura di bene comune dell'impianto oggetto di lite, e che, invece, nella fattispecie in esame, l'impianto fognario non può ritenersi comune a tutte le unità immobiliari che compongono l'edificio, potendo essere superata la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. se il bene, per obiettive caratteristiche, serva in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile condominiale. Soggiunge che, per lo scarico delle acque piovane, l'esistenza nell'edificio di più lastrici di uso esclusivo ovvero di terrazze a livello, non consentiva di applicare la tabella millesimale generale, con evidente sperequazione di contribuzione, e che l'obbligo di pagamento a suo carico non poteva essere collegato, per uno dei terranei, allo scarico del "pozzetto intercettore", che è un manufatto a servizio di tutti gli impianti fognari che consente il deflusso alla fogna comunale. Entrambi i motivi, che possono essere esaminati congiuntamente perché connessi, sono infondati.

I lavori deliberati in data 17.10.2000 dal Condominio, a seguito di notifica dell'ordinanza sindacale che imponeva di eseguire le opere necessarie per eliminare gli inconvenienti rilevati in sede di verifica tecnica, concernono l'adeguamento del sistema fognario condominiale ed il rifacimento della pavimentazione del cortile; come si evince dalla relazione del direttore dei lavori, la rete fognaria preesistente non era rispondente alle prescrizioni della normativa vigente, sicché sono stati realizzati pozzetti di ispezione e sifoni ai piedi delle discendenti pluviali e fecali, ed una nuova rete di scarico con impiego di tubazioni in Pvc., in sostituzione dei corsetti in muratura preesistenti. Si tratta, dunque, di lavori di straordinaria amministrazione, necessari alla conservazione ed al godimento del bene comune; in virtù della presunzione di cui all'art. 1117 n. 3 c.c., l'impianto fognario condominiale è infatti un bene di proprietà di tutti i condomini. Poiché l'impianto di cui si discute è di tipo promiscuo, perché raccoglie sia le acque fecali che quelle pluviali - che ricadono nel cortile interno del fabbricato e sono convogliate all'impianto fognario tramite il pozzetto interno, e sui lastrici solari e sulle terrazze di copertura, e giungono all'impianto fognario tramite le pluviali disposte lungo il perimetro dell'edificio: cfr. la relazione del Ctu - non può dubitarsi che, quantomeno in riferimento a tale ultima funzione, esso serve anche i locali terranei di proprietà Se.; la raccolta degli scarichi pluviali che interessano l'intero edificio importa, infatti, che l'impianto è legato da una relazione di accessorietà a tutte le unità immobiliari, ivi comprese quelle dell'appellante. Il fondamento tecnico del diritto di Condominio si fonda sul collegamento strumentale, materiale e funzionale tra le parti comuni ed i singoli piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva; nella specie, l'impianto fognario, in quanto destinato (anche) alla raccolta delle acque piovane, è certamente posto a servizio dei locali commerciali del Se.. Poiché si tratta di un impianto unico, non suscettibile di frazionamenti, la circostanza che tre dei locali di proprietà dell'appellante non se ne servano non può valere ad escludere "in parte" la comproprietà; dunque, proprio perché il Se. è comproprietario del bene, egli è tenuto a contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento dell'impianto. Tali spese devono essere ripartite secondo il criterio generale di cui all'art. 1123 III comma c.c. non è pertinente, perché la norma si riferisce alle sole spese di manutenzione ordinaria, laddove nella specie è in discussione il rifacimento dell'impianto. In conclusione, l'uso effettivo del bene condominiale per lo scarico delle acque piovane e delle acque fecali limitatamente al civico n. (...), e la potenzialità d'uso per lo scarico delle acque fecali relative agli altri locali giustificano l'obbligo di contribuzione a carico del Se. in proporzione al valore millesimale degli immobili di sua proprietà esclusiva, così come deliberato dall'assemblea. L'appello va perciò disatteso, confermando la sentenza impugnata. L'esito del giudizio di gravame giustifica la compensazione delle spese del grado in misura della metà, e la condanna dell'appellante principale al pagamento della residua metà, nella misura liquidata, d'ufficio, in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli, II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Se.Ar. avverso la sentenza del Tribunale di. Napoli depositata il 30 settembre 2004, e sull'appello incidentale proposto avverso la medesima sentenza dal Condominio in epigrafe, così provvede:

a) rigetta gli appelli;

b) dichiara compensate le spese del grado in misura dela metà, e condanna Se.Ar. al pagamento della residua metà, liquidata in Euro 20,00 per spese, Euro 370,00 per diritti ed Euro 700,00 per onorari, oltre il rimborso delle spese generali, Iva e Cpa come per legge.

Così deciso in Napoli, il 23 febbraio 2011.

Depositata in Cancelleria il 4 marzo 2011.

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