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Spazi destinati a parcheggio nelle nuove costruzioni ex art. 41 sexies legge n. 1150 del 1942 -
Pubblicata il 03/04/2008
La speciale normativa urbanistica, dettata dall'art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione. Pertanto, ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. (Nel caso di specie, la Corte ha cassato con rinvio la sentenza del giudice di secondo grado che aveva condannato il condominio al rilascio di un posto macchina in favore di un condomino rilevando che il giudice di merito aveva omesso di accertare sia l'applicabilità del vincolo pubblicistico di destinazione su tutta o solo su una parte delle aree destinate a parcheggio sia, soprattutto, il regime proprietario di tali aree al fine di verificare se vi era stata una riserva di proprietà da parte del costruttore o, in mancanza se lo spazio era divenuto condominiale). (Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile,
Sentenza del 16 gennaio 2008, n. 730)
Sentenza del 16 gennaio 2008, n. 730)
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 24.2.1994 coniugi Ma. Le. e Ug. Co. convennero innanzi al Tribunale di Foggia il Condominio detto "Immobiliare (OMESSO) " di quella citta' esponendo di aver acquistato dalla societa' costruttrice (Immobiliare (OMESSO)) la piena proprieta' di un posto macchina col n. (OMESSO), ubicato nel cortile condominiale; che, nonostante l'avvenuta cessione del possesso, il condominio impediva l'utilizzazione del posto macchina ostacolando l'accesso ad esso, per cui chiesero che il Tribunale ne ordinasse al condominio il rilascio con la rimozione di ogni ostacolo alla sua utilizzazione.
La domanda venne accolta dal Tribunale che ordino' il rilascio del posto macchina in favore degli attori.
L'appello del Condominio e' stato rigettato dalla Corte di Appello di Bari con sentenza del 21.9.2002, nella quale la Corte barese ha osservato:
- che dal regolamento di condominio si evinceva l'esistenza dei posti macchina all'interno del cortile, negata dal Condominio;
- che, sebbene il cortile fosse definito condominiale e nello stesso fosse consentita la sosta per il solo tempo necessario al carico ed allo scarico delle merci, tuttavia nella tabella E del regolamento si chiariva che "oltre a tutti gli immobili che costituiscono l'edificio, sono compresi i posti macchina" ai quali era attribuita anche una numerazione;
- che l'esistenza dei posti macchina non era incompatibile con l'uso del cortile;
- che "le norme pubblicistiche" prevedono la destinazione di aree a posti macchina "da vendersi agli acquirenti degli appartamenti", percio' la presenza della numerazione ed i segni lasciati nel cortile erano indicativi dell'obbligo di creare nel complesso tanti posti macchina quanti erano gli appartamenti.
La Corte di Appello ha respinto anche l'appello incidentale dei coniugi Ma. - Ug. che pretendevano i danni.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Condominio con due motivi. Ma. Le. e Ug. Co. hanno resistito con controricorso e proposto ricorso incidentale con unico motivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Col primo motivo del ricorso principale si denunziano violazione dell'articolo 1117 c.c., nonche' vizio di motivazione su punto decisivo. Si sostiene che nel regolamento di condominio, apprestato dall'unico proprietario e dallo stesso trascritto, il cortile risulta incluso tra i beni comuni, in conformita' dell'articolo 1117 c.c., la cui presunzione, peraltro, non era vinta, nella specie, da titolo contrario, non essendo a tal fine sufficienti il frazionamento e l'accatastamento eseguito dal proprietario costruttore, trattandosi di atti unilaterali. Il costruttore non aveva riservato "a proprio nome" i parcheggi ne' aveva escluso il cortile comune nei successivi atti di cessione, ove era menzionato ed accettato il regolamento di condominio in precedenza trascritto. Non esistendo la riserva di proprieta' del posto macchina ne' la sottrazione di esso alla destinazione comune di tutta l'area cortilizia, esso non poteva essere ceduto in proprieta' singola ai coniugi Ta. - Ug., con un atto cui il Condominio era rimasto estraneo. La scheda di accatastamento non poteva fungere da titolo contrario alla disposizione del Regolamento che annoverava il cortile tra i beni comuni. I posti macchina ritenuti sussistenti dalla Corte di Appello non esistono affatto e i 34 posti macchina, peraltro molto inferiori al numero dei 255 appartamenti di cui si compone il complesso condominiale, esistevano solo nella scheda di accatastamento. La sentenza era anche contraddittoria laddove, da un lato, supponeva esistenti i posti macchina e, dall'altro, ne prevedeva la futura realizzazione. Al posto macchina in contesa non era attribuita una quota millesimale per nessun tipo di spesa, tranne quella relativa alla manutenzione del cortile (Tab. F) e quelli da realizzare sarebbero risultati "totalmente immersi" nella proprieta' comune, senza che ai futuri proprietari fosse attribuita alcuna servitu' di passaggio per accedervi.
Il motivo e' fondato, con le precisazioni che si diranno.
1.a. E' opportuno premettere brevi cenni sulla elaborazione giurisprudenziale di questa Corte in materia di spazi (o aree) di parcheggi correggendo, intanto e subito, due affermazioni della sentenza impugnata ove si afferma:
a) che i posti macchina (rectius: "spazi per parcheggi", come definiti nella Legge n. 1150 del 1942 articolo 41 sexies, inserito dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18) devono essere corrispondenti al numero degli appartamenti ("tanti posti quanti erano gli appartamenti del complesso");
b) che i c.d. posti macchina sono "da vendersi" singolarmente agli acquirenti degli appartamenti.
1.b. Ed, invero, la legge (Legge n. 1150 del 1942 articolo 41 sexies) si limita ad imporre che, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, appositi spazi siano riservati a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, fissando non un rapporto numerico ma di volume-superficie, e stabilendo un nesso tra tali spazi e l'edificio, gli uni e gli altri unitariamente considerati, e, da altro lato, non vieta al costruttore di riservare a se' la proprieta' degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente o in parte, o ai proprietari degli appartamenti "pro quota" ovvero singolarmente, ed anche globalmente, in modo che costituiscano parte comune dell'edificio ai sensi dell'articolo 1117 c.c. (Cass. 2^, n. 18255/2006).
1.c. Allo stesso modo detti spazi, globalmente considerati, vengono a far parte della proprieta' comune, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., nel caso in cui non vi sia stata alcuna riserva di proprieta' da parte del costruttore e, nei singoli atti, sia stato omesso qualunque riferimento ad essi (Cass. 2^, n. 11261/2003).
1.d. Resta fermo, in ogni caso, il vincolo di destinazione di carattere pubblicistico impresso dalle norme di cui si tratta e che, sul piano privatistico, fa sorgere, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, un diritto reale d'uso sui detti spazi a favore di tutti in condomini del fabbricato, diritto che non puo' essere compromesso ne' dalla riserva di proprieta' a favore del costruttore ne' dalla alienazione di detti spazi a terzi.
2. Nel caso di specie i coniugi Ma. - Ug. hanno dedotto in giudizio il loro diritto di proprieta' (esclusiva) sul posto macchina per averlo acquistato dalla societa' costruttrice laddove il condomino sostiene che esso e' parte del cortile che, a sua volta, rientra tra i beni comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c., per non essersene il costruttore riservata la proprieta' prima del sorgere del condominio. Ne deriva che, al fine di dirimere la controversia nei termini in cui essa si pone, la Corte di Appello, piuttosto che soffermarsi sull'esistenza, intesa come individuazione fisica, di alcuni posti macchina nel cortile comune e sull'(ovvio) obbligo di legge di apprestarli, avrebbe dovuto accertare, conclusivamente, se il costruttore aveva titolo per trasmettere in proprieta' singola ed esclusiva ai coniugi Ma. - Ug. lo spazio in questione.
E, a tal fine, un corretto percorso di indagine motivazionale imponeva di accertare:
a) se nell'edificio condominiale e nelle sue pertinenze, esistevano, ed in quale entita', gli spazi di parcheggio, secondo il rapporto non numerico ma di volume-superficie imposto dalla Legge n. 1150 del 1952, articolo 41 sexies, e successive modifiche ed integrazioni;
b) se esistevano spazi ulteriori, oltre la superficie vincolata;
c) se quello venduto ai coniugi attori era una parte dello spazio ulteriore rispetto a quello minimo vincolato per legge al diritto reale d'uso ovvero se rientrava nella superficie di questi;
d) quale fosse il regime proprietario degli spazi (vincolati o non) ed a tal fine:
d.1.) verificare se essi erano stati riservati o meno in proprieta' dal costruttore;
d.2.) se, in conseguenza della riserva, erano stati alienati a terzi (il che, comunque, lasciava fermo il diritto reale d'uso dei condomini);
d.3.) in caso negativo, se l'atto di vendita ai coniugi attori era successivo alla formazione del condominio (ad est: al primo atto di vendita di una porzione di fabbricato da parte del costruttore ad un terzo, che segna(va) la nascita del condominio);
e) nel caso si trattasse di una entita' dello spazio gravato dal diritto reale d'uso, occorreva, comunque, accertarne il regime proprietario e stabilire se era stato riservato a se' dal costruttore o se, invece, era uno spazio diventato condominiale, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., per mancanza di riserva o di menzione nei titoli di acquisto (come assume il condominio).
3. Questi necessari accertamenti non sono stati compiuti dalla Corte di Appello e siffatta carenza di indagine vizia la motivazione.
3. Col secondo motivo si denunzia violazione e falsa applicazione del Decreto Ministeriale 16 maggio 1987, n. 246, sul rilievo che, essendo il complesso edilizio di vaste dimensioni, l'eventuale apprestamento dei posti macchina avrebbe comportato il rispetto delle norme sulla prevenzione degli incendi.
Il motivo e' inammissibile, poiche' introduce una questione nuova (oltre che priva di rilevanza) mai sottoposta ai giudici di merito.
4. La sentenza impugnata va, dunque, cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Bari che dovra' compiere i suindicati accertamenti, attenendosi ai principi sopra enunciati (sub 1.b, 1.c e 1.d.).
5. Il giudice di rinvio provvedere anche sulle spese del presente giudizio (articolo 385 c.p.c., u.p.).
6. Il ricorso incidentale - nel quale si lamentano la violazione degli articoli 2043, 2056, 1219, 1223 e 226 c.c., nonche' vizio di motivazione, per essere stato negato il risarcimento del danno conseguente alla mancata utilizzazione del posto macchina - resta evidentemente assorbito dall'accoglimento del primo motivo di ricorso.
P.Q.M.
La Corte di Cassazione accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara inammissibile il secondo; assorbito il ricorso incidentale; cassa in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione delle Corte di Appello di Bari.
Con atto di citazione del 24.2.1994 coniugi Ma. Le. e Ug. Co. convennero innanzi al Tribunale di Foggia il Condominio detto "Immobiliare (OMESSO) " di quella citta' esponendo di aver acquistato dalla societa' costruttrice (Immobiliare (OMESSO)) la piena proprieta' di un posto macchina col n. (OMESSO), ubicato nel cortile condominiale; che, nonostante l'avvenuta cessione del possesso, il condominio impediva l'utilizzazione del posto macchina ostacolando l'accesso ad esso, per cui chiesero che il Tribunale ne ordinasse al condominio il rilascio con la rimozione di ogni ostacolo alla sua utilizzazione.
La domanda venne accolta dal Tribunale che ordino' il rilascio del posto macchina in favore degli attori.
L'appello del Condominio e' stato rigettato dalla Corte di Appello di Bari con sentenza del 21.9.2002, nella quale la Corte barese ha osservato:
- che dal regolamento di condominio si evinceva l'esistenza dei posti macchina all'interno del cortile, negata dal Condominio;
- che, sebbene il cortile fosse definito condominiale e nello stesso fosse consentita la sosta per il solo tempo necessario al carico ed allo scarico delle merci, tuttavia nella tabella E del regolamento si chiariva che "oltre a tutti gli immobili che costituiscono l'edificio, sono compresi i posti macchina" ai quali era attribuita anche una numerazione;
- che l'esistenza dei posti macchina non era incompatibile con l'uso del cortile;
- che "le norme pubblicistiche" prevedono la destinazione di aree a posti macchina "da vendersi agli acquirenti degli appartamenti", percio' la presenza della numerazione ed i segni lasciati nel cortile erano indicativi dell'obbligo di creare nel complesso tanti posti macchina quanti erano gli appartamenti.
La Corte di Appello ha respinto anche l'appello incidentale dei coniugi Ma. - Ug. che pretendevano i danni.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Condominio con due motivi. Ma. Le. e Ug. Co. hanno resistito con controricorso e proposto ricorso incidentale con unico motivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Col primo motivo del ricorso principale si denunziano violazione dell'articolo 1117 c.c., nonche' vizio di motivazione su punto decisivo. Si sostiene che nel regolamento di condominio, apprestato dall'unico proprietario e dallo stesso trascritto, il cortile risulta incluso tra i beni comuni, in conformita' dell'articolo 1117 c.c., la cui presunzione, peraltro, non era vinta, nella specie, da titolo contrario, non essendo a tal fine sufficienti il frazionamento e l'accatastamento eseguito dal proprietario costruttore, trattandosi di atti unilaterali. Il costruttore non aveva riservato "a proprio nome" i parcheggi ne' aveva escluso il cortile comune nei successivi atti di cessione, ove era menzionato ed accettato il regolamento di condominio in precedenza trascritto. Non esistendo la riserva di proprieta' del posto macchina ne' la sottrazione di esso alla destinazione comune di tutta l'area cortilizia, esso non poteva essere ceduto in proprieta' singola ai coniugi Ta. - Ug., con un atto cui il Condominio era rimasto estraneo. La scheda di accatastamento non poteva fungere da titolo contrario alla disposizione del Regolamento che annoverava il cortile tra i beni comuni. I posti macchina ritenuti sussistenti dalla Corte di Appello non esistono affatto e i 34 posti macchina, peraltro molto inferiori al numero dei 255 appartamenti di cui si compone il complesso condominiale, esistevano solo nella scheda di accatastamento. La sentenza era anche contraddittoria laddove, da un lato, supponeva esistenti i posti macchina e, dall'altro, ne prevedeva la futura realizzazione. Al posto macchina in contesa non era attribuita una quota millesimale per nessun tipo di spesa, tranne quella relativa alla manutenzione del cortile (Tab. F) e quelli da realizzare sarebbero risultati "totalmente immersi" nella proprieta' comune, senza che ai futuri proprietari fosse attribuita alcuna servitu' di passaggio per accedervi.
Il motivo e' fondato, con le precisazioni che si diranno.
1.a. E' opportuno premettere brevi cenni sulla elaborazione giurisprudenziale di questa Corte in materia di spazi (o aree) di parcheggi correggendo, intanto e subito, due affermazioni della sentenza impugnata ove si afferma:
a) che i posti macchina (rectius: "spazi per parcheggi", come definiti nella Legge n. 1150 del 1942 articolo 41 sexies, inserito dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18) devono essere corrispondenti al numero degli appartamenti ("tanti posti quanti erano gli appartamenti del complesso");
b) che i c.d. posti macchina sono "da vendersi" singolarmente agli acquirenti degli appartamenti.
1.b. Ed, invero, la legge (Legge n. 1150 del 1942 articolo 41 sexies) si limita ad imporre che, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, appositi spazi siano riservati a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, fissando non un rapporto numerico ma di volume-superficie, e stabilendo un nesso tra tali spazi e l'edificio, gli uni e gli altri unitariamente considerati, e, da altro lato, non vieta al costruttore di riservare a se' la proprieta' degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente o in parte, o ai proprietari degli appartamenti "pro quota" ovvero singolarmente, ed anche globalmente, in modo che costituiscano parte comune dell'edificio ai sensi dell'articolo 1117 c.c. (Cass. 2^, n. 18255/2006).
1.c. Allo stesso modo detti spazi, globalmente considerati, vengono a far parte della proprieta' comune, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., nel caso in cui non vi sia stata alcuna riserva di proprieta' da parte del costruttore e, nei singoli atti, sia stato omesso qualunque riferimento ad essi (Cass. 2^, n. 11261/2003).
1.d. Resta fermo, in ogni caso, il vincolo di destinazione di carattere pubblicistico impresso dalle norme di cui si tratta e che, sul piano privatistico, fa sorgere, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, un diritto reale d'uso sui detti spazi a favore di tutti in condomini del fabbricato, diritto che non puo' essere compromesso ne' dalla riserva di proprieta' a favore del costruttore ne' dalla alienazione di detti spazi a terzi.
2. Nel caso di specie i coniugi Ma. - Ug. hanno dedotto in giudizio il loro diritto di proprieta' (esclusiva) sul posto macchina per averlo acquistato dalla societa' costruttrice laddove il condomino sostiene che esso e' parte del cortile che, a sua volta, rientra tra i beni comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c., per non essersene il costruttore riservata la proprieta' prima del sorgere del condominio. Ne deriva che, al fine di dirimere la controversia nei termini in cui essa si pone, la Corte di Appello, piuttosto che soffermarsi sull'esistenza, intesa come individuazione fisica, di alcuni posti macchina nel cortile comune e sull'(ovvio) obbligo di legge di apprestarli, avrebbe dovuto accertare, conclusivamente, se il costruttore aveva titolo per trasmettere in proprieta' singola ed esclusiva ai coniugi Ma. - Ug. lo spazio in questione.
E, a tal fine, un corretto percorso di indagine motivazionale imponeva di accertare:
a) se nell'edificio condominiale e nelle sue pertinenze, esistevano, ed in quale entita', gli spazi di parcheggio, secondo il rapporto non numerico ma di volume-superficie imposto dalla Legge n. 1150 del 1952, articolo 41 sexies, e successive modifiche ed integrazioni;
b) se esistevano spazi ulteriori, oltre la superficie vincolata;
c) se quello venduto ai coniugi attori era una parte dello spazio ulteriore rispetto a quello minimo vincolato per legge al diritto reale d'uso ovvero se rientrava nella superficie di questi;
d) quale fosse il regime proprietario degli spazi (vincolati o non) ed a tal fine:
d.1.) verificare se essi erano stati riservati o meno in proprieta' dal costruttore;
d.2.) se, in conseguenza della riserva, erano stati alienati a terzi (il che, comunque, lasciava fermo il diritto reale d'uso dei condomini);
d.3.) in caso negativo, se l'atto di vendita ai coniugi attori era successivo alla formazione del condominio (ad est: al primo atto di vendita di una porzione di fabbricato da parte del costruttore ad un terzo, che segna(va) la nascita del condominio);
e) nel caso si trattasse di una entita' dello spazio gravato dal diritto reale d'uso, occorreva, comunque, accertarne il regime proprietario e stabilire se era stato riservato a se' dal costruttore o se, invece, era uno spazio diventato condominiale, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., per mancanza di riserva o di menzione nei titoli di acquisto (come assume il condominio).
3. Questi necessari accertamenti non sono stati compiuti dalla Corte di Appello e siffatta carenza di indagine vizia la motivazione.
3. Col secondo motivo si denunzia violazione e falsa applicazione del Decreto Ministeriale 16 maggio 1987, n. 246, sul rilievo che, essendo il complesso edilizio di vaste dimensioni, l'eventuale apprestamento dei posti macchina avrebbe comportato il rispetto delle norme sulla prevenzione degli incendi.
Il motivo e' inammissibile, poiche' introduce una questione nuova (oltre che priva di rilevanza) mai sottoposta ai giudici di merito.
4. La sentenza impugnata va, dunque, cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Bari che dovra' compiere i suindicati accertamenti, attenendosi ai principi sopra enunciati (sub 1.b, 1.c e 1.d.).
5. Il giudice di rinvio provvedere anche sulle spese del presente giudizio (articolo 385 c.p.c., u.p.).
6. Il ricorso incidentale - nel quale si lamentano la violazione degli articoli 2043, 2056, 1219, 1223 e 226 c.c., nonche' vizio di motivazione, per essere stato negato il risarcimento del danno conseguente alla mancata utilizzazione del posto macchina - resta evidentemente assorbito dall'accoglimento del primo motivo di ricorso.
P.Q.M.
La Corte di Cassazione accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara inammissibile il secondo; assorbito il ricorso incidentale; cassa in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione delle Corte di Appello di Bari.