Casa:
Tra gli obblighi del costruttore non vi è né quello di dover necessariamente predisporre il regolamento di condominio né, tantomeno, quello di realizzare le aree a verde, e ciò anche nell'ipotesi in cui esista di un atto d'obbligo in tal senso verso il Comune
Pubblicata il 28/04/2012
La convenzione stipulata tra un Comune ed un privato costruttore con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di una concessione o di una licenza edilizia, si obblighi ad facere o a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico, quale, ad esempio, la destinazione di un'area ad uno specifico uso, non solo non costituisce un contratto di diritto privato ma neppure ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione, la quale e' portatrice di interessi essenzialmente pubblici e non di protezione di quelli di alcuni privati. Ne consegue che, non potendosi configurare l'atto d'obbligo come contratto a favore di terzi, figura che postula, ai sensi dell'articolo 1411 c.c., comma 1, l'esistenza di un interesse dello stipulante, i terzi privati acquirenti dell'immobile edificato non hanno alcuna possibilita' di rivendicare diritti sulla base di esso ne' quindi di agire per il suo adempimento, salva l'ipotesi che esso sia stato trasfuso in una disciplina negoziale all'atto del trasferimento delle singole unita' immobiliari (Cass. n. 24572 del 2006; Cass. n. 10459 del 2001; Cass. S.U. n. 4016 del 1998).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 febbraio 2012, n. 2742
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi - Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza - Consigliere
Dott. PETITTI Stefano - Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario - rel. est. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
(OMISSIS) s.n.c., in persona del legale rappresentante sig. (OMISSIS), rappresentata e difesa per procura a margine del ricorso dall'Avvocato (OMISSIS), elettivamente domiciliata presso il suo studio in (OMISSIS);
- ricorrente -
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura a margine del controricorso dall'Avvocato (OMISSIS), elettivamente domiciliati presso il suo studio in (OMISSIS);
- controricorrenti ricorrenti incidentali -
e
(OMISSIS) e (OMISSIS);
- intimate -
e
(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS);
- intimati -
e
(OMISSIS);
- intimato -
avverso la sentenza n. 3702 della Corte di appello di Roma, depositata il 30 settembre 2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30 gennaio 2012 dal consigliere relatore Dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese delle parti svolte dall'Avv. (OMISSIS) per la societa' ricorrente e dall'Avv. (OMISSIS) per i controricorrenti e ricorrenti incidentali;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha chiesto il rigetto di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel 1983 (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), premesso di avere acquistato dalla societa' costruttrice (OMISSIS) la proprieta' di alcuni appartamenti siti nel fabbricato di via (OMISSIS), convennero in giudizio la societa' venditrice lamentando che essa, pur essendovi obbligata, non aveva redatto il regolamento condominiale e non aveva rispettato l'obbligo assunto con il Comune di sistemare e mantenere a giardino gli spazi di distacco del fabbricato e l'intera area fronteggiante via (OMISSIS); chiesero pertanto la condanna della controparte al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni.
Espletata l'istruttoria anche mediante due consulenze tecniche di ufficio, il Tribunale di Roma accolse le domande degli attori e condanno' la societa' al pagamento della somma di lire 3.250.000 oltre iva per il mancato approntamento del regolamento condominiale, al ripristino dello stato dei luoghi per la destinazione a giardino dell'intera area antistante l'edificio e fronteggiante la via (OMISSIS) ed al risarcimento dei danni ulteriori connessi a quest'ultimo inadempimento, liquidati nell'importo di lire 11.000.000 per ciascuno degli attori.
Interposto gravame da parte della societa' (OMISSIS), con sentenza n. 3702 del 30 settembre 2009 la Corte di appello di Roma confermo' integralmente la sentenza impugnata, affermando che l'obbligo della societa' costruttrice di redigere a propria cura e spese il regolamento condominiale, adempimento che si era riservato contrattualmente in proprio favore in sede contrattuale, discendeva dalla stessa legge, in particolare dall'articolo 1138 cod. civ.; che l'atto d'obbligo in forza del quale essa si era impegnata, in sede di rilascio della licenza di costruzione, a destinare a verde l'area antistante l'edificio, era valido ed efficace anche nei confronti degli acquirenti, atteso che nei contratti di trasferimento veniva menzionata la licenza di costruzione e le successive volture e varianti, sicche' doveva ritenersi che oggetto di cessione fosse stato l'immobile realizzato in conformita' al progetto, comprensivo quindi anche dell'area da destinare a giardino; che la convenuta era rimasta inadempiente al riguardo, essendo risultato che lo spazio in questione era stato asfaltato ed adibito a parcheggio di autovetture ed al rimessaggio di autocarri; che, per effetto di tale inadempimento, gli attori avevano subito un danno estetico ai propri immobili e ne avevano visto diminuire il valore. La stessa Corte dichiaro' infine inammissibile l'intervento in appello effettuato da (OMISSIS) a sostegno delle ragioni della societa' appellante. Per la cassazione di questa decisione, notificata il 18 dicembre 2009, ricorre la s.n.c. (OMISSIS), gia' (OMISSIS), con atto notificato il 12 febbraio 2010, affidandosi a otto motivi. (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) questi ultimi quali eredi di (OMISSIS), resistono con controricorso e propongono, a loro volta, ricorso incidentale, sulla base di un solo motivo, cui ha replicato con controricorso la societa' (OMISSIS).
Gli altri intimati, (OMISSIS) e (OMISSIS), eredi di (OMISSIS), e (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), eredi di (OMISSIS), non hanno svolto attivita' difensiva.
Le parti costituite hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il primo motivo del ricorso principale proposto dalla societa' (OMISSIS), che denunzia nullita' della sentenza per violazione dell'articolo 112 cod. proc. civ., censura il capo della decisione che ha accolto la domanda delle controparti per la condanna della societa' (OMISSIS) al pagamento delle spese necessarie per la redazione del regolamento di condominio. Assume la ricorrente che questa statuizione risulta adottata in violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, atteso che mentre gli attori avevano fondato la loro richiesta sull'asserzione che un tale adempimento fosse stato posto a carico della venditrice dai contratti di compravendita, la Corte l'ha accolta in ragione del rilievo che la predisposizione del regolamento costituisce un obbligo imposto dalla legge a carico dell'impresa costruttrice, pronunciando cosi' una condanna per un titolo diverso da quello dedotto in giudizio. Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione dell'articolo 1138 cod. civ., assumendo che la statuizione che ha condannato la ricorrente al pagamento delle spese necessarie per la redazione del regolamento di condominio appare fondata sul presupposto dell'obbligatorieta' del predetto atto, ai sensi dell'articolo 1138 cod. civ., senza considerare che tale atto e' obbligatorio soltanto qualora il numero dei condomini sia superiore a dieci, fatto questo che la Corte non si e' preoccupata di verificare. La Corte inoltre, ha violato tale disposizione laddove ha ritenuto, con un salto logico evidente, di poter trarre dalla previsione circa l'obbligatorieta' del regolamento condominiale la conclusione che alla sua formazione dovesse essere tenuta la societa' convenuta. Il terzo motivo di ricorso denunzia insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, assumendo che la Corte di merito non ha spiegato in alcun modo perche' la societa' convenuta fosse tenuta alla redazione del regolamento, richiamando confusamente l'articolo 1138 cod. civ. e non considerando che la riserva fatta in suo favore in contratto in ordine a tale incombente non privava certo i singoli condomini del diritto di provvedervi in proprio.
I motivi, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione obiettiva, sono fondati.
L'affermazione della Corte di appello, che nell'escludere la sussistenza in capo alla societa' venditrice di un obbligo di redigere il regolamento condominiale discendete dai contratti di vendita, ha tuttavia ritenuto che un tale obbligo fosse ad essa imposto dall'articolo 1138 cod. civ., va incontro invero a tutti i vizi denunziati dalla societa' ricorrente. Nello specifico, risulta sia la violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato posto dall'articolo 112 cod. proc. civ., che l'errata applicazione dell'articolo 1138 cod. civ..
Sotto il primo profilo, come emerge dall'esposizione dei fatti contenuta nella sentenza impugnata, la domanda degli attori che lamentava da parte della convenuta la mancata redazione del regolamento condominiale si fondava sull'asserzione che tale obbligo fosse stato dedotto ed assunto dalla stessa in forza dei singoli contratti di compravendita. Avendo gli attori posto a fondamento della loro pretesa un titolo contrattuale, non poteva pertanto al Corte di appello, una volta esclusa la sussistenza di esso, ritenere che tale obbligazione discendesse a carico della convenuta direttamente dalla legge.
La relativa pronuncia e' viziata da extrapetizione.
Sotto il secondo profilo, si rinviene il vizio di violazione di legge denunziato in quanto l'articolo 1138 cod. civ. si limita a stabilire che la formazione del regolamento, per disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, e' obbligatoria quando il numero dei condomini e' superiore a dieci, ma non pone affatto l'obbligo della sua redazione a carico del venditore delle singole unita' abitative di cui e' composto il condominio, che sia anche costruttore dello stabile. La conclusione che un tale obbligo ricada su quest'ultimo e non, come invece appare logicamente implicito nella norma, a carico dei singoli condomini, costituisce, pertanto, un palese errore di interpretazione ed applicazione del dettato normativo, del tutto priva di fondamento giuridico.
Il quarto motivo denunzia nullita' della sentenza per violazione dell'articolo 112 o dell'articolo 345 cod. proc. civ., censurando il capo della decisione che ha accolto la domanda delle controparti per la condanna della societa' (OMISSIS) alla riduzione in pristino e destinazione a giardino dell'area antistante l'edificio condominiale e fronteggiante la via (OMISSIS), reputando efficace anche nei confronti dei singoli acquirenti, in quanto richiamato nei relativi contratti di acquisto, l'atto d'obbligo del 1972 sottoscritto dall'impresa costruttrice nei confronti del Comune. Tale statuizione, ad avviso della ricorrente, non appare rispettosa dell'articolo 112 cod. proc. civ., atteso che gli attori, nel proprio atto di citazione in primo grado, avevano fondato la loro domanda non gia' in ragione dei propri titoli contrattuali, ma sostenendo che l'atto d'obbligo, in quanto tale, fosse direttamente efficace e vincolante anche nei loro confronti. In ogni caso, qualora si ritenesse che il richiamo diretto al titolo contrattuale fosse stato effettivamente formulato in appello, la Corte avrebbe dovuto dichiarare inammissibile la domanda, ai sensi dell'articolo 345 cod. proc. civ., in quanto integrante una mutatio libelli non consentita in sede di impugnazione. Con riferimento a questo motivo, unitamente ai successivi motivi quinto, sesto e settimo, i controricorrenti hanno sollevato eccezione di giudicato esterno, deducendo che in un altro giudizio, pendente tra il (OMISSIS), occupante dell'area di cui si discute, e la societa' (OMISSIS), il Tribunale di Roma ha pronunciato una sentenza, non oggetto di successiva impugnazione, che, in accoglimento delle domande riconvenzionali della societa' convenuta, aveva dichiarato risolto il contratto preliminare per la cessione dell'area di cui si discute concluso tra le parti e condannato il (OMISSIS) al risarcimento dei danni. Poiche' la societa' (OMISSIS) aveva in quel giudizio giustificato l'inadempimento della controparte in ragione del mutamento di destinazione dell'area consumato dall'occupante in violazione dell'atto d'obbligo dalla stessa sottoscritto con il Comune di Roma, assumono i controricorrenti che la vincolativita' di tale atto nei confronti della loro venditrice, la societa' (OMISSIS), costituirebbe ormai una conseguenza o una situazione definitivamente giudizialmente accertata in modo definitivo, il che precluderebbe alla stessa societa' di porla in discussione in questo giudizio.
L'eccezione e' infondata.
E' sufficiente al riguardo rilevare che la sentenza invocata dai controricorrenti ha pronunciato su domande avanzate tra parti diverse da quelle tra cui pende la presente controversia, sicche' manca quell'elemento della identita' delle parti necessario per riconoscerle l'efficacia di giudicato stabilita dall'articolo 2909 cod. civ.. Ne' puo' assumere rilievo, sotto tale aspetto, la circostanza che gli odierni controricorrenti siano intervenuti in quel giudizio, aderendo alle richieste della societa' convenuta, atteso che essi non hanno assunto la posizione di parte sostanziale rispetto alla domanda su cui si e' pronunciata la decisione ed al presupposto accertamento.
Mancano comunque anche le condizioni per una estensione oggettiva del giudicato. Da quanto esposto dagli stessi controricorrenti risulta che la societa' (OMISSIS) ha eccepito l'inadempimento della controparte per mutamento di destinazione dell'area di cui si discute muovendo da presupposto che questi si fosse contrattualmente vincolato a rispettare la destinazione dell'area impressa dall'atto d'obbligo, non gia' in forza di una ritenuta efficacia diretta dello stesso nei suoi confronti. La questione posta dal presente giudizio, ed investita dai motivi di ricorso sopra indicati, in ordine alla diretta efficacia verso terzi dell'atto d'obbligo sottoscritto dalla societa' costruttrice nei confronti del Comune di (OMISSIS), non risulta pertanto affatto affrontata ne' risolta dalla sentenza invocata. Tanto precisato, il quarto motivo del ricorso principale e' infondato. Dalla lettura degli atti del processo, consentita a questa Corte in ragione della natura processuale del vizio denunziato, risulta infatti che gia' la sentenza di primo grado aveva giustificato l'accoglimento della domanda degli attori sul punto in ragione della considerazione che l'atto d'obbligo sottoscritto dalla venditrice con il Comune di (OMISSIS) fosse stato richiamato dai singoli contratti di vendita intervenuti tra le parti. Tale conclusione risulta contestata dalla societa' (OMISSIS) nel proprio atto di appello, ma non sotto il profilo, investito dal motivo, della violazione dell'articolo 112 cod. proc. civ. Ne discende che non avendo la societa' ricorrente denunziato il vizio di extrapezione della sentenza di primo grado, essa non puo' ora lamentare che il giudice di appello, confermando tale capo della decisione, si sia pronunciato anch'esso sul punto, atteso che la tale contestazione le e' ormai preclusa per il principio della formazione progressiva del giudicato.
Il quinto motivo di ricorso denunzia insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, lamentando che la sentenza impugnata abbia affermato l'efficacia dell'atto d'obbligo da parte dell'impresa costruttrice in favore degli acquirenti in ragione della mera considerazione che nei contratti di vendita era stata menzionata la licenza di costruzione. Tale richiamo, sostiene la ricorrente, e' pero' del tutto insufficiente ed incongruo a giustificare l'efficacia nei confronti degli acquirenti degli obblighi assunti dalla costruttrice nei confronti del Comune, atteso che essi hanno effetto limitato alle parti e non verso i terzi. Sotto altro profilo, la Corte e' caduta in errore in quanto non ha rilevato che nel contratto era previsto espressamente la riserva in proprieta' in favore della venditrice di "tutte le zone di distacco che potranno essere utilizzate per qualsiasi uso", con facolta' per la medesima "di costruire altro manufatto sull'area restante fronteggiante via (OMISSIS), utilizzando gratuitamente i servizi fognari".
Il sesto motivo denunzia violazione degli articoli 1362 e 1363 cod. civ., lamentando che il giudice di merito abbia attribuito ai contratti di compravendita un significato diverso da quello emergente dal loro tenore letterale, disattendendo completamente le clausole che riservavano al venditore la piena proprieta' ed utilizzazione delle zone di distacco e la facolta' di edificare altro manufatto sull'area antistante.
Il settimo motivo denunzia violazione dell'articolo 1350 cod. civ., assumendo che l'interpretazione dei contratti di compravendita accolta dal giudice di merito, finendo con l'attribuire agli acquirenti un diritto di servitu' sulle aree rimaste in proprieta' della venditrice, si pone in aperto contrasto con la disposizione di cui all'articolo 1350 cod. civ., che esige la forma scritta ad substantiam per i contratti che costituiscono diritti reali su beni immobili, obbligo di forma che si traduce nell'esigenza che la dichiarazione di volonta' volta a tal fine debba essere chiaramente formulata nei suoi elementi essenziali.
I motivi, che per l'identita' del tema trattato vanno trattati insieme, sono fondati.
Va premesso che, come questa Corte ha gia' avuto modo di affermare, la convenzione stipulata tra un Comune ed un privato costruttore con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di una concessione o di una licenza edilizia, si obblighi ad facere o a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico, quale, ad esempio, la destinazione di un'area ad uno specifico uso, non solo non costituisce un contratto di diritto privato ma neppure ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione, la quale e' portatrice di interessi essenzialmente pubblici e non di protezione di quelli di alcuni privati. Ne consegue che, non potendosi configurare l'atto d'obbligo come contratto a favore di terzi, figura che postula, ai sensi dell'articolo 1411 c.c., comma 1, l'esistenza di un interesse dello stipulante, i terzi privati acquirenti dell'immobile edificato non hanno alcuna possibilita' di rivendicare diritti sulla base di esso ne' quindi di agire per il suo adempimento, salva l'ipotesi che esso sia stato trasfuso in una disciplina negoziale all'atto del trasferimento delle singole unita' immobiliari (Cass. n. 24572 del 2006;Cass. n. 10459 del 2001; Cass. S.U. n. 4016 del 1998).
La sentenza impugnata si e' discostata vistosamente da questi principi. In particolare, l'affermazione della Corte di appello che ha riconosciuto in favore degli attori, acquirenti delle unita' abitative dell'immobile, il diritto nei confronti del costruttore venditore di ottenere l'adempimento degli obblighi di destinazione contenuti nell'atto d'obbligo da questi sottoscritto con il Comune in ragione della mera menzione nei contratti di vendita della licenza di costruzione del fabbricato, appare palesemente errata e comunque non sostenuta da un'adeguata e congrua motivazione. La menzione nei contratti di compravendita della licenza edilizia appare infatti un elemento chiaramente inidoneo da cui far conseguire efficacia verso i terzi dell'atto d'obbligo intervenuto tra privato e pubblica amministrazione. L'indicazione della licenza edilizia nei contratti di trasferimento della proprieta' degli immobile e' invero adempimento richiesto specificatamente dalla legge ai fini della verifica della regolarita' edilizia del bene. E' evidente pertanto che ad essa, in mancanza di ulteriori indicazioni, non puo' attribuirsi il significato di una manifestazione di volonta' diretta a conferire efficacia vincolante, tra gli stipulanti l'atto di compravendita, dell'atto d'obbligo. Questa conseguenza puo' ravvisarsi soltanto laddove le parti abbiano espressamente richiamato lo specifico contenuto dell'atto d'obbligo nel contratto, manifestando cosi' in maniera chiara la volonta' far nascere, in relazione ad esso, nuovi diritti e nuove obbligazioni. L'accertamento che il giudice di merito deve in questi casi sta pertanto proprio nel valutare la sussistenza di un tale accordo, vale a dire la presenza in contratto di clausole volte a manifestare l'intenzione dei contraenti di trasfondere nel proprio regolamento contrattuale il contenuto di uno o piu' punti dell'atto d'obbligo, sicche', in mancanza di tali clausole e, a maggior ragione, in presenza di clausole incompatibili con tale volonta', nessuna efficacia puo' essere ad esso riconosciuta in favore degli acquirenti. La decisione impugnata ha disapplicato invece questi criteri, omettendo una qualsiasi indagine sul contenuto dei contratti di compravendita e limitandosi a valorizzare un dato, la menzione in essi della licenza edilizia, di per se' privo di rilevanza.
Con l'ottavo motivo di ricorso, che denunzia omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio e violazione e falsa applicazione degli articoli 1123 e 2058 cod. civ., la ricorrente investe il capo della sentenza impugnata che l'ha condannata al risarcimento del danno.
Il motivo va dichiarato assorbito, alla luce della decisione raggiunta in ordine agli altri motivi.
L'unico motivo del ricorso incidentale denunzia violazione dell'articolo 112 cod. proc. civ., censurando la sentenza impugnata per non essersi pronunciata sul motivo di appello incidentale che lamentava l'omessa pronuncia sulla richiesta degli attori di condanna della controparte alla rimozione degli automezzi.
Anche questo mezzo va dichiarato assorbito per la stessa ragione del precedente, interessando un capo della decisione dipendente dalla statuizione oggetto di cassazione.
In conclusione, vanno accolti il primo, il secondo, il terzo, il quinto, il sesto ed il settimo del ricorso principale, rigettato il quarto e dichiarati assorbiti l'ottavo ed il ricorso incidentale; la sentenza e' cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte di appello di Roma, che provvedera' anche alla liquidazione delle spese di giudizio.
P.Q.M.
accoglie il primo, il secondo, il terzo, il quinto, il sesto ed il settimo motivo del ricorso principale, rigetta il quarto e dichiara assorbiti l'ottavo ed il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per la liquidazione delle spese di giudizio, ad altra Sezione della Corte di appello di Roma.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi - Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza - Consigliere
Dott. PETITTI Stefano - Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario - rel. est. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
(OMISSIS) s.n.c., in persona del legale rappresentante sig. (OMISSIS), rappresentata e difesa per procura a margine del ricorso dall'Avvocato (OMISSIS), elettivamente domiciliata presso il suo studio in (OMISSIS);
- ricorrente -
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura a margine del controricorso dall'Avvocato (OMISSIS), elettivamente domiciliati presso il suo studio in (OMISSIS);
- controricorrenti ricorrenti incidentali -
e
(OMISSIS) e (OMISSIS);
- intimate -
e
(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS);
- intimati -
e
(OMISSIS);
- intimato -
avverso la sentenza n. 3702 della Corte di appello di Roma, depositata il 30 settembre 2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30 gennaio 2012 dal consigliere relatore Dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese delle parti svolte dall'Avv. (OMISSIS) per la societa' ricorrente e dall'Avv. (OMISSIS) per i controricorrenti e ricorrenti incidentali;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha chiesto il rigetto di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel 1983 (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), premesso di avere acquistato dalla societa' costruttrice (OMISSIS) la proprieta' di alcuni appartamenti siti nel fabbricato di via (OMISSIS), convennero in giudizio la societa' venditrice lamentando che essa, pur essendovi obbligata, non aveva redatto il regolamento condominiale e non aveva rispettato l'obbligo assunto con il Comune di sistemare e mantenere a giardino gli spazi di distacco del fabbricato e l'intera area fronteggiante via (OMISSIS); chiesero pertanto la condanna della controparte al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni.
Espletata l'istruttoria anche mediante due consulenze tecniche di ufficio, il Tribunale di Roma accolse le domande degli attori e condanno' la societa' al pagamento della somma di lire 3.250.000 oltre iva per il mancato approntamento del regolamento condominiale, al ripristino dello stato dei luoghi per la destinazione a giardino dell'intera area antistante l'edificio e fronteggiante la via (OMISSIS) ed al risarcimento dei danni ulteriori connessi a quest'ultimo inadempimento, liquidati nell'importo di lire 11.000.000 per ciascuno degli attori.
Interposto gravame da parte della societa' (OMISSIS), con sentenza n. 3702 del 30 settembre 2009 la Corte di appello di Roma confermo' integralmente la sentenza impugnata, affermando che l'obbligo della societa' costruttrice di redigere a propria cura e spese il regolamento condominiale, adempimento che si era riservato contrattualmente in proprio favore in sede contrattuale, discendeva dalla stessa legge, in particolare dall'articolo 1138 cod. civ.; che l'atto d'obbligo in forza del quale essa si era impegnata, in sede di rilascio della licenza di costruzione, a destinare a verde l'area antistante l'edificio, era valido ed efficace anche nei confronti degli acquirenti, atteso che nei contratti di trasferimento veniva menzionata la licenza di costruzione e le successive volture e varianti, sicche' doveva ritenersi che oggetto di cessione fosse stato l'immobile realizzato in conformita' al progetto, comprensivo quindi anche dell'area da destinare a giardino; che la convenuta era rimasta inadempiente al riguardo, essendo risultato che lo spazio in questione era stato asfaltato ed adibito a parcheggio di autovetture ed al rimessaggio di autocarri; che, per effetto di tale inadempimento, gli attori avevano subito un danno estetico ai propri immobili e ne avevano visto diminuire il valore. La stessa Corte dichiaro' infine inammissibile l'intervento in appello effettuato da (OMISSIS) a sostegno delle ragioni della societa' appellante. Per la cassazione di questa decisione, notificata il 18 dicembre 2009, ricorre la s.n.c. (OMISSIS), gia' (OMISSIS), con atto notificato il 12 febbraio 2010, affidandosi a otto motivi. (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) questi ultimi quali eredi di (OMISSIS), resistono con controricorso e propongono, a loro volta, ricorso incidentale, sulla base di un solo motivo, cui ha replicato con controricorso la societa' (OMISSIS).
Gli altri intimati, (OMISSIS) e (OMISSIS), eredi di (OMISSIS), e (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), eredi di (OMISSIS), non hanno svolto attivita' difensiva.
Le parti costituite hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il primo motivo del ricorso principale proposto dalla societa' (OMISSIS), che denunzia nullita' della sentenza per violazione dell'articolo 112 cod. proc. civ., censura il capo della decisione che ha accolto la domanda delle controparti per la condanna della societa' (OMISSIS) al pagamento delle spese necessarie per la redazione del regolamento di condominio. Assume la ricorrente che questa statuizione risulta adottata in violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, atteso che mentre gli attori avevano fondato la loro richiesta sull'asserzione che un tale adempimento fosse stato posto a carico della venditrice dai contratti di compravendita, la Corte l'ha accolta in ragione del rilievo che la predisposizione del regolamento costituisce un obbligo imposto dalla legge a carico dell'impresa costruttrice, pronunciando cosi' una condanna per un titolo diverso da quello dedotto in giudizio. Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione dell'articolo 1138 cod. civ., assumendo che la statuizione che ha condannato la ricorrente al pagamento delle spese necessarie per la redazione del regolamento di condominio appare fondata sul presupposto dell'obbligatorieta' del predetto atto, ai sensi dell'articolo 1138 cod. civ., senza considerare che tale atto e' obbligatorio soltanto qualora il numero dei condomini sia superiore a dieci, fatto questo che la Corte non si e' preoccupata di verificare. La Corte inoltre, ha violato tale disposizione laddove ha ritenuto, con un salto logico evidente, di poter trarre dalla previsione circa l'obbligatorieta' del regolamento condominiale la conclusione che alla sua formazione dovesse essere tenuta la societa' convenuta. Il terzo motivo di ricorso denunzia insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, assumendo che la Corte di merito non ha spiegato in alcun modo perche' la societa' convenuta fosse tenuta alla redazione del regolamento, richiamando confusamente l'articolo 1138 cod. civ. e non considerando che la riserva fatta in suo favore in contratto in ordine a tale incombente non privava certo i singoli condomini del diritto di provvedervi in proprio.
I motivi, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione obiettiva, sono fondati.
L'affermazione della Corte di appello, che nell'escludere la sussistenza in capo alla societa' venditrice di un obbligo di redigere il regolamento condominiale discendete dai contratti di vendita, ha tuttavia ritenuto che un tale obbligo fosse ad essa imposto dall'articolo 1138 cod. civ., va incontro invero a tutti i vizi denunziati dalla societa' ricorrente. Nello specifico, risulta sia la violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato posto dall'articolo 112 cod. proc. civ., che l'errata applicazione dell'articolo 1138 cod. civ..
Sotto il primo profilo, come emerge dall'esposizione dei fatti contenuta nella sentenza impugnata, la domanda degli attori che lamentava da parte della convenuta la mancata redazione del regolamento condominiale si fondava sull'asserzione che tale obbligo fosse stato dedotto ed assunto dalla stessa in forza dei singoli contratti di compravendita. Avendo gli attori posto a fondamento della loro pretesa un titolo contrattuale, non poteva pertanto al Corte di appello, una volta esclusa la sussistenza di esso, ritenere che tale obbligazione discendesse a carico della convenuta direttamente dalla legge.
La relativa pronuncia e' viziata da extrapetizione.
Sotto il secondo profilo, si rinviene il vizio di violazione di legge denunziato in quanto l'articolo 1138 cod. civ. si limita a stabilire che la formazione del regolamento, per disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, e' obbligatoria quando il numero dei condomini e' superiore a dieci, ma non pone affatto l'obbligo della sua redazione a carico del venditore delle singole unita' abitative di cui e' composto il condominio, che sia anche costruttore dello stabile. La conclusione che un tale obbligo ricada su quest'ultimo e non, come invece appare logicamente implicito nella norma, a carico dei singoli condomini, costituisce, pertanto, un palese errore di interpretazione ed applicazione del dettato normativo, del tutto priva di fondamento giuridico.
Il quarto motivo denunzia nullita' della sentenza per violazione dell'articolo 112 o dell'articolo 345 cod. proc. civ., censurando il capo della decisione che ha accolto la domanda delle controparti per la condanna della societa' (OMISSIS) alla riduzione in pristino e destinazione a giardino dell'area antistante l'edificio condominiale e fronteggiante la via (OMISSIS), reputando efficace anche nei confronti dei singoli acquirenti, in quanto richiamato nei relativi contratti di acquisto, l'atto d'obbligo del 1972 sottoscritto dall'impresa costruttrice nei confronti del Comune. Tale statuizione, ad avviso della ricorrente, non appare rispettosa dell'articolo 112 cod. proc. civ., atteso che gli attori, nel proprio atto di citazione in primo grado, avevano fondato la loro domanda non gia' in ragione dei propri titoli contrattuali, ma sostenendo che l'atto d'obbligo, in quanto tale, fosse direttamente efficace e vincolante anche nei loro confronti. In ogni caso, qualora si ritenesse che il richiamo diretto al titolo contrattuale fosse stato effettivamente formulato in appello, la Corte avrebbe dovuto dichiarare inammissibile la domanda, ai sensi dell'articolo 345 cod. proc. civ., in quanto integrante una mutatio libelli non consentita in sede di impugnazione. Con riferimento a questo motivo, unitamente ai successivi motivi quinto, sesto e settimo, i controricorrenti hanno sollevato eccezione di giudicato esterno, deducendo che in un altro giudizio, pendente tra il (OMISSIS), occupante dell'area di cui si discute, e la societa' (OMISSIS), il Tribunale di Roma ha pronunciato una sentenza, non oggetto di successiva impugnazione, che, in accoglimento delle domande riconvenzionali della societa' convenuta, aveva dichiarato risolto il contratto preliminare per la cessione dell'area di cui si discute concluso tra le parti e condannato il (OMISSIS) al risarcimento dei danni. Poiche' la societa' (OMISSIS) aveva in quel giudizio giustificato l'inadempimento della controparte in ragione del mutamento di destinazione dell'area consumato dall'occupante in violazione dell'atto d'obbligo dalla stessa sottoscritto con il Comune di Roma, assumono i controricorrenti che la vincolativita' di tale atto nei confronti della loro venditrice, la societa' (OMISSIS), costituirebbe ormai una conseguenza o una situazione definitivamente giudizialmente accertata in modo definitivo, il che precluderebbe alla stessa societa' di porla in discussione in questo giudizio.
L'eccezione e' infondata.
E' sufficiente al riguardo rilevare che la sentenza invocata dai controricorrenti ha pronunciato su domande avanzate tra parti diverse da quelle tra cui pende la presente controversia, sicche' manca quell'elemento della identita' delle parti necessario per riconoscerle l'efficacia di giudicato stabilita dall'articolo 2909 cod. civ.. Ne' puo' assumere rilievo, sotto tale aspetto, la circostanza che gli odierni controricorrenti siano intervenuti in quel giudizio, aderendo alle richieste della societa' convenuta, atteso che essi non hanno assunto la posizione di parte sostanziale rispetto alla domanda su cui si e' pronunciata la decisione ed al presupposto accertamento.
Mancano comunque anche le condizioni per una estensione oggettiva del giudicato. Da quanto esposto dagli stessi controricorrenti risulta che la societa' (OMISSIS) ha eccepito l'inadempimento della controparte per mutamento di destinazione dell'area di cui si discute muovendo da presupposto che questi si fosse contrattualmente vincolato a rispettare la destinazione dell'area impressa dall'atto d'obbligo, non gia' in forza di una ritenuta efficacia diretta dello stesso nei suoi confronti. La questione posta dal presente giudizio, ed investita dai motivi di ricorso sopra indicati, in ordine alla diretta efficacia verso terzi dell'atto d'obbligo sottoscritto dalla societa' costruttrice nei confronti del Comune di (OMISSIS), non risulta pertanto affatto affrontata ne' risolta dalla sentenza invocata. Tanto precisato, il quarto motivo del ricorso principale e' infondato. Dalla lettura degli atti del processo, consentita a questa Corte in ragione della natura processuale del vizio denunziato, risulta infatti che gia' la sentenza di primo grado aveva giustificato l'accoglimento della domanda degli attori sul punto in ragione della considerazione che l'atto d'obbligo sottoscritto dalla venditrice con il Comune di (OMISSIS) fosse stato richiamato dai singoli contratti di vendita intervenuti tra le parti. Tale conclusione risulta contestata dalla societa' (OMISSIS) nel proprio atto di appello, ma non sotto il profilo, investito dal motivo, della violazione dell'articolo 112 cod. proc. civ. Ne discende che non avendo la societa' ricorrente denunziato il vizio di extrapezione della sentenza di primo grado, essa non puo' ora lamentare che il giudice di appello, confermando tale capo della decisione, si sia pronunciato anch'esso sul punto, atteso che la tale contestazione le e' ormai preclusa per il principio della formazione progressiva del giudicato.
Il quinto motivo di ricorso denunzia insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, lamentando che la sentenza impugnata abbia affermato l'efficacia dell'atto d'obbligo da parte dell'impresa costruttrice in favore degli acquirenti in ragione della mera considerazione che nei contratti di vendita era stata menzionata la licenza di costruzione. Tale richiamo, sostiene la ricorrente, e' pero' del tutto insufficiente ed incongruo a giustificare l'efficacia nei confronti degli acquirenti degli obblighi assunti dalla costruttrice nei confronti del Comune, atteso che essi hanno effetto limitato alle parti e non verso i terzi. Sotto altro profilo, la Corte e' caduta in errore in quanto non ha rilevato che nel contratto era previsto espressamente la riserva in proprieta' in favore della venditrice di "tutte le zone di distacco che potranno essere utilizzate per qualsiasi uso", con facolta' per la medesima "di costruire altro manufatto sull'area restante fronteggiante via (OMISSIS), utilizzando gratuitamente i servizi fognari".
Il sesto motivo denunzia violazione degli articoli 1362 e 1363 cod. civ., lamentando che il giudice di merito abbia attribuito ai contratti di compravendita un significato diverso da quello emergente dal loro tenore letterale, disattendendo completamente le clausole che riservavano al venditore la piena proprieta' ed utilizzazione delle zone di distacco e la facolta' di edificare altro manufatto sull'area antistante.
Il settimo motivo denunzia violazione dell'articolo 1350 cod. civ., assumendo che l'interpretazione dei contratti di compravendita accolta dal giudice di merito, finendo con l'attribuire agli acquirenti un diritto di servitu' sulle aree rimaste in proprieta' della venditrice, si pone in aperto contrasto con la disposizione di cui all'articolo 1350 cod. civ., che esige la forma scritta ad substantiam per i contratti che costituiscono diritti reali su beni immobili, obbligo di forma che si traduce nell'esigenza che la dichiarazione di volonta' volta a tal fine debba essere chiaramente formulata nei suoi elementi essenziali.
I motivi, che per l'identita' del tema trattato vanno trattati insieme, sono fondati.
Va premesso che, come questa Corte ha gia' avuto modo di affermare, la convenzione stipulata tra un Comune ed un privato costruttore con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di una concessione o di una licenza edilizia, si obblighi ad facere o a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico, quale, ad esempio, la destinazione di un'area ad uno specifico uso, non solo non costituisce un contratto di diritto privato ma neppure ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione, la quale e' portatrice di interessi essenzialmente pubblici e non di protezione di quelli di alcuni privati. Ne consegue che, non potendosi configurare l'atto d'obbligo come contratto a favore di terzi, figura che postula, ai sensi dell'articolo 1411 c.c., comma 1, l'esistenza di un interesse dello stipulante, i terzi privati acquirenti dell'immobile edificato non hanno alcuna possibilita' di rivendicare diritti sulla base di esso ne' quindi di agire per il suo adempimento, salva l'ipotesi che esso sia stato trasfuso in una disciplina negoziale all'atto del trasferimento delle singole unita' immobiliari (Cass. n. 24572 del 2006;Cass. n. 10459 del 2001; Cass. S.U. n. 4016 del 1998).
La sentenza impugnata si e' discostata vistosamente da questi principi. In particolare, l'affermazione della Corte di appello che ha riconosciuto in favore degli attori, acquirenti delle unita' abitative dell'immobile, il diritto nei confronti del costruttore venditore di ottenere l'adempimento degli obblighi di destinazione contenuti nell'atto d'obbligo da questi sottoscritto con il Comune in ragione della mera menzione nei contratti di vendita della licenza di costruzione del fabbricato, appare palesemente errata e comunque non sostenuta da un'adeguata e congrua motivazione. La menzione nei contratti di compravendita della licenza edilizia appare infatti un elemento chiaramente inidoneo da cui far conseguire efficacia verso i terzi dell'atto d'obbligo intervenuto tra privato e pubblica amministrazione. L'indicazione della licenza edilizia nei contratti di trasferimento della proprieta' degli immobile e' invero adempimento richiesto specificatamente dalla legge ai fini della verifica della regolarita' edilizia del bene. E' evidente pertanto che ad essa, in mancanza di ulteriori indicazioni, non puo' attribuirsi il significato di una manifestazione di volonta' diretta a conferire efficacia vincolante, tra gli stipulanti l'atto di compravendita, dell'atto d'obbligo. Questa conseguenza puo' ravvisarsi soltanto laddove le parti abbiano espressamente richiamato lo specifico contenuto dell'atto d'obbligo nel contratto, manifestando cosi' in maniera chiara la volonta' far nascere, in relazione ad esso, nuovi diritti e nuove obbligazioni. L'accertamento che il giudice di merito deve in questi casi sta pertanto proprio nel valutare la sussistenza di un tale accordo, vale a dire la presenza in contratto di clausole volte a manifestare l'intenzione dei contraenti di trasfondere nel proprio regolamento contrattuale il contenuto di uno o piu' punti dell'atto d'obbligo, sicche', in mancanza di tali clausole e, a maggior ragione, in presenza di clausole incompatibili con tale volonta', nessuna efficacia puo' essere ad esso riconosciuta in favore degli acquirenti. La decisione impugnata ha disapplicato invece questi criteri, omettendo una qualsiasi indagine sul contenuto dei contratti di compravendita e limitandosi a valorizzare un dato, la menzione in essi della licenza edilizia, di per se' privo di rilevanza.
Con l'ottavo motivo di ricorso, che denunzia omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio e violazione e falsa applicazione degli articoli 1123 e 2058 cod. civ., la ricorrente investe il capo della sentenza impugnata che l'ha condannata al risarcimento del danno.
Il motivo va dichiarato assorbito, alla luce della decisione raggiunta in ordine agli altri motivi.
L'unico motivo del ricorso incidentale denunzia violazione dell'articolo 112 cod. proc. civ., censurando la sentenza impugnata per non essersi pronunciata sul motivo di appello incidentale che lamentava l'omessa pronuncia sulla richiesta degli attori di condanna della controparte alla rimozione degli automezzi.
Anche questo mezzo va dichiarato assorbito per la stessa ragione del precedente, interessando un capo della decisione dipendente dalla statuizione oggetto di cassazione.
In conclusione, vanno accolti il primo, il secondo, il terzo, il quinto, il sesto ed il settimo del ricorso principale, rigettato il quarto e dichiarati assorbiti l'ottavo ed il ricorso incidentale; la sentenza e' cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte di appello di Roma, che provvedera' anche alla liquidazione delle spese di giudizio.
P.Q.M.
accoglie il primo, il secondo, il terzo, il quinto, il sesto ed il settimo motivo del ricorso principale, rigetta il quarto e dichiara assorbiti l'ottavo ed il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per la liquidazione delle spese di giudizio, ad altra Sezione della Corte di appello di Roma.