Tutti i condomini sono tenuti alla manutenzione della terrazza a livello di proprietà esclusiva

In tema di condominio, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve anche alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 c.c., alla manutenzione della terrazza a livello sono tenuti, a norma della stessa disposizione, tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 12 dicembre 2008, n. 29212)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele - Presidente

Dott. MAZZA Fabio - Consigliere

Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere

Dott. URBAN Giancarlo - rel. Consigliere

Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

GI. PI. e AR. GU. , elettivamente domiciliati in Roma, Via Monte delle Gioie n. 13, presso lo studio dell'avv. Carolina Valensise, rappresentati e difesi dall'avv. TIRRO' ALFIO GIOVANNI giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

BO. MA. e FE. CA. , elettivamente domiciliate in Roma presso la Cancelleria della Corte di Cassazione ai sensi dell'articolo 366 c.p.c., comma 2, rappresentate e difese dagli avv.ti CALVO ANTONIO e Dario Sanfilippo, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

e contro

CONDOMINIO VIA (OMESSO), in persona dell'amministratore, elettivamente domiciliato in Roma, Piazza Cardelli n. 4 presso lo studio dell'avv. Vincenzo La Russa, rappresentato e difeso dagli avv.ti Alessandro Pittari e Antonio Colombo, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 947/03 della Corte d'Appello di Catania in data 24 settembre 2003 e pubblicata il 9 ottobre 2003;

Udita la relazione del Consigliere Dott. Giancarlo Urban;

udito il P.M. in persona del Cons. Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso per danno temuto presentato al Pretore di Catania il 24 marzo 1998 Bo. Ma. e Fe. Ca. , chiedevano che fossero adottati nei confronti del Condominio di Via (OMESSO) e di Ar. Gu. e di Gi. Pi. i provvedimenti urgenti necessari a porre rimedio alle infiltrazioni di umidita' provenienti dal terrazzo di copertura posto a livello del sovrastante attico di proprieta' del Gi. e dell' Ar. . In esito a consulenza d'ufficio, con ordinanza del successivo 24 luglio il Pretore, rilevato che alla luce della disposta indagine tecnica era emerso che le infiltrazioni derivavano oltre che dal cattivo stato di manutenzione dell'impermeabilizzazione della terrazza predetta, di proprieta' esclusiva del Gi. e dell' Ar. , anche dall'errato ancoraggio della ringhiera di protezione del terrazzo stesso, ringhiera che non costituiva bene condominiale e che aveva anche notevolmente contribuito al degrado della impermeabilizzazione, ordinava ai resistenti di eseguire specifiche opere secondo quanto prescritto dal consulente d'ufficio.

Nel successivo giudizio di merito promosso dalla Bo. e dalla Fe. il Tribunale di Catania con sentenza del 9 settembre 2000 confermava il provvedimento emesso dal Pretore; dichiarava inammissibile la domanda proposta dal Condominio nei confronti del Gi. e dell' Ar. ; prendeva atto dell'avvenuta esecuzione delle opere prescritte e dichiarava cessata la materia del contendere; condannava il Gi. e l' Ar. a rifondere alle attrici le spese giudiziali.

La Corte d'Appello di Catania con sentenza del 9 ottobre 2003 rigettava l'appello proposto da Gi. Pi. e da Ar. Gu. e condannava gli stessi al pagamento delle spese.

Propongono ricorso per cassazione Gi. Pi. e Ar. Gu. con sette motivi.

Resistono con controricorso Bo. Ma. , Fe. Ca. e il Condominio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione di legge in relazione agli articoli 165, 171 e 307 c.p.c., (articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5) in quanto la costituzione delle signore Fe. e Bo. nel giudizio di merito avanti al Tribunale era avvenuta tardivamente.

Come e' stato esattamente osservato dalla Corte d'Appello, l'articolo 171 c.p.c., prevede la cancellazione della causa dal ruolo nel caso in cui nessuna delle parti si sia costituita nel termine di legge: nella specie, mentre la parte attrice ( Bo. e Fe. ) si costitui' oltre il termine di cui all'articolo 165 c.p.c., il condominio convenuto si costitui' tempestivamente e quindi non puo' essere applicata la disposizione sopra richiamata, prevista dall'articolo 171 c.p.c..

Il motivo deve essere quindi rigettato.

Con il secondo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione di legge dell'articolo 100 c.p.c., articoli 1126 e 1117 c.c., articoli 817 e 818 c.c., articolo 1362 c.c. e segg., e articolo 12 disp. gen., articolo 112 c.p.c., il tutto con riguardo all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5: la Corte d'Appello aveva omesso di considerare che il terrazzo di copertura e' condominiale, anche se esso sia attribuito all'uso esclusivo di un singolo condomino, e quindi la legittimazione passiva per i danni cagionati dalla impermeabilizzazione difettosa di detto terrazzo spetta al condominio e non ai singoli condomini che utilizzano il terrazzo in questione. La sentenza impugnata, invece, nel qualificare il terrazzo come pertinenza dell'appartamento dei sigg. Gi. e Ar. aveva desunto la proprieta' dello stesso a prescindere da ogni esame del titolo di acquisto. In ogni caso sarebbe errata la considerazione che la ringhiera che delimita il terrazzo, ritenuta responsabile di buona parte delle infiltrazioni d'acqua, in quanto funzionale all'uso dello stesso e non gia' alla copertura dei piani sottostanti, giustificherebbe in ogni caso la legittimazione passiva dei fruitori del terrazzo e cioe' dei sigg. Gi. e Ar. .

Si osserva che secondo i principi vigenti in tema di condominio di edifici, la terrazza a livello, anche se di proprieta' o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve anche alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommita' dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'articolo 1126 c.c., alla manutenzione della terrazza a livello sono tenuti, a norma della stessa disposizione, tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo.

Conseguentemente, dei danni cagionati all'appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall'articolo 1126 c.c.. Ulteriore conseguenza e' che la domanda di risarcimento dei danni e' proponibile nei confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell'appartamento posto allo stesso livello della terrazza (in tal senso: Cass. 11 settembre 1998 n. 9009). Nel caso di specie, quindi, la legittimazione passiva degli odierni ricorrenti e' conseguente non soltanto dalla qualita' di condomini, ma dalla pacifica circostanza che i danni furono cagionati sia dalla carente manutenzione del lastrico (per la quale debbono essere chiamati a rispondere tanto il condominio, che gli odierni ricorrenti secondo i criteri previsti dall'articolo 1126 c.c.), sia da un difettoso sistema di fissaggio della ringhiera in ferro posta sul perimetro della stessa terrazza e quindi funzionalmente destinata ad essere posta a esclusivo servizio dei fruitori del terrazzo e cioe' dei sigg. Gi. e Ar. . In tal senso quindi, con motivazione corretta ed adeguata, la sentenza impugnata ha dato conto della legittimazione passiva degli stessi, apparendo peraltro priva di rilievo la questione relativa alla proprieta' esclusiva del terrazzo ovvero della sola utilizzazione, giacche' la responsabilita' per i danni lamentati e' conseguente non gia' alla proprieta', ma anche al semplice utilizzo del terrazzo, anche se esso risulti di proprieta' condominale.

Con il terzo motivo si denunzia la violazione e falsa applicazione di legge nonche' l'omessa e insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia (articoli 360 c.p.c., nn. 3 e 5) con riferimento all'articolo 1172 c.c., poiche' nella specie era stata proposta azione di danno temuto quando il danno si era gia' verificato. Di conseguenza, l'azione proposta doveva essere dichiarata inammissibile.

Questa Corte ha gia' avuto modo di affermare il principio che presupposto dell'azione di danno temuto deve individuarsi in un danno certo gia' verificatosi, ovvero anche nel solo ragionevole pericolo che il danno si verifichi (Cass. 14 aprile 1992 n. 4531; Cass. 28 maggio 2004 n. 10282); appare quindi evidente che la censura sollevata non puo' trovare accoglimento.

Con il quarto motivo si denuncia la violazione la falsa applicazione dell'articolo 132 c.p.c., n. 4, e articolo 112 c.p.c., (con riguardo all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5) poiche' la sentenza impugnata aveva confermato la valutazione gia' adottata dal pretore, che indicava quali responsabili del danno gli odierni ricorrenti, malgrado che fosse stata provata la proprieta' condominiale del terrazzo in questione.

Sul punto, vale quanto gia' illustrato sopra, in relazione al secondo motivo.

Con il quinto motivo di denuncia la omessa e insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5), in relazione alla necessita' di disporre il rinnovo della consulenza tecnica d'ufficio, preso atto delle numerose e importanti valutazioni erronee e prive di giustificazione tecnica e senza tener conto delle argomentate osservazioni dei C.T. di parte.

La questione riguarda un aspetto relativo ad una valutazione di fatto, operata dalla sentenza impugnata sulla base delle conclusioni del C.T.U., non censurabile nella presente sede di legittimita', posto che sono state fornite ampie e puntuali motivazioni sulla affidabilita' degli accertamenti svolti sul posto dallo stesso C.T.U..

Con il sesto motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione di legge (articolo 345 c.p.c.) e la omessa e insufficiente motivazione (articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5) in quanto il Condominio aveva colpevolmente trascurato di esercitare l'azione di cui all'articolo 1669 c.c., nei confronti dell'appaltatore che aveva eseguito in modo erroneo l'impermeabilizzazione del terrazzo e la sentenza impugnata aveva ritenuto tale prospettazione domanda nuova, non ammissibile ai sensi dell'articolo 345 c.p.c., ma senza tener conto che il giudizio di primo grado deve essere ritenuto nullo con riguardo alla censure illustrate con il primo motivo.

La infondatezza del primo motivo di gravame, gia' ritenuta dal giudice di appello e confermata da questa Corte di Cassazione, per quanto detto sopra, comporta la inammissibilita' della questione sollevata, in quanto sollevata per la prima volta soltanto in grado di appello e quindi in violazione di quanto prevede l'articolo 345 c.p.c..

Con il settimo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione di legge (articolo 91 c.p.c.) e la omessa e insufficiente motivazione (articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5) in relazione alla condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese.

La censura risulta assorbita da quanto sopra illustrato: il giudice di appello ha correttamente disposto la condanna alle spese in applicazione del principio della soccombenza, come previsto dall'articolo 91 c.p.c..

Il ricorso merita quindi il rigetto; segue la condanna dei ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali del presente giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione, Terza Sezione Civile, rigetta il ricorso; condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 3.100,00, in favore di ciascuna delle parti costituite, di cui euro 3.000,00, per onorari, oltre spese generali ed accessori come per legge.

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