Non può essere escluso il carattere di pertinenza di un garage condominiale anche se lo stesso sia stato concesso in locazione solo in un secondo momento e con separato contratto

Non può essere escluso il carattere di pertinenza di un garage condominiale anche se lo stesso sia stato concesso in locazione solo in un secondo momento e con separato contratto. Tale carattere pertinenziale costituisce il presupposto per il calcolo del canone di locazione complessivo ai fini dei margini stabiliti dalla legge sull'equo-canone (art. 12 L. 392/78).
(Tribunale di Benevento, sentenza del 16 gennaio 2008, n. 76; Giudice Unico Dr. R. Melone)



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SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 2688/2003 R.G.A.C. decisa all'udienza dell'11.1.08 mediante lettura del dispositivo in udienza, avente ad oggetto: locazione.

tra

C. s.p.a. in persona dell'amministratore delegato dr. Lu.Sc., elettivamente domiciliato in Benevento presso lo studio dell'Avv. Fe.De. che la rappresenta e difende, unitamente all'Avv. Se.Ce. del Foro di Roma, giusta mandati in atti;

ATTRICE

e

Gi.Lu., elettivamente domiciliato in Benevento presso lo studio dell'Avv. Lu.Gi. che la rappresenta e difende unitamente Ma.D'A. giusta mandati in atti;

CONVENUTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida la C. riferiva di essere proprietaria dell'appartamento sito in Benevento alla via (omissis), oggi via (omissis); detto appartamento era condotto in locazione da Gi.Lu.; il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni da settembre 99 a dicembre 2001 per un importo complessivo di Euro 6.492,58; intimava quindi sfratto per morosità. Si costituiva Gi.Lu. eccependo che l'immobile, sin dal 1999, era stato interessato da cedimenti strutturali tanto che con ordinanze sindacali era stato ordinato lo sgombero di gran parte dello stesso ed erano stati effettuati lavori di consolidamento; ciò aveva determinato il venir meno dell'oggetto della locazione; aveva poi acquisito ex lege il diritto all'acquisto dell'immobile ex L. 662/96 negatogli dalla C. e per la cui tutela pendeva giudizio civile; con altro procedimento aveva chiesto la restituzione di quella parte dei canoni versati eccedenti la misura prevista dall'art. 12 della L. 392/78; gli era stato concesso in locazione, con separato contratto, un garage che, in virtù del vincolo di pertinenzialità, doveva concorrere a determinare la superficie convenzionale e legale da considerarsi per la determinazione del canone dovuto ex art. 13 della L. 392/78; attraverso detti espedienti l'intimante aveva percepito somme maggiori di quelle dovute; chiedeva quindi il rigetto della domanda proposta dall'intimante e l'accoglimento della domanda, proposta in via riconvenzionale, di condanna della C. alla restituzione di quanto indebitamente percepito; in via subordinata chiedeva la concessione di un termine ex art. 55 L. 392/78 per sanare la morosità, con espressa riserva di ripetizione dell'indebito.

Con ordinanza del 16.7.03 veniva concesso il chiesto termine e l'intimato provvedeva a corrispondere la somma di Euro 11.600,00; quindi con successiva ordinanza del 3.10.03, stante le contestazioni del conduttore sull'effettiva debenza delle somme versate, veniva disposto il mutamento del rito.

Con ordinanza del 27.2.04 veniva riunito al presente giudizio quello numero 2264/03 pendente innanzi al medesimo magistrato, con il quale Gi.Lu. aveva richiesto di accertare le somme indebitamente versate alla C. rispetto a quelle effettivamente dovute ai sensi del cd. equo canone e nel quale la C. aveva chiesto la riunione al presente giudizio, la declaratoria di nullità del ricorso introduttivo, il rigetto del ricorso perché infondato e comunque, in via subordinata, la limitazione del calcolo degli interessi sulle somme riconosciute dalla data del ricorso introduttivo e la dichiarazione che il box non costruiva pertinenza dell'abitazione ed era quindi locabile a canone libero, limitando alla data del 31.7.02 ogni eventuale obbligo di restituzione poiché da detta data era cessato il contratto di locazione e il conduttore occupava l'immobile sine titulo; spese vinte.

Venivano quindi raccolte prove orali ed espletata c.t.u.

All'esito la causa veniva decisa dandosi lettura del dispositivo in udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'intimato ha chiesto purgare la mora, ed è stato ammesso al beneficio previsto dall'art. 55 della L. 392/78, mediante pagamento dei canoni di cui all'intimazione e di quelli maturati e maturandi sino al 16.9.03, termine assegnato per provvedervi, oltre alle spese legali liquidate.

A tanto ha tempestivamente provveduto versando la somma di Euro 13.000,00 come confermato dal difensore dell'intimante che aveva chiesto dichiararsi l'estinzione della procedura. Fatto è che l'intimato aveva precisato di volersi avvalere della facoltà del citato art. 55 al solo fine di evitare un possibile ordine di rilascio, fermo restando l'eccezione di non debenza delle somme versate e chiedendo la prosecuzione del giudizio per il relativo accertamento ed accoglimento della domanda di restituzione (che la C. eccepisce essere intempestiva, ma la tesi non è condivisibile attesa la particolarità del giudizio di convalida in cui entrambe le parti possono costituirsi anche in udienza e l'intimato può avvalersi per ulteriori richieste della successiva memoria in fase di mutamento di rito, solo in relazione alla quale vengono a formarsi le preclusioni).

Instauratosi il giudizio a cognizione piena sia sulla domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale sia sulle domande proposte dall'intimante, si disponeva la riunione al presente giudizio di quello recante il n. 2264/03.

Va preliminarmente rigettata l'eccezione di nullità del ricorso ex art. 447 bis c.p.c. per non contenere i requisiti essenziali di cui all'art. 414 nn. 3, 4, e 5 perché per quanto riguarda la determinazione dell'oggetto del giudizio e l'esposizione degli elementi di fatto e di diritto su cui si fonda la domanda, il ricorso appare chiaro in tali suoi elementi, tanto che la resistente C. ha pienamente ed articolato le proprie difese; per quanto riguarda l'eccepita omissione dell'indicazione dei mezzi di prova è stata richiesta c.t.u. (che non può ritenersi esplorativa, consistendo piuttosto nell'effettuazione di calcoli secondi parametri tecnici previsti dalla legge, necessari per accertare il canone legale) e l'ordine alla locatrice di depositare la documentazione afferente al rapporto locativo.

Dall'espletata istruttoria è emerso che nonostante il verificarsi di alcuni cedimenti strutturali dell'intero edificio, prontamente monitorati e superati da opere di consolidamento, l'appartamento per cui è causa restava interamente utilizzabile perché non direttamente interessato (di seguito si chiarirà in ordine al garage).

Va escluso quindi l'addotta perdita di fruibilità del bene in locazione e la conseguente richiesta di riduzione del canone.

Non può essere accolta la domanda di risarcimento del danno derivante da un ipotetico ritardo colposo della C. nel trasferire l'appartamento a seguito dell'esercizio del diritto di prelazione e dell'originario conduttore, poiché è necessario il passaggio in giudicato della sentenza che accerti definitivamente il diritto alla invocata prelazione e la prova dell'effettivo esercizio della detta prelazione (pagamento del prezzo).

È invece fondata la domanda di restituzione di differenze canoni corrisposti in misura superiore a quelle dovute ai sensi dell'art. 12 della L. 382/78, cd. equo canone.

Sul punto va preliminarmente affrontata l'eccezione di prescrizione formulata dalla C. per quelli antecedenti al quinquennio dalla domanda.

Tale eccezione è infondata.

Norma di riferimento è l'art. 79 comma 2 della L. 392/78 che prevede la proponibilità dell'azione fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile per ripetere le somme corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla detta legge.

Poiché l'immobile non risulta rilasciato e le somme sono state corrisposte in violazione del limite previsto dall'art. 12 della stessa legge, alcuna prescrizione si è maturata.

La C. ha poi eccepito che il conduttore non era più inquilino, ma a seguito di disdetta per finita locazione, a far data dal 31.7.02, era solo occupante abusivo per cui poteva più richiedere restituzione di canoni cui era legittimato l'inquilino e non l'occupante di fatto. Di poi il c.t.u. calcolando le differenze rispetto all'equo canone ha dato per scontato che il conduttore aveva corrisposto i canoni sino al febbraio 2007, data fino alla quale ha elaborato conteggi, mentre il conduttore, dopo la purgazione della mora, non aveva più versato alcunché restando moroso e quindi per tale periodo non poteva prevedersi al restituzione di differenze non essendo stati versati i canoni.

Osserva il giudicante che le questioni sono irrilevanti.

Oggetto della domanda proposta da Gi.Lu. è la restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto a quelle dovute in base ai calcoli sull'equo canone.

Orbene il contratto di locazione è stato stipulato con decorrenza 1.8.82; è scaduto il 31.7.86 e si è rinnovato di quattro anni i quattro anni sino al 31.7.02 nella vigenza della legge 392/78 che ai sensi dell'art. 12 prevede un canone determinato per legge in misura predeterminata ed inderogabile.

Nel dicembre 98 è entrata in vigore la L. 431/98 che prevede che i contratti di locazione adibiti ad uso abitativo sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della stessa legge, secondo le nuove norme previste dalla stessa.

Detta legge non prevede più un canone vincolato; pertanto, per il rinnovo successivo verificatosi dopo l'entrata in vigore della L. 392/78 (nella vicenda in esame, quello successivo al 31.7.02, atteso che alla precedente scadenza del 31.7.98 vigeva ancora la L. 392/78) non vi è più un problema di equo canone.

L'accertamento va limitato quindi al periodo dall'agosto 82 al luglio 2002.

Il c.t.u. ha proceduto al calcoli delle differenze fino al 2006, ma ha allegato il conteggio relativo ai singoli anni, per cui detraendo le differenza calcolate per i periodo successivo al 31.7.02, i conteggi sono pienamente utilizzabili.

Passando all'analisi della relazione di c.t.u. deve osservarsi che la stessa è pienamente condivisibile in relazione alla prima ipotesi dallo stesso formulata in cui nel conteggio sono considerati anche gli spazi condominiali - incontestatabilmente esistenti in costanza del periodo di locazione preso in considerazione - di cui deve tenersi conto per essere certamente ricompresi nel contratto di locazione ed il locale garage attesa l'incontestabile natura pertinenziale rispetto all'appartamento che non può essere esclusa per il sol fatto che è stato locato successivamente con separato contratto (è evidente che si è tenuto conto del fatto che la parte già conduceva in locazione l'appartamento, non potendosi ipotizzare che solo per una coincidenza la C. lo abbia locato al conduttore dell'appartamento. Cfr. anche Cass. N 370/07, 1857/90, 2203/90).

La C. muove contestazioni che devono però ritenersi relative solo ad un errori materiali nel riportare dati numerici; d'altronde non indica quali sarebbero i conteggi esatti e quale sarebbe l'errore in cui è incorso il consulente limitandosi ad una generica e complessiva contestazione.

Deve concludersi, pertanto, nel senso che Gi.Lu. ha corrisposto canoni in misura superiore a quelli effettivamente dovuti nella misura di Euro 4.706,75 per il periodo fino al 31.7.02.

Va poi affrontata la questione relativa al mancato utilizzo del garage.

La teste Ma.Li. ha confermato che durante i lavori di ristrutturazione Gi.Lu. e la sua famiglia non hanno potuto utilizzare il garage per circa un anno e mezzo.

Tale omesso godimento ha comportato un pagamento di canoni non dovuti che, attesa l'incertezza temporale, si stima prudenzialmente in Euro 400,00, che sommate alla somma precedentemente indicata, portano il totale delle somme versate e non dovute a Euro 5.106,75.

Trattandosi di pagamento di indebito trova applicazione il disposto dell'art. 2033 c.c. per cui chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto agli interessi a computarsi dal pagamento se chi lo ha ricevuto era in mala fede o se questi era in buona fede, dal giorno della domanda.

Non è stata data prova della mala fede (neppure prospettata) della C. che non può presumersi neppure in via di logica, non potendosi ragionevolmente ritenere la mala fede di una persona giuridica (che peraltro non persegui fini speculativi) apparendo piuttosto frutto di un errore; peraltro fa buona fede è presunta per disposto di legge spettando a controparte dare prova del contrario.

Conseguentemente vanno riconosciuti gli interessi dalla data della domanda;

Non può essere riconosciuto il danno da svalutazione monetaria perché andava provato, non ricorrendo una fattispecie in cui lo stesso può presumersi in via di logica.

Per quanto riguarda le spese, le reciproche soccombenze e la particolarità della vicenda impongono la totale compensazione delle stesse, comprese quelle di c.t.u.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla C. nei confronti di Gi.Lu. e sulle domande proposte da quest'ultimo nei confronti della prima, contrariis reiectis, così provvede:

a) Prende atto che l'intimato Gi.Lu. ha sanato la morosità in corso di causa;

b) Condanna la C. alla restituzione in favore di Gi.Lu. delle somme indebitamente percepite per canoni di locazione in misura superiore alle previsioni della legge 392/78 e per il mancato temporaneo utilizzo del garage, che determina in complessivi Euro 5.106,75 oltre interessi legali a computarsi dal 26.8.03;

c) Compensa le spese di giudizio comprese quelle di c.t.u. ordinando alla C. il rimborso del 50% di quelle anticipate da controparte;

Così deciso in Benevento l'11 gennaio 2008.

Depositata in Cancelleria il 16 gennaio 2008.

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