Ai fini dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale, rileva che l'immobile locato sia effettivamente destinato ad attività che comportino apertura alla frequentazione diretta ed indifferenziata di clienti, i quali abbiano necessità e interesse a entrare in contatto con l'impresa

Ai fini dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale, rileva che l'immobile locato sia effettivamente destinato ad attività che comportino apertura alla frequentazione diretta ed indifferenziata di clienti, i quali abbiano necessità e interesse a entrare in contatto con l'impresa. Grava sul conduttore l'onere di fornire con qualsiasi mezzo la prova della relativa situazione di fatto, sempre che siffatta frequentazione non risulti implicitamente in virtù del notorio o della destinazione dell'immobile ad attività che la implichi di per sé.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 24 luglio 2012, n. 12884



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco - Presidente

Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere

Dott. UCCELLA Fulvio - rel. Consigliere

Dott. CARLEO Giovanni - Consigliere

Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 29964/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS) titolare della ditta (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS) in persona dell'Amministratore Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 66/2007 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, depositata il 28/02/2007, R.G.N. 2358/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/05/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

In data 11 gennaio 2005 il Tribunale di Lucca - sezione distaccata di Viareggio rigettava la domanda proposta da (OMISSIS), titolare della Ditta (OMISSIS) nei confronti del Condominio (OMISSIS), volta ad ottenere la indennita' per la perdita dell'avviamento a seguito di disdetta, inviata dal condominio-locatore, del contratto di locazione stipulato il 15 gennaio 1991 e, quindi, la condanna del convenuto condominio al pagamento di euro 48.838,500, comunque, della somma ritenuta di giustizia.

Su gravame del (OMISSIS) la Corte di appello di Firenze il 28 febbraio 2007 confermava la sentenza di prime cure.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi a due motivi.

Resistono con controricorso il Condominio (OMISSIS).

Su istanza di trattazione ex articolo26 legge 12 novembre 2011 n.183 il ricorso e' stata fissato per l'odierna pubblica udienza.

Entrambe le parti hanno depositato rispettive memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Osserva il Collegio che i due motivi del ricorso possono essere esaminati congiuntamente, in quanto pongono una sola e centrale questione, ossia se l'attivita' esercitata dal (OMISSIS) nell'immobile a lui locato sia da considerare una attivita' commerciale svolta nel contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Infatti, con il primo motivo il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 34 e 35 e con il secondo, come si avra' occasione di ritrascrivere nella sua formulazione in seguito, della omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione in ordine "alla qualificazione giuridica da dare alla attivita' del (OMISSIS) denominata (OMISSIS)".

Al riguardo, ed in linea di principio, va posto in rilievo che ai fini dell'indennita' per la perdita di avviamento commerciale rileva che l'immobile locato sia effettivamente destinato ad attivita' che comportino il contatto con il pubblico e che, quindi, sia aperto alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti, che abbiano necessita' ed interesse ad entrare in contatto con l'impresa.

A tal fine grava sul conduttore l'onere di fornire con qualsiasi mezzo la prova della relativa situazione di fatto, sempre che siffatta frequentazione non risulti implicitamente in virtu' del notorio, dalla destinazione dell'immobile ad attivita' che necessariamente la implichi (v. Cass. n. 12278/10).

2. - Nella specie, il giudice dell'appello, condividendo la decisione del Tribunale, ha potuto verificare, in base all'attivita' istruttoria espletata in primo grado, che "a seguito della cessione di ramo di azienda" il (OMISSIS) era subentrato nel contratto di locazione della 1991 stipulato tra il Condominio e la s.a.s. (OMISSIS), avente ad oggetto l'immobile sito in (OMISSIS) e destinato ad ufficio commerciale e/o professionale, con facolta' di sublocazione parziale.

E' emerso, inoltre, che il (OMISSIS) concedeva dietro corrispettivo a professionisti, imprese o agenti di commercio, per uso ufficio, singoli locali dell'immobile (circa 15), fornendo altresi' accessori e servizi comuni, quali quelli di segreteria, di uso della sala riunioni, del fax etc. (p. 3 sentenza impugnata).

Dal che il giudice dell'appello ha desunto che si trattava di distinti contratti di sublocazione parziale con uso di servizi nei quali la sublocazione assumeva funzione prevalente rispetto alle prestazioni accessorie.

Questa deduzione e' immune dai vizi denunciati, atteso che il giudice dell'appello ha ritenuto prevalente la inesistenza di un contatto con il pubblico indifferenziato degli utenti e dei consumatori (v. Cass. n. 11896/98; Cass. n. 4443/96), con una valutazione strettamente aderente alle risultanze probatorie, mentre il ricorrente a questa ricostruzione, fattuale da un lato e giuridica dall'altro, oppone soltanto una sua diversa prospettazione.

Al rigetto del primo motivo consegue l'assorbimento del secondo (omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio e ragioni per le quali la motivazione e' comunque insufficiente e inidonea a giustificare la decisione - p. 10 ricorso -), il cui momento di sintesi sembra mancare e che e' una ripetizione della prima dirimente censura.

Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese, che seguono la soccombenza, vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 3.200,00 di cui euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori come per legge.

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