Vivo in affitto da - anni. Casa di - vani con annesso giardino di circa --- mq, garage e posto auto....

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Quesito risolto:
Vivo in affitto da - anni. Casa di - vani con annesso giardino di circa --- mq, garage e posto auto. Contratto di locazione -+-.
La casa risulta particolarmente umida.. si raggiunge anche più dell'--% di umidità nei mesi invernali (sembra di dormire tra le lenzuola bagnate).. sebbene nel contratto iniziale era descritta in perfette condizioni..
sono ovviamente necessari dei lavori della facciata che causa mancato pagamento dei condomini non sono mai stati effettuati in questi tre anni.
come posso rivalermi sul padrone di casa (riduzione canone affitto, eventuale recupero differenze delle mensilità precedenti, etc etc)?
grazie..
Inviato: 1493 giorni fa
Materia: Locazioni
Pubblicato il: 13/11/2014

expert
Il Professionista ha risposto: 1490 giorni fa
Gentile Cliente,
faccio seguito alla sua richiesta di consulenza e alla documentazione inviatami per rassegnarle il seguente parere.
Come mi riferisce, Lei vive in affitto da circa - anni in un appartamento di - vani con annesso giardino di circa --- mq, garage e posto auto, in forza di contratto di locazione ad uso residenziale (-+-). Tuttavia, mi precisa che l'unità di cui si discute risulta particolarmente umida (con punte di oltre l'--% di umidità nei mesi invernali); ciò nonostante nel contratto di locazione la stessa fosse descritta in perfette condizioni.
A ciò si aggiunga che al momento sono necessari lavori di manutenzione della facciata che, a causa del mancato pagamento dei condomini, sono stati sistematicamente rinviati da oltre tre anni.
A tal proposito mi chiede se e come possa rivalersi sul padrone di casa (riduzione canone affitto, eventuale recupero differenze delle mensilità precedenti.
Tanto premesso, mi preme innanzitutto precisare, anche al fine di sgomberare il campo da ogni equivoco, la necessità di distinguere tra il problema dell'umidità dell'immobile dalla mancata effettuazione dei lavori di ristrutturazione della facciata condominiale.
In ordine al primo profilo, sono diverse le norme del codice civile che vengono in rilievo nel caso di specie:
- l'art. ---- c.c., rubricato vizi della cosa locata secondo cui: “se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”;
- l'art. ----, rubricato “limitazioni convenzionali della responsabilità”, in forza del quale “il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità [c.c. ----] del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa”;
- l'art. ---- che, in caso di cose pericolose per la salute, prevede che “se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia”.
L'art. ---- c.c.
Volendo passare in rassegna ognuna di queste disposizioni, può rilevarsi che secondo l'art. ---- c.c. per vizio s'intende un difetto che attiene alla struttura materiale della cosa, nella costruzione, nella composizione, nell'aspetto o nel funzionamento. Perché sia rilevante ai fini della garanzia prevista il vizio deve inficiare parzialmente la possibilità di godimento secondo l'uso contrattuale, in quanto la fattispecie di totale impossibilità di godimento potrebbe comportare la risolubilità del contratto per impossibilità sopravvenuta ai sensi dell' art. ----.
Costituisce vizio l'alterazione non attinente allo stato di conservazione e manutenzione, bensì incidente sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa medesima ( C. ----/----, in un caso di infiltrazioni di umidità dipendenti da esecuzione della costruzione su terreno argilloso, senza adeguata protezione P. Milano --.-.----, in caso di insufficiente riscaldamento dipendente dalle caratteristiche originarie dell'impianto).
Sussiste il vizio della cosa locata, quando risulta alterata la struttura materiale della cosa in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se esso sia eliminabile e si manifesti successivamente alla conclusione del contratto di locazione ( C. ----/----, in tema di condotta di scarico costruita in modo difforme dalle prescrizioni del regolamento edilizio con fuoriuscita di liquami e C. -----/----, la quale, con riguardo a un caso di infiltrazione che rendeva temporaneamente inagibile un locale commerciale oggetto della locazione, ha escluso la possibilità per il conduttore di chiedere la riduzione del canone ex art. ----, affermando che l'infiltrazione determina una alterazione soltanto transitoria della possibilità di godimento dell'immobile, rispetto alla quale il locatore ha solo l'obbligo di effettuare le necessarie riparazioni ex art. ----, e non un alterazione strutturale dell'immobile).
Ai fini della predetta garanzia assume rilievo il momento della consegna, anche ai fini della constatazione della conoscenza o meno del vizio da parte del conduttore. Potrebbe darsi il caso di scissione tra i due momenti, che in genere sono a tal fine assimilabili, allorquando il locatore si sia impegnato a rimuovere il vizio prima della consegna ( Cosentino, Vitucci, --). Analogo principio si applica in caso di rinnovo del contratto, ad eccezione dei vizi sopravvenuti.
È esclusa ogni responsabilità, anche extracontrattuale, nel caso in cui il conduttore conoscesse i vizi e li avesse accettati alla conclusione del contratto, posto che si sia tenuto conto degli stessi nella determinazione del canone ( C. -----/----; C. ----/----).
Quanto alla riconoscibilità, è stato osservato che la diligenza richiesta al conduttore non è quella media, ma una inferiore, come risulta dalla locuzione "facilmente riconoscibili" contenuta nella norma ( Provera, ---); perché sussista la riconoscibilità del vizio si sostiene che sia necessario che il conduttore sia stato messo in grado di esaminare la cosa ( Tabet, ---). Parte della dottrina afferma infine che anche alla locazione sia applicabile il disposto dell' art. ---- in materia di vendita, cosicché il locatore risponderebbe anche per i vizi facilmente riconoscibili ove abbia garantito che la cosa era esente da vizi ( Mirabelli, ---).
Deve ritenersi che il conduttore abbia rinunziato implicitamente a far valere i vizi, qualora abbia accettato la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna ( C. -----/----; C. ----/----; P. Taranto --.-.----).
La prova della effettiva conoscenza dei vizi da parte del conduttore deve essere fornita dal locatore ( Bucci, Malpica, Redivo, --).
Le azioni esperibili per far valere tale garanzia sono quella di risoluzione e di riduzione. La norma legittima il conduttore del bene a richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone. Si discute sulla possibilità di chiedere l' eliminazione del vizio: la posizione negativa viene motivata affermando la mancanza di un'obbligazione del locatore per quanto attiene all'assenza di vizi ( Tabet, ---; Mirabelli, ---). La posizione positiva è motivata dalla possibilità di persistente interesse alla conservazione del contratto e dall'applicazione dei principi in tema di risoluzione per inadempimento ( Catelani, ---).
Il locatore non può sottrarsi alla soggezione al diritto potestativo del conduttore di chiedere la risoluzione o la riduzione con l' offerta di eliminazione del vizio ( C. ----/----). Va in ogni caso esclusa la possibilità da parte del conduttore di autoridurre il canone in presenza di vizi che legittimino l'esercizio dell'azione di riduzione, poiché è devoluto solo al giudice il potere di valutare l'entità e le conseguenze sul rapporto dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti ( C. -----/----).
La scelta tra le due azioni spetta al conduttore, il quale è libero di chiedere la risoluzione o la riduzione indipendentemente dalla natura del vizio ( Mirabelli, ---; Provera, ---; Tabet, ---), laddove in caso di proposizione delle domande in via alternativa dovrà essere considerata principale quella di risoluzione ( Tabet, ---). Si discute sui limiti di ammissibilità delle variazioni della domanda giudiziale: accanto a chi sostiene che come, chiesto l'adempimento, può successivamente chiedersi la risoluzione, ma non viceversa, così, se è stata chiesta la riduzione del canone, può chiedersi la risoluzione ma non il contrario ( Catelani, ---). Si specifica che la domanda è modificabile (s'intenda nei limiti oggi posti dall' art. --- c.p.c.) alla luce delle normali regole processuali ( Tabet, ---). Altri applica l'analoga disposizione in tema di garanzia dei vizi nella vendita, con la conseguenza di ammettere l'irrevocabilità della scelta tra riduzione e risoluzione quando fatta con la domanda giudiziale ( Mirabelli, ---; Provera, ---). È esclusa dalla dottrina l'applicabilità in materia dei termini di decadenza previsti per la compravendita, stante la diversa configurazione della causa nei due contratti ( Mirabelli, ---).
Nel caso del conduttore che proponga l'azione di risoluzione e continui a detenere l'immobile e versare il canone, per le prestazioni già eseguite, irripetibili in applicazione dei principi in tema di risoluzione dei contratti di durata, si ammette il cumulo tra l'azione di risoluzione e quella di riduzione del canone sino alla pronuncia, costitutiva e retroattiva, della risoluzione ( Tabet, ---). Diversa soluzione si propone da parte di chi ( Cosentino, Vitucci, --) ritiene che il locatore, restituiti i canoni percepiti, possa pretendere il corrispettivo dell'effettivo godimento del bene viziato in termini di arricchimento.
In aggiunta alle predette azioni, potrà farsi valere anche la responsabilità per il risarcimento del danno, laddove risulti danni ulteriori rispetto a quanto fatto valere. È opinione costante della dottrina che la responsabilità per vizi gravante sul locatore abbia natura oggettiva ed indipendente da colpa dello stesso, colpa che rileva solo per quanto attiene al risarcimento dei danni ( Tabet, ---).
È disputata la natura della responsabilità del locatore: parte della dottrina, muovendo dalla teoria dell'errore, qualifica tale responsabilità come precontrattuale ( Mirabelli, ---); altri individua nella responsabilità in questione una responsabilità per colpa contrattuale, ma non per inadempimento ( Tabet, ---); laddove un terzo orientamento, e con esso la giurisprudenza, afferma la sussistenza di una vera e propria responsabilità per inadempimento ( Provera, ---).
Si qualifica pacificamente la responsabilità per danni come responsabilità derivante da inadempimento ( C. ----/----); si ritiene applicabile al risarcimento dei danni previsto dall'art. ---- la norma dell' art. ---- che impone al conduttore che scopra il vizio di darne immediato avviso al locatore ( C. ----/----).
Si discute se il risarcimento del danno spettante al conduttore riguardi solo i beni rimasti danneggiati dai vizi, oppure anche il danno generico derivante dalla risoluzione del contratto (spese, occasioni mancate, costi di negoziazione), non previsto dall'art. ----, ma contemplato dall' art. ----, in tema di vendita. La dottrina prevalente afferma che entrambi i risarcimenti sono dovuti ( Guarino, --; Mirabelli, ---; Provera, ---), laddove altra dottrina esclude la risarcibilità dei danni derivanti dalla risoluzione, motivando tale scelta con il rispetto del dato testuale ( Tabet, ---).
Il conduttore dovrà provare l'esistenza del vizio ed il nesso di causalità tra vizio ed evento dannoso, mentre è esonerato dalla prova della colpa del locatore, che si presume fino a prova contraria ( Catelani, ---).
Per esimersi da responsabilità rileva l'ignoranza incolpevole del locatore. La norma richiede per la prova liberatoria a carico del locatore due diversi requisiti: la non conoscenza del vizio e l'assenza di colpa nell'ignoranza del vizio medesimo ( Provera, ---). Tale prova è desunta di norma da elementi presuntivi, quali il fatto che il precedente inquilino non avesse denunziato il medesimo vizio ( Tabet, ---).
Sia nel caso di vizi già manifestatisi al momento della consegna, sia in quello di vizi preesistenti che si manifestino successivamente, il locatore è tenuto a provare di averli senza colpa ignorati, se intende sottrarsi alla responsabilità prevista dall'art. ----, -° co. ( C. -----/----; C. ----/----). Si è escluso il diritto al risarcimento dei danni in caso di vizi sopravvenuti, in quanto essi non erano oggettivamente conoscibili dal locatore al momento della consegna dell'immobile ( P. Orvieto --.-.----).

L'art. ---- c.c.
L'eccezione introdotta dall'art. ---- è motivata con la preminenza dell'interesse pubblico alla salute rispetto alla libertà negoziale o con l'indisponibilità del diritto alla salute.
Costituisce parte notevole quella il cui godimento non può essere escluso senza pregiudicare in maniera rilevante l'interesse del conduttore, indipendentemente perciò da qualsiasi valutazione spaziale.
La norma in questione, dichiarando l'inefficacia di qualsiasi pattuizione limitativa della responsabilità, si ritiene estesa anche ai casi nei quali il vizio pericoloso per la salute fosse comunque conosciuto o conoscibile dal conduttore.
La Corte di Cassazione ha recentemente statuito al riguardo che la norma in questione consente la risoluzione del contratto anche qualora il conduttore non conoscesse i vizi della cosa locata, mentre l'ammissibilità del risarcimento del danno deve parametrarsi al disposto dell' art. ----; essa risulta dunque esclusa, in quanto il danno deve ritenersi consapevolmente accettato dal conduttore ( C. ----/----; C. ----/----).
La tutela della salute, si è poi specificato, prevale anche con riguardo agli effetti dannosi prodotti dall' inquinamento acustico, nonostante qualsiasi rinuncia ( C. ---/----).
L'art. ---- stabilisce anche l'inefficacia di qualsiasi rinuncia fatta dal conduttore in pendenza del rapporto locatizio quando i vizi si siano già manifestati, vertendosi in materia di diritti indisponibili ( Provera, ---; Tabet, ---).
La norma permette al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto, ma non la mera riduzione del canone, poiché in detto caso mancherebbe la parte notevole della cosa locata di talché sarebbe nuovamente operante la limitazione pattizia della responsabilità ( Tabet, ---).
La natura prettamente eccezionale della norma esclude che, in caso i vizi siano eliminabili con riparazioni, il conduttore possa chiedere la cond---- del locatore all'esecuzione dei lavori, residuando in capo al conduttore il solo potere di chiedere la risoluzione ( C. --/----).
Peraltro la norma legittima il conduttore a chiedere la risoluzione del contratto, ma non travolge le clausole limitative del risarcimento del danno, che sono pertanto efficaci anche in caso di danno alla salute ( C. ----/----).
Vi è chi ritiene invece che, costituendo la salute un diritto indisponibile e costituzionalmente tutelato, anche il risarcimento del danno ad esso arrecato non possa essere oggetto né di clausola negoziale, né di rinuncia successiva ( Provera, ---; contra, Mirabelli, ---; Tabet, ---).
Una prima conclusione
In conclusione, quindi, paiono sussistere gli spazi per agire nei confronti del locatore per gli effetti:
- dell'art. ---- c.c., sempre che non sia stata apposta una clausola nel contratto che deponga nel senso di aver ritenuto tale vizio nella determinaizone del canone e sempre che tale vizio non possa ritenersi conosciuto e conoscibile già al momento della consegna dell'immobile;
- dell'art. ---- c.c., in ogni caso, laddove tale vizio sia idoneo ad inficiare il diritto alla salute. In tal senso occorrerebbe reperire una consulenza medico legale che attesti i pregiudizi alla salute provocati dal vizio di cui si discute.
In ordine, poi, al mancato rifacimento della facciata condominiale valgano le considerazioni che seguono.
Il locatore, per legge, deve mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto. Tale obbligo consiste nell'intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie, ordinarie e straordinarie (salvo quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore) per mantenere l'immobile nelle condizioni di servire all'uso convenuto. Il rifacimento della facciata rientra senz'altro in opere di riparazione straordinaria che sono a carico del locatore.
Nell'ipotesi in cui il locatore, come nel caso di specie, non adempia ai suddetti obblighi contrattuali di manutenzione e riparazione (artt. ---- e ---- c.c.) il conduttore potrà esperire azione di inadempimento accompagnata naturalmente da domanda di risarcimento dei danni.
A disposizione per ogni eventuale ed ulteriore chiarimento.
Distinti saluti.

Avv. ---- Gubello

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Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 1490 giorni fa
come mi consiglia di procedere in modi e tempi?
 
Il Professionista ha risposto: 1490 giorni fa

Certamnente il primo passo da fare è quello di denunciare al locatore la situazione di inagibilità dell'immobile, a mezzo di lettera predisposta da un legale. Ciò anche al fine di verificare la possibilità di addivenire ad una soluzione bonaria della vicenda.


Solo in caso di indisponibilità in questo senso, occorrerà valutare l'opportunità di adire la via giudiziaria.


In ogni caso, rimango a sua completa disposizione per ogni iniziativa decida intraprendere.


 


RG

Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 1488 giorni fa
ad occhio e croce.. il danno a quanto è quantificabile in poco più di tre anni di affitto?
grazie..
 
Il Professionista ha risposto: 1488 giorni fa
Ovviamente l'importo del danno è collegato alla sua dimostrazione.
Al di là del generico danno morale connesso al fatto di vivere in un'abitazione malsana (importo che viene solitamente liquidato in via equitativa dal giudice, in forma di percentuale sul danno biologico effettivamente patito e dimostrato con perizia medica e documentazione), il danno biologico necessita di una prova effettiva dalla quale emerga le problematiche di salute che tale circostanza ha determinato.

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