Buonasera. Innanzitutto spiego la situazione attuale. Mia moglie ha la proprietà di un quarto di ...

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Quesito risolto:
Buonasera.
Innanzitutto spiego la situazione attuale.
Mia moglie ha la proprietà di un quarto di immobile adibito ad albergo denominato hotel ---. La rimanente proprietà è di --- -comproprietaria per un quarto e della società' Hotel ---- di ---- e ----srl comproprietaria per - quarti.
La società Hotel -- e ---srl gestisce anche l'immobile, e ha come soci la sig. ---- (legale rappresentante) e -----.

Prospettando una causa di divisione si sta cercando già da diversi mesi di addivenire alla vendita della nostra quota di proprietà a costoro, ma visto che l'importo offerto non è considerato adeguato si è a nostra volta fatta una controproposta di acquisto, più' elevata nell'importo, per rilevare la proprietà' dei rimanenti - quarti di immobile, (proposta non presa in considerazione).
E' in tale contesto che la controparte ci fa sapere che esiste un contratto di affitto di cui noi non ne conoscevamo l'esistenza, (chiedo cortesemente la modalità con cui inviare la copia del contratto perché il parere richiestoVi lo riguarda.)

-Mi sembra questo contratto fatto solo per vincolare la terza parte non firmataria.
-Il mancato inserimento del canone di affitto, (anche se l'affitto non è percepito ) nella denuncia dei redditi può essere un motivo in caso di accertamento dei redditi di evasione e sanzioni.
- Poi i punti - e - del contratto sembrano tutelare a dismisura la società conduttrice che poi si identifica anche con i -/- della proprietà) a discapito solo della terza parte.
Come posso tutelarmi?
E nel caso in cui sia indispensabile una causa per impugnare lo stesso è lecito anche chiedere un risarcimento per le spese e i danni generati dallo stesso?
Grazie per la vostra risposta e, cordiali saluti.
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Inviato: 1236 giorni fa
Materia: Locazioni
Pubblicato il: 04/08/2014

expert
Il Professionista ha risposto: 1234 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
Un bene, un diritto reale su un bene ed anche un intero patrimonio, può appartenere a più persone insieme: si ha in tal caso una comunione.
Si ha comunione (art. ---- e segg. c.c.), dunque, quando più persone sono titolari dello stesso diritto. Caratteristica di essa è che il diritto di ognuno investe l'intera cosa, incontrando però un limite nel corrispondente diritto degli altri.
Da questa, che è la vera comunione, detta anche pro-indiviso, si distingue quella cosiddetta pro-diviso, coi comproprietari, ognuno titolare esclusivo di una parte determinata del bene.
La comunione può essere volontaria, quando più persone decidono di darvi vita di comune accordo; forzosa, quando un soggetto, per legge, può essere obbligato da uno o più altri soggetti ad una situazione di comproprietà (si pensi alla comunione forzosa del muro); incidentale, quando ciò dipende da eventi d'altra natura: tipico il caso della comunione ereditaria, ossia di quella che si determina quando al de cuius subentrano più eredi.
Si parla, quindi, di comunione, quando la proprietà o un altro diritto reale, spetta in comune a più persone (detti comunisti).
Nessun comunista è titolare del diritto di una parte della proprietà, ma il diritto di ciascuno riguarda l'intera cosa, con limitazioni all'esercizio del proprio diritto, per evitare pregiudizi all'uguale diritto altrui.
La disciplina della comunione è innanzitutto quella dettata dalla volontà delle parti. In mancanza si applicano le regole contenute negli articoli ---- e ss c.c. cosicché ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Tutti i partecipanti hanno diritto pertanto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune ma per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata esclusivamente secondo il valore delle rispettive quote, vincolano la minoranza dissenziente.
Per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti sul bene comune e per le locazioni ultranovennali, è invece necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti (art. ---- c.c.), mentre con la maggioranza per teste e i due terzi per quote è possibile iscrivere ipoteca.
Con la maggioranza semplice è poi possibile formare un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il migliore godimento della cosa comune nonché delegare l'amministrazione ad uno o più partecipanti o ad un terzo estraneo alla comunione.
Ciascun partecipante deve poi contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e a quelle deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al diritto.
Quanto agli atti di disposizione ovviamente ciascun partecipante è libero di disporre della propria quota, cosicché l'acquirente entrerà a far parte della comunione.
Ciascun partecipante, peraltro, ha il diritto potestativo di chiedere lo scioglimento della comunione volontaria e quindi la divisione.
La divisione, se tutte le parti sono d'accordo, è eseguita con contratto, altrimenti ogni partecipante può rivolgersi all'autorità giudiziaria e la divisione sarà fatta con sentenza, che può porre a carico dei condividenti obblighi reciproci, finalizzati allo scioglimento della comunione.
Sempre che sia possibile, la divisione deve essere effettuata in natura, nei limiti della comoda divisibilità dei beni. In caso di indivisibilità del bene si procede alla vendita ovvero all'assegnazione dello stesso ad un singolo partecipante della comunione, con riparto di quanto incassato, secondo le regole della divisione ereditaria (art. --- c.c.).
Questo un quadro generale della normativa applicabile al caso di specie che ci consente di osservare quanto segue.
Come possibile rilevare da quanto esposto in precedenza si potrà, al fine di risolvere le problematiche evidenziate, o cercare un accordo transattivo con gli altri comproprietari ovvero procedere in tal senso attraverso una domanda giudiziale diretta ad ottenere lo scioglimento della comunione.
Come visto in precedenza il contratto di locazione, ove non sia con scadenza ultranovennale, rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione per i quali le decisioni della maggioranza vincolano la minoranza.
In questo caso, pare che la maggioranza sia ampiamente rappresentata nel contratto.
Si potrebbe discutere in merito alla durata temporale della locazione atteso che nel contratto è prevista una durata novennale con possibilità di tacito rinnovo e tanto potrebbe far rientrare tale tipologia tra gli atti di straordinaria amministrazione e, dunque, richiedere il consenso di tutti i partecipanti alla comunione.
Purtuttavia la giurisprudenza sul punto ritiene che “Il contratto di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiera, di durata non inferiore a nove anni e tacitamente rinnovabile per un eguale periodo di tempo, ancorché alla prima scadenza contrattuale il locatore possa esercitare la facoltà di diniego soltanto per i motivi indicati dall'art. -- l. -- luglio ---- n. ---, non può essere considerato contratto di durata superiore a nove anni, posto che la durata ultranovennale è solo eventuale, con la conseguenza che, con riguardo ad immobile in comproprietà, per la sua stipulazione non è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, prescritto dall'art. ----, comma - c.c. per tale tipo di locazione” (Cassazione civile, sez. II, --/--/---- n. -----).
Sotto altro aspetto, occorre dire che si è affermato il principio per cui, in presenza di una situazione di comproprietà, la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari si perfeziona validamente e produce i suoi effetti contrattuali, quand'anche il comproprietario locatore abbia travalicato i limiti dei poteri a lui spettanti a norma dell'art. ---- c.c., nell'ambito della fruizione della cosa comune.
Tanto ove si dia per presupposto che il comproprietario-locatore abbia previamente ottenuto il consenso degli altri condomini (o quanto meno della maggioranza di essi) all'amministrazione e alla locazione del bene comune e la disponibilità del bene stesso per la locazione; che il medesimo comproprietario-locatore operi su mandato senza rappresentanza degli altri comproprietari, sicchè il contratto di locazione apparirà stipulato in nome del comproprietario locatore, ma anche per conto degli altri comproprietari, i quali avranno diritto a percepire i frutti o tramite il mandante ovvero direttamente dal momento in cui si sostituiranno al mandante; che non risultino pregiudicati i diritti di ciascun singolo comproprietario.
In questo caso appare evidente il pregiudizio per il singolo comproprietario che risulta essere impedito a farne uso secondo il suo diritto ed a percepire i frutti civili derivanti dallo stesso.
Riterrei, pertanto, che il contratto di locazione, anche in quanto riguardante una parte dell'immobile, non possa essere ritenuto vincolante per il comproprietario.
Quando un bene è in regime di comunione indivisa la quota di comproprietà riguarda l'intero bene e, dunque, ha natura ideale e non può concretizzarsi su una specifica porzione dello stesso bene.
Di conseguenza l'affitto della quota, sebbene teoricamente possibile, è di fatto impossibile, perché il conduttore non potrebbe disporre solo di una non individuabile porzione dell'immobile per esercitare la propria attività ma deve avere a disposizione l'intero.
Allo stato, pertanto, riterrei che sia possibile contestare alle altre comproprietarie la validità del contratto in essere e, comunque, l'opponibilità alla stessa parte comproprietaria - paventando anche un'occupazione senza titolo da parte della conduttrice.
Vengono invero violati i diritti del comproprietario sia in quanto non è consentito l'uso del bene in comproprietà sia in quanto tale locazione non consente la percezione dei frutti civili spettanti dal bene stesso, così dando diritto anche al risarcimento del danno patito.
Sotto altro aspetto, ove ritenete che la locazione sia favorevole potrete richiedere di sottoscrivere un nuovo contratto di locazione per l'intero immobile con partecipazione alla divisione degli utili.
In assenza di alcuna volontà in tal senso si potrà procedere ad una domanda di divisione giudiziale secondo le modalità prospettate in precedenza che potrebbe portare anche, in assenza di un accordo tra le parti, alla vendita del compendio immobiliare ed alla divisione del ricavato.
Direi, pertanto, che le strade percorribili sono tante ma non possono prescindere dalla volontà delle parti di risolvere la questione con il buon senso e con l'accordo che resta sempre la migliore soluzione delle problematiche.
In merito ai profili fiscali riterrei che non vi siano problemi atteso che lei non è parte del contratto e non ha percepito alcun utile dalla locazione, così come in merito alle spese. Il contratto non è opponibile atteso che non inerisce la quota di sua proprietà.
Resto a disposizione per ogni eventuale chiarimento.

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Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 1231 giorni fa
Sono a domandare alcuni chiarimenti
Osservando il contratto si nota che la sig. ---è l'unica persona che firma il contratto sia a nome suo, sia in qualita' di legale rappresentante della societa'. (io direi che esiste un conflitto di interessi)
Infatti-Se si legge il punto -, il conduttore è autorizzato a fare tutti i lavori di straordinaria amministrazione anche murari che riterrà più idonei, valendosi dell'assenso della parte locatrice che si obbliga a sottoscrivere qualsiasi richiesta in tal senso.

Immaginando che lo scopo di questo contratto è quello solo di costringere la terza parte, e vedo questo punto come particolarmente lesivo.

-Ma anche il punto -, è lesivo. Immaginando infatti che noi andiamo ad acquistare la totale proprietà dell'immobile, dove è in essere questo contratto, poi per sostituirsi nella gestione a quella attuale, dovremmo corrispondere una indennita' pari a -- x ----=---.--- euro.
-Ultima domanda è sapere se questo contratto ha l'obbligo di essere registrato, perché non mi sembra che lo sia.
Grazie per la sua competente risposta.
Cordiali saluti, ---- -.
 
Il Professionista ha risposto: 1230 giorni fa
Come già detto a mio avviso il contratto è annullabile anche per la sussistenza di un conflitto di interessi (cfr "Il contratto di locazione tra le due società aventi lo stesso amministratore è annullabile in quanto concluso in una situazione di conflitto di interessi" Cass. -- ottobre ----, n. -----).
L'irritualità della locazione intervenuta (solo il --% dell'immobile) potrebbe rendere il contratto addirittura nullo atteso che potrebbe ritenersi mancante l'oggetto del contratto che appare, per come inserito nel contratto de quo, impossibile ovvero non determinato.
Le specifiche clausole, pertanto, non potrebbero produrre effetti.
La mancata registrazione potrebbe portare alla nullità del contratto, secondo una teoria più drastica o all'inefficacia dello stesso.
A mio avviso dovrebbe invitare la controparte a valutare le proprie posizioni in merito allo scioglimento della comunione sul bene anche paventando l'ipotesi di nullità e/o annullabilità del contratto per le motivazioni tutte esposte con il parere.

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