Ai fini della configurabilità dell'affitto di azienda non è di ostacolo l'incremento dell'attitudine del complesso produttivo da parte del conduttore con nuove iniziative economiche

Ai fini della configurabilità dell'affitto di azienda non è di ostacolo l'incremento dell'attitudine del complesso produttivo da parte del conduttore con nuove iniziative economiche, ovvero che egli si procuri la disponibilità giuridica dei beni necessari alla finalità produttiva, come ad esempio prendere in locazione l'immobile ove si svolge l'attività, purché il bene costituisca un elemento della preesistente organizzazione a impresa e si leghi al complesso degli altri beni con un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento del fine produttivo. Né è sufficiente a escludere l'affitto di azienda la non perfetta coincidenza tra i servizi precedentemente offerti e quelli nuovi, potendo il nuovo titolare dell'azienda modificarli o ampliarli rispetto ai precedenti, o che il conduttore non subentri nei contratti in corso per l'esercizio dell'azienda, non essendo imperativa la norma sul trasferimento automatico di essi. Per la configurabilità della locazione di immobile a destinazione alberghiera è invece necessario che il bene concesso in godimento assuma una posizione di assoluta e autonoma centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno a esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo a esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 28 maggio 2009, n. 12543)




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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto - Presidente

Dott. FICO Nino - Consigliere

Dott. CHIARINI Maria Margherita - rel. Consigliere

Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere

Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25836/2004 proposto da:

COOPERATIVA LA. PI. Soc. coop. a.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Fl. Ma. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA G ANTONELLI 47, presso lo studio dell'avvocato D'AGOSTINO Nicola, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato PERFETTI FRANCO giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

BU. LU. , GR. SA. , GR. LU. , GR. PA. , ED. GI. , elettivamente domiciliati in ROMA, VIA VITTORIO VENETO 96, presso lo studio dell'avvocato VALOBRA SALY, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato CRICCA GIANCARLO giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 216/2004 della CORTE D'APPELLO di GENOVA sezione I civile emessa il 18/2/2004; RG. 1403/2003;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 04/03/2009 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;

udito l'Avvocato SILVIO AVELLANO (con delega Avv. Gian Carlo Cricca);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 25 settembre 1998, Bu.Lu. , Gr. Sa. , Pa. e Lu. e Ed.Gi. , hanno convenuto in giudizio la s.r.l. La. Pi. Coop. deducendo che il contratto di affitto della loro azienda alberghiera era scaduto il (OMESSO) o in alternativa il (OMESSO), o sarebbe scaduto il (OMESSO) e percio' ne chiedevano il rilascio per la data da accertare.

La convenuta eccepiva che la locazione di immobile adibito ad albergo era di durata novennale, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 27, e si era rinnovata per un ulteriore periodo dal (OMESSO) per inefficacia della disdetta.

Il Tribunale di Massa, convertito il rito, con sentenza del 16 ottobre 2002 accoglieva la domanda dichiarando risolto il contratto a decorrere dal (OMESSO) e condannando la cooperativa all'immediato rilascio.

Con sentenza del 20 marzo 2004 la Corte di appello di Genova rigettava l'appello della conduttrice sulle seguenti considerazioni: 1) il Tribunale correttamente aveva ravvisato la locazione di azienda in base ai seguenti elementi: a) il corrispettivo contrattuale era di lire 15 milioni per l'azienda e lire 15 milioni per l'immobile cosi' rivelando che i due oggetti dei rispettivi contratti erano stati considerati di pari valore e rilevanza; b) l'utilizzatore si era obbligato a conservare la denominazione originaria a norma degli articoli 2561 e 2562 c.c. "a salvaguardia dell'integrita' e unitarieta' del complesso aziendale"; c) l'utilizzatore si era obbligato a mantenere efficienti l'organizzazione produttiva, commerciale e amministrativa "per salvaguardare i beni aziendali unitariamente considerati"; d) l'utilizzatore si era obbligato a non modificare la destinazione dell'azienda con l'unica facolta' di utilizzare l'albergo per gli anziani e le pattuizioni erano tali da "rivelare la volonta' delle parti di attribuire predominanza all'integrita' funzionale dell'azienda rispetto al bene immobile singolarmente considerato"; e) gli elementi di diversita' - l'intestazione adottata dalle parti per i due contratti (affitto di azienda quello con la Bu. , e affitto di fabbricato quello con il Gr. ) e le diverse modalita' di pagamento dei canoni per la locazione dell'azienda e per l'albergo - non erano significativi perche' non e' necessario che i beni aziendali appartengano all'imprenditore, essendo sufficiente, per la locazione di azienda, che egli abbia il titolo giuridico per disporne; f) neppure e' necessario che le situazioni giuridiche attive siano tutte appartenenti al medesimo soggetto e percio' la locuzione "affitto di azienda e fabbricato" deve esser interpretata come affitto di azienda comprendente il diritto di utilizzazione del fabbricato a titolo di locazione poiche' l'imprenditore ha impresso all'immobile l'essenziale funzione di sede dell'azienda e percio' l'immobile non e' separabile da essa per mantenere l'universitas dell'azienda, mentre manca la pluralita' dei rapporti contrattuali configurata dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 36; g) la continuita' dell'affitto di azienda non e' interrotta dalla facolta' del conduttore di utilizzare l'immobile come albergo per anziani non autosufficienti assumendo il significato di limite alle modifiche consentite come specie del genus di tipologia ricettiva.

Ricorre per cassazione la Coop. La. Pi. s.r.l. cui resistono Bu. , Ed. e Gr. .

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Deduce la ricorrente: "Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5)".

Per la configurabilita' dell'affitto di azienda come contratto unitario era necessario che la Bu. , titolare dell'azienda, avesse precedentemente stipulato il contratto di affitto di immobile in cui opera l'azienda perche' in tal modo, ai sensi dell'articolo 2558 c.c., comma 1, il terzo sarebbe subentrato nel relativo contratto. Invece il contratto di locazione e' stato direttamente stipulato dal proprietario dell'immobile con il titolare della cooperativa. Inoltre e' un quid novi l'utilizzazione dell'immobile come albergo per anziani e quindi era stata costituita un'azienda nuova rispetto alla precedente attivita' di ristorazione, necessitante di requisiti igienico sanitari e attrezzature particolari.

2.- Con il secondo motivo deduce: "Violazione di legge (articolo 360 c.p.c., n. 3): violazione delle norme sull'interpretazione contrattuale".

Se tra Bu. e Gr. non vi e' rapporto contrattuale i contratti stipulati sono due: di azienda e di locazione di immobile, autonomi, non collegati tra loro e con durata diversa, in particolare novennale quello di locazione alberghiera.

I motivi, congiunti, sono infondati.

Alla configurabilita' dell'affitto di azienda non e' di ostacolo l'incremento dell'attitudine del complesso produttivo da parte del conduttore con nuove iniziative economiche, ovvero che egli si procuri la disponibilita' giuridica dei beni necessari alla finalita' produttiva come ad esempio prendere in locazione l'immobile ove si svolge l'attivita', purche' il bene costituisca un elemento della preesistente organizzazione ad impresa e si leghi al complesso degli altri beni con un vincolo di interdipendenza e complementarita' per il conseguimento del fine produttivo (Cass. 5989/2007). Ne' e' sufficiente ad escludere l'affitto di azienda la non perfetta coincidenza tra i servizi precedentemente offerti e quelli nuovi - potendo il nuovo titolare dell'azienda modificarli o ampliarli rispetto ai precedenti (Cass. 3973/2004) - o che il conduttore non subentri nei contratti in corso per l'esercizio dell'azienda, non essendo imperativa la norma sul trasferimento automatico di essi (articolo 2558 cod. civ., commi 1 e 3, Cass. 1133/2000, 16724/2003, 11318/2004).

Per la configurabilita' della locazione di immobile a destinazione alberghiera e' invece necessario che il bene concesso in godimento assuma una posizione di assoluta ed autonoma centralita' nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorieta', rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione (Cass. 20815/2006).

I giudici di merito interpretando le clausole dei contratti secondo il criterio di cui all'articolo 1363 cod. civ. (Cass. 16022/2002), hanno osservato i principi innanzi richiamati e pertanto il ricorso va respinto.

La ricorrente va condannata a pagare le spese di giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente a pagare le spese del giudizio di Cassazione, pari ad euro 2.100,00 di cui euro 100,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

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