Alla scadenza del rapporto di locazione il conduttore messo in mora è tenuto a pagare un importo pari al corrispettivo convenuto nel contratto ed incombe sul locatore la prova di aver subito un danno maggiore rispetto a quello coperto dal canone legale

Il conduttore in mora nella restituzione della cosa e', percio' stesso, ossia indipendentemente da qualsiasi prova fornita dal locatore, tenuto a corrispondere un importo pari al corrispettivo convenuto, con cio' intendendosi - in caso di applicabilita' della Legge 27 luglio 1978, n. 392 - il canone legalmente dovuto, specularmente, il medesimo conduttore ha il diritto di ripetere, nei confronti del locatore, quella parte del corrispettivo che superi la misura stabilita dalla legge sul cosiddetto equo canone, anche se tale corrispettivo si riferisca al periodo successivo alla data stabilita per il rilascio, salva la facolta' del locatore di dimostrare, soggiacendo ai principi generali in tema di onere della prova, di aver subito un danno maggiore rispetto a quello coperto dal canone legale (confr. Cass. civ. 27 gennaio 2009, n. 1952; Cass. civ. 19 luglio 2002, n. 10560; Cass. civ. 19 giugno 2002, n. 8913).

Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 30 ottobre 2013, n. 24498



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FINOCCHIARO Mario - Presidente

Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere

Dott. GIACALONE Giovanni - Consigliere

Dott. ARMANO Uliana - Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 25424/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS) vedova (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS), unitamente a se' medesima, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende, giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 253/2010 della CORTE D'APPELLO di MESSINA del 22.4.2010, depositata il 06/07/2010;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/10/2013 dal Consigliere Relatore Dott. ADELAIDE AMENDOLA;

E' presente il Procuratore Generale in persona del Dott. MARIO FRESA.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

E' stata depositata in cancelleria la seguente relazione, regolarmente comunicata al P.G. e notificata ai difensori delle parti.

"1. Il relatore, cons. Adelaide Amendola esaminati gli atti, osserva:

Con citazione del 30 settembre 1997 (OMISSIS) intimo' a (OMISSIS) sfratto per finita locazione in relazione a un immobile nella cui conduzione la convenuta era subentrata al marito. Sostenne che il rapporto locatizio era scaduto il 30 novembre 1994, avendo ella dato regolare disdetta.

Costituitasi in giudizio, la conduttrice contesto' le avverse pretese, sostenendo che il contratto si era rinnovato fino al 30 novembre 1998 e proponendo domanda riconvenzionale al fine di ottenere il rimborso delle somme corrisposte in eccedenza, rispetto ai canoni dovuti in base alla Legge n. 392 del 1978.

2. Con sentenza n. 907 del 2001 il Tribunale di Messina, per quanto qui interessa, determino' in lire 43.924.713 la differenza tra il canone dovuto e quello effettivamente corrisposto dalla conduttrice, per l'effetto condannando (OMISSIS) a restituire alla convenuta la predetta somma, con gli interessi legali dalla data dei singoli pagamenti al soddisfo.

Proposto gravame dalla soccombente, la Corte d'appello, in data 6 luglio 2010, ha determinato in euro 10.279,50 il credito della conduttrice (OMISSIS), con gli interessi legali dalla domanda al saldo.

Per la cassazione di detta pronuncia ricorre a questa Corte (OMISSIS), formulando due motivi.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

3. Il ricorso e' soggetto, in ragione della data della sentenza impugnata, successiva al 4 luglio 2009, alla disciplina dettata dall'articolo 360 bis, inserito dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera a). Esso puo' pertanto essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli articoli 376, 380 bis e 375 c.p.c., per esservi accolto.

Queste le ragioni.

4. Con il primo motivo l'impugnante denuncia violazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 12 e 79, in relazione agli articoli 1419 e 1339 c.c., nonche' vizi motivazionali, ex articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Sostiene che, nel determinare le somme che la (OMISSIS) era obbligata a restituirle, erroneamente il giudice di merito non aveva considerato i canoni locatizi corrisposti dal 30 novembre 1994, giorno in cui si era risolto il contratto di locazione, fino all'effettivo rilascio dell'immobile, laddove anche per il periodo successivo alla scadenza del rapporto il canone non poteva che rimanere quello equo.

5. Le critiche sono fondate.

Nel motivare la sua decisione la Corte d'appello di Messina ha osservato che, essendo, nelle more del giudizio, passata in giudicato un'altra sentenza che, tra le stesse parti e con riferimento al medesimo rapporto locativo, aveva riconosciuto che il contratto era scaduto il 30 novembre 1994, le somme corrisposte dalla conduttrice in esubero, rispetto ai canoni legalmente dovuti, andavano computate in relazione al ben piu' limitato arco temporale intercorrente tra il 1 dicembre 1990 e la scadenza innanzi indicata. Posto allora che tali somme erano state quantificate dal consulente tecnico in euro 10.279,50, al pagamento del relativo importo, con gli interessi legali dalla domanda, doveva essere condannata (OMISSIS).

6. Ora, la decisione adottata dal giudice di merito ignora il consolidato orientamento di questa Corte Regolatrice, secondo cui, considerato che il conduttore in mora nella restituzione della cosa e', percio' stesso, ossia indipendentemente da qualsiasi prova fornita dal locatore, tenuto a corrispondere un importo pari al corrispettivo convenuto, con cio' intendendosi - in caso di applicabilita' della Legge 27 luglio 1978, n. 392 - il canone legalmente dovuto, specularmente, il medesimo conduttore ha il diritto di ripetere, nei confronti del locatore, quella parte del corrispettivo che superi la misura stabilita dalla legge sul cosiddetto equo canone, anche se tale corrispettivo si riferisca al periodo successivo alla data stabilita per il rilascio, salva la facolta' del locatore di dimostrare, soggiacendo ai principi generali in tema di onere della prova, di aver subito un danno maggiore rispetto a quello coperto dal canone legale (confr. Cass. civ. 27 gennaio 2009, n. 1952; Cass. civ. 19 luglio 2002, n. 10560; Cass. civ. 19 giugno 2002, n. 8913).

In tale contesto di nessun ausilio e' la circostanza che, nella fattispecie, la locatrice si e' riservata di chiedere in separato giudizio il ristoro di siffatti pregiudizi: tale riserva non toglie invero che il conduttore, avendone fatto richiesta, ha per l'intanto diritto di ripetere le somme corrisposte in piu' di quanto legalmente dovuto.

7. Fondato e' anche il secondo motivo di ricorso.

Il giudice di merito ha apoditticamente attribuito al solvens gli interessi legali sulle somme indebitamente pagate con decorrenza dalla domanda, laddove il giudice di prime cure li aveva riconosciuti dalla data dei singoli esborsi. L'assoluta mancanza di motivazione, sul punto, non consente di cogliere le ragioni della scelta decisoria operata e di verificarne la correttezza sul piano logico e giuridico. Ne deriva che, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio, per nuovo esame, alla Corte d'appello di Messina in diversa composizione".

8. Il collegio condivide le argomentazioni e le conclusioni della relazione. A integrazione delle stesse, tenuto anche conto delle deduzioni hinc et inde svolte nelle depositate memorie illustrative, osserva quanto segue.

Rispetto all'affermazione giurisprudenziale secondo cui il canone determinato in base alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, resta quello legalmente dovuto anche nel periodo di c.d. occupazione abusiva, con quanto ne consegue in termini di estensione degli obblighi restitutori a carico del locatore che abbia percepito un corrispettivo superiore, affermazione alla quale qui si intende dare continuita', del tutto irrilevante e' la circostanza che, nelle more, siano entrate in vigore le normative liberalizzatrici in materia di locazione di immobili urbani, costituite dal decreto Legge n. 333 del 1992, convertito nella Legge n. 359 dello stesso anno, e dalla legge n. 431 del 1998. Trattasi, invero, di discipline che hanno consentito e consentono, sia pure entro determinati limiti, la conclusione di accordi in cui il corrispettivo della locazione e' liberamente determinato dalle parti, ma che non sono certo idonee a far rivivere il canone originariamente pattuito e sostituito d'imperio ex articolo 1339 c.c., posto che tale elemento e' stato ormai del tutto espunto dal tessuto negoziale.

Del resto, ragionando in ordine alla portata normativa della Legge n. 431 del 1998, articolo 14, comma 5, nonche' alla vigenza, e agli effetti della vigenza, della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, questa Corte ha gia' avuto modo di affermare che, "allorche' viene abrogata con gli effetti di cui all'articolo 11 preleggi, una norma dispositiva della nullita' di clausole convenzionali contrarie ad una norma,... l'abrogazione comporta soltanto che, a far tempo da essa, una pattuizione possa avere corso senza che si debba rispettare la norma abrogata, ma non l'elisione della nullita' delle pattuizioni pregresse", di talche', "in presenza di un contratto di durata, in difetto di una previsione di retroattivita' dell'abrogazione,... l'azione tendente a far valere la nullita' della pattuizione pregressa... resta possibile"; con l'ulteriore e decisivo corollario che, "in ipotesi di pendenza alla data di entrata in vigore della Legge n. 431 del 1998, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale, rispetto a quello previsto della Legge n. 392 del 1978, articolo 12 e ss., qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi della stessa Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6, il conduttore, nonostante l'abrogazione della Legge n. 392 del 1978,... puo' esercitare l'azione.... diretta a rivendicare l'applicazione fin dall'origine al contratto del canone legale e la sostituzione imperativa di esso al canone convenzionale. Tale sostituzione, ove l'azione sia accolta, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della Legge n. 431 del 1998" (confr. Cass. civ. 5 giugno 2009, n. 12996; v. anche Cass. civ. 20 febbraio 2013, n. 4242).

9. Infine, quanto agli interessi, la decisione impugnata, facendoli decorrere dalla data della domanda, piuttosto che da quella dei singoli esborsi, riconosciuta dal giudice di prime cure, senza nulla esplicitare in ordine alle ragioni della scelta decisoria adottata, ha violato il principio, consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, per cui in tema di locazione di immobili urbani, ove venga proposta, e accolta, la domanda di restituzione delle somme corrisposte dal conduttore in eccedenza, rispetto a quelle consentite dalla legge, gli interessi sugli importi da restituire decorrono dal giorno della domanda giudiziale, se l'"accipiens" era in buona fede, e da quello del pagamento, se era in mala fede, con la precisazione che alla violazione della norma imperativa che stabilisce il canone per un immobile adibito ad uso di abitazione, non consegue automaticamente la mala fede del locatore, di talche' grava pur sempre sul conduttore l'onere di dimostrare di essere stato indotto alla corresponsione del canone in misura superiore a quella legale, nonostante la sua volonta' contraria (confr. Cass. civ. 8 maggio 2013, n. 10815; Cass. civ. 31 ottobre 2005, n. 21113).

10. Consegue da quanto sin qui detto che, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Messina in diversa composizione.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Messina in diversa composizione.
 

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