Costituiscono vizi della cosa locata quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI ROMA

SESTA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Roma in persona del giudice dott.ssa Alessandra Imposimato all'udienza del 9 marzo 2012 ha pronunziato e dato lettura della seguente

SENTENZA

(all'esito di discussione orale ex art. 429 c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 72804 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2008, avente ad oggetto "risoluzione del contratto di locazione per inadempimento - uso abitativo", pendente

tra

Ga.Al., elettivamente domiciliato in Roma viale (...), presso e nello studio dell'Avv. La.Ca., che lo rappresenta e difende per procura a margine dell'atto introduttivo del giudizio

ricorrente

e

Centro Regionale Sa. per i ciechi, in persona del Presidente legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma via (...), presso e nello studio dell'Avv. Be.De., che lo rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa di costituzione in giudizio

resistente

Ca. S.p.A.

chiamato in causa

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Fatti controversi.

Con il ricorso introduttivo del giudizio, il sig. Ga.Al. conveniva in giudizio il Centro Regionale Sa. per i ciechi (in prosieguo Ce.Sa.), e deduceva: (a) di avere stipulato con la resistente, in data 27.7.2005 un contratto di locazione ad uso abitativo, regolarmente registrato, avente ad oggetto un immobile in Roma via (...); (b) che l'immobile necessitava di opere di manutenzione ordinaria per l'importo di Euro 40.087,27, il cui onere veniva assunto dal conduttore, contro esonero dal pagamento dei primi due mesi di canone, e lo sconto di Euro 417,12 praticato dal proprietario sull'ammontare del canone dovuto per tutta la durata del rapporto (quattro anni); (c) di essere entrato in possesso dell'immobile, e di avere rappresentato al proprietario, in data 30.3.2006, di non avere ancora ottenuto il Nulla Osta del Ministero per i Beni Artistici e Culturali - Sovrintendenza di Roma, necessario al fine di avviare le opere di ristrutturazione, contestualmente dimostrando di aver versato i canoni ed oneri condominiali sino a quel momento scaduti, oltre alle spese di registrazione del contratto; (d) di avere avviato nel maggio 2006, nell'attesa del rilascio del Nulla Osta della Sovrintendenza, le opere di rimozione della pavimentazione dal sottostante massetto, e di aver dovuto sospendere tale intervento per i gravissimi problemi strutturali riscontrati a carico dell'immobile; (e) di avere conferito incarico all'ing. Gi.Ba. di redigere perizia giurata sulle condizioni strutturali dell'immobile ed in particolare dei solai, rinvenuti pericolanti e fatiscenti, in quanto esposti ad infiltrazioni d'acqua; (f) di avere comunicato, in data 30.5.2006, alla Sa. gli esiti della perizia giurata, invitandola alla messa in sicurezza dei solai; (f) di avere provveduto direttamente alle indifferibili opere provvisionali di sostegno dei solai, con il puntellamento delle travi lignee rotte e la rimozione delle travi secondarie, e di aver nuovamente rappresentato in data 5.7.2006, alla proprietà, con ulteriore perizia giurata, quale fosse lo stato delle strutture portanti dell'immobile, evidenziando di essere nell'impossibilità assoluta di godere dell'immobile locato, necessitante di opere di consolidamento e ripristino, e preannunziando infine la sospensione del pagamento dei canoni sino a quel momento regolarmente versati, per l'inadempimento dell'ente proprietario; (g) di avere nuovamente sollecitato la proprietà ad intervenire con opere di consolidamento dei solai in legno, ormai totalmente ammalorati dall'acqua, con missiva del settembre 2006; (h) che solo allora il Centro Sa. riscontrava le sue richieste comunicando di avere incaricato un tecnico per i necessari accertamenti, ma tali rassicurazioni - reiterate nel maggio 2007 ed ancora nell'aprile 2008 - non producevano alcunché, non essendosi fatto luogo a nessun sopralluogo da parte di chicchessia, ad oltre tre anni dalla stipula del contratto di locazione.

Tanto esposto in fatto, il ricorrente sottolineava: (I) di avere diligentemente avvisato la proprietà della presenza dei vizi occulti nell'immobile locato, ai fini del suo intervento; (II) che il Centro Sa. era rimasto totalmente inadempiente all'obbligo di consegnare e mantenere l'immobile in istato di servire all'uso convenuto, non avendo mai fatto seguito agli interventi strutturali di consolidamento che, in quanto opere di straordinaria manutenzione, gli incombevano per legge; (III) di non aver potuto godere ed utilizzare l'immobile locato, per la sua inagibilità.

Per tutte queste ragioni il sig. Ga. chiedeva al tribunale di: "accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto tra le parti il 27/5/2005, per grave inadempimento del locatore, con effetto retroattivo alla data di sottoscrizione; condannare il locatore al risarcimento dei gravi danni derivanti al ricorrente per la risoluzione anticipata del contratto di locazione, e per il mancato godimento dell'immobile ab initio, da quantificarsi in una somma non inferiore ad Euro 50.000,00 o in quella maggiore o minore ritenuta di giustizia; condannare in ogni caso il resistente alla restituzione delle somme corrisposte a titolo di canoni di locazione, deposito cauzionale e spese di registrazione, pari ad Euro 14.142,00, oltre interessi legali maturati dai singoli pagamenti sino al soddisfo, nonché al rimborso delle spese, in economia, sostenute per la rimozione e smaltimento di tutte le sovrastrutture e la messa in sicurezza delle travi maggiormente pericolanti, pari ad Euro 20.000,00 circa", il tutto con vittoria di spese di lite.

Nel costituirsi in giudizio il Centro Sa. a sua volta rappresentava: (I) di essere un Ente Assistenziale (ex IP AB) svolgente le proprie attività istituzionali in favore, dei non vedenti ed ipovedenti, che si finanziava con i proventi ritratti dalla locazione degli immobili costituenti il suo patrimonio; (II) di avere concesso in locazione al sig. Ga. un immobile sito nel centro storico di Roma, soggetto alla vigilanza della Soprintendenza dei Beni Culturali, come altri bisognevole di opere di manutenzione; (III) che le parti, secondo una prassi adottata da tempo dal Centro resistente, convenivano - nel contratto di locazione - che il conduttore avrebbe provveduto alle opere di ristrutturazione necessarie alla manutenzione dell'appartamento, così da poter beneficiare di uno sconto sul corrispettivo della locazione, sconto calcolato suddividendo il presumibile importo delle opere di manutenzione, pro quota, tra le singole mensilità di canone da versare per tutta la durata del rapporto, come ipoteticamente quantificate secondo prezzi di libero mercato o di assegnazione dall'Ente; (IV) che pertanto il sig. Ga., impegnandosi all'esecuzione di opere di manutenzione dell'appartamento, aveva ottenuto l'abbuono delle prime due mensilità di canone, e di pagare, per tutto il resto della durata del rapporto, la somma di Euro 1.000,00 mensili, anziché di Euro 1.419,00 (canone dovuto in libero mercato); (V) che le opere di manutenzione da eseguire a cura e spese del conduttore erano quelle descritte in apposito computo metrico estimativo richiamato dal contratto di locazione ed a questo materialmente accluso, nonché stimate dell'importo di Euro 40.087,27.

Tanto esposto in fatto, il Centro Sa. eccepiva:

(a) che sussisteva il grave inadempimento del conduttore, il quale aveva iniziato le opere di manutenzione all'interno dell'immobile (in particolare con la demolizione dei pavimenti) senza attendere le necessarie autorizzazioni sia della Sovrintendenza dei Beni Culturali, che dei competenti Uffici Comunali, queste ultime prescritte ai fini del rispetto delle norme urbanistico - edilizie;

(b) che il Ga. era comunque inadempiente avendo eseguito opere difformi da quelle preventivamente autorizzate dalla proprietà, quali descritte nella c.d. "scheda tecnica" (meglio, un computo metrico sintetico) richiamata nel contratto di locazione, e ad esso acclusa;

(c) che tali violazioni integravano motivo di risoluzione ipso iure del contratto, per effetto di quanto previsto nell'apposita clausola risolutiva espressa presente nel documento contrattuale;

(d) che infine il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni analiticamente indicati alla pag. 9 della memoria di costituzione della resistente, per il complessivo ammontare di Euro 57.387,28.

Per queste ragioni il Centro Regionale Sa. chiedeva, oltre al rigetto delle domande principali del Ga., in via riconvenzionale di "accertare e dichiarare l'inadempimento del conduttore, .. e conseguentemente dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa esclusiva del sig. Ga., e per l'effetto ordinare la riduzione in pristino con rimozione ed asporto di eventuali addizioni non autorizzate, con spese a carico del Ga., o in subordine autorizzare l'ente ad eseguire tali lavori con spese a carico di parte ricorrente; condannare il sig. Ga. al pagamento della somma complessiva di Euro 57.387,28, relativamente ai periodi di dicembre 2005 .. aprile 2006 e luglio - dicembre 2006, intero anno 2007, intero anno 2008, anno 2009", in via subordinata chiedeva di essere manlevata dalla Ca. S.p.A. da ogni conseguenza pregiudizievole dell'eventuale accoglimento delle domande principali, il tutto con vittoria di spese.

Tali i fatti controversi, ed integrato il contraddittorio ex art. 420 comma 9, c.p.c. del terzo chiamato, che restava contumace, venivano assunte le prove orali ed esperita una consulenza tecnica d'ufficio; la causa perveniva all'odierna udienza di discussione.

2. Il merito della lite.

Le domande di risoluzione del contratto, svolte dal conduttore per grave inadempimento della parte resistente, proprietaria e locatrice dell'immobile sito nel centro storico di Roma, via (...), e corollaria di restituzione ex art. 1458 c.c. paiono fondate ed accoglibili, diversamente da respingere sono le domande di risoluzione e di condanna svolte in via riconvenzionale dal Centro Regionale Sa., per le considerazioni di seguito esposte.

Infatti:

- con riferimento alle contestazioni di inadempimento reciprocamente rivoltesi dalle parti, ai fini dell'accoglimento delle speculari domande di risoluzione del contratto all. 1 al fascicolo Ga., va premesso che deve procedersi ad una valutazione comparativa delle condotte rispettivamente tenute dalle parti in costanza di rapporto, ciò per stabilire quale degli inadempimenti eventualmente accertati abbia alterato in misura determinante l'equilibrio degli interessi costituente funzione economico individuale del contratto (il principio è pacifico; si vedano, tra le tante, Cass. n. 13849.2010, che afferma: "nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio - incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato - di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto), si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale"; conf. tra le tante Cass. n. 20614.2009; Cass. n. 11430.2006; Cass. n. 20678.2005; Cass. n. 15796.2009; Cass. n. 10477.2004; inutili altri riferimenti);

- avuto specifico riguardo al tema dell'attuale contendere, mentre il Centro Regionale Sa. contesta al Ga. di avere omesso il versamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di dicembre 2005, aprile 2006, e di tutti quelli scaduti a partire dal luglio 2006 in poi, il conduttore, odierno ricorrente, contesta (così dovendosi qualificare le domande in ricorso) al locatore la violazione degli artt. 1575 comma 1 n. 2 c.c. ("il locatore deve .. 2) mantenere (la cosa locata) in istato da servire all'uso convenuto"), 1576 e 1621 c.c. ("il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie .."; "il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto, le riparazioni straordinarie"), invocando la garanzia cui è tenuto il locatore per i vizi (occulti) della cosa locata (art. 1578 comma 1 c.c.) e la risoluzione del contratto per la presenza di carenze strutturali nell'appartamento locato, riscontrate in particolare a carico dei solai lignei sia intermedi di piano che di copertura dell'edificio in cui compreso, tali da comprometterne l'idoneità all'uso convenuto (abitativo) e tali da esporre a serio pericolo la salute propria e degli altri detentori (art. 1580 c.c.).

A fronte di tali contestazioni, il Centro Regionale Sa. ha concentrato le sue difese su due profili: (a) di avere ignorato senza colpa le carenze strutturali dell'appartamento locato al Ga., e più in generale dell'edificio storico in cui compreso; (b) che le carenze ed i cedimenti denunziati dal Ga. erano stati cagionati dal medesimo conduttore, il quale aveva intrapreso, in carenza delle prescritte autorizzazioni, alcune opere, all'interno dell'appartamento, difformi da quelle che si era impegnato ad eseguire con il contratto all. 1 al fascicolo della parte resistente, opere analiticamente descritte nel computo metrico in esso richiamato, ed a questo materialmente allegato (v. allegato al contratto doc. 1 al fascicolo Ga.).

La perizia espletata in corso di causa ha evidenziato, senza margini di perplessità, che l'appartamento in parola "non sia mai stato nelle condizioni di poter essere utilizzato e goduto" (così testualmente a pag. 35 della relazione del ctu); ciò principalmente per le condizioni di fatiscenza e di carenza strutturale riscontrate a carico degli impalcati in legno costituenti solai sia di copertura, che intermedi di piano dell'edificio storico in cui compreso l'appartamento locato al Ga., solai oltretutto interessati da fenomeni di tarlatura, e risultati imbibiti d'acqua per effetto delle infiltrazioni dovute alle carenze di copertura dell'edificio. Il consulente d'ufficio ha correttamente evidenziato che tali condizioni di precarietà preesistessero alla stipula del contratto di locazione del 27.7.2005, perché già evidenziate dall'Ufficio Tecnico del Comune di Roma, come risultato dalla lettura del Fascicolo di Fabbricato depositato al prot. n. 20107 del 31.3.2005: nella relazione acclusa a tale Fascicolo il tecnico incaricato dal Comune evidenziava alcune criticità che ponevano un vincolo di utilizzo, e suggeriva alla proprietà di monitorare il fabbricato prima di renderlo disponibile alla locazione (pag. 6 della relazione del ctu). Che nessuna verifica statica sia mai stata fatta eseguire dall'ente proprietario dell'intero stabile, Centro Regionale Sa., né prima né dopo i fatti costituenti il merito del contendere (se non di recente, a seguito dell'intervento dei VV. FF. quale documentato dall'all. 7 al fascicolo della parte resistente), è circostanza pacifica ed acclarata anche dal consulente d'ufficio.

Che la res locata abbisognasse di approfonditi interventi di consolidamento statico, e quindi - per quanto ora di interesse - presentasse dei vizi occulti la cui eliminazione (mediante opere di manutenzione straordinaria) era sicuramente a carico del locatore ex comb. disp. artt. 1576, 1577, 1621 c.c., è d'altronde riconosciuto dalla stessa proprietà Centro Regionale Sa. che, su sollecitazione dei VV. FF. e del Comune di Roma, infine predisponeva diverse relazioni e progetti, tra cui uno (ing. Sa.) di consolidamento statico delle strutture lignee costituenti solai intermedi e di copertura, richiamato alle pag. 37 e ss. della relazione del ctu.

Ebbene tale progetto, com'anche (ad esempio) il progetto a firma ing. Ce. (incaricato dal Centro Regionale Al.) allegato al fascicolo della resistente, ed ancora la Determina Dirigenziale del 3.12.2008, contenente diffida intimata alla proprietà odierna resistente ad effettuare una verifica statica dei solai dell'edificio in via (...) e (...) (all. 18 al fascicolo Centro Regionale), ed infine il fonogramma VV. FF. all. 19 allo stesso fascicolo, danno prova più che sufficiente dei gravi vizi di cui affetto l'immobile locato, tali da renderlo del tutto inidoneo all'uso convenuto; per brevità, si rinvia alla lettura del progetto esecutivo ing. Sa. (all. 17 al fascicolo Centro Regionale Al.) richiamato alle pagg. 37 e ss. della relazione di ctu, in ordine alla quale, si noti, non è stata sollevata alcuna osservazione delle parti, se non considerazioni (del Centro Regionale Sa.) prive del benché minimo pregio tecnico scientifico (cfr. sul punto Cass. n. 5682.2001: "costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione"; Cass. n. 7260.1994 e numerose altre).

Inoltre, il consulente d'ufficio ha escluso la fruibilità dell'immobile locato, per l'insalubrità degli ambienti interessati da infiltrazioni, percolamenti, presenza di umidità (pag. 36 della perizia).

A fronte della dimostrata presenza delle gravi carenze strutturali costituenti tema del contendere, praticamente ammesse dalla stessa proprietà a mezzo delle relazioni e progetti redatti, dai propri tecnici, ai fini del consolidamento statico di tutti i solai dell'edificio in cui compreso l'appartamento locato al Ga., tutte le eccezioni svolte dalla difesa del resistente non hanno pregio.

Non ha pregio, infatti, sostenere che il conduttore non abbia dato prova che il locatore fosse consapevole della presenza dei vizi in questione, perché - al contrario - l'art. 1578 comma 2 c.c., come d'altronde l'art. 1494 c.c. (in tema di obbligo risarcitorio del venditore, per vizi della res empta), che costituiscono specifiche applicazioni del principio generalissimo enunciato, in tema d'inadempimento contrattuale, dall'art. 1218 c.c., affermano presunta la colpa del debitore inadempiente, salva la prova del contrario, in questo caso non data dalla resistente (sul punto, tra le tante, Cass. n. 11969.2010, in tema di locazione: "qualora il conduttore abbia esercitato l'azione di risarcimento per i danni derivati dai vizi della cosa locata, il locatore è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa", Cass. n. 9910.2010: "in tema di disciplina dei vizi della cosa locata prevista dall'art. 1578 cod. civ., mentre ai fini dell'esercizio delle azioni di risoluzione o riduzione del corrispettivo di cui al primo comma della suddetta norma il locatore è esonerato da responsabilità nella eventualità in cui provi che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della (consegna del bene locato, nell'ipotesi contemplata dal secondo comma, con riferimento all'eventualità in cui il conduttore abbia esercitato l'azione di risarcimento danni, il locatore è esente da responsabilità esclusivamente nel caso in cui egli offra la prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi"; Cass. n. 18854.2008: "la responsabilità del locatore per i danni derivanti dall'esistenza dei vizi sussiste anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa nel caso in cui il locatore poteva conoscere, usando l'ordinaria diligenza, i vizi secondo la disciplina di cui all'art. 1578 cod. civ. L'onere della prova relativa all'impossibilità di conoscere i vizi con l'uso dell'ordinaria diligenza grava sul locatore e la valutazione del raggiungimento o meno della prova liberatoria da parte del locatore costituisce una valutazione di merito tale da escludere la sua sindacabilità nel giudizio di legittimità se non per vizi logici o giuridici"; conf. Cass. n. 8729.1991).

E in proposito non v'è dubbio da un lato che si sia trattato, nella fattispecie, di vizi preesistenti alla consegna della cosa locata, non conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, interessando degli elementi strutturali (solai lignei) resi non visibili dalla presenza di sovrastrutture (pavimenti, controsoffitti), dall'altro che il locatore non abbia minimamente provato in giudizio che gli stessi vizi non fossero conoscibili adottando l'ordinaria diligenza; piuttosto, si è avuta la prova della sua colpa in concreto, visto l'esito, sicuramente non rassicurante, delle relazioni accluse al Fascicolo del Fabbricato protocollato, al Comune di Roma, in data anteriore alla stipula del contratto costituente titolo del contendere.

Neppure giova al locatore sostenere che il conduttore avrebbe provocato i danni elencati nella relazione ing. Sa., incaricato dal Centro Regionale Sa., eseguendo di sua iniziativa degli interventi di demolizione non previsti in contratto e quindi non autorizzati né dal locatore, né dalle competenti autorità (Sovrintendenza dei Beni Artistici e Culturali, Comune di Roma).

A fronte delle comprovate carenze statico strutturali degli impalcati lignei costituenti il soffitto ed il solaio sottostante il pavimento dell'appartamento locato al Ga., incombeva piuttosto alla parte resistente di fornire prova della sussistenza di un nesso di causalità tra gli interventi operati dal conduttore e la produzione di tali danni; e non v'è in atti nessuna prova, né argomento avente qualche dignità tecnico scientifica, per sostenere che le importanti opere strutturali e di manutenzione straordinaria che la resistente si è impegnata a sostenere dopo la dichiarazione d'inagibilità dell'immobile, fossero dipese dalla pura e semplice rimozione del linoleum di cui era rivestito il pavimento dell'immobile (che di questo si è trattato: v. pag. 19 della relazione tecnica d'ufficio).

Di talché, è impossibile imputare al Ga. la scaturigine delle problematiche verificate dal ctu, che deve presumersi (in difetto di prova contraria) siano solo occasionalmente emerse (e, se si consente, fortunatamente) per effetto dell'intervento del conduttore, odierno ricorrente.

Né vi è dubbio che la natura e gravità delle problematiche in parola, tali da comportare degli importanti interventi di consolidamento statico interessanti tutto l'appartamento in affitto, e la ristrutturazione di tutti i suoi solai sia di copertura (soffitti), che intermedi di piano, interventi analiticamente descritti nella relazione ing. Sa., abbiano praticamente nullificato la fruibilità dell'immobile, ed impedito anche di eseguire in sicurezza le opere di manutenzione a cui si era impegnato il conduttore (v. pag. 37 e ss. della relazione del ctu, in cui sono citati i seguenti brani della relazione ing. Sa.: ".. veniva riscontrata una situazione piuttosto preoccupante, che nella sostanza va ad interessare l'intero impalcato nei suoi componenti portanti; in maggior misura quelli principali del primo ordine (travi maestre), in misura più limitata quelli secondari; tale situazione richiede, in via definitiva, la completa rimozione degli attuali elementi del primo ordine portanti i solai abitativi e la successiva posa in opera di nuove travi principali al fine di rendere fruibili i suddetti solai in piena sicurezza rispetto all'uso residenziale cui l'immobile destinato: allo stato attuale è da escludere l'utilizzo dei solai nelle dovute condizioni di sicurezza").

E dunque la riscontrata presenza di vizi, nell'appartamento locato al Ga., tali da pregiudicare totalmente la sua idoneità a servire all'uso convenuto, pare sufficiente a giustificare la sospensione del pagamento del canone a partire dal luglio 2006, sospensione che - occorre notare - faceva seguito a diverse missive di denunzia dei vizi, tempestivamente rimesse dal conduttore al locatore (in ossequio a quanto prescritto dall'art. 1577 comma 1 c.c. e comunque in ottemperanza al principio di buona fede in executivis, art. 1375 c.c.), missive rimaste tutte senza esito concreto, sino ad epoca recentissima (v. gli all. 2 e 4 al fascicolo Centro Regionale Al.); la presenza dei vizi e l'atteggiamento di (ingiustificabile) inerzia tenuto dal locatore anche a distanza di tempo dalla conclusione del contratto, nonostante le documentate segnalazioni inoltrate dal conduttore (comprovatamente corredate dalle perizie giurate fatte eseguire al momento dell'esecuzione degli interventi di asportazione dei rivestimenti: v. gli all. 4 - 5 - 6 al fascicolo Ga.), integrano un fatto d'inadempimento sicuramente atto, secondo il criterio della preponderanza causale, ad alterare, con incidenza prevalente, l'assetto di interessi considerato dalle parti in sede di stipula del negozio, e costituente la funzione economico individuale del contratto (v. la giurisprudenza sopra citata), che in sostanza il conduttore si è trovato a dover pagare il canone di locazione al proprietario, pur essendo totalmente privo della disponibilità dell'appartamento, ed anche nell'impossibilità di avviare le opere di manutenzione ordinaria concordate nel contratto.

Né infine, giova alla locatrice evidenziare che il conduttore non avrebbe potuto avviare le opere di ristrutturazione senza le prescritte autorizzazioni della Pubblica Autorità, o che abbia eseguito opere difformi da quelle preventivamente e tassativamente autorizzate, quali indicate nel computo metrico estimativo richiamato nel contratto (opere difformi consistenti in particolare, nell'asportazione del rivestimento dei pavimenti, in linoleum). Come si è già detto, l'assenza di preventiva autorizzazione del locatore, o della Soprintendenza dei Beni Artistici e Culturali, non sono tali da elidere l'evidenza del fatto che l'immobile abbisognava di importanti interventi strutturali, misconosciuti dalla proprietà locatrice sin da epoca anteriore alla stipula del contratto di locazione tra le parti, e comunque non v'è nessuna prova che, ove il conduttore si fosse attenuto alle prescrizioni contrattuali, ed avesse atteso i provvedimenti assentivi della P.A., le deficienze e lo stato di ammaloramento degli impalcati lignei dei solai di piano non si sarebbero prodotte. E visto quanto riscontrato dall'ing. Sa. nella sua relazione più volte menzionata, inviata al Comune di Roma a corredo del progetto di consolidamento statico dei solai lignei dell'edificio in parola (egli ha riferito del disancoramento di alcune travi maestre dal muro, dell'omissione di minimi interventi di ordinaria manutenzione sugli impalcati, della presenza di fenomeni di tarlatura evidentemente mai risolti, della flessione di diverse travi maestre e tavole secondarie, il tutto ben visibile peraltro nelle foto allegate alle perizie Ba., al fascicolo di parte ricorrente) è legittimo dubitare di quanto sostenuto dalla resistente.

E comunque tale prova, non data, sicuramente incombeva alla parte resistente, perché la prova del danno da inadempimento contrattuale, anche laddove dimostrato di per sé il fatto d'inadempimento, comunque rimane a carico della parte asseritamente danneggiata, in questo caso il Centro Regionale Sa. (il principio è pacifico; v. tra le tante Cass. n. 21140.2007: "in tema di responsabilità contrattuale spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore; l'art. 1218 cod. civ., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, infatti, non modifica l'onere della prova che incombe sulla parte che abbia agito per l'accertamento di tale inadempimento, allorché si tratti di accertare l'esistenza del danno"; conf. Cass. n. 5960.2005).

Conclusivamente:

- va accolta la domanda di risoluzione svolta ex art. 1453 c.c. dalla parte ricorrente (mentre vanno correlativamente respinte le domande riconvenzionali del Centro Regionale Al.), con effetto dalla data dell'inadempimento del locatore, e quindi dalla stessa data di stipulazione del contratto;

- il ricorrente deve vedersi restituire, ex art. 1458 c.c., tutte le somme versate al locatore in esecuzione del contratto, e deve vedersi rifondere degli esborsi affrontati sia per la sua conclusione, sia per adempiervi (in questo caso, a titolo risarcitorio), quali le spese di registrazione (documentate) e le spese di sgombero dell'immobile dagli arredi, di asportazione delle sovrastrutture, di messa in sicurezza di alcune travi maestre dei solai del soffitto, spese pacificamente affrontate, e giudicate congrue dal consulente d'ufficio nella misura indicata nell'atto introduttivo;

- non v'è prova che l'impossibilità di godere dell'immobile locato, sicuramente acclarata in giudizio, abbia prodotto al ricorrente un ulteriore danno patrimoniale risarcibile ex art. 1223 c.c. (v. la giurisprudenza sopra citata in tema di prova del danno da inadempimento contrattuale);

- non può accogliersi la domanda di garanzia e manleva svolta dalla resistente ai danni della Ca. S.p.A., dacché gli obblighi derivanti, a carico della odierna resistente, per effetto dell'accoglimento delle domande principali del ricorrente, non parrebbero aver nulla a che vedere con i rischi assicurati dalla polizza ali. 5 al fascicolo del Centro Regionale Al.

Va quindi provveduto come in dispositivo; la soccombenza regola le spese.

PER QUESTI MOTIVI

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

- Accoglie per quanto di ragione le domande svolte, nel ricorso introduttivo, da Al.Ga., rigetta le domande riconvenzionali svolte dal Centro Regionale Sa. per ciechi, e per l'effetto:

- Dichiara risolto, per grave inadempimento del locatore Centro Regionale Sa. per i ciechi, e con effetto retroattivo alla data della sottoscrizione, il contratto di locazione concluso, tra le parti, in data 27.7.2005, avente ad oggetto l'immobile in Roma via (...);

- Condanna il resistente Centro Regionale Al. alla restituzione, in favore del ricorrente Ga.Al., della somma di Euro 11.556,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- Condanna il resistente Centro Regionale Al. al pagamento, in favore del ricorrente Ga.Al., della somma di Euro 20.000,00, oltre interessi legali dal di della presente sentenza al saldo;

- rigetta la domanda di garanzia e manleva svolta dalla parte resistente nei confronti del terzo chiamato Ca. S.p.A.;

- condanna la parte resistente al rimborso, in favore della controparte Ga.Al., delle spese di lite che liquida in Euro 200,00 per esborsi ed Euro 2.800,00 per compensi di procuratore;

- nulla sulle spese della lite di garanzia.

Così deciso in Roma il 9 marzo 2012.

Depositata in Cancelleria il 9 marzo 2012.