Domanda di risoluzione del contratto e di condanna al pagamento dei canoni scaduti e a scadere

Quando sia stata proposta domanda di risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento di canoni scaduti e sia stata altresì domandata la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere in corso di causa deve ritenersi virtualmente proposta la domanda di risoluzione anche in relazione ai canoni che andranno a scadere. Correttamente, pertanto, il giudice tiene conto di tale inadempimento, ai fini della decisione, sussista o meno l'inadempimento originariamente dedotto. Dovendo, inoltre, il giudice esaminare, ai fini della gravità dell'inadempimento, giustificativa della risoluzione del contratto, il comportamento globalmente tenuto dal conduttore, egli deve altresì considerare l'eventuale ritardo concernente le prestazioni scadute e adempiute prima della domanda di risoluzione, poste a suo fondamento.
(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 9 gennaio 2007, n. 202)




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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati;

Dott. Gaetano FIDUCCIA - Presidente -

Dott. Michele VARRONE - Consigliere -

Dott. Camillo FILADORO - Consigliere -

Dott. Nino FICO - Consigliere Relatore -

Dott. Luigi Alessandro SCASANO - Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

So. In. Au. Ro. Si. SRL in persona del procuratore speciale An.Ma., elettivamente domiciliata in Ro. Cr. n.(...), presso lo studio dell'avvocato Cl.Di.Pi., che la difende unitamente all'avvocato Re. Ma., giusta delega in atti;

ricorrente

contro

Comune di Ro.;

intimato

e sul 2° ricorso n° 11830/02 proposto da:

Comune di Ro. in persona del Sindaco On. le Wa. Ve., elettivamente domiciliato in Ro. via De.Te.Di.Gi.n.(...), presso gli Uffici dell'Avvocatura Comunale in Ro., difeso dall'avvocato Gu.Fr., giusta delega in atti;

controricorrente e ricorrente incidentale

nonché contro

Si.In.Au.Ro.Sr.;

intimato

avverso la sentenza n. 2231/01 della Corte d'Appello di Roma emessa 23/05/01, depositata il 20/06/01;rg. n. 314/99;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/11/06 dal Consigliere Dott. Nino FICO;

udito l'Avvocato Er.Fo. (per delega avv. Cl.Di.Pi.Pa.);

udito l'Avvocato Gu.Fr.;

udito il P, M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Eduardo Vittorio SCARDACCIONE che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale diRoma ha dichiarato risolto per grave inadempimento della s.r.l. SI. - So. In. Au. Ro. (mancato pagamento dei canoni relativi ai primi due trimestri del 1993) il contratto di locazione tra la società stessa e il Comune di Ro., avente ad oggetto un'area di proprietà di quest'ultimo, ed ha condannato la Si. al pagamento di quei canoni nonché, ai sensi dell'art. 1S91 ce, dei canoni scaduti successivamente, fino al mese di novembre 1994.

La sentenza è stata appellata dalla Si. in via principale e dal Comune in via incidentale e la Corte d'appello di Roma, rilevato che, come da documentazione prodotta, i canoni dei primi due trimestri del 1993 erano stati sì pagati, come dedotto dalla Si., ma con notevole ritardo rispetto alla scadenza convenuta, ritenuta anch'essa la gravità dell'inadempimento per tale ritardo, nonché per il mancato pagamento dei canoni maturati in corso di causa, fino al 30 novembre 1994, ha confermato la decisione sul punto della risoluzione del contratto, così respingendo l'appello principale, ed ha determinato il canone in lire 11.890. 200 mensili, così respingendo anche l'impugnazione incidentale, volta al riconoscimento di un canone di gran lunga maggiore e al conseguente pagamento a tale titolo di somme maggiori.

Avverso quest'ultima decisione la Si. ha proposto ricorso per cassazione affidandolo a due motivi.
Il Comune di Ro. ha resistito con controricorso ed ha a sua volta spiegato ricorso incidentale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Vanno preliminarmente riuniti i ricorsi, ex art. 335 3 il c. p. c.


Sull'eccezione di difetto di giurisdizione riproposta con il primo motivo del ricorso incidentale la Corte di Cassazione a Sezioni Unite si è già pronunciata affermando, come in precedenza i giudici di merito, la giurisdizione del giudice ordinario.

Con il primo motivo del ricorso principale (violazione degli artt. 333 e 184 c.p. c.) la Si. ha dedotto che, avendo il Comune di Ro. domandato la risoluzione del contratto per mancato pagamento dei canoni relativi ai primi due trimestri del 1993 e avendo il tribunale pronunciato la risoluzione per tale inadempimento e condannato essa ricorrente al pagamento dei canoni successivamente scaduti a titolo di risarcimento dei danni, ai sensi dell'art. 1591 c.c., la Corte d'appello, accertato il pagamento dei canoni di quei due trimestri, non avrebbe dovuto tener conto, d'ufficio, in mancanza dì specifica impugnazione sul punto, ai fini della determinazione della sussistenza e della gravità dell'inadempimento, né del ritardo nel pagamento, benché notevole, né della mancata corresponsione dei canoni maturati nel corso del giudizio.

La censura è infondata.

Quando sia stata proposta domanda di risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento di canoni scaduti e sia stata altresì domandata la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere in corso di causa, come nella specie, deve ritenersi virtualmente proposta la domanda di risoluzione anche in relazione ai canoni che andranno a scadere, sicché correttamente il giudice tiene conto di tale inadempimento ai fini della decisione, sussista o meno l'inadempimento originariamente dedotto. Non solo, ma dovendo esaminare, ai fini della gravità dell'inadempimento, giustificativa della risoluzione del contratto, il comportamento globalmente tenuto dal conduttore, egli deve altresì considerare l'eventuale ritardo concernente le prestazioni scadute e adempiute prima della domanda di risoluzione, poste a suo fondamento.

Col secondo motivo (omesso esame di circostanze e documenti decisivi; "violazione del principio dell'accertamento del dare ed avere in materia di contratto di locazione") la ricorrente principale ha dedotto che, risultando dalla documentazione prodotta dallo stesso Comune che essa aveva versato nel 1991 l'importo dì lire 91. 250. 000, eccedente di ben oltre 80. 000. 000 il canone dovuto, quale accertato in corso di causa, non sussisteva alcun inadempimento, per cui la Corte d'appello avrebbe dovuto accogliere l'appello 5 principale e rigettare la domanda di risoluzione del contratto e di condanna al pagamento di somme per canoni,
La censura è inammissibile perché introduce una questione del tutto nuova, che non risulta, né dalla sentenza né dallo stesso ricorso, abbia formato oggetto d'esame nei precedenti gradi di giudizio. Ciò senza contare che, in forza del principio per cui il giudice deve giudicare iuxta alligata et probata, non è sufficiente che una determinata circostanza sia acquisita al processo attraverso la produzione di un documento ad opera di una delle parti in causa perché il giudice possa utilizzarla come base del suo convincimento, ma è necessario che la parte interessata a farla valere ne faccia oggetto della propria tesi difensiva (Cass. n. 4993 del 1981).

Il ricorso principale va dunque respinto.

Col secondo motivo del ricorso incidentale il Comune di Ro. ha sostanzialmente dedotto che la Corte d'appello non ha esaminato compiutamente e correttamente la documentazione versata in atti, così errando nella determinazione della misura del canone di locazione.

La censura è inammissibile, risolvendosi in un apprezzamento dei fatti e delle prove difforme da quello espresso dal giudice del merito, in un giudizio a questo riservato, insindacabile in sede di legittimità se, come nella specie, sia congruamente motivato e immune da vizi logici e giuridici.

Con un terzo motivo il ricorrente incidentale introduce, sia pure in via condizionata, una questione nuova e come tale non proponibile per la prima volta nel giudizio di cassazione (la cessazione del contratto per scadenza del termine),

Anche il ricorso incidentale va pertanto respinto.

La reciproca soccombenza legittima la compensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

la Corte riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

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