E’ inadempiente ai propri obblighi, legittimando la risoluzione del contratto, il conduttore che consenta l'esercizio del meretricio nell'immobile locato ad uso albergo

Il conduttore di un'immobile, ai sensi dell'articolo 1587 cod. civ., viola l'obbligo di usare la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della cosa locata non soltanto quando rechi danni materiali alla stessa, ma anche quando agisca in modo tale da ledere l'interesse del locatore alla conservazione del suo valore locativo. In particolare, il comportamento del conduttore che consenta l'esercizio del meretricio nell'immobile locato ad uso albergo, anche se riveste carattere di illecito penale, può assurgere a causa determinante della risoluzione del contratto se si concreti in una violazione dell'articolo 1587 cod. civ. e, cioè, in un abuso della "res" locata che in qualche modo la pregiudichi. (Corte di Cassazione Sezione 3 civile, Sentenza 14.11.2006, n. 24206)



- Leggi la sentenza integrale -

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Comporta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Presidente

Dott. Bruno DURANTE - Consigliere Relatore

Dott. Giovanni FEDERICO - Consigliere

Dott. Alberto TALEVI - Consigliere

Dott. Alfonso AMATUCCI - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Ca.Um., Ga. di Adelindo Ma.&C SAS, elettivamente domiciliati in Ro. via De.Fo. n. (...), presso lo studio dell'avvocato Ra.Al., difesi dall'avvocato Se.Se., giusta delega in atti;

ricorrenti

contro

De.Le.So., elettivamente domiciliata in Ro. Lu.Fi. n. (...), presso lo studio dell'avvocato Gi.Ba., che la difende unitamente all'avvocato St.Fu., con procura speciale del dott. Notaio Be.Ba.Sa.Ve. in Fi., del 4/10/06, Rep. 18675;

controricorrente

avverso la sentenza n. 672/03 della Corte d'Appello di Firenze, seconda sezione civile, emessa l'11/02/03, depositata l'11/04/03, R. G. 1232/A/00;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/10/06 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito l'Avvocato Fa.Al. (per delega Avv. Ra.Al., depositata in udienza);

udito l'Avvocato Gi.Ba.;

udito il P. M., in persona dell'Avvocato Generale Dott. Ma.Fe., che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

So. e Ma.Na.De.Le., locatrici di immobile in Fi. destinato ad albergo, convennero innanzi al tribunale di Firenze il conduttore, Um.Ca., chiedendo la risoluzione del contratto locativo per inadempimento (destinazione dell'albergo ad attività di meretricio).

Il convenuto resistette; spiegò intervento la s. a. s. Ga., acquirente dell'azienda alberghiera, la quale sostenne che la domanda era infondata e, comunque, si era costituito tacitamente nuovo ed autonomo contratto locativo.

Il tribunale accolse la domanda; la corte di appello di Firenze con sentenza resa l'11.2.2003 respinse il gravame del Ca. e della società Ga. con la seguente motivazione.

Gli atti della polizia giudiziaria, dotati di efficacia probatoria siccome provenienti da pubblici ufficiali, forniscono di per sé soli adeguata prova del fatto posto a fondamento della domanda (esercizio di attività di meretricio nell'albergo), a prescindere dall'esito del susseguente procedimento penale (patteggiamento); il fatto concreta inadempimento dell'obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'uso della cosa locata derivante dall'art. 1587 c.c.; l'inadempimento presenta carattere di particolare gravità anche perché la questura ha chiuso l'albergo per un certo tempo e la stampa ha dato notizia dei fatti; in base al principio secondo il quale, risolto il contratto locativo, rimangono travolti tutti i rapporti che ne derivano o lo presuppongono, rimane privo di rilevanza il fatto che il conduttore abbia ceduto ad altri il contratto, mentre non implica accettazione della cessione l'essersi le locatrici ricevuto il canone dal cessionario, a questo fine occorrendo un comportamento univoco e concludente.

Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione il Ca. e la s. a. s. Ga. di Ad.Ma.&C., deducendo tre motivi; ha resistito con controricorso So.De.Le.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa punto decisivo (art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.); nella valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento la corte di merito non ha applicato i criteri elaborati dalla giurisprudenza e particolarmente non ha tenuto conto del comportamento globale del conduttore, sicché la conclusione alla quale è pervenuta non può essere condivisa; peraltro, l'unico ed isolato episodio attribuito all'originario conduttore Ca. e non provato in giudizio non concreta quell'inadempimento di non scarsa importanza che rileva ai fini della risoluzione del contratto in quanto non ha prodotto danno patrimoniale alle locatrici, incidendo negativamente sul valore economico dell'immobile locato; tanto risulta evidente sol che si rifletta che il conduttore originario ha continuato ad esercitare nell'immobile l'attività alberghiera e l'ha ceduta a terzo che, pur consapevole della pendenza del giudizio di risoluzione, ha eseguito lavori di ristrutturazione dell'immobile con innegabile vantaggio delle locatrici.

Il motivo è fondato e va accolto.

Come questa Corte ha avuto occasione di affermare, l'obbligo del conduttore di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'uso della cosa locata stabilito dall'art. 1587 c.c. è sempre operante nel corso della locazione indipendentemente dall'altro obbligo sancito dall'art. 1590 c.c. di restituire la cosa locata al termine della locazione nelle condizioni in cui è stata consegnata; conseguentemente il locatore ha diritto di esigere in ogni momento l'osservanza dell'obbligo e di agire nei confronti del conduttore inadempiente per la risoluzione del contratto, ove l'inadempimento non presenti scarsa importanza (Cass. 7.3.2001,. n. 3343; Cass. 1.8.1995, n. 8385).

In altri termini l'obbligo posto dall'art. 1587 non è soltanto strumentale rispetto all'adempimento dell'obbligo di restituzione, ma, essendo compreso in quello più ampio di comportarsi con la diligenza del buon padre di famiglia nell'esercizio della facoltà dì godimento, ha come questo carattere principale ed autonomo.

L'obbligo di restituzione della cosa nelle medesime condizioni alla cessazione della locazione non sta a significare che nel corso del rapporto il conduttore ha facoltà di modificare lo stato della cosa locata o di omettere la manutenzione a suo carico, essendo ciò incompatibile con il disposto dell'art. 1587.

Si deve ritenere violato l'obbligo del conduttore di usare la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento defila cosa locata non soltanto quando il conduttore arrechi danni materiali alla cosa stessa, ma anche quando egli agisca in modo tale da ledere l'interesse del locatore al valore locativo di essa.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, alla quale si presta adesione, il comportamento del conduttore che consente l'esercizio del meretricio nella cosa locata, anche se riveste carattere di illecito penale, può assurgere a causa determinante la risoluzione del contratto se si concreti in violazione dell'art. 1587 e, cioè, in un abuso della "res" locata che in qualche modo la pregiudichi.

Occorre, perciò, distinguere a seconda che il comportamento del conduttore abbia o meno incidenza sul valore locativo della cosa (Cass. 9.4.1954, n. 1110; Cass. 19.10.1953, n. 3435; Cass. 29.2.1952, n. 562), ravvisando una causa dì risoluzione del contratto se riduce tale valore ed escludendola nel 'caso contrario.

La riduzione del valore locativo va accertata in concreto senza che si possa ritenere implicita nel fatto stesso dell'esercizio del meretricio nell'immobile.

Nella specie la corte territoriale, dopo avere accertato che l'albergo è stato destinato all'esercizio del meretricio sulla base dei verbali della polizia giudiziaria, ai quali ha correttamente riconosciuto efficacia probatoria, ha ravvisato inadempimento del. conduttore e lo ha ritenuto di gravità tale da comportare risoluzione del contratto, genericamente affermando che "ogni ulteriore considerazione pare superflua anche in ordine al pregiudizio che ne conseguiva per le proprietarie a seguito della diffusione di tali notizie", senza farsi carico di una specifica motivazione sul punto, tanto più necessaria tenuto conto della diffusa difesa della parte conduttrice.

Pertanto, la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della corte di appello di Firenze per nuovo esame sulla base dei principi di cui sopra e pronuncia sulle spese «del giudizio di cassazione.

Rimangono assorbiti gli altri motivi di ricorso, con i quali si denuncia difetto di motivazione circa la richiesta di prova testimoniale e per interpello (motivo secondo); omessa ed insufficiente motivazione sul punto che concerne la conclusione di un autonomo contratto locativo con la s. a. s. Ga. (motivo terzo).

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo; assorbiti gli altri; cassa in relazione e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della corte di appello di Firenze.


INDICE
DELLA GUIDA IN Locazioni

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 2067 UTENTI