E' simulato il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell'uso da parte del conduttore

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto - Presidente

Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere

Dott. CALABRESE Donato - Consigliere

Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere

Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DE. QU. AL. WA., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE PARIOLI 101/E, presso lo studio dell'avvocato BELTRAMI PATRIZIA, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

BO. PA., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA SANT'AGATONE PAPA 50, presso lo studio dell'avvocato MELE CATERINA, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 501/2004 della CORTE D'APPELLO di ROMA, Sezione 4 Civile, emessa il 29/01/04, depositata il 17/03/2004; R.G.N. 4708/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/01/2009 dal Consigliere Dott. AMENDOLA ADELAIDE;

udito l'Avvocato MELE Caterina;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA AURELIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.1 Con ricorso ex articolo 447 bis c.p.c., Bo. Pa. adiva il Tribunale di Roma, chiedendo la determinazione del canone dovuto per l'appartamento di proprieta' di De. Qu. Al. Wa., da lui condotto in locazione, con condanna della controparte alla restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, al pagamento degli interessi maturati sul deposito cauzionale e alla rifusione degli ulteriori importi pagati per lavori straordinari e allaccio utenze. Costituitosi in giudizio, De. Qu. Al. Wa. si opponeva all'accoglimento della domanda, contestualmente spiegando riconvenzionale al fine di ottenere il risarcimento di danni pretesamente recati all'immobile dal conduttore, nonche' il pagamento degli oneri condominiali.

1.2 Con sentenza del 14 novembre 2002 il Tribunale condannava il De. Qu. alla restituzione in favore dell'attore dei canoni pagati in eccedenza rispetto a quelli dovuti in base all'equo canone, nonche' al pagamento degli interessi sul deposito cauzionale, rigettando ogni altra richiesta.

Proposto gravame da De. Qu. Al. Wa., la Corte d'appello, con sentenza del 29 gennaio 2004 lo respingeva.

In motivazione osservava il giudicante, per quanto qui interessa, che la locazione intercorsa tra le parti era destinata a soddisfare una esigenza abitativa primaria del conduttore, di modo che, al di la' della formale intestazione del contratto, questo non poteva essere considerato transitorio, tanto piu' che la necessita' del locatario di occupare stabilmente l'immobile per ragioni di lavoro era ben nota al proprietario.

Rilevava inoltre che la doglianza relativa alla pretesa, inesatta determinazione dell'equo canone, non aveva fondamento, non essendo stati i conteggi specificamente contestati dal resistente, mentre, quanto ai pretesi canoni non corrisposti, escluso che vi fosse stata rinnovazione tacita del contratto, non potendo questa che essere espressa, "vi era stata imputazione del deposito cauzionale" e comunque compensazione con le somme pagate in eccedenza rispetto agli importi dovuti in base alla disciplina vincolistica.

In ordine alla domanda riconvenzionale volta ad ottenere il ristoro dei pretesi danni arrecati all'immobile dal Bo., osservava la Corte che tutte le fatture versate in atti dall'attore, al fine di dimostrare la riattazione dell'immobile, oltre a risalire a due anni prima della locazione, si riferivano, tranne una, a un indirizzo di Roma diverso da quello dell'immobile per cui e' causa, di modo che i pregiudizi di cui il proprietario aveva chiesto il ristoro non erano stati, in definitiva, provati, tanto piu' che nell'atto di riconsegna le parti "reciprocamente" avevano contestato "le rispettive contrarie affermazioni" e che alcuna giustificazione era stata data della quantificazione della somma a tale titolo domandata.

Infine il resistente neppure aveva dato nessuna prova documentale dell'onere "contrattuale" relativo agli oneri condominiali, considerata anche la "portata delimitatoria" dell'articolo 11 del contratto di locazione.

1.3 Avverso tale pronuncia propone ricorso per cassazione De. Qu. Al. Wa., affidando le sue doglianze a quattro motivi.

Resiste con controricorso Bo. Pa., che ha anche depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2.1 Col primo motivo l'impugnante denuncia violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 26, nonche' della Legge n. 359 del 1992 per avere il decidente escluso che nella fattispecie le parti avessero concluso un contratto di locazione ad uso transitorio, cosi' facendo malgoverno del materiale probatorio acquisito e segnatamente della deposizione della testimone Fu. Eu., nonche' di una serie di indici, quali la circostanza che l'immobile fosse ammobiliato, univocamente dimostrativi della destinazione dello stesso alla soddisfazione di esigenze abitative saltuarie e non stabili del conduttore. Del resto, ove cio' non fosse stato, ove, in particolare, il locatore avesse avuto consapevolezza delle effettive esigenze abitative del Bo., avrebbe sicuramente concluso un contratto ai sensi della legge n. 359 del 1992 sui patti in deroga, pervenendo per tal via ugualmente alla libera determinazione del contenuto della locazione. In tale contesto, neppure poteva essere enfatizzata la consegna al locatore delle buste paga del conduttore, trattandosi di formalita' che aveva avuto la sola funzione di garantire i pagamenti, in sostituzione della polizza fideiussoria inizialmente richiesta dal proprietario.

2.2 Le doglianze sono infondate.

Il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorieta' dell'uso da parte del conduttore, al fine di eludere la sanzione di nullita' delle clausole concernenti la durata e la misura del canone, in quanto contrarie al regime giuridico stabilito dalla legge, integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perche', sotto l'apparenza di una convenzione di tal fatta, nasconde una locazione abitativa ordinaria, pattiziamente regolata in difformita' dal regime inderogabile dell'equo canone, con la conseguenza che il conduttore che ne reclami in giudizio l'applicazione, stante l'illiceita' del contratto simulato per contrasto con norme imperative, puo', ex articolo 1417 c.c., dimostrare l'esistenza della simulazione anche avvalendosi della prova per testi e per presunzioni. In proposito la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito che, in sede processuale, l'indagine volta ad accertare - su base anche indiziaria - la consapevolezza del locatore in ordine alle effettive esigenze di stabile e normale abitazione del conduttore, che integra l'accordo simulatorio, deve essere improntata a una valutazione complessiva di tutte le circostanze del caso concreto, quale, a titolo esemplificativo, il sistema di vita del conduttore, la disponibilita' altrove di un alloggio o l'attivita' di lavoro con riguardo alla localita' ove e' situato l'immobile (confr. Cass. civ. 3, n. 969 del 2007).

Venendo al caso di specie, il Giudice d'appello ha correttamente desunto la consapevole e condivisa destinazione dell'immobile locato alla soddisfazione di un'esigenza abitativa primaria del conduttore da una serie di indici inequivocabili, quali la stabile assegnazione del Bo. allo svolgimento di attivita' lavorativa presso la sede (OMESSO) della Fi. Vi., e la consegna delle buste paga al proprietario, su sollecitazione dello stesso.

A fronte di siffatto impianto motivazionale, non hanno pregio i rilievi circa la funzione di garanzia del predetto adempimento perche', quale che ne fosse la finalita', esso e' stato plausibilmente ritenuto idoneo a rendere noto al proprietario che nell'immobile il Bo. avrebbe abitato stabilmente per motivi di lavoro.

Ne' ha errato la Corte territoriale nel non dare peso alla circostanza che l'appartamento venne locato ammobiliato. In proposito e' sufficiente rilevare che la compatibilita', anche astratta, di tale evenienza con la destinazione del contratto alla soddisfazione di un'esigenza abitativa primaria del conduttore e' dimostrata dalla espressa previsione di maggiorazioni dell'importo determinato in base alla legge fino al 30 per cento, di modo che la circostanza che l'immobile sia "completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualita', all'uso convenuto" (Legge n. 392 del 1978), non vale certo da solo a dimostrare il carattere transitorio del contratto.

Infine nessun rilievo puo' avere la deduzione secondo cui l'insussistenza di un'esigenza abitativa momentanea avrebbe dovuto indurre le parti ad avvalersi dei patti in deroga di cui alla Legge n. 359 del 1992: sta di fatto, invero, che esse non ritennero di farvi ricorso. Del resto la normativa richiamata impone comunque l'osservanza di una durata legale minima del contratto, alla quale locatore e conduttore non intendevano evidentemente sottostare.

2.2 Col secondo motivo il ricorrente lamenta omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, ex articolo 360 c.p.c., n. 5. Segnala in particolare che, contrariamente all'assunto del Giudice di prime cure, i conteggi erano stati integralmente contestati dal convenuto, in ordine alla vetusta', allo stato di conservazione del fabbricato, al calcolo dei metri quadrati, all'ubicazione dell'immobile, alla mancata applicazione dell'incremento del 30% del canone, in considerazione del fatto che esso era stato locato ammobiliato, circostanza, questa, completamente ignorata dal decidente.

Osserva il collegio che, secondo quanto riportato nella sentenza impugnata, il Giudice di prime cure fece riferimento ai "parametri" e ai "coefficienti" indicati dal ricorrente, "perche' non specificamente contestati dal resistente", di modo che "il riconoscimento dei conteggi" aveva consentito "con semplice operazione matematica" la determinazione del canone.

In tale contesto la censura doveva essere accompagnata, per il principio di autosufficienza del ricorso, dalla indicazione specifica dell'atto difensivo e/o del verbale di udienza in cui la contestazione era stata sollevata e dalla riproduzione puntuale degli esatti termini in cui era stata formulata, in ragione anche del suo carattere articolato e complesso (Cass. civ., Sez. 2, 19 marzo 2007, n. 6361).

Non e' superfluo aggiungere che, in ogni caso, la denuncia dell'errore, in quanto volta a prospettare l'inesatta percezione da parte del Giudice delle risultanze processuali, non costituisce motivo di ricorso per cassazione ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5, ma di revocazione ai sensi dell'articolo 395 c.p.c., n. 4, (confr. Cass. 3 agosto 2007, n. 17057; Cass. civ. 13 novembre 2006, n. 24166).

2.3 Col terzo mezzo l'impugnante sostiene l'erronea valutazione del compendio probatorio in atti, avendo il Giudice di merito escluso la rinnovazione del contratto, sul presupposto che per essa era espressamente prevista la forma scritta, laddove, per ammissione dello stesso conduttore, il contratto, stipulato con decorrenza dal 1 luglio 1998 e scadenza al 31 luglio 1999, era stato rinnovato per un ulteriore anno fino al 31 luglio dell'anno successivo. Legittimamente, pertanto, il De. Qu. aveva chiesto il pagamento dei canoni, pacificamente non corrisposti, dal gennaio al 30 luglio o almeno al 31 maggio del 2000, data dell'effettivo rilascio, laddove invece addirittura egli era stato condannato a restituire al conduttore le somme pretesamente riscosse in eccedenza.

Osserva il collegio che, apprezzata con indagine di fatto, incensurabile in questa sede di legittimita' la necessita' della forma scritta per la rinnovazione del contratto, il problema del mancato pagamento dei canoni dal mese di gennaio al mese di maggio del 2000, e' stato risolto dal Giudice di merito con il rilievo che il credito vantato dal proprietario era stato compensato con quelli del conduttore aventi ad oggetto la restituzione del deposito cauzionale e le somme pagate in eccedenza a titolo di canone, rispetto a quelle dovute in base alla disciplina vincolistica.

Malgrado il non felice condizionale usato dal Giudice di merito (sarebbero assorbite), il ricorrente, volendo sostenere l'erroneita' di siffatti calcoli, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita' per novita' della censura, aveva l'onere non solo di allegare l'avvenuta deduzione della questione dinanzi al Giudice di merito, ma anche, per il gia' richiamato principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo aveva fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicita' di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1, 31 agosto 2007, n. 18440).

Invece l'impugnante si e' limitato a lamentare l'omessa liquidazione delle somme che, a tale titolo gli sarebbero spettate, senza nessun nesso con le argomentate ragioni della decisione.

2.4 Col quarto motivo il ricorrente sostiene che la sentenza impugnata avrebbe fatto malgoverno degli esiti della espletata istruttoria e sarebbe contraddittoriamente motivata nella parte in cui ha rigettato la domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento dei danni arrecati all'immobile dal conduttore nonche' il pagamento degli oneri condominiali.

Deduce segnatamente che lo stato dell'appartamento al momento del rilascio era comprovato dal verbale di riconsegna e dalla documentazione fotografica, completamente ignorata dal decidente, mentre ben 19 fatture versate nel fascicolo processuale provavano la dislocazione di beni presso l'immobile per cui e' processo, pienamente coincidenti con quelli elencati nel verbale di consegna. In sostanza l'esame comparativo dei verbali di consegna e di riconsegna, integrato dai documenti di acquisto, avrebbe permesso di appurare l'esistenza e l'entita' dei lamentati danni.

Quanto poi agli oneri condominiali, sostiene il ricorrente che la loro debenza non doveva affatto essere provata dal proprietario, essendo gia' stabilita dalla legge, mentre all'obbligo del conduttore di corrisponderli non ostava certo il disposto dell'articolo 11 del contratto, che si limitava a porre le spese ordinarie a carico dell'inquilino. In ogni caso, a riprova della ritualita' della richiesta, erano stati prodotti il preventivo e il consuntivo delle spese condominiali e la relativa ripartizione. Infine significativo era che il Bo. aveva per diverso tempo pagato le spese condominiali.

Osserva il collegio che il Giudice di merito ha motivato l'esito negativo dello scrutinio in ordine alla sussistenza dei pregiudizi lamentati dal De. Qu. in base all'assunto che una sola delle fatture prodotte dal ricorrente era relativa all'immobile per cui e' controversia nonche' al rilievo, per vero dirimente, che in ogni caso esse si riferivano a pretesi lavori effettuati circa due anni prima dell'inizio della locazione, di modo che l'onere della prova della imputabilita' al conduttore dei danni riscontrati nell'unita' abitativa non ne usciva adempiuto. Quanto poi al contenuto dell'atto di riconsegna, il decidente ha ragionevolmente escluso che "le rispettive, contrarie affermazioni" in esso contenute potessero valere a dimostrare il fondamento della pretesa del convenuto.

A fronte di tale impianto motivazionale, che, benche' succinto, non ha ignorato nessuno degli elementi probatori acquisiti, le critiche del ricorrente si risolvono in una sollecitazione alla rilettura del materiale istruttorio preclusa in questa sede di legittimita'. Non e' superfluo in proposito ricordare che il vizio di omessa o insufficiente motivazione, denunciabile con ricorso per Cassazione ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5, sussiste solo quando nel ragionamento del Giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile una obiettiva, deficiente esposizione dell'iter logico che lo ha condotto alla formazione del proprio convincimento, mentre il vizio di contraddittorieta' della motivazione presuppone che le ragioni poste a fondamento della decisione risultino sostanzialmente contrastanti in guisa da elidersi a vicenda e da non consentire l'individuazione della "ratio decidendi". Questi vizi non possono pero' mai consistere nella difformita' dell'apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal Giudice del merito rispetto a quello prospettato dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l'attendibilita' e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all'uno o all'altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge, in cui alla prova e' assegnato un valore legale (Cass. civ., sez. lavoro, 6 marzo 2008, n. 6064).

Invece la censura relativa all'omessa condanna del conduttore alla corresponsione degli oneri condominiali, che si assumono impagati, e' affetta da inemendabile genericita'.

Il ricorrente, per vero, non solo ha omesso di indicare con esattezza a quale periodo si riferiva l'inadempienza - specificazione che sarebbe stata comunque necessaria in un contesto in cui si assume in ricorso che il Bo., "per diverso tempo" li aveva comunque corrisposti - ma, pur deducendo che l'articolo 11 del contratto di locazione, specificamente richiamato dal decidente, "e' volto ad evidenziare le somme dovute, che sono afferenti solo alle spese ordinarie e non straordinarie", non ha riportato per intero e testualmente la fonte pattizia invocata, ne' ha riprodotto il contenuto dei preventivi e dei consuntivi con la relativa ripartizione, asseritamente versati in atti, ne' infine ha indicato il momento processuale del giudizio di merito in cui tale produzione era avvenuta e la pagina del fascicolo d'ufficio o di quelli di parte, rispettivamente acquisito e prodotti in sede di legittimita', nella quale la documentazione sarebbe stata rinvenibile, cosi' violando, ancora una volta, il principio di autosufficienza (confr. Cass. civ. sez. lav. 11 luglio 2007, n. 15489; Cass. civ., sez. 3, 25 maggio 2007, n. 12239).

In tale contesto il ricorso deve essere rigettato.

Segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro 1.100,00, (di cui euro 1.000,00, per onorari), oltre spese generali e accessori, come per legge.