Equo canone e simulazione della clausola relativa all'uso dell'immobile locato

In tema di equo canone e di simulazione della clausola relativa all'uso dell'immobile locato, per vedere accolta la propria domanda è sufficiente che il conduttore dimostri che il locatore, in base alla situazione di fatto da lui conosciuta al momento della conclusione del contratto, era in grado di valutare l'inesistenza della finalità dedotta in contratto e dichiarata al solo scopo di eludere la normativa sull'equo canone, potendosi rendere ragionevolmente conto che il conduttore, avuto riguardo alle sue condizioni e al suo sistema di vita aveva bisogno di reperire un alloggio per normale e continuativa dimora per sé e la sua famiglia, pur se momentaneamente e precariamente avente la disponibilità di altro alloggio. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 3 novembre 2008, n. 26414)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI NANNI Luigi Francesco - Presidente

Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere

Dott. CHIARINI Maria Margherita - rel. Consigliere

Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere

Dott. TRAVAGLINO Giacomo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DO. CA., SI. RO., S. R., eredi legittime del defunto Si. Vi., elettivamente domiciliate in ROMA VIALE MAZZINI 41, presso lo studio dell'avvocato INSABATO LUIGI, difese dall'avvocato STARACE ALDO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

S. E., elettivamente domiciliato in ROMA presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato WASCHIMPS ALDO con studio in 80121 - Napoli, Via G. Martucci n. 56, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1964/04 della Corte d'Appello di NAPOLI, terza sezione civile, emessa il 10/06/04, depositata il 17/06/04, R.G. 551/03;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/05/08 del Consigliere Dott.ssa CHIARINI Maria Margherita;

udito l'Avvocato WASCHIMPS Aldo;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso del 19 giugno 1998 Si. Vi. conveniva dinanzi al Pretore di Napoli S. E. deducendo: a) aveva stipulato con il convenuto il 26 maggio 1997 un contratto di locazione relativo ad un appartamento per la durata di due anni e per il canone, mensile di lire 400.000 stabilendo" l'uso di abitazione a scopo ricreativo" e quindi escluso dalla normativa di cui alla Legge n. 392 del 1978; 2) in pari data le parti, con altra scrittura, avevano pattuito che in realta' il canone era pari a lire 900.000, mensili e che dovevano esser versate anticipatamente tre mensilita'; 3) il rapporto si era protratto per anni non avendo il Si. altra abitazione stabile destinata a sua residenza e il predetto uso dell'appartamento era stato indicato per aggirare la Legge n. 392 del 1978. Concludeva per l'accertamento della simulazione del contratto e la restituzione delle somme non dovute.

Il convenuto contestava la domanda e ribadiva che il contratto era stato stipulato per esigenze transitorie e come seconda casa, avendo all'atto della stipula il Si. dichiarato di esser residente in altra abitazione, e percio' il conduttore unilateralmente aveva modificato la destinazione dell'immobile, all'insaputa del locatore. Il Tribunale, ritenuta la simulazione del contratto, e sostituita, per nullita', la clausola per effetto della quale era stato corrisposto, dal 1987 al gennaio 1998, un canone superiore alla misura legale - tenendo conto della C.T.U., ma non riconoscendo gli aumenti per le riparazioni straordinarie sull'immobile (Legge n. 392 del 1978, articolo 23), in mancanza di prova sulla loro esecuzione e sulla conseguente richiesta di aumento del canone - condannava il locatore a restituire al conduttore la somma di lire 59.512.644, oltre agli interessi dalla domanda, ma la sentenza era riformata in appello sulle seguenti considerazioni: 1) il conduttore aveva l'onere di provare la simulazione della dichiarazione di destinazione dell'appartamento ad un uso ricreativo e secondario ovvero che il locatore, al momento della stipula del contratto, conosceva la volonta' del conduttore di adibire l'immobile ad abitazione principale; 2) la prova a tal fine non era stata raggiunta perche' la figlia del conduttore, escussa, ha dichiarato esser stata la moglie del locatore, e non questi, a contattare sua madre nell'aprile del 1987 per la locazione avendo saputo della urgenza di reperire un' abitazione e quindi mancava la prova che questi ne fosse a conoscenza; inoltre la qualita' e l'eta' all'epoca - non ancora sedicenne - della teste ingenerano dubbi sulla sua attendibilita', oltre al suo interesse alla causa, almeno di fatto; 3) gli indizi ritenuti sufficienti dal primo Giudice per la prova della simulazione erano opinioni soggettive ed apodittiche perche' l'esser il Si. stato convenuto in altro giudizio per pagare la penale pattuita in caso di tardivo rilascio dell'immobile precedentemente occupato - lire 25 mila giornaliere - con conseguente necessita' di trovare altro immobile in cui risiedere stabilmente, non provava l'accordo simulatorio con il locatore al momento della stipula del contratto; 4) altrettanto soggettiva era la perplessita' sulla destinazione dell'immobile ad uso ricreativo per esser il medesimo composto di cinque camere, due bagni e cantina, cosi' come la non ritenuta - dal Tribunale - verosimiglianza della non assunzione di informazioni delle reali esigenze del Si. da parte dello S., che abitava nel medesimo parco, e percio' tali elementi indiziari erano insufficienti per la prova della simulazione ed in contrasto con il testo del contratto, con cui il Si. dichiarava espressamente che l'immobile costituiva seconda abitazione a scopo ricreativo risiedendo egli stabilmente altrove; 5) il secondo motivo di appello dello S. secondo il quale la domanda doveva esser rigettata per avere il C.T.U. accertato la mancanza di una somma da restituire "allo S. " (rectius al Si.), era assorbito.

Ricorrono per cassazione Do. Ca. e Ro. e S. R. in qualita' di eredi di Si. Vi. cui resiste S. E.. Le ricorrenti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- I primi due motivi, connessi, possono trattarsi congiuntamente. 1.- 1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono: "Violazione e falsa applicazione di norme di diritto e difetto di motivazione "articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione alla Legge n. 392 del 1978, articolo 1, articoli da 12 a 22, e articoli 26 e 79) ".

L'espressione letterale contenuta in contratto - destinazione dell'appartamento per "uso di abitazione a scopo ricreativo", e' inidonea ad individuare un uso transitorio, come richiesto dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 26, lettera a), perche' non connota ne' la occasionalita', ne' la saltuarieta' e percio' il mancato riferimento a qual-siasi uso temporaneo e' circostanza in se' idonea a giustificare la nullita' della clausola a norma della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, mentre nessun valore puo' attribuirsi all'aver il conduttore specificato che per accordo l'uso dell'abitazione era ricreativo, essendo simulato. Peraltro il termine abitare significa fissare una dimora, mentre l'uso ricreativo e' conciliabile solo con locazioni per uso diverso dall'abitazione (ad esempio circolo). Al fine di accertare la natura transitoria del contratto occorre aver riguardo al dato oggettivo delle esigenze da soddisfare e non alla prova della simulazione, emergendo dal coordinamento della Legge n. 392 del 1978, articoli 1 e 79. l'irrilevanza delle espressioni letterali imposte dal locatore, diversamente vanificandosi con facilita' la voluntas legis e costringendo il conduttore a tutelarsi mediante i rimedi ordinari (simulazione, frode alla legge). Ne' incide la parziale illegittimita' costituzionale della Legge n. 392 del 1978, articolo 80, nella parte in cui prevedeva la decadenza di un anno dal mutamento di destinazione per proporre la risoluzione contrattuale indipendentemente dalla conoscenza del locatore, perche' la norma presuppone un diverso utilizzo dell'immobile successivo alla costituzione del rapporto, mentre nel caso in esame la simulazione e' coeva ad esso e percio' non necessita nessuna tutela particolare del locatore.

1.2 - Con il secondo motivo deducono: "Violazione e falsa applicazione di norme di diritto e difetto di motivazione (articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all'articolo 1321 c.c. e ss.; articoli 1362 e 1371 c.c., e Legge n. 392 del 1978, articolo 1, e articoli da 12 a 22, e articolo 79) ".

Il legislatore tutela le esigenze di natura transitoria - studio, lavoro - ma lo scopo ricreativo puo' durare tutta la vita. Quindi la Corte di merito ha violato le norme interpretative del contratto, anche avuto riguardo al comportamento delle parti essendo il rapporto proseguito per un decennio ed avendo il Si. trasferito nell'immobile la sua abitazione principale, e si e' limitata alla lettera del testo.

1.3 - Non essendo in discussione, in relazione all'espressione "scopo ricreativo" la disciplina contenuta nella Legge n. 392 del 1978, articolo 42, in quanto dettata per gli immobili ad uso diverso dall'abitazione mentre e' pacifico che le parti hanno stipulato una locazione ad uso abitativo, le considerazioni e le critiche al riguardo formulate, per la parte in cui non si risolvono in una mera critica alla interpretazione della volonta' negoziale effettuata dai Giudici di appello, ma denunciano l'omesso esame di sintomatici indizi della simulazione dell'uso dichiarato come transitorio per ragioni soggettive ex parte conductoris, sono assorbite nelle considerazioni svolte nel motivo che segue.

2. Con il terzo motivo i ricorrenti deducono: "Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto e difetto, apparenza e illogicita' della motivazione (articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all'articolo 1344 c.c., e articolo 1414 c.c., e articolo 1417 c.c., e articolo 1419 c.c., e articolo 2697 c.c., e articolo 272 c.c., e articolo 2729 c.c., e articolo 246 c.p.c., e articolo 247 c.p.c., e Legge n. 79 del 392, articolo 1, e articoli da 12 a 22, e articolo 26) ".

Sono stati trascurati i seguenti elementi indiziari: a) la penale che era costretto a pagare per effetto della sentenza di condanna al rilascio della casa ove precedentemente abitava, situata nello stesso parco ove e' ubicata quella presa in locazione dallo S., che quindi conosceva, come tutti, il motivo della stipula del bizzarro contratto; b) la controdichiarazione, in pari data, sull'ammontare del canone, piu' che doppio rispetto a quello apparente; e) l'invio della raccomandata al Si. con cui lo S. gli comunicava la vendita dell'immobile ad un terzo, indirizzata nell'abitazione di cui e' causa e non in quella falsamente dichiarata nella scrittura simulata, e senza che il conduttore ivi avesse eletto domicilio, e questo ulteriormente smentisce la asserita ignoranza del locatore sulla destinazione dell'immobile locato; d) le testimonianze, da cui e' emerso che lo S. nel 1986 cercava un inquilino per la sua casa, e che tra i condomini del parco dove abitava anche il Si., era noto che questi era stato sfrattato e cercava casa, e percio' si era trasferito, con la sua famiglia, in quella dello S.; e) la conoscenza dell'esigenza primaria abitativa da parte dello S., confermata anche dalla figlia del Si., la cui attendibilita' e' stata messa in dubbio aprioristicamente e non, come dispone la norma, successivamente alle dichiarazioni rese e se in contrasto con altre dichiarazioni emerse, che invece erano pienamente coerenti, si' che la motivazione dei Giudici di appello nell'averla disattesa, attinenti alla capacita' della teste, (eta' e parentela) era erronea; f) la composizione dell'appartamento - 5 vani, accessori e cantina - giustificabile per l'uso ad abitazione principale, e del tutto ingiustificata per l'artefatto uso ricreativo, dichiarato per volonta' del locatore.

Il motivo e' fondato.

I Giudici di appello, nell'affermare l'inesistenza della prova della simulazione della clausola relativa all'uso dell'immobile locato, hanno violato i fermi principi ripetutamente espressi da questa Corte secondo i quali ai fini di detta prova e' sufficiente che il conduttore dimostri che il locatore, in base alla situazione di fatto a lui conosciuta al momento della conclusione del contratto, era in grado di valutare l'inesistenza della finalita' dedotta in contratto, e dichiarata al solo scopo di eludere la normativa sull'equo canone, potendosi rendere ragionevolmente conto che il conduttore, avuto riguardo alle sue condizioni e al suo sistema di vita, aveva bisogno di reperire un alloggio per normale e continuativa dimora per se' e la sua famiglia (Cass. 12374/2006, 5332/2007), pur se momentaneamente e precariamente avente la disponibilita' di altro alloggio (Cass. 8100/2006).

E poiche' i Giudici di secondo grado hanno accertato: a) che il Si. con la sua famiglia era stato sfrattato da un' abitazione nel medesimo parco abitato dallo S. e per la quale doveva pagare una penalita' giornaliera per ogni giorno di permanenza; b) che poco prima della stipula del contratto di cui e' causa la moglie dello S. aveva proposto al Si., coniugato e con una figlia all'epoca sedicenne, di prendere in locazione l'appartamento per abitarvi; c) che questo era composto da cinque vani, due bagni e cantina; d) che per lo scopo "ricreativo" dell'appartamento, il cui uso era dichiaratamente abitazione, era stato concordato un canone effettivo di lire 900 mila mensili, allorche' ne hanno escluso la valenza indiziaria perche' in contrasto con il tenore letterale dello scopo dichiarato, hanno violato la disciplina sulla simulazione della clausola illecita (articoli 1417 e 1418 c.c., e Legge n. 392 del 1978, articolo 79) che puo' esser provata con indizi e presunzioni (Cass. 614/2003). Pertanto il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto rispetto a quelli innanzi riassunti e non ostandovi l'assorbimento del secondo motivo di appello, ritenuto dalla Corte di merito, con il quale lo S. aveva chiesto il rigetto della domanda del Si. sulla base dei conteggi effettuati dal C.T.U., in quanto tale motivo doveva esser dichiarato inammissibile, ai sensi dell'articolo 342 c.p.c., non essendo stata censurata la statuizione del Giudice di primo grado al riguardo, secondo la quale, come evidenziato in narrativa, gli aumenti del canone conteggiati dal C.T.U. non potevano esser riconosciuti non avendo il locatore provato ne' l'esecuzione delle riparazioni straordinarie, ne' la relativa richiesta di aumento del canone a norma di legge (Legge n. 392 del 1978, articolo 23), la causa puo' esser decisa nel merito accogliendo la domanda del conduttore - e per lui dei suoi eredi - di condanna del locatore a restituire la somma di lire 59.512.644, oltre agli interessi dalla domanda.

Si compensano le spese dell'intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e decidendo la causa nel merito cassa la sentenza impugnata e condanna S. E. a pagare agli eredi di Si. Vi. la somma di lire 59.512.644, oltre agli interessi dalla domanda. Compensa le spese dell'intero giudizio.

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