Fino al passaggio in giudicato della sentenza costituiva del trasferimento dell'immobile il locatore deve pagare il canone al proprietario

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONI UNITE CIVILI

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VITTORIA Paolo - Primo Presidente f.f.

Dott. PAPA Enrico - Presidente di Sezione

Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - rel. Consigliere

Dott. GOLDONI Umberto - Consigliere

Dott. SEGRETO Antonio - Consigliere

Dott. FORTE Fabrizio - Consigliere

Dott. MACIOCE Luigi - Consigliere

Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere

Dott. LA TERZA Maura - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 28730-2008 proposto da:

M.G.L. FA. S.R.L. ((OMESSO)), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente 4 domiciliata in ROMA, VIALE REGINA MARGHERITA 42, presso Io studio dell'avvocato CRIPPA LUCA, rappresentata e difesa dall'avvocato BIASIELLO CARMINE, per delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

S.G.I. S.A.S. DI BA. FR. &. C. ((OMESSO)), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GIUSEPPE FERRARI 11, presso lo studio dell'avvocato TIRONE MASSIMO, rappresentata e difesa dall'avvocato SERAFINO GIOVANNI, per delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 237/2008 della CORTE D'APPELLO di CAMPOBASSO, depositata il 02/10/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/01/2010 dal Consigliere Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO;

uditi gli avvocati Carmine BIASIELLO, Giovanni SERAFINO;

udito il P.M. in persona dell'Avvocato Generale Dott. IANNELLI Domenico, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di intimazione di sfratto per morosita' e contestuale citazione per la convalida notificato il 21 febbraio 2006, la S.G.I. s.a.s. di Ba. Fr. &. C. conveniva dinanzi al Tribunale di Isernia la MG. Fa. s.r.l. per sentir convalidare lo sfratto in relazione ad un contratto di locazione del (OMESSO) riguardante un immobile ad uso commerciale sito in (OMESSO), a causa del mancato pagamento dei canoni dal mese di settembre 2005, ed ottenere l'emissione di contestuale decreto ingiuntivo relativo alla somma dei canoni scaduti e da scadere, oltre accessori come per legge.

Radicatosi il contraddicono dinanzi alla predetta A.G., si costituiva in giudizio la societa' intimata la quale si opponeva alla convalida e contestava la fondatezza della domanda sul presupposto che la stessa non poteva piu' considerarsi conduttrice del suddetto immobile dal novembre 2005, avendolo liberato e ceduto alla sig.ra Te. Ro. (come comunicato alla stessa societa' intimante), quale nuova proprietaria dello stesso immobile in forza di sentenza n. 357 del 2005 resa dal Tribunale di Isernia ai sensi dell'articolo 2932 cod. civ., in attuazione di un contratto preliminare di vendita stipulato il (OMESSO) tra essa Te. (quale promissaria acquirente) e la S.G.I. (quale promittente venditrice), la quale, percio', non poteva nemmeno considerarsi piu' proprietaria-locatrice dell'immobile in questione tale da legittimare l'instaurazione del procedimento di sfratto (invece azionato).

Con sentenza n. 36 del 7 marzo 2008, l'adito Tribunale - premesso che la presunta risoluzione del contratto di locazione tra la M.G.L. e la sig.ra Te. , pretesa proprietaria dell'immobile, era inopponibile alla locatrice S.G.I. e che la sentenza costitutiva ex articolo 2932 cod. civ. poteva considerarsi produttiva di effetti solo dal passaggio in giudicato, donde la persistente qualita' di proprietaria e locatrice della S.G.I. e il suo conseguente diritto a percepire i canoni di locazione e a far valere l'inadempimento della conduttrice - dichiarava risolto il contratto di locazione con le conseguenti pronunce condannatorie in favore della locatrice-intimante.

A seguito di appello interposto dalla M.G.L. fashion s.r.l. con ricorso del 30 aprile 2008, espletatesi la trattazione e la conseguente discussione, la Corte di appello di Campobasso, con sentenza n. 237 del 2 ottobre 2008, rigettava l'impugnazione proposta, condannando la societa' appellante alla refusione delle spese del grado. Osservava la corte di merito: che le pronunce costitutive ex articolo 2932 c.c., il che non equivaleva ad affermare la produzione prima del giudicato del tipico effetto costitutivo (ossia il trasferimento di proprieta'); che la sentenza impugnata aveva rigettato la domanda riconvenzionale della MG. diretta ad ottenere la restituzione della somma di euro 15.000,00 a suo tempo versata alla SG. a titolo di deposito cauzionale; che sul punto la sentenza appellata, pur se priva di motivazione, era corretta ed andava confermata posto che nella specie il rapporto di locazione non era cessato, la MG. non aveva rilasciato l'immobile locato alla SG. e non aveva versato i canoni di locazione dal settembre 2005, sicche' non ricorrevano i presupposti della restituzione del deposito cauzionale; che, proprio con riguardo alla morosita' del conduttore, il locatore aveva la possibilita' di soddisfare il suo credito con il deposito cauzionale.

La cassazione della sentenza della corte di appello di Campobasso e' stata chiesta dalla s.r.l. MG. Fa. con ricorso affidato a quattro motivi illustrati da memoria. La SG. s.a.s. di Ba. Fr. &. C. ha resistito con controricorso.

Il ricorso, prospettando una questione di massima di particolare importanza, e' stato assegnato dal Primo presidente alle Sezioni Unite ex articolo 374 c.p.c., (comma 2, ultima alinea).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la societa' MG. denuncia violazione degli articoli 282 cod. proc. civ., si era ritenuto da parte della piu' avveduta dottrina, di poterne estendere l'applicazione anche al di fuori dei tradizionali confini della tutela condannatoria, con la conseguenza che anche le sentenze costitutive potrebbero beneficiare della indicata provvisoria esecutorieta'.

La corte di appello ha in definitiva errato nel ritenere che la pubblicazione deLla sentenza n. 357 del 2005 adottata in primo grado dal Tribunale di Isernia non avesse esplicato effetti giuridici tra la S.G.I. e la Te. . Diversamente opinando, invece, al cospetto della immediata e completa esecutivita' della sentenza di primo grado emessa ai sensi dell'articolo 2932 cod. civ., il giudice del gravame avrebbe dovuto ritenere il contratto di locazione stipulato dalla S.G.I., oramai non piu' proprietaria, risolto di diritto, con rutti i derivanti effetti del caso, anche in ordine al pagamento dei canoni, non piu' dovuti alla S.G.I., bensi' alla riconosciuta proprietaria Te. Ro. , sin dalla data in cui era stata pubblicata la predetta sentenza del Tribunale di Isernia con la quale era stato trasferito l'immobile oggetto del contratto di locazione in questione.

Con riguardo al primo complesso motivo la ricorrente ha formulato i seguenti quesiti di diritto:

- "se sia conforme all'ordinamento l'affermata non esecutivita' ex articolo 2932 cod. civ., ove la domanda di esecuzione in forma specifica diretta al trasferimento del bene sia stata proposta dal promissario acquirente";

- "se sia conforme all'ordinamento la non ravvisata condanna implicita al rilascio dell'immobile, in danno del promittente venditore, immediatamente eseguibile nelle forme dell'espropriazione forzata, nella sentenza resa ai sensi dell'articolo 2932 cod. civ. nella parte che dispone il trasferimento dell'immobile, ove la domanda di esecuzione in forma specifica diretta al trasferimento del bene sia stata proposta dal promissario acquirente".

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione del principio di ragionevolezza e/o di uguaglianza dei cittadini di fronte alla legge di cui all'articolo 3, 24 e 111 Cost., contrariamente a quanto operato dalla Corte di appello (che non si e' posta affatto la problematica degli effetti devastanti derivanti dall'applicazione del criterio del "doppio binario di tutela"), una sollecita tutela al promissario acquirente, sottoposto al piu' che concreto rischio di dover attendere lunghissimi anni per conseguire l'immobile, malgrado abbia potuto corrispondere interamente il residuo del prezzo.

senza che possa fungere da ostacolo, al riconoscimento in discorso, la questione della reversibilita' (comunque sicura) degli effetti in caso di caducazione della sentenza di primo o secondo grado. Si deve pertanto escludere che alla sentenza decisa ex articolo 2932 cod. civ., sin dal loro deposito, in aderenza al diritto vigente, necessariamente condizionata, ma per entrambe le parti, dall'accettazione del rischio dell'attendibilita' della prima o della seconda pronuncia.

Con riguardo al secondo proposto motivo, quindi, e' stato formulato il seguente quesito di diritto:

"se sia conforme al principio di ragionevolezza e/o di uguaglianza dei cittadini di fronte alla legge di cui all'articolo 282 c.p.c. al diritto del promittente venditore di esigere il prezzo della vendita e l'affermato differimento, al momento del passaggio in giudicato di tale sentenza, del trasferimento del diritto di proprieta' del promissario acquirente e dell'esercizio delle facolta' a questi spettanti".

Le dette numerose censure possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza riguardando tutte, quale piu' quale meno, sia pur sotto aspetti e profili diversi, le stesse collegate questioni - ritenute di particolare importanza e per il cui esame il ricorso e' stato assegnato a queste Sezioni Unite - che possono essere cosi' sintetizzate:

dicano le Sezioni unite se sia riconoscibile l'esecutivita' provvisoria, ex articolo 3 e 24 Cost., l'esecutivita' provvisoria della condanna implicita al rilascio dell'immobile, in danno del promittente venditore, scaturente dalla suddetta sentenza mila parte in cui dispone il trasferimento dell'immobile, ove la domanda di esecuzione in forma specifica diretta all'ottenimento di una statuizione produttiva degli effetti del contratto definitivo di compravendita non concluso sia stata proposta dal promissario acquirente.

Ai detti quesiti va data risposta negativa cosi' come ritenuto dalla sentenza impugnata dalla MG. per cui i primi due motivi di ricorso devono essere rigettati.

Occorre osservare che - con riferimento alla peculiarita' dell'azione personale e non reale prevista dall'articolo 2932 c.c. e della sua correlata sentenza - questa Corte ha ripetutamente affermato che la detta sentenza ha natura costituitiva e spiega la sua efficacia solo con decorrenza "ex nunc" al momento del suo passaggio in giudicato, con conseguente necessita' della sussistenza delle condizioni dell'azione al momento dell'intervento della pronuncia.

In particolare questa Corte in proposito ha avuto modo di affermare i seguenti principi:

- nell'ipotesi in cui la sentenza emessa ai sensi dell'articolo 2932 c.c. imponga all'acquirente di versare il prezzo della compravendita, l'obbligo diviene attuale al momento del passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce il bene o allo spirare del termine ulteriore da essa eventualmente stabilito (sentenza 16/1/2006 n. 690);

- la pronuncia ex articolo 2932 c.c. produce gli effetti del contratto di compravendita non concluso soltanto dal momento del suo passaggio in giudicato (sentenza 2/12/2005 n. 26233);

- ai fini della sospensione necessaria del giudizio di cui all'articolo 295 c.p.c., e' indispensabile la esistenza di un rapporto di pregiudizialita' giuridica che ricorre nel solo caso in cui la definizione di una controversia costituisca, rispetto all'altra, un indispensabile antecedente logico - giuridico. Non ricorre il detto rapporto di pregiudizialita' necessaria nel caso di una controversia relativa ad uno sfratto per morosita' e quella attinente all'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita stipulato tra locatore e conduttore. Infatti, attesa la natura costitutiva della sentenza che dispone il trasferimento coattivo, destinata a produrre effetti solo alla data del passaggio in giudicato della relativa pronuncia, permanendo nelle more l'obbligo di corrispondere il canone al locatore, gli esiti del giudizio instaurato con la domanda di adempimento del contratto preliminare non possono interferire con quelli del procedimento di sfratto per morosita' ( ordinanza 3/8/2005 n. 16216);

- poiche' nel caso di contratto preliminare di compravendita l'effetto traslativo e' determinato soltanto dal contratto definitivo, sicche' la ricorrenza dei requisiti di forma e sostanza necessari ai fini della validita' del contratto traslativo non possono che fare riferimento alla legge vigente al momento della stipula di questo, la sopravvenienza, rispetto al momento di formazione del preliminare, della disposizione di cui alla 2932 c.c., che allo stesso si sostituisce (sentenza 21/2/2008 n. 4522);

- la sentenza che dispone l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ex articolo 2932 c.c., produce i propri effetti solo dal momento de passaggio in giudicato; ne consegue che, quando detta sentenza abbia subordinato l'effetto traslativo al pagamento del residuo prezzo, l'obbligo di pagamento in capo al promissario acquirente non diventa attuale prima dell'irretrattabilita' della pronuncia giudiziale, essendo tale pagamento la prestazione corrispettiva destinata ad attuare il sinallagma contrattuale (sentenza 6/4/2009 n. 8250);

- in tema di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, l'articolo 2932 c.c. consente l'emanazione di una sentenza che abbia gli effetti del contratto non concluso soltanto "qualora sia possibile", situazione che non si verifica se, prima che la pronuncia abbia acquistato piena efficacia esecutiva, il promittente venditore perde la proprieta' del bene (sentenza 10/3/2006 n. 5162);

- la domanda di reintegra nel possesso di un bene e' proponibile anche nei confronti del promissario acquirente di questo che abbia ottenuto la sentenza di cui all'articolo 2932 c.c., purche' non passata in giudicato. Invero tale sentenza essendo costitutiva ed avendo efficacia ex nunc, solo con il passaggio in giudicato produce gli effetti del contratto preliminare e trasferisce la proprieta' del bene, sicche' sino a tale data il promittente venditore e' proprietario e possessore (sentenza 10/3/1999 n. 2522);

- poiche' nel caso di contratto preliminare di compravendita l'effetto traslativo e' determinato soltanto dal contratto definitivo, sicche' la ricorrenza dei requisiti di forma e sostanza necessari ai fini della validita' del contratto traslativo non possono che fare riferimento alla legge vigente al momento della stipula di questo, la sopravvenienza, rispetto al momento di formazione del preliminare, della disposizione di cui alla 2932 c.c., che allo stesso si sostituisce (sentenza 21/2/2008 n. 4522).

Pertanto, secondo il riportato orientamento giurisprudenziale, le sentenze emesse ex articolo 2932 c.c. non possono conoscere un'efficacia esecutiva anticipata rispetto al momento della formazione del giudicato perche' l'effetto traslativo della compravendita e' condizionato dall'irretrattabilita' della pronuncia con la quale viene determinato l'effetto sostitutivo del contratto definitivo non stipulato.

Un mutamento di indirizzo si e' pero' avuto con la sentenza 3/9/2007 n. 18512 (piu' volte richiamata dalla ricorrente a sostegno della propria tesi) con la quale e' stato affermato il principio secondo cui nel caso di pronuncia della sentenza costitutiva ai sensi dell'articolo 2932 c.c. sia stata proposta dal promittente venditore, la statuizione di condanna del promissario acquirente al pagamento del prezzo e' da considerare immediatamente esecutiva.

In particolare nella citata sentenza si afferma testualmente che "in relazione alla sentenza pronunciata ai sensi dell'articolo 2932 c.c., la legge non prevede alcunche' che possa giustificare l'esclusione della immediata esecutivita' delle statuizioni condannatorie consequenziali alla statuizione di accertamento del modo di essere dell'ordinamento in relazione alla vicenda dedotta nel senso della sussistenza delle condizioni che avrebbero dovuto giustificare la conclusione del contratto in adempimento del contratto preliminare con la prestazione dei relativi consensi, e, quindi, all'ulteriore statuizione, in via consequenziale, degli effetti costitutivi del vincolo contrattuale, che di tale consenso tengono luogo. Cio', sia per quanto attiene all'ipotesi che si tratti di statuizioni a favore del promissario acquirente, sia - come nella specie - quando si tratti di statuizioni a favore del promissario venditore."

La detta innovativa sentenza - rispetto al riportato costante orientamento giurisprudenziale di questa Corte - e' stata variamente commentata in dottrina.

Alcuni autori hanno analizzato le implicazioni della menzionata sentenza sotto il profilo del diritto sostanziale sottolineandone gli aspetti discutibili in rapporto alla specifica tematica del preliminare di compravendita inadempiuto rilevando che la parziale anticipazione degli effetti obbligatori ricollegabili alla pronuncia giudiziale determina l'alterazione del sinallagma contrattuale e concludendo che rispetto alla sentenza ex articolo 2932 c.c..

Altra parte della dottrina - dopo aver posto in evidenza che le relazioni che si pongono reciprocamente tra capi di condanna e capi costitutivi non sono omogenee nelle diverse fattispecie - rileva che nell'ipotesi di azione ex articolo 2932 c.c. non ci si trova in presenza di reciproche pronunce di condanna in quanto l'attore deve offrire la prestazione alla quale e' tenuto per cui questa non viene fatta oggetto di una pronuncia di condanna, ma viene dedotta quale condizione dell'effetto traslativo della proprieta': ne consegue che si fa luogo solo alla condanna alla consegna o al rilascio del bene o al pagamento del prezzo e, in ogni caso, rimane l'impossibilita' della produzione immediata dell'effetto traslativo della proprieta' sino al passaggio in giudicato della sentenza. Puo' quindi verificarsi un'alterazione del sinallagma contrattuale o, comunque, della reciprocita' delle attribuzioni che conseguono alla decisione. Proprio il caso esaminato nella sentenza di questa Corte n. 18512/2007 costituisce un esempio di questa alterazione della corrispettivita' delle obbligazioni ove agisca il promittente venditore e si abbia condanna del promissario acquirente al pagamento del prezzo senza che questi possa contare sul contemporaneo trasferimento della proprieta' a suo favore.

Tanto rilevato, con riferimento agli orientamenti dottrinali successivi alla piu' volte richiamata sentenza 18512/2007, va evidenziato che i principi affermati nella detta sentenza non hanno trovato successiva conferma nella giurisprudenza di legittimita' la quale e' rimasta nel complesso ferma nel propendere per la soluzione negativa in ordine all'ammissibilita' della provvisoria esecutivita' delle sentenze costitutive ex articolo 2932 c.c..

In particolare, con la pronuncia 6/4/2009 n. 8250, questa Corte ha ribadito e confermato che la sentenza che dispone l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ex articolo 2932 c.c., produce i propri effetti solo dal momento del passaggio in giudicato; ne consegue che, quando detta sentenza abbia subordinato l'effetto traslativo al pagamento del residuo prezzo, l'obbligo di pagamento in capo al promissario acquirente non diventa attuale prima dell'irretrattabilita' della pronuncia giudiziale, essendo tale pagamento la prestazione corrispettiva destinata ad attuare il sinallagma contrattuale.

Queste Sezioni Unite, tenuto conto del descritto complesso quadro dottrinale e giurisprudenziale, ritengono di dover dare continuita' al prevalente orientamento ravvisabile nella giurisprudenza di legittimita' e di condividere sostanzialmente molti degli argomenti sviluppati dalla dottrina maggioritaria, sopra riportati, a sostegno della tesi secondo cui, nel caso di preliminare di compravendita e di pronuncia ex articolo 2932 c.c. non puo' pertanto produrre, prima del passaggio in giudicato, proprio quegli effetti del contratto definitivo che e' destinato a surrogare: non e' possibile dare esecuzione ad obblighi che sul piano sostanziale non sono ancora sorti.

Da cio' la conseguente impossibilita' di scissione, nelle sentenze ex articolo 2932 c.c. in tema di contratto preliminare di compravendita, tra capi costitutivi principali e capi condannatori consequenziali, con riferimento specifico a quelli cc.dd. sinallagmatici le cui relative statuizioni fanno parte integrante della pronuncia costitutiva nel suo complesso.

Va precisato che la possibilita' di anticipare l'esecuzione delle statuizioni condannatorie contenute nella sentenza costitutiva va riconosciuta in concreto volta a volta a seconda del tipo di rapporto tra l'effetto accessivo condannatorio da anticipare e l'effetto costitutivo producibile solo con il giudicato. A tal fine occorre differenziare le statuizioni condannatorie meramente dipendenti dal detto effetto costitutivo, dalle statuizioni che invece sono a tale effetto legate da un vero e proprio nesso sinallagmatico ponendosi come parte - talvolta "corrispettiva" del nuovo rapporto oggetto della domanda costitutiva.

Cosi', ad esempio, nel caso di condanna del promissario acquirente al pagamento del prezzo della vendita, non e' possibile riconoscere effetti esecutivi a tale condanna altrimenti si verrebbe a spezzare il nesso tra il trasferimento della proprieta' derivante in virtu' della pronuncia costitutiva ed il pagamento del prezzo della vendita. L'effetto traslativo della proprieta' del bene si produce solo con l'irretrattabilita' della sentenza per cui e' da escludere che prima del passaggio in giudicato della sentenza sia configurabile un'efficacia anticipata dell'obbligo di pagare il prezzo: si verificherebbe un'alterazione del sinallagma. Ritenere diversamente consentirebbe alla parte promittente venditrice - ancora titolare del diritto di proprieta' del bene oggetto del preliminare - di incassare il prezzo prima ancora del verificarsi dell'effetto, verificabile solo con il giudicato, del trasferimento di proprieta'.

Possono quindi ritenersi anticipabili i soli effetti esecutivi dei capi che sono compatibili con la produzione dell'effetto costitutivo in un momento temporale successivo, ossia all'atto del passaggio in giudicato del capo di sentenza propriamente costitutivo. Cosi' la condanna al pagamento delle spese processuali contenuta nella sentenza che accoglie la domanda. La provvisoria esecutivita' non puo' invece riguardare quei capi condannatori che si collocano in un rapporto di stretta sinallagmaticita' con i capi costitutivi relativi alla modificazione giuridica sostanziale.

La soluzione adottata - che non e' riferita al tipo di sentenza costitutiva, ma alla sentenza pronunziata su contratto preliminare di compravendita -non si pone in contrasto con "i parametri della ragionevole durata del processo - di cui all'articolo 24 Cost." posto che, come precisato dalla Corte costituzionale nella citata sentenza 232 del 2004, "il preteso incentivo a proporre appelli dilatori e la possibilita' di subire opposizioni all'esecuzione in caso di esercizio dell'azione esecutiva costituiscono, a tutto concedere alla loro plausibilita', inconvenienti di mero fatto e non certamente indici della violazione delle invocate norme costituzionali".

Da quanto precede deriva che correttamente la corte di appello, nella decisione impugnata, ha escluso la ravvisabilita' di effetti traslativi immediati alla sentenza del tribunale di Isernia 28/5/2005 n. 357 - di accoglimento della domanda ex articolo 2932 c.c. proposta da Te.Ro. nei confronti della societa' SG. - potendosi produrre tali effetti solo dopo il passaggio in giudicato di detta sentenza.

Le ragioni per escludere che la situazione di fatto debba poter essere adeguata a quella di diritto, accertata da sentenza non passata in giudicato, affondano nella stessa scelta delle parti di differire ad un accordo successivo il trasferimento della proprieta', accordo successivo che puo' essere surrogato dalla sentenza che deve pero' avere i caratteri della irretrattabilita'.

Ha quindi errato la conduttrice societa' MG. ad accogliere (prima del passaggio in giudicato della citata sentenza del tribunale di Isernia 357/2005) le richieste avanzate nei suoi confronti dalla Te. volte ad ottenere il pagamento dei canoni di locazione, la risoluzione del rapporto di locazione e il rilascio dell'immobile locato e cio' perche' al momento di tali richieste - come al momento della notifica dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado nonche' alla data della sentenza impugnata - il rapporto di locazione tra la locatrice SG. e la conduttrice MG. era ancora in corso permanendo in capo alla SG. il diritto di proprieta' ed il possesso dell'immobile oggetto del contratto di locazione in questione.

In definitiva i motivi di ricorso in esame devono essere rigettati in quanto - al contrario di quanto sostenuto dalla societa' ricorrente - la sentenza impugnata e' conforme al seguente principio di diritto:

non e' riconoscibile l'esecutivita' provvisoria, ex articolo 2932 c.c, ne' e' ravvisabile l'esecutivita' provvisoria della condanna implicita al rilascio dell'immobile, in danno del promittente venditore, scaturente dalla suddetta sentenza nella parte in cui dispone il trasferimento dell'immobile producendosi l'effetto traslativo della proprieta' del bene solo dal momento del passaggio in giudicato di detta sentenza con la contemporanea acquisizione al patrimonio del soggetto destinatario della pronuncia.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia violazione dell'articolo 112 cod. proc. civ., l'aver il giudice di secondo grado omesso di esaminare la dedotta nullita' della sentenza di prime cure per essere la stessa priva di motivazione in ordine al rigetto delle proposte domande riconvenzionali".

Con il connesso quarto ed ultimo morivo la ricorrente denuncia violazione dell'articolo 132 c.p.c. e articolo 111 Cost. formulando il seguente quesito di diritto: "se sia conforme all'ordinamento, in relazione all'obbligo del giudice di motivare i provvedimenti giurisdizionali ai sensi dell'articolo 132 c.p.c., n. 4, e dell'articolo 111 Cost., il comportamento del giudice di seconde cure che ha sopperito alla mancanza assoluta di motivazione della sentenza di prime cure di rigetto delle proposte domande riconvenzionali, attraverso la predisposizione di un'autonoma motivazione, suppletiva di quella mancante".

La Corte rileva la manifesta infondatezza dei detti motivi - da esaminare congiuntamente per evidenti ragioni di connessione logica - che si pongono in netto ed insanabile contrasto con il principio piu' volte affermato nella giurisprudenza di legittimita' secondo cui, in virtu' del principio generale, deducibile dall'articolo 354 c.p.c., dell'effetto cosiddetto devolutivo dell'impugnazione, stante la tassativita delle ipotesi di rimessione del processo al giudice di primo grado, previste dalla citata disposizione, le eventuali invalidita' di carattere processuale, verificatesi nel corso del giudizio di primo grado, debbono ritenersi irrilevanti, nel senso che spetta al giudice dell'appello il potere-dovere di pronunciarsi sull'intera causa. In particolare il vizio di omessa pronunzia non rientra fra quelli che determinano la regressione del processo dallo stadio di appello a quello precedente, ma comporta la necessita', per il giudice d'appello che rilevi il vizio, di porvi rimedio, trattenendo la causa e decidendola nel merito - nei limiti dell'oggetto delineato dalle effettive domande delle parti - senza che a cio' osti il principio del doppio grado di giurisdizione, che e' privo di rilevanza costituzionale (nei sensi suddetti, tra le tante, sentenze 12/6/2007 n. 13705; 30/8/2006 n. 18824; 8/6/2005 n. 13892; 20/7/2004 n. 13426).

Pertanto correttamente, nonche' nel pieno rispetto dei detti principi giurisprudenziali, la corte di appello ha escluso l'eccepita nullita' della sentenza di primo grado "perche' assolutamente priva di motivazione" in ordine al rigetto della domanda riconvenzionale proposta dalla societa' MG. volta "ad ottenere la restituzione della somma di euro 15.500,00 a suo tempo versata alla SG. a titolo di deposito cauzionale". Al riguardo il giudice di appello ha ritenuto di dover confermare la pronuncia di rigetto di tale domanda fornendo sul punto ampia e esaustiva motivazione che peraltro non ha formato oggetto di specifiche censure da parte della ricorrente.

Ai quesiti di diritto formulati al termine dei due motivi di ricorso in esame va quindi data risposta in senso sfavorevole a quello auspicato dalla ricorrente.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

La stessa rilevanza della questione centrale prospettata con i primi due motivi di ricorso costituisce motivo di compensazione tra le parti di questo giudizio di cassazione.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione.