Gli immobili adibiti a campeggio non possono essere equiparati agli alberghi per quanto concerne la durata minima dei relativi contratti di locazione

Gli immobili adibiti a campeggio non possono essere equiparati agli alberghi per quanto concerne la durata minima dei relativi contratti di locazione, atteso che, dal combinato disposto delle norme di cui agli articoli 2 della legge 326/1968, 6 della legge 217/1983 e 11 della legge 135/2001, emerge con chiarezza il tratto distintivo dell'attività alberghiera rispetto a qualsiasi altra attività diretta a fornire ospitalità, consistente nell'offrire un alloggio all'ospite in una struttura propria. Ne consegue che non può essere definita come attività alberghiera quella di colui che offre all'ospite una porzione di terreno attrezzato dove sistemare una tenda, un caravan o una roulotte, come avviene nei campeggi e nei parchi-vacanze. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 22 giugno 2009, n. 14537)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele - Presidente

Dott. MASSAFRA Umberto - Consigliere

Dott. VIVALDI Roberta - rel. Consigliere

Dott. AMENDOLA Adelaide - Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

GR. PA. SRL, C.F. (OMESSO) in persona del legale rappresentante pro-tempore, sig. Ma. An. , elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GRAMSCI, 36, presso l'avvocato DE TILLA MAURIZIO che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

TA. GA. , C.F. (OMESSO), TA. AL. , C.F. (OMESSO), DE. FI. AM. , C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliati in ROMA VIA GIUSEPPE AVEZZANA 51, presso lo studio dell'avvocato ZOPPIS EUGENIO, che li rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 472/2007 della CORTE D'APPELLO di SALERNO, Sezione Civile, emessa il 22.05.2007, depositata il 24/07/2007; R.G.N. 844/2005.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/04/2009 dal Consigliere Dott. ROBERTA VIVALDI;

udito l'Avvocato Sebastiano LEONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ga. ed Ta.Al. convenivano, davanti al tribunale di Vallo della Lucania, la In. s.r.l., poi Gr. Pa. s.r.l. al fine di sentire dichiarare cessato alla scadenza del 15.10.2002, od a quella ritenuta di giustizia, il contratto di locazione - del quale chiedevano fosse accertato il carattere stagionale - concluso, in data (OMESSO), fra la societa' convenuta e la loro madre e dante causa De. Fi.Am. , ordinandone l'immediato rilascio.

Si costituiva la convenuta, che contestava la fondatezza della domanda e chiedeva che fosse accertato che fra la De. Fi. e la societa' era stato concluso un contratto di affitto per attivita' turistica alberghiera iniziato nel (OMESSO) e con scadenza (OMESSO), proponendo anche ulteriori domande, subordinate.

La Gr. Pa. s.r.l. proponeva, quindi, autonoma domanda, convenendo, davanti allo stesso tribunale, Di. Fi.Am. ed Al. e Ta.Ga. , riproponendo le medesime difese.

I due giudizi erano riuniti.

Il tribunale, con sentenza del 26.7.2004, dichiarava la nullita' del contratto per violazione della Legge n. 392 del 1978, la durata esaennale del rapporto di affitto in corso, con la sua proroga di altri sei anni per la mancata indicazione del diniego di rinnovazione di uno dei motivi di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 29; ordinando alla De. Fi. ed ai Ta. di riconsegnare alla Gr. Pa. s.r.l. il terreno oggetto del contratto; rigettava le ulteriori domande.

Il giudizio promosso a seguito di impugnazione principale da parte della Di. Fi. e dei Ta. , e di impugnazione incidentale da parte della Gr. Pa. s.r.l., si concludeva con sentenza del 24.7.2007, con la quale la Corte d'Appello accoglieva "parzialmente l'appello", dichiarava scaduta al 15.10.2002 l'efficacia del contratto di locazione concluso fra la De. Fi. e la In. s.r.l., poi Gr. Pa. s.r.l., che condannava al rilascio entro la data del 15.10.2007; rigettava la domanda di risarcimento del danno ex articolo 96 c.p.c..

Ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi illustrati da memoria la Gr. Pa. s.r.l..

Resistono con controricorso Al. e Ta.Ga. .

MOTIVI DELLA DECISIONE

Si tratta di ricorso per cassazione proposto avverso sentenza pubblicata successivamente al 2 marzo 2006.

Ai ricorsi proposti contro sentenze o provvedimenti pubblicati, una volta entrato in vigore il Decreto Legislativo 15 febbraio 2006, n. 40, recante modifiche al codice di procedura civile in materia di ricorso per cassazione, si applicano le disposizioni dettate nello stesso decreto al Capo I.

Secondo l'articolo 366 bis c.p.c. - introdotto dall'articolo 6 del decreto - i motivi di ricorso debbono essere formulati, a pena di inammissibilita', nel modo li' descritto ed, in particolare, nei casi previsti dall'articolo 360 c.p.c., n. 1), 2), 3) e 4, l'illustrazione di ciascun motivo si deve concludere con la formulazione di un quesito di diritto, mentre, nel caso previsto dall'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), l'illustrazione di ciascun motivo deve contenere la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione.

Il ricorso contiene quattro motivi.

Con il primo motivo la societa' ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 27, 28, 29 e 19, articoli 115 e 116 c.p.c., articoli 1414, 1415, 1417, 1418 e 1419 c.c., Decreto Legge 7 febbraio 1985, n. 12, articolo 1, n. 9 septies convertito in Legge 5 aprile 1985, n. 118, nonche' motivazione insufficiente, superficiale e contraddittoria in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3.

Il motivo e' inammissibile.

Con il quesito posto in relazione a tale motivo la ricorrente censura la violazione di un numero svariato di norme di legge ed il difetto di motivazione.

Il quesito, al quale si chiede che la Corte di cassazione risponda con l'enunciazione di un corrispondente principio di diritto che risolva il caso in esame, infatti, deve essere formulato, sia per il vizio di motivazione, sia per la violazione di norme di diritto, in modo tale da collegare il vizio denunciato alla fattispecie concreta.

Nella specie, il quesito posto, con il motivo in esame, pecca per la mancata individuazione del caso concreto - pur riferito nella illustrazione del motivo - in relazione al quale la Corte di merito avrebbe compiuto le violazioni addebitatele - in tal modo - con la sua genericita' - non superando la declaratoria di inammissibilita' (S.U. 5.1.2007 n. 36).

La Corte di legittimita', infatti, non e' messa in grado di enunciare un corrispondente principio di diritto che dia risposta al caso sottoposto al suo esame (S.U. 30.10.2008 n. 26020; cass. 25.3.2009 n. 7197).

Ne' come gia' detto, la illustrazione dei vizi puo' essere contenuta soltanto nel motivo che precede il quesito (S.U. 11.3.2008 n. 6420; S.U. 26.3.2007 n. 7258; cass. 7.11.2007 n. 23157).

In tal modo, infatti, verrebbe frustrata la ratio dell'articolo 366 bis c.p.c..

Pur essendo assorbenti le precedenti considerazioni, anche a volere affrontare il merito del motivo, questo non sarebbe fondato.

A tal fine, deve premettersi che la locazione stagionale non puo' configurarsi, alla stregua del dato letterale della disposizione della Legge n. 392 del 1978, articolo 27, comma 6, come un rapporto unitario (che, perfezionatosi al momento dell'originaria stipulazione, ha durata identica a quella degli altri tipi di contratto concernenti immobili non abitativi previsti dallo stesso articolo 27, restando sottoposto alla condizione risolutiva della mancata richiesta del conduttore) ma - per l'obbligo di locare posto a carico del locatore - realizza una serie di rapporti, distinti, anche se collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilita', "ad nutum" del conduttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima.

Pertanto, costituisce regola di diritto conseguente che, alla scadenza stagionale, sorge l'obbligo per il conduttore di rilasciare il bene locato (Cass. 21.2.2006 n. 3684; cass. 16.7.2003 n. 11148).

La locazione di immobile stagionale, d'altra parte, e' caratterizzata dalla durata iniziale limitata al tempo in cui l'attivita', che il conduttore puo' esercitare nell'immobile, e' economicamente vantaggiosa e, quindi, dal collegamento funzionale del bene locato con l'esercizio di tale attivita' e dalla mancanza di interesse del conduttore alla utilizzazione del bene per il tempo residuo alla stagione, nonche' dalla rinnovabilita' del contratto, "ad nutum" del conduttore, per il medesimo periodo in cui ricorrono le dette condizioni, per un massimo di sei anni, con la facolta' del locatore di richiedere annualmente l'aggiornamento del canone (Cass. 21.3.2008 n. 7687).

Nella specie, la Corte di merito, con motivazione corretta, puntuale ed approfondita - sulla base delle risultanze preminentemente documentali - ha raggiunto la conclusione che ricorresse un'ipotesi di locazione stagionale.

E cio' ha desunto in primo luogo dal contenuto del contratto, sulla base del suo contesto letterale.

Inoltre della volonta', in tal senso manifestata dalle parti, ha ritenuto trovare - come si ricava dalla sentenza impugnata - ulteriore riprova nella lettera del 27.4.2003 della Gr. Pa. srl, non disconosciuta, indirizzata agli attuali resistenti, il cui testo ha riportato in sentenza; motivando, ancora, che "A confermare - in modo oggettivamente inoppugnabile - il rilievo sta la comunicazione inviata dalla Gr. Pa. s.r.l. ai Ta. ed alla De. Fi. il 27.04.2003 con cui i destinatari venivano informati del cambiamento della denominazione della societa'. In essa, la parte mittente, dopo avere sottolineato il fatto che il contratto intercorrente tra le parti era di antica origine, dava atto che dall'1.05.1998 il rapporto era stato ridisciplinato per volonta' congiunta.

Da ultimo, ha ritenuto che ulteriori prove documentali deponessero nel senso della ricorrenza di una locazione stagionale; in particolare i precedenti contratti i quali prevedevano, a partire dal (OMESSO), l'uso stagionale.

Di tutto cio', e dell'iter logico seguito, - in tal modo superando la tesi della simulazione prospettata - la Corte di merito - cui spetta la valutazione delle risultanze probatorie - ha dato esaustiva motivazione, come tale non censurabile in questa sede ( v. per tutte Cass. 7.1.2009 n. 42).

Con il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 21, 28, 29 e 79, articoli 115 e 116 c.p.c., nonche' motivazione insufficiente, superficiale e contraddittoria in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 5.

Il motivo e' per un profilo inammissibile e per l'altro non fondato.

Con riferimento alle violazioni contestate, infatti, la ricorrente non enuncia il o i prescritti quesiti di diritto da sottoporre alla Corte di legittimita'.

Con riferimento, poi, al vizio di motivazione, la ricorrente sostanzialmente censura, sotto altro profilo - con riferimento cioe' al materiale probatorio - le stesse argomentazioni che hanno costituito oggetto del precedente motivo, sulla cui base la Corte di merito ha ritenuto che ricorresse un'ipotesi di locazione stagionale, con le conseguenti ricadute in termini di rinnovo del rapporto locatizio.

Ma cosi' facendo, da un lato ha introdotto una censura di vizio di motivazione relativa alla raccolta delle risultanze probatorie, il cui ulteriore esame non e' consentito in questa sede a fronte di una corretta motivazione; dall'altro ha richiesto una nuova valutazione dello stesso materiale probatorio gia' esaminato dalla Corte di merito - cui tale esame compete - inammissibile in questa sede (Cass. 26.1.2007 n. 1754; Cass. 20.4.2006 n. 9233; Cass. 22.2.2006 n. 3881).

Le censure proposte - inoltre - peccano anche di genericita', facendo riferimento a presunte "lacune argomentative" ed ad una "scarna motivazione" delle quali, pero', non fornisce supporto con censure specifiche.

Peraltro, la puntuale e diffusa motivazione resa dalla Corte di merito non e' attaccabile per la sua ampiezza e precisione.

La Corte, infatti, dopo avere esaminato le risultanze probatorie, fra le quali le prove orali e gli elementi desumibili dalla c.t.u. le quali non sono state considerate prevalenti, ha attribuito valore determinante alla comunicazione del 27.4.2003 cosi' motivando sul punto. "In effetti, tale comunicazione fornisce la prova compiuta ed affidante della effettivita' del rilascio annuale - al 15 ottobre di ciascun anno del periodo intercorso fra il 1998 ed il 2002 - dell'oggetto della locazione dalla societa' conduttrice alla locatrice e, dunque, comporta la conferma ermeneutica, anche alla stregua della valutazione del comportamento delle parti successivo alla stipulazione del contratto del, peraltro chiaro, contenuto negoziale, estrinsecante la volonta' delle parti di concludere un contratto di locazione stagionale, come tale disciplinato dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 27, comma 6".

Concludendo "Pero', nel caso di specie, la linearita' della fattispecie negoziale concordata tra le parti e la constatazione che il relativo contenuto, nel suo tratto tipizzante, e' stato asseverato come effettivo in tempo non sospetto dalla stessa Ge. Pa. s.r.l. integrano dati probatori che smentiscono la tesi della intervenuta".

Di fronte alla perentorita' delle risultanze documentali, la Corte di merito ha ritenuto, correttamente motivando, di svalutare quelle testimoniali e gli elementi desumibili dalla c.t.u.; cio' che rientra nel suo potere.

Ne' alcun rilievo presenta il mancato ricorso alle presunzioni - censurato dalla ricorrente - al fine di provare il supposto accordo simulatorio.

In primis, deve rilevarsi che spetta al giudice di merito valutare l'opportunita' di fare ricorso alle presunzioni semplici, individuare i fatti da porre a fondamento del relativo processo logico e valutarne la rispondenza ai requisiti di legge, con apprezzamento di fatto che, ove adeguatamente motivato, sfugge al sindacato di legittimita'.

In secondo luogo, va sottolineato che la censura per vizio di motivazione in ordine all'utilizzo o meno del ragionamento presuntivo non puo' limitarsi ad affermare un convincimento diverso da quello espresso dal giudice di merito, ma deve fare emergere l'assoluta illogicita' e contraddittorieta' del ragionamento decisorio, dovendosi escludere che la sola mancata valutazione di un elemento indiziario possa dare luogo al vizio di omesso esame di un punto decisivo (v. anche Cass. 2.4.2009 n. 8023); cio' che nella specie manca.

Peraltro, la Corte di merito, di fronte all'evidenza delle risultanze documentali citate, ha correttamente ritenuto di non dovere introdurre nel thema probandum il ricorso al ragionamento presuntivo (v. anche Cass. 26.11.2008 n. 28224).

Con il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 21, 28, 29 e 79 e 80, articoli 1417 e 1419 c.c. nonche' motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3.

Anche questo motivo e' per piu' profili inammissibile e, peraltro, non fondato.

Il motivo ripercorre le medesime questioni in tema di stagionalita' gia' trattate con l'esame dei precedenti motivi; ed alle quali, pertanto, si rinvia.

Il motivo e', anche, inammissibile sotto il profilo della violazione contestata con riferimento alla Legge n. 392 del 1978, articolo 80, prospettando, in questa sede, una questione nuova, non ricompresa nel thema decidendum del giudizio di appello; e cio' perche' non sono prospettabili, per la prima volta, in sede di legittimita' questioni nuove o nuovi temi di contestazione non trattati nella fase di merito, ne' rilevabili d'ufficio (v. anche Cass. 30.3.2007 n. 7981).

E' inoltre inammissibile, sempre sotto il profilo delle violazioni contestate, perche' il quesito, anche in questo caso pecca di genericita', difettando il collegamento con il caso concreto.

Valgono, al riguardo, le medesime osservazioni evidenziate nell'esame del primo motivo di ricorso.

Comunque, anche a volere superare il rilievo di inammissibilita', il motivo non sarebbe neanche fondato; ne' l'eventuale applicabilita' della citata Legge n. 392 del 1978, articolo 80 condurrebbe al risultato sperato dalla ricorrente.

Infatti, il principio desumibile dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 80, secondo il quale, in caso di difformita' fra uso convenuto ed uso effettivo, il regime giuridico del contratto si adegua all'uso che il conduttore ne ha fatto in concreto, trova applicazione anche nel caso in cui produca effetti piu' sfavorevoli per il conduttore (v. anche Cass. 2.9.1998 n. 8716; Cass. 17.1.2007 n. 969). Nella specie, una volta accertata la natura stagionale della locazione in esame, al conduttore sarebbe applicabile proprio la disciplina di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 27, comma 6, effettivamente praticata.

Pertanto, sulla base della norma richiamata dell'articolo 80, il regime applicabile sarebbe proprio quello della locazione stagionale, anche nell'ipotesi di altro regime piu' favorevole per lo stesso conduttore.

Con il quarto motivo denuncia la violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 21, 28 e 29 nonche' motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3.

Il motivo e' inammissibile e, comunque, non fondato.

Valgono anche in questo caso, le medesime osservazioni in ordine all'inammissibilita' del motivo per la genericita' del quesito, come posto, che hanno caratterizzato l'esame dei precedenti motivi.

Peraltro, anche nell'ipotesi in cui si superasse tale rilievo il motivo dovrebbe ritenersi privo di consistenza.

Infatti, e' principio consolidato che gli immobili adibiti a campeggio non possono essere equiparati agli alberghi per quanto concerne la durata minima dei relativi contratti di locazione, atteso che, dal combinato disposto delle norme di cui alla Legge n. 326 del 1968, articolo 2, Legge n. 326 del 1958, articolo 1 e ss., Legge n. 217 del 1983, articolo 6 e succ. mod., Legge n. 135 del 2001, articolo 11, Legge Regionale Liguria n. 11 del 1982, articolo 1 e ss., emerge con chiarezza il tratto distintivo dell'attivita' alberghiera rispetto a qualsiasi altra attivita' diretta a fornire ospitalita', consistente nell'offrire un alloggio all'ospite in una struttura propria (v. per tutte Cass. 22.6.2004 n. 11600).

Ne consegue che non puo' essere definita come attivita' alberghiera quella di colui che offre all'ospite una porzione di terreno attrezzato dove sistemare una tenda, un caravan o una roulotte, come avviene nei campeggi e nei parchi-vacanze.

La pacifica ricorrenza quale oggetto della locazione, di un terreno, agricolo, per la sosta-campeggio di roulottes toglie, quindi, pregio alla censura secondo la quale, nella specie, troverebbe applicazione la disciplina del contratto alberghiero, con le conseguenti ricadute in termini di rinnovo della locazione.

Conclusivamente, il ricorso va rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, vanno poste a carico della ricorrente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese che liquida in complessivi euro 2.600,00, di cui 2.500,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori di legge.

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