Il carattere abusivo dell'immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio

In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, il carattere abusivo dell'immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento ad immobile avente i caratteri suddetti. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile,
Sentenza del 24 ottobre 2007, n. 22312)



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SENTENZA

sul ricorso proposto da:

PA. ST. , elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato GIORGIO MARINO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

LE. VI. , elettivamente domiciliato in ROMA VIA S CROCE IN GERUSALEMME 75, presso lo studio dell'avvocato BORATTO ROBERTA, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1551/03 della Corte d'Appello di ROMA, quarta sezione civile, emessa il 27/03/03, depositata il 23/06/03, R.G. 2546/01;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/05/07 dal Consigliere Dott. Giulio LEVI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO

Con ricorso depositato il 23.4.1999 nella Cancelleria della Pretura di Genzano Pa. St. esponeva di avere concluso un contratto di locazione, senza data, con Le. Fr. per un immobile sito in (OMESSO), per una durata di anni quattro al canone mensile di lire 500.000. Chiedeva venisse dichiarata la nullita' del contratto recante canone superiore a quello equo ex Legge n. 392 del 1978, per difetto di dichiarazione di ultimazione dei lavori e certificazione di abitabilita' in rapporto alla intestazione del contratto ex Legge n. 359 del 1992, articolo 11, comma 1, nonche' la nullita' per violazione della Legge n. 47 del 1985, trattandosi di casa (mansardata) abusiva. Chiedeva pertanto la restituzione dell'indebito e cioe' i canoni locatizi, in via gradata i canoni maturati e versati fino alla data di presentazione da parte di Le. della domanda di sanatoria al Comune, con richiesta di determinazione del canone equo per il periodo successivo alla domanda di condono ex Legge n. 724 del 1994, articolo 39, con determinazione della differenza fra il percepito e il dovuto in applicazione della Legge n. 392 del 1978.

Con sentenza 1.3.2001 il Tribunale di Velletri respingeva la domanda osservando che l'attore non aveva provato la data di inizio del rapporto locatizio e che, pertanto, trovava nella specie applicazione il contratto stipulato nel marzo 1987, rinnovato in data 10.4.1998, registrato il 27.4.1998.

Il Tribunale rilevava inoltre che l'immobile era stato ristrutturato in epoca anteriore al luglio 1992 e sottoposto a sanatoria edilizia per abusi risalenti all'epoca antecedente al 1985 e che pertanto le violazioni amministrative denunciate dal Pa. non sussistevano in quanto gli adempimenti prescritti dalla Legge n. 392 del 1978 non erano applicabili ai contratti di locazione stipulati dopo l'entrata in vigore della Legge n. 359 del 1992. Avverso tale sentenza proponeva appello il Pa. . Resisteva al gravame il Le. .

La Corte territoriale respingeva l'appello confermando l'impugnata sentenza.

Ricorre per Cassazione Pa. con due motivi.

Resiste il Le. con controricorso.

DIRITTO

Il ricorso e' affidato ai seguenti motivi:

1) Violazione degli articoli 2727 e 2729 c.c..

2) Nullita' del contratto di locazione - Violazione dell'articolo 1418 c.c. per contrarieta' della causa del contratto di locazione all'ordine pubblico, e violazione della Legge n. 47 del 1985, articolo 40, per negoziazione inter vivos di immobili abusivi.

Con il primo motivo il ricorrente assume che la motivazione della sentenza della Corte territoriale e' assolutamente carente laddove specifica che le circostanze fattuali indicate dal Pa. sono del tutto "ambivalenti" e non dimostrano neppure, in via indiziaria o deduttiva l'insorgenza del rapporto locatizio alla data di ottobre 1994 e non nel 1997. E proprio perche' "ambivalenza", secondo il ricorrente, significa duplicita' di valutazione la sentenza avrebbe dovuto motivare congruamente la ragione della scelta contro il Pa. . Lamenta in sostanza il ricorrente che la motivazione non e' stata congrua dal punto di vista logico, ed in particolare rispettosa dei principi che regolano le prove per presunzione.

Al riguardo questo S.C. osserva che la sentenza della Corte territoriale, per escludere che il rapporto fosse sorto nel 1994, spiega in modo esauriente, prendendo in esame cioe' gli elementi indicati dal Pa. , precisamente il consumo energetico, la residenza del Pa. in (OMESSO) dal (OMESSO), la matrice dell'assegno per calcolare l'equo canone, la illogicita' di rinnovare nel 1998 un contratto stipulato appena l'anno precedente, che si tratta di circostanze inidonee a dimostrare, neppure in via indiziaria, l'insorgenza del rapporto locatizio alla data dell'(OMESSO).

Del resto l'articolo 2729 c.c. fa proprio riferimento, anche secondo una interpretazione letterale della norma, alle presunzioni lasciate alla prudenza del giudice il quale non deve ammettere che presunzioni gravi, precise e concordanti.

Il motivo va dunque rigettato.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la nullita' del contratto di locazione per violazione dell'articolo 1418 c.c. e per violazione della Legge n. 47 del 1985, articolo 40.

Il controricorrente ha eccepito l'inammissibilita' del motivo, sul rilievo che la pretesa nullita' del contratto di locazione per violazione dell'articolo 1418 c.c. e della Legge n. 47 del 1985, articolo 40 non e' stata dedotta dal ricorrente nella fase di merito e pertanto non troverebbe ingresso nel giudizio di legittimita'.

Si osserva al riguardo che in realta' tale nullita' e' stata dedotta anche nel giudizio di merito la' dove si afferma che contro la tesi sostenuta nella sentenza del Tribunale di Velletri veniva interposto appello dal Pa. in cui si ribadiva e deduceva la persistenza locativa dall'ottobre 1994 con conseguente nullita' contrattuale sia ex Legge n. 47 del 1985, sia Decreto Legge n. 333 del 1992, ex articolo 11 modificato con Legge n. 359 del 1992 per difetto di dichiarazione ultimazione lavori, certificato di abitabilita' e di presentazione di domanda di accatastamento.

A conferma il fatto che la sentenza impugnata ha rilevato che in relazione ai motivi di nullita' per l'assenza dei requisiti richiesti dalla Legge n. 359 del 1992, articolo 11, ha statuito che mentre il primo comma si riferisce alle ostruzioni ultimate e ristrutturate dopo l'entrata in vigore della legge, il medesimo articolo 11, commi 2 e 2 bis riguardano gli immobili gia' ultimati alla data di entrata in vigore della legge e non richiedono, per la validita' dei contratti di locazione, la sussistenza dei cennati requisiti amministrativi.

Il motivo e' quindi ammissibile.

Il ricorrente assume che, ai fini di definire la situazione temporale concernente la nullita' del contratto di locazione occorrerebbe precisare che la domanda e' stata depositata il 23.4.1999 e il ricorso che la contiene e pedissequo decreto e' stato notificato al Le. il 18.5.1999 e a quella data non sarebbe risultato condonato l'immobile, cioe' non sarebbe risultata rilasciata la concessione in sanatoria, che viceversa sarebbe risultato documentalmente da certificato richiesto dal Pa. il 15.3.1999 dove si dice che la domanda di condono non avrebbe avuto ancora definizione. In sostanza la domanda di condono, secondo il ricorrente, non costituirebbe diritto, ma eventualmente aspettativa di riconoscimento del diritto di condonare.

La sentenza impugnata ha osservato esattamente che, mentre il primo comma si riferisce alle costruzioni ultimate e ristrutturate dopo l'entrata in vigore della legge, l'articolo 11, commi 2 e 2 bis riguardano gli immobili gia' ultimati alla data di entrata in vigore della predetta legge.

In particolare questo S.C. osserva che le norme di cui alla Legge n. 47 del 1985, articolo 40 cui fa riferimento il ricorrente per dedurre la violazione da parte della sentenza impugnata, si applica con esclusivo riferimento ai contratti relativi a diritti reali e con efficacia reale e non ai contratti concernenti diritti relativi, quale quello oggetto del contratto di locazione (Cass. n. 6018 del 17.6.1999). Ed anzi il S.C. ha statuito che il conduttore di un immobile abusivo e' obbligato al pagamento del canone perche' l'oggetto del contratto, che ai sensi dell'articolo 1346 cod. civ. deve esser lecito, e' da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio, non al bene in se', ne' e' illecita la causa, ai sensi dell'articolo 1343 cod. civ., perche' locare un immobile costruito senza licenza, ne' condonato, non e' in contrasto con l'ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l'organizzazione politica ed economica della societa' in un determinato momento storico (Cass. n. 4228 del 28.4.1999; Cass., 15.12.2003, n. 19190).

D'altra parte l'interpretazione in tal modo data al contratto non e' censurabile in sede di legittimita'.

Il motivo va quindi rigettato.

Il ricorrente va condannato alle spese del giudizio, liquidate nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente in favore del resistente al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione che liquida in euro 2.100,00, di cui euro 2.000,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori di legge.

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