Il cedente del contratto di locazione può essere chiamato a rispondere delle obbligazioni non adempiute dal cessionario

Acquistato, per effetto della cessione della locazione, dal cessionario lo status di conduttore, come il cedente è responsabilità nei confronti del locatore delle obbligazioni di questi («nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazione assunte», articolo 36 legge n. 392 del 1978) così quest'ultimo è responsabile nei confronti del locatore ceduto delle obbligazioni a carico del conduttore cedente e da questi non adempiute, quale effetto naturale della cessione del contratto, che è la successione unitaria del cessionario nella complessiva posizione che il cedente ha assunto nel rapporto originario del contratto, senza mutazione alcuna. Pertanto, ancorché nulla dispone al riguardo, l' articolo 36 della legge n. 392 del 1978, tale omologa responsabilità del cessionario è da ritenere insita nella ratio legis diversamente non essendovi differenzia alcuna con la sublocazione che consiste nella cessione soltanto del diritto al godimento dell'immobile quale rapporto derivato dall'originario contratto di locazione e quindi senza vincolo alcuno tra il locatore originario e il subconduttore. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 21 marzo 2008, n. 7686)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZA Fabio - Presidente

Dott. CALABRESE Renato Luigi - Consigliere

Dott. URBAN Giancarlo - Consigliere

Dott. CHIARINI Maria Margherita - rel. Consigliere

Dott. BISOGNI Giacinto - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

LE. SRL IN LIQUIDAZIONE, in persona del liquidatore, legale rappresentante sig. Ru. An. , elettivamente domiciliata in ROMA VIA FRANCESCO SIACCI 2 B, presso lo studio dell'avvocato CORRADO DE MARTINI, che la difende unitamente all'avvocato LUCA GASTINI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

FI. SPA, oggi FR. CA. SPA, in persona del legale rappresentante Dr. Fe. An. , CO. MA. , DE. BA. GI. , PA. CE. , CE. MA. , VI. GI. , DI. GI. RO. , elettivamente domiciliati in ROMA VIA S. AGATONE PAPA 50 presso lo studio dell'avvocato MELE CATERINA che li difende unitamente all'avvocato LADISLAO KOWALSKI, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 383/03 della Corte d'Appello di TRIESTE, prima sezione civile, emessa il 16/12/03, depositata il 22/10/03, R.G. 121/03;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 07/02/08 dal Consigliere Dott.ssa Maria Margherita CHIARINI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 2 marzo 2002 la Fi. - divenuta nel corso del giudizio Fr. Ca. s.p.a.- Co. Ma. , De. Ba. Gi. , Pa. Ce. , Ce. Ma. , Vi. Gi. , Di. Gi. Ro. , intimavano alla Le. s.r.l. sfratto per morosita' e le ingiungevano il pagamento dei canoni, non corrisposti, dal 10 agosto 1999 al 30 aprile 2000, dovuti per l'affitto di un capannone industriale, concesso in locazione alla Si. s.p.a. con contratto del 3 maggio 1980, nella cui attivita' commerciale era subentrata la convenuta, e alla quale era stato ceduto il contratto di locazione, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 36, dal 20 aprile 2000, si' che la s.r.l. Le. , cessionaria, aveva l'obbligo diretto e personale di sanare la pregressa morosita' e le poteva esser opposta, dai locatori, l'intervenuta risoluzione del rapporto locatizio, gia' verificatasi al momento della cessione per grave inadempimento del contratto, in quanto il cessionario subentra nella identica posizione di diritti ed obblighi del cedente ed il contraente ceduto puo' opporgli tutte le eccezioni derivanti dal contratto, compresa la decadenza gia' verificatasi nei confronti del cedente. La societa' Le. si opponeva alla convalida perche' era succeduta nel contratto di locazione dapprima in quanto compreso nell'affitto dell'intero ramo di azienda, stipulato il 18 aprile 2000 e comunicato ai locatori il 20 aprile 2000, e poi per aver acquistato l'azienda con contratto del 2 agosto 2001, libera da ogni peso e vincolo, anche per debiti pregressi, in quanto assimilabile alla vendita coattiva di azienda, a cui non e' applicabile l'articolo 2560 cod. civ., comma 2, come statuito anche dal giudice delegato al fallimento.

Il Tribunale di Pordenone, ritenuta l'applicabilita' della Legge n. 392 del 1978, articolo 36, alla fattispecie per effetto della lettera del 20 aprile 2000 con cui la societa' Le. comunicava ad uno dei locatori, De. Ba. Gi. , l'intenzione di subentrare nella locazione a decorrere dalla presa in consegna (prevista per il 26 aprile 2000) del ramo di azienda affittato il 18 aprile 2000. stipulata dalla s.p.a. Si. con la societa' Fi. , e ritenuta la conseguente responsabilita' solidale del cessionario con il cedente per le obbligazioni sorte nel corso del rapporto di locazione, esclusa l'applicabilita' della disciplina di cui all'articolo 2558 cod. civ. essendo intervenuta l'alienazione dell'azienda soltanto nell'agosto 2001, nonche' dell'articolo 2562 cod. civ. perche' con la precitata lettera la cessionaria manifestava la volonta' di subentrare alla locazione indipendentemente dall'affitto dell'azienda, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per morosita' essendosi i locatori avvalsi della clausola risolutiva espressa, e condannava la societa' Le. a pagare i canoni per il periodo primo agosto 1999 - 30 aprile 2000, dichiarando dovuti anche i successivi canoni, pagati nel corso del giudizio.

Con sentenza del 16 dicembre 2003 la Corte di appello di Trieste rigettava l'appello della Le. poiche': 1) la ricostruzione della vicenda e la qualificazione giuridica della stessa rientrava nel potere - dovere del giudice, senza nessuna violazione del con-traddittorio, potendo esser discussa dalle parti in sede di impugnazione; 2) correttamente il primo giudice, in base agli atti contrattuali, aveva escluso una disciplina, tra locatori e cessionaria della locazione, della successione nel contratto pattizia e particolare, diversa da quella legale della cessione; 3) per effetto dell'affitto dell'azienda solitamente i rapporti contrattuali ad essa inerenti sono assimilabili alla sublocazione, posto che la disciplina di cui all'articolo 2558 cod. civ. concerne soprattutto la cessione di azienda, ma le parti invece avevano inteso sostituire il conduttore originario e percio', con il richiamo all'articolo 2558 cod. civ., le parti del contratto di affitto di azienda cedettero, tra i contratti aziendali, soltanto quello di locazione, puramente e semplicemente, ancorche' per la durata della gestione, verosimilmente in quanto la societa' affittuaria non voleva rischiare che il curatore del fallimento - avvenuto 16 giorni dopo - della societa' Si. risolvesse il contratto di locazione di immobile, con conseguente nullificazione del contratto di fitto di azienda, ed il richiamo al contratto di fitto di azienda del 18 aprile 2000 era operato soltanto per fissare la data del subentro, non per far aderire i locatori a detto contratto; 4) peraltro, anche se si fosse verificata la cessione temporanea del contratto di locazione, non percio', in mancanza di patto espresso nel contratto, il cessionario era esonerato dal rispondere, al pari del cedente, delle obbligazioni ad esso inerenti, per il periodo precedente al suo subentro, in deroga alla Legge n. 392 del 1978, articolo 1410 c.c. e articolo 36 ma era soltanto obbligato, alla fine della cessione, a cedere il rapporto di locazione al cedente;

5) a nulla rileva il collegamento funzionale esistente tra i contratti di cessione di locazione ed affitto di azienda posto che la temporaneita' della cessione non implica deroga alla disciplina legislativa dell'imputazione delle obbligazioni relative al contratto ceduto, ne' la disciplina di cui all'articolo 2558 cod. civ. era antinomica a quella del Legge n. 392 del 1978, articolo 36, che invece prevede la cessione del contratto di locazione purche' sia ceduta o locata l'azienda, ne' la cessione, della locazione si era verificata per effetto dell'affitto dell'azienda perche' il contratto di locazione e', per espressa disposizione di legge, di natura personale, tant'e' che occorre la comunicazione al locatore della cessione, e a certe condizioni questi puo' opporsi, ed infatti di tale comunicazione era conferma la lettera del 20 aprile 2000 tra conduttori e locatori e la denunzia del conduttore cedente alla P.S.; 6) ne' l'obbligazione della Le. con i locatori si e' estinta con il successivo acquisto dell'azienda dalla procedura fallimentare perche' in epoca antecedente la Le. era cessionaria del contratto di locazione e quindi non rileva l'inapplicabilita' dell'articolo 2560 cod. civ. perche' la fattispecie era disciplinata dalla cessione della locazione, non dell'azienda.

Ricorre per cassazione la s.r.l. Le. . Gli intimati hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- I primi tre motivi, connessi, possono esaminarsi congiuntamente.

1.1 - Con il primo motivo la ricorrente deduce:" Violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 e degli articoli 1406 e 2558 c.c. in punto di perfezionamento della cessione temporanea del contratto di locazione per espressa pattuizione nel contratto di affitto di azienda, in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3", in quanto la Corte di merito ha negato che si sia automaticamente (articolo 2558 cod. civ.) verificata la cessione del contratto di locazione per effetto della locazione dell'azienda (avvenuta il 18 aprile 2000), avendo invece ritenuto che la cessione, autonoma e definitiva, della locazione dell'immobile, si sia verificata per effetto della scrittura del 20 aprile 2000, e tale punto della motivazione e' essenziale perche' in base ad esso la Corte vuole dimostrare che la successione nelle obbligazioni pregresse dell'originario conduttore si sarebbe verificata anche nell'ipotesi in cui il contratto di cessione fosse stato temporaneo. In tal modo la violazione di legge e' evidente alla luce dell'insegnamento della Suprema Corte secondo il quale, se il cedente vuole far subentrare il cessionario dell'azienda nel rapporto di locazione, deve distintamente stipulare, insieme al contratto di cessione o di locazione dell'azienda, la cessione del contratto o la sublocazione dell'immobile. In tal caso la cessione del contratto si perfeziona per effetto dell'accordo tra conduttore cedente e cessionario da cui non puo' prescindersi, restando esclusa la necessita' del consenso del locatore ceduto. Quindi, alla data del 20 aprile 2000, il contratto di locazione era stato gia' ceduto temporaneamente in conformita' alle pattuizioni del contratto di affitto di azienda del 18 aprile 2000 con cui l'affittuario dichiara di subentrare, per la sola durata della gestione, nei contratti di locazione; percio' la conseguenza di temporanea cessione e' stata espressamente pattuita ed il patto e' valido a norma della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 e articolo 2558 cod. civ., comma 1 e 3, norma generale sull'affitto di azienda, a cui quella speciale della legge di locazione deve esser rapportata, e a norma dell'articolo 36 precitato si deve ritenere che la successione nella locazione ha effetto per la sola durata dell'affitto e dunque, se la locazione e' ceduta per effetto del trasferimento dell'azienda anche senza il consenso del contraente ceduto, non e' un contratto personale a norma dell'articolo 2558 cod. civ., e la differenza tra le due norme si riduce al diverso termine (trenta giorni anziche' tre mesi) per l'opposizione (anziche' per il recesso) del contraente ceduto, e del resto la stessa Corte di Appello riconosce che nel contratto di affitto di azienda le parti concordarono, con il richiamo all'articolo 2558 cod. civ., una disciplina particolare di subentro, concordando la cessione della locazione per il periodo della gestione, e questo punto va tenuto fermo.

1.- 2. Con il secondo motivo deduce: "Violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1363 c.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, Erronea applicazione dei criteri legali dell'interpretazione della volonta' contrattuale delle parti".

La Corte di appello si e' limitata ad esaminare le espressioni letterali usate nella scrittura del 20 aprile 2000 e le ha interpretate nel senso che il contratto di locazione e' stato ceduto puramente e semplicemente ed il riferimento all'affitto dell'azienda, intervenuto il 18 aprile 2000, e' stato effettuato solo per fissare la data del subentro. Ma in tal modo la Corte ha violato l'articolo 1362 c.c., perche' non ha considerato la reale intenzione delle parti e cioe' che la volonta' di esse nella redazione di detta scrittura non era quella di cedere il contratto di locazione, effetto gia' verificatosi per la cessione del contratto di azienda, bensi' di comunicare ai locatori la cessione per ottenerne l'accettazione, escludendone l'opposizione. Del resto la volonta' di cessione temporanea e' stata manifestata dalle parti - "La Le. ... e' intenzionata al subentro nel rapporto di affitto del capannone .. a partire dalla data di presa di consegna del ramo di azienda, come da contratto di affitto di esso del 18 aprile 2000. La presa di consegna e' prevista per il giorno 26 aprile 2000 .."- e non pura e semplice, non potendosi ipotizzare che le parti, a distanza di due giorni, intesero rimuovere una precisa pattuizione - l'affitto di azienda ed i suoi effetti - per modificarlo. Invece, proprio il richiamo ripetuto al contratto di affitto di azienda sta a significare che non vi e' alcuna modifica alla durata della cessione e del subentro nella locazione, e del resto l'affittuario di un'azienda ha interesse a subentrare nel contratto di locazione dei locali ove viene esercitata l'impresa soltanto finche' dura la disponibilita' del complesso affittato, e percio' non poteva esservi volonta' di un affitto dei locali slegato dall'azienda, salvo un'espressa volonta' in tal senso, mancante nella scrittura del 20 aprile 2000. Ne' ha pregio l'argomento che la Le. aveva interesse a non esser subconduttrice temendo che l'imminente fallimento della Si. facoltizzasse il curatore al recesso dal contratto di sublocazione perche' tale organo poteva recedere anche dal contratto di affitto di azienda ed invece egli l'aveva poi ceduta definitivamente. E neppure gli attori - che poi si erano inseriti nel passivo fallimentare della Si. per il pagamento di quanto preteso dalla Le. , cosi' riconoscendo che l'unico debitore era l'originario - conduttore, e tale comportamento successivo delle parti era anch'esso da valutare a norma dell'articolo 1362 c.c., hanno mai sostenuto che la cessione della locazione era separata dall'azienda ed in se' definitiva. Il punto e' decisivo perche' dalla cessione pura e semplice la Corte di merito fa discendere l'automatica responsabilita' del cessionario di cui all'articolo 1406 cod. civ. per i canoni pregressi e quindi la condanna al loro pagamento e la risoluzione del contratto di locazione per morosita'.

1.3 - Con il terzo motivo deduce: "Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in punto di ricostruzione della volonta' contrattuale emergente dalla scrittura privata del 20 aprile 2000 e dal contratto di affitto di ramo di azienda del 18 aprile 2000, in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 5".

Il fugace accenno al tenore letterale della cessione del contratto di locazione su cui e' basata la motivazione della sentenza impugnata, a fronte del diverso tenore manifestato nell'atto pubblico due giorni prima, aderente alla disposizione normativa che prevede un subentro temporaneo nei contratti per la durata dell'affitto di azienda, e' insufficiente, anche in relazione alla, poca chiarezza dei patti rilevata dalla Corte, e che lascia intendere che questi fini hanno influito negativamente sulla ricostruzione della volonta' delle parti dalla stessa operata, e comunque estranei a Le. .

I motivi sono infondati.

1.3.1 - Dalla sentenza di appello riassunta in narrativa emerge che i giudici, dopo aver dato atto all'appellante Le. che (Cass. 103 8/1996) nel caso in cui venga concessa in affitto a terzi l'azienda del conduttore del bene immobile, potrebbe realizzarsi un'ipotesi di sublocazione, interpretando pero' la scrittura del 18 aprile 2000 tra la societa' Si. e la societa' Le. , vi hanno ravvisato invece, a norma della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 - "Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore ...", che secondo Cass. 6402/1990 non richiede una necessaria corrispondenza tra l'affitto o la cessione dell'azienda e rispettivamente la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, e tale interpretazione non e' messa in discussione dalla ricorrente - anziche' la sublocazione, la cessione della locazione, in quanto le parti hanno previsto ".. con il richiamo all'articolo 2558 cod. civ., una disciplina particolare in tema di subentro, ossia cessione, tra i contratti aziendali in essere, di solo quello afferente la locazione dell'immobile, concordando proprio la cessione del contratto di locazione per il periodo di durata della gestione". Tale interpretazione della scrittura del 18 aprile 2000 - contenente secondo i giudici di appello due accordi, costituenti l'uno il presupposto dell'altro: il trasferimento del godimento dell'azienda - articolo 2556 cod. civ.- e la cessione del contratto di locazione (Legge n. 392 del 1978, articolo 36, che si limita a configurare l'autonomia dei due contratti, ma non richiede che ciascuno di essi sia contenuto in un distinto documento, potendo invece esser contestuali, purche' l'immissione del cessionario nella conduzione dell'immobile avvenga dopo la cessione della locazione, come nella fattispecie confermato nella comunicazione ai locatori della data del subentro: Cass. 4284/1997) - lungi dal violare la precitata norma, e' assolutamente conforme all'interpretazione della medesima secondo cui, anche in caso di affitto di azienda relativo ad attivita' svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l'automatica successione nel contratto di locazione dell'immobile, ma e' necessaria comunque la conclusione di un apposito negozio volto a sublocare o cedere la locazione (Cass. 5137/2003), contratto quest' ultimo che puo' peraltro presumersi fino a prova contraria (Cass. 4790/1998, 2353/1992). Ne deriva che correttamente la Corte di appello ha escluso la successione ipso iure nel contratto di locazione per effetto legale dell'affitto dell'azienda (articolo 2558 cod. civ., comma 3).

Da tali principi, a cui si e' attenuta la Corte di merito, consegue l'irrilevanza della questione dell'eccedenza, messa in luce nella sentenza impugnata, del mezzo scelto dalle parti - cessione della locazione - sul fine - affitto dell'azienda, anziche' sublocazione - per il verosimile, secondo gli stessi giudici, intento di evitare la risoluzione del contratto di locazione che l'imminente fallimento della cedente avrebbe potuto far temere, e che avrebbe frustrato l'interesse della Le. a continuare la gestione dell'azienda nell'immobile fino all'acquisto di essa, avvenuta tramite gli organi fallimentari, cosi' ricostituendo la simmetria tra cessione di locazione e trasferimento di azienda. Quanto invece alla prospettata inesistenza della successione del cessionario nell'obbligo di adempiere i debiti inerenti al rapporto contrattuale, ancorche' venuti a scadenza prima della cessione, in conseguenza della temporaneita' della medesima, affermata dalla stessa Corte di appello, la questione e' precipuo oggetto del successivo motivo.

2.1 - Con il quarto motivo infatti la ricorrente deduce: "Violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 e degli articoli 1406, 1410, 2560 e 2562 c.c. in punto di solidarieta' passiva del cessionario per i debiti pregressi del cedente in caso di subentro nel contratto di locazione a seguito di affitto di azienda, in relazione all'articolo 360 c.p.c.".

Il riferimento alla Legge n. 392 del 1978, articoli 1410 e 36, non e' chiaro dato che le norme concernono la responsabilita' del cedente per obbligazioni del cessionario, in quanto, a differenza della vendita, permane la titolarita' dei beni aziendali nel cedente, mentre qui e' stata affermata la responsabilita' del cessionario affittuario. In ogni caso la Legge n. 392 del 1978, articolo 36 non disciplina le conseguenze della successione nella locazione per i debiti pregressi e quindi non introduce nessuna deroga alla normativa dell'affitto di azienda, che e' derogatoria di quella sulla cessione del contratto, ed infatti l'articolo 2562 c.c., si limita a richiamare per la disciplina dell'affitto, l'articolo 2561 c.c., in tema di usufrutto dell'azienda, ma non l'articolo 2560 cod. civ., comma 2, in tema di responsabilita' per i debiti anteriori - che neppure risultavano dai libri obbligatori - in capo all'affittuario dell'azienda, che comunque non potrebbe sopravvivere alla cessazione della qualita' di affittuaria e al momento della proposizione della domanda la Le. era acquirente a titolo definitivo dell'azienda dalla procedura concorsuale coattiva.

2.1.2- Con il quinto motivo deduce: "Sull'assenza di responsabilita' del cessionario per i debiti pregressi del cedente in caso di subentro nel contratto di locazione a seguito di acquisto dell'azienda nelle procedure concorsuali".

In appello la Le. ha anche affermato che l'articolo 2560 cod. civ. e' inapplicabile nelle vendite coattive e sul punto la Corte ha ritenuto di non pronunciare perche' ha ritenuto applicabile la disciplina non della cessione di azienda bensi' del contratto, si' che l'obbligazione della Le. con i locatori non si sarebbe estinta con il successivo acquisto dell'azienda dalla procedura concorsuale in quanto il contratto di locazione era stato ceduto prima del fallimento della Si. . Invece la societa' Le. e' titolare del contratto di locazione per effetto dell'acquisto del ramo di azienda dal fallimento Si. , mediante vendita all'incanto ed aggiudicazione, con effetto purgativo da ogni peso e vincolo derivante da iscrizioni o trascrizioni in pubblici registri, e che devono esser soddisfatti secondo le regole dell'espropriazione forzata o concorsuale ed infatti i locatori hanno insinuato il loro credito nel fallimento. Ed anche il Decreto Legislativo n. 270 del 1999, articolo 63, comma 5, norma identica a quella della Legge n. 19 del 1987, articolo 3, comma 1, in materia di amministrazione straordinaria delle grandi imprese in stato di insolvenza, esclude la responsabilita' dell'acquirente per i debiti anteriori al trasferimento di azienda. Infatti il provvedimento del giudice delegato di autorizzazione della vendita ed il successivo atto di cessione di ramo di azienda prevedono che il bene acquisito sia esente da ... debiti e diritti di qualsiasi genere a favore di terzi.

2.2 - I motivi, collegati, sono infondati.

Questa Corte ha gia' affermato (Cass. 2004/10485) - e ora ribadisce - che, acquistato per effetto della cessione della locazione, dal cessionario lo status di conduttore, come il cedente e' responsabile nei confronti del locatore delle obbligazioni di questi - "nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte": Legge n. 392 del 1978, articolo 36, ultima parte, - cosi' quest'ultimo e' responsabile nei confronti del locatore ceduto delle obbligazioni a carico del conduttore cedente e da questi non adempiute, quale effetto naturale della cessione del contratto, che e' la successione unitaria del cessionario nella complessiva posizione che il cedente ha assunto nel rapporto originato dal contratto, senza mutazione alcuna (Cass. 3996/2003). Pertanto, ancorche' nulla dispone al riguardo la Legge n. 392 del 1978, articolo 36, tale omologa responsabilita' del cessionario e' da ritenere insita nella ratio legis, diversamente non essendovi differenza alcuna con la sublocazione - che consiste nella cessione soltanto del diritto al godimento dell'immobile quale rapporto derivato dall'originario contratto di locazione, e quindi senza vincolo alcuno tra il locatore originario ed il subconduttore (Cass. 1038/1996, 11427/2002) - e determinandosi uno squilibrio del sinallagma a svantaggio del locatore che avendo ridotte possibilita' di opporsi alla cessione, non potrebbe invocare la risoluzione del contratto quale fatto impeditivo della continuazione del rapporto locativo, ed opporla al cessionario (articolo 1409 cod. civ.), unico conduttore succeduto nel rapporto nello stato di fatto e di diritto in cui lo stesso si trova (Cass. 3996/2003), ancorche' si fosse verificato un grave inadempimento del corrispettivo obbligo di pagare del canone, che, pur scaduto, non e' estinto dalla cessione, con conseguente diritto di chiederne la corresponsione, a maggior ragione nel caso di insolvenza del cedente (articolo 1299 cod. civ.). E poiche' la risoluzione del contratto ceduto pregiudica la cessione, a prescindere dalla sua validita', perche' ha effetto retroattivo tra le parti (articolo 1458 cod. civ., comma 1), ed il cessionario non e' un terzo, pregiudica altresi' la successione nel contratto di locazione per effetto dell'acquisto della titolarita' dell'azienda.

Tutte queste ragioni, tra cui quella di bilanciare, con la reciproca responsabilita' di cedente e cessionario del contratto di locazione, gli interessi del locatore a cui la norma - Legge n. 392 del 1978, articolo 36 - sottrae la facolta' di scelta della controparte, ovvero di dare il suo assenso alla cessione, sussistono anche nell'ipotesi di cessione del contratto di locazione per la durata dell'affitto di azienda, tanto piu' in mancanza di retrocessione della locazione dal cessionario - affittuario al cedente.

Quanto infine alla successione nel contratto di locazione per effetto dell'articolo 2558 cod. civ., comma 3 - ossia quale effetto ex lege dell'affitto di azienda - con conseguente limitazione della responsabilita' del cessionario dell'azienda ai debiti risultanti dai libri contabili - ipotesi peraltro non incontrovertibile (Cass. 4301/1999) - la tesi e' da respingere non solo perche' il comma 1 di detto articolo 2558 cod. civ. dispone "Se non e' pattuito diversamente" - (almeno per i cd. contratti di impresa, da individuare avuto riguardo all'interesse delle parti) - come ravvisato dalla Corte di appello, ma soprattutto perche' questo collegio ribadisce che per la cessione del contratto di locazione e' necessario l'apposito negozio (Cass. 5137/2003, cit.), con conseguente applicabilita' della disciplina della cessione del contratto e non della successione automatica nei contratti aziendali.

3. - Concludendo il ricorso va respinto e la ricorrente condannata a pagare le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente a pagare le spese del giudizio di Cassazione pari ad euro 3.600,00 di cui euro 100,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

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