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Il conduttore può recedere dal contratto anticipatamente in caso d inagibilità dell'immobile
Pubblicata il 23/11/2007
L’impossibilità giuridica (derivante da un vizio) di esercitare nell'immobile oggetto della locazione, l'attività in funzione della quale il contratto era stato concluso, si traduce in una causa di nullità del contratto di locazione per impossibilità (giuridica) dell'oggetto, ai sensi degli art. 1346-1418 c.c..
Ne consegue che il conduttore può legittimamente chiedere la risoluzione del contratto per vizi della cosa che mettono in pericolo la salute, anche quando i vizi gli fossero noti al momento della conclusione del contratto.
Ne consegue che il conduttore può legittimamente chiedere la risoluzione del contratto per vizi della cosa che mettono in pericolo la salute, anche quando i vizi gli fossero noti al momento della conclusione del contratto.
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Svolgimento del processo
Con atto notificato il 13.5.2004 il Comune di Paternò ha proposto ricorso per cassazione contro la sentenza 2-28 febbraio 2004 n. 97 della Corte di appello di Catania, notificata il 15.3.2004, che - confermando la sentenza emessa in primo grado dal Tribunale di Catania - ha respinto le opposizioni da esso proposte contro i due decreti ingiuntivi, n. 71/00 e n. 9/01, notificatigli su ricorso di Alfio Longo e recanti condanna a pagare al Longo i canoni di locazione di un immobile in Paternò, il primo per il periodo dicembre 1999-maggio 2000 (£ 7.619.918) ed il secondo per il periodo giugno-novembre 2000 (£ 33.337.230).
Espone il ricorrente che il contratto di locazione era stato stipulato il 29.5.1991, per la durata di sei anni, con la specificazione - risultante dal contratto - che l'immobile doveva essere destinato ad ospitare la scuola elementare.
In data 3.3.1999 la Azienda Usl n. 3, eseguita un'ispezione dei luoghi, aveva accertato che i locali non erano conformi alle norme in vigore in tema di sicurezza, per l'inosservanza dei limiti di altezza e delle prescrizioni in tema di prevenzione degli incendi e adeguamento degli impianti elettrici.
In data 14.4.1999 il Comune aveva notificato al locatore il proprio recesso dal contratto, ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392 del 1978, a causa dell'accertata inagibilità dei locali per l'uso al quale dovevano essere destinati.
L'immobile era stato poi effettivamente rilasciato il successivo 10.4.2000.
Ciò nonostante, il Longo gli aveva ingiunto il pagamento dei canoni maturati in data successiva sia al recesso, sia all'effettivo rilascio dell'immobile, con i due decreti ingiuntivi ai quali il Comune aveva proposto opposizione. Nel primo dei due giudizi il Comune ha proposto domanda riconvenzionale, diretta ad ottenere la restituzione di somme indebitamente pagate.
Riunite le due cause di opposizione, con sentenza n. 22 del 2002 il Tribunale di Catania, Sez. distaccata di Paternò, ha respinto le opposizioni, ritenendo che la sopravvenuta inagibilità dell'immobile non giustificasse il recesso dal contratto di locazione prima della sua scadenza naturale, perché le anomalie rilevate dalla Usl preesistevano alla data della conclusione del contratto medesimo ed erano note al conduttore. Ha invece accolto la domanda riconvenzionale del Comune.
La Corte di appello di Catania, con la sentenza impugnata in questa sede, ha respinto sia l'appello principale del Comune di Paternò, sia l'appello incidentale del Longo contro il capo della sentenza che aveva accolto la domanda riconvenzionale, ponendo a carico del Comune la metà delle spese del grado e compensando l'altra metà.
Il Comune di Paternò propone cinque motivi di ricorso per cassazione, ai quali oppone resistenza il Longo con controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memoria ai sensi dell'art. 378 cod. proc. civ.
Motivi della decisione
I cinque motivi di ricorso denunciano tutti l'erroneità della sentenza impugnata, per violazione di legge e difetto di motivazione, nella parte in cui la Corte di appello ha ritenuto ingiustificato il recesso del conduttore ed ha emesso condanna al pagamento dei canoni per il periodo successivo.
Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione degli art. 1346 e 1418 cod. civ., con la motivazione che l'inidoneità dell'immobile ad essere utilizzato come scuola, per inosservanza delle prescrizioni in tema di sicurezza, integra impossibilità-illiceità dell'oggetto e comporta la nullità del contratto di locazione, giustificando il recesso del conduttore per l'impossibilità di perseguire lo scopo convenuto: nullità rilevabile anche di ufficio, in ogni stato e grado del procedimento.
Con il secondo motivo, proposto in subordine, per il caso in cui si escluda la nullità, il ricorrente prospetta la violazione degli art. 1460, 1571, 1575 e 1578 cod. civ., per non avere la Corte di appello rilevato che il mancato rispetto delle norme sulla prevenzione degli incendi e sull'adeguamento dell'impianto elettrico costituisce inadempimento del locatore, a cui l'art. 1575 cod. civ. impone l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso a cui è destinata, mentre l'art. 1578 giustifica la risoluzione del rapporto qualora i vizi del bene locato ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito.
Nella specie, il Longo si sarebbe reso inadempiente sia all'atto della conclusione del contratto, per avere concesso in locazione un immobile non idoneo ad essere destinato all'uso convenuto, sia nel corso del rapporto, per non avere provveduto all'adeguamento dell'immobile, dopo l'ispezione dell'autorità sanitaria.
Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell'art. 27, ult. comma, legge n. 392 del 1978, per avere la Corte di appello escluso la legittimità del recesso con la sola motivazione che la situazione rilevata dalla Usl era già esistente alla data della conclusione del contratto e ben nota al conduttore, limitando la sua indagine all'insufficienza dell'altezza dei locali, mentre le contestazioni della Usl erano ben più ampie e riguardavano anche l'inadeguatezza degli impianti elettrici, delle scale e delle vie di fuga, rispetto alle prescrizioni delle leggi n. 46 del 1990 e n. 626 del 1994, e la conseguente, totale inagibilità dei locali.
Con il quarto motivo il ricorrente prospetta la violazione degli art. 1321, 1322, 1325, 1372 e 1373 cod. civ., nella parte in cui la sentenza impugnata ha emesso condanna al pagamento dei canoni nonostante il mancato godimento dell'immobile, ed anche per il tempo successivo alla riconsegna, in violazione del principio sinallagmatico.
Con il quinto motivo lamenta l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, con riguardo a tutte le questioni di cui sopra.
Il primo motivo è fondato.
La motivazione della sentenza impugnata, secondo cui il recesso anticipato del conduttore non è giustificato qualora i gravi motivi siano fondati su circostanze e situazioni preesistenti alla data della conclusione del contratto e fin da allora note al conduttore, si ispira a un principio che non può essere utilmente invocato nel caso di specie.
Essa presuppone che il conduttore - avendo concluso il contratto pur conoscendo (o potendo conoscere) le peculiari caratteristiche del bene locato - le abbia liberamente accettate e pertanto non possa successivamente dolersene.
Ma ciò vale limitatamente ai requisiti del bene di cui le parti possono disporre; non con riguardo a quelli imposti da norme inderogabili di legge, come le prescrizioni attinenti alla sicurezza degli edifici (soprattutto se adibiti a scuola).
Qui la presunta accettazione è del tutto irrilevante, non potendo le parti derogare con i loro accordi alle disposizioni imperative di legge. (Principio che trova riscontro, fra l'altro, nella norma dell'art. 1580 cod. civ., secondo cui il conduttore può sempre chiedere la risoluzione del contratto per i vizi della cosa che espongano pericolo la salute, anche quando i vizi gli fossero noti, e nonostante qualunque rinuncia).
Nella specie, le irregolarità accertate dalla Usl, che hanno comportato la dichiarazione di inagibilità dell'immobile, si traducono in altrettante cause di nullità del contratto di locazione per impossibilità (giuridica) dell'oggetto, ai sensi degli art. 1346-1418 c.c., come prospettato dal ricorrente. (Cfr. anche Cass. Civ., Sez. III, 26 maggio 1999 n. 1503 e precedenti ivi cit., che hanno affermato il medesimo principio per il caso in cui il conduttore si trovi nella giuridica impossibilità di esercitare nell'immobile oggetto della locazione l'attività in funzione della quale il contratto era stato concluso).
Né sorgono problemi in ordine alla proponibilità in questa sede dell'eccezione di nullità sollevata dal ricorrente, qualora si consideri che "Nelle controversie promosse per far valere diritti che presuppongono la validità di un determinato contratto, la nullità del contratto stesso è rilevabile d'ufficio...., rientrando nel potere-dovere del giudice la verifica della sussistenza delle condizioni dell'azione, indipendentemente dall'attività assertiva delle parti..." (Cass. Civ. 23 agosto 2006 n. 18374).
Il primo motivo di ricorso deve essere quindi accolto.
Ciò rende superfluo l'esame degli altri motivi, che risultano assorbiti.
La sentenza impugnata deve essere cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito.
L'accertata nullità del contratto di locazione su cui il Longo ha fondato la sua domanda di pagamento dei canoni comporta il rigetto delle domande proposte con i decreti ingiuntivi opposti (decreto n. 71/00, emesso in data 8.7.2000, e decreto n. 9/01, emesso il 18.1.2001, dal Tribunale di Catania - Sez. distaccata di Paternò), che vanno entrambi revocati e dichiarati privi di ogni giuridico effetto, in accoglimento delle opposizioni proposte dal Comune dì Paternò.
Considerata la natura della controversia, si ritiene che ricorrano giusti motivi per compensare interamente fra le parti le spese di tutti i gradi del giudizio.
PQM
La Corte di cassazione accoglie il primo motivo di ricorso. Dichiara assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie le opposizioni proposte dal Comune di Paternò avverso i decreti ingiuntivi di cui in motivazione, di cui dispone la revoca.
Compensa le spese di tutti i gradi del giudizio.
Con atto notificato il 13.5.2004 il Comune di Paternò ha proposto ricorso per cassazione contro la sentenza 2-28 febbraio 2004 n. 97 della Corte di appello di Catania, notificata il 15.3.2004, che - confermando la sentenza emessa in primo grado dal Tribunale di Catania - ha respinto le opposizioni da esso proposte contro i due decreti ingiuntivi, n. 71/00 e n. 9/01, notificatigli su ricorso di Alfio Longo e recanti condanna a pagare al Longo i canoni di locazione di un immobile in Paternò, il primo per il periodo dicembre 1999-maggio 2000 (£ 7.619.918) ed il secondo per il periodo giugno-novembre 2000 (£ 33.337.230).
Espone il ricorrente che il contratto di locazione era stato stipulato il 29.5.1991, per la durata di sei anni, con la specificazione - risultante dal contratto - che l'immobile doveva essere destinato ad ospitare la scuola elementare.
In data 3.3.1999 la Azienda Usl n. 3, eseguita un'ispezione dei luoghi, aveva accertato che i locali non erano conformi alle norme in vigore in tema di sicurezza, per l'inosservanza dei limiti di altezza e delle prescrizioni in tema di prevenzione degli incendi e adeguamento degli impianti elettrici.
In data 14.4.1999 il Comune aveva notificato al locatore il proprio recesso dal contratto, ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392 del 1978, a causa dell'accertata inagibilità dei locali per l'uso al quale dovevano essere destinati.
L'immobile era stato poi effettivamente rilasciato il successivo 10.4.2000.
Ciò nonostante, il Longo gli aveva ingiunto il pagamento dei canoni maturati in data successiva sia al recesso, sia all'effettivo rilascio dell'immobile, con i due decreti ingiuntivi ai quali il Comune aveva proposto opposizione. Nel primo dei due giudizi il Comune ha proposto domanda riconvenzionale, diretta ad ottenere la restituzione di somme indebitamente pagate.
Riunite le due cause di opposizione, con sentenza n. 22 del 2002 il Tribunale di Catania, Sez. distaccata di Paternò, ha respinto le opposizioni, ritenendo che la sopravvenuta inagibilità dell'immobile non giustificasse il recesso dal contratto di locazione prima della sua scadenza naturale, perché le anomalie rilevate dalla Usl preesistevano alla data della conclusione del contratto medesimo ed erano note al conduttore. Ha invece accolto la domanda riconvenzionale del Comune.
La Corte di appello di Catania, con la sentenza impugnata in questa sede, ha respinto sia l'appello principale del Comune di Paternò, sia l'appello incidentale del Longo contro il capo della sentenza che aveva accolto la domanda riconvenzionale, ponendo a carico del Comune la metà delle spese del grado e compensando l'altra metà.
Il Comune di Paternò propone cinque motivi di ricorso per cassazione, ai quali oppone resistenza il Longo con controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memoria ai sensi dell'art. 378 cod. proc. civ.
Motivi della decisione
I cinque motivi di ricorso denunciano tutti l'erroneità della sentenza impugnata, per violazione di legge e difetto di motivazione, nella parte in cui la Corte di appello ha ritenuto ingiustificato il recesso del conduttore ed ha emesso condanna al pagamento dei canoni per il periodo successivo.
Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione degli art. 1346 e 1418 cod. civ., con la motivazione che l'inidoneità dell'immobile ad essere utilizzato come scuola, per inosservanza delle prescrizioni in tema di sicurezza, integra impossibilità-illiceità dell'oggetto e comporta la nullità del contratto di locazione, giustificando il recesso del conduttore per l'impossibilità di perseguire lo scopo convenuto: nullità rilevabile anche di ufficio, in ogni stato e grado del procedimento.
Con il secondo motivo, proposto in subordine, per il caso in cui si escluda la nullità, il ricorrente prospetta la violazione degli art. 1460, 1571, 1575 e 1578 cod. civ., per non avere la Corte di appello rilevato che il mancato rispetto delle norme sulla prevenzione degli incendi e sull'adeguamento dell'impianto elettrico costituisce inadempimento del locatore, a cui l'art. 1575 cod. civ. impone l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso a cui è destinata, mentre l'art. 1578 giustifica la risoluzione del rapporto qualora i vizi del bene locato ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito.
Nella specie, il Longo si sarebbe reso inadempiente sia all'atto della conclusione del contratto, per avere concesso in locazione un immobile non idoneo ad essere destinato all'uso convenuto, sia nel corso del rapporto, per non avere provveduto all'adeguamento dell'immobile, dopo l'ispezione dell'autorità sanitaria.
Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell'art. 27, ult. comma, legge n. 392 del 1978, per avere la Corte di appello escluso la legittimità del recesso con la sola motivazione che la situazione rilevata dalla Usl era già esistente alla data della conclusione del contratto e ben nota al conduttore, limitando la sua indagine all'insufficienza dell'altezza dei locali, mentre le contestazioni della Usl erano ben più ampie e riguardavano anche l'inadeguatezza degli impianti elettrici, delle scale e delle vie di fuga, rispetto alle prescrizioni delle leggi n. 46 del 1990 e n. 626 del 1994, e la conseguente, totale inagibilità dei locali.
Con il quarto motivo il ricorrente prospetta la violazione degli art. 1321, 1322, 1325, 1372 e 1373 cod. civ., nella parte in cui la sentenza impugnata ha emesso condanna al pagamento dei canoni nonostante il mancato godimento dell'immobile, ed anche per il tempo successivo alla riconsegna, in violazione del principio sinallagmatico.
Con il quinto motivo lamenta l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, con riguardo a tutte le questioni di cui sopra.
Il primo motivo è fondato.
La motivazione della sentenza impugnata, secondo cui il recesso anticipato del conduttore non è giustificato qualora i gravi motivi siano fondati su circostanze e situazioni preesistenti alla data della conclusione del contratto e fin da allora note al conduttore, si ispira a un principio che non può essere utilmente invocato nel caso di specie.
Essa presuppone che il conduttore - avendo concluso il contratto pur conoscendo (o potendo conoscere) le peculiari caratteristiche del bene locato - le abbia liberamente accettate e pertanto non possa successivamente dolersene.
Ma ciò vale limitatamente ai requisiti del bene di cui le parti possono disporre; non con riguardo a quelli imposti da norme inderogabili di legge, come le prescrizioni attinenti alla sicurezza degli edifici (soprattutto se adibiti a scuola).
Qui la presunta accettazione è del tutto irrilevante, non potendo le parti derogare con i loro accordi alle disposizioni imperative di legge. (Principio che trova riscontro, fra l'altro, nella norma dell'art. 1580 cod. civ., secondo cui il conduttore può sempre chiedere la risoluzione del contratto per i vizi della cosa che espongano pericolo la salute, anche quando i vizi gli fossero noti, e nonostante qualunque rinuncia).
Nella specie, le irregolarità accertate dalla Usl, che hanno comportato la dichiarazione di inagibilità dell'immobile, si traducono in altrettante cause di nullità del contratto di locazione per impossibilità (giuridica) dell'oggetto, ai sensi degli art. 1346-1418 c.c., come prospettato dal ricorrente. (Cfr. anche Cass. Civ., Sez. III, 26 maggio 1999 n. 1503 e precedenti ivi cit., che hanno affermato il medesimo principio per il caso in cui il conduttore si trovi nella giuridica impossibilità di esercitare nell'immobile oggetto della locazione l'attività in funzione della quale il contratto era stato concluso).
Né sorgono problemi in ordine alla proponibilità in questa sede dell'eccezione di nullità sollevata dal ricorrente, qualora si consideri che "Nelle controversie promosse per far valere diritti che presuppongono la validità di un determinato contratto, la nullità del contratto stesso è rilevabile d'ufficio...., rientrando nel potere-dovere del giudice la verifica della sussistenza delle condizioni dell'azione, indipendentemente dall'attività assertiva delle parti..." (Cass. Civ. 23 agosto 2006 n. 18374).
Il primo motivo di ricorso deve essere quindi accolto.
Ciò rende superfluo l'esame degli altri motivi, che risultano assorbiti.
La sentenza impugnata deve essere cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito.
L'accertata nullità del contratto di locazione su cui il Longo ha fondato la sua domanda di pagamento dei canoni comporta il rigetto delle domande proposte con i decreti ingiuntivi opposti (decreto n. 71/00, emesso in data 8.7.2000, e decreto n. 9/01, emesso il 18.1.2001, dal Tribunale di Catania - Sez. distaccata di Paternò), che vanno entrambi revocati e dichiarati privi di ogni giuridico effetto, in accoglimento delle opposizioni proposte dal Comune dì Paternò.
Considerata la natura della controversia, si ritiene che ricorrano giusti motivi per compensare interamente fra le parti le spese di tutti i gradi del giudizio.
PQM
La Corte di cassazione accoglie il primo motivo di ricorso. Dichiara assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie le opposizioni proposte dal Comune di Paternò avverso i decreti ingiuntivi di cui in motivazione, di cui dispone la revoca.
Compensa le spese di tutti i gradi del giudizio.