Il danno per ritardata restituzione ex art. 1591 c.c. deve essere provato nel suo preciso ammontare dal locatore

In materia di danni per ritardata restituzione ex art. 1591 c.c., trattandosi di responsabilità del conduttore di natura contrattuale, il danno deve essere rigorosamente provato nella sua esistenza e nel suo preciso ammontare dal locatore; a tal fine, è utilizzabile qualsiasi mezzo di prova, comprese le presunzioni, le quali non solo devono essere gravi precise e concordanti, ma debbono essere anche idonee a provare in concreto il danno del locatore, non essendo sufficiente invocarle in astratto, al solo scopo di provare un maggior canone di mercat

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 29 aprile 2015, n. 8707



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto - Presidente

Dott. CARLEO Giovanni - Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria - Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta - Consigliere

Dott. VINCENTI Enzo - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 18473-2011 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)) e (OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

CURATELA DEL FALLIMENTO DELLA (OMISSIS) S.N.C. E DEI SOCI ILLIMITATAMENTE RESPONSABILI, in persona del curatore Avv. Prof. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 4041/2010 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 03/12/2010, R.G.N. 3860/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza dell'11/02/2015 dal Consigliere Dott. ENZO VINCENTI;

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. - Con ricorso L.F., ex articolo 101, (OMISSIS) e (OMISSIS) instarono per l'ammissione al passivo del fallimento della ditta (OMISSIS) s.n.c. (per una somma di euro 398.3000,00 oltre interessi), gia' conduttrice dei locali, concessi in locazione ad uso commerciale, di proprieta' di esse ricorrenti, siti in (OMISSIS). A tal fine, le (OMISSIS) lamentarono il maggior danno subito per il ritardo nel rilascio degli immobili richiesto nel 1998, con intimazione di sfratto per morosita', e avvenuto soltanto tra il 2002/2003, a seguito di numerosi giudizi di opposizione alla procedura.

Nel contraddittorio con la Curatela fallimentare, il Tribunale di Napoli, con sentenza del marzo 2007, accolse parzialmente la domanda attrice, ammettendo al passivo ed in prededuzione su tutte le masse la somma di euro 123.586,86, oltre interessi sulle somme dovute per i canoni mensili, e condanno' la Curatela al pagamento di un terzo delle spese processuali.

2. - Avverso tale decisione proponevano gravame sia la Curatela del fallimento della ditta (OMISSIS) (in via principale), che (OMISSIS) e (OMISSIS) (in via incidentale, per ottenere l'ammissione del proprio credito al passivo fallimentare nella misura di euro 398.3000,00, o in subordine di euro 247.155,86).

La Corte di appello di Napoli, con sentenza resa pubblica il 3 dicembre 2010, accoglieva soltanto l'impugnazione della Curatela fallimentare e rigettava la domanda proposta in primo grado dalle Signore (OMISSIS), condannando quest'ultime al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.

2.1. - La Corte territoriale escludeva che il locatore avesse fornito la dimostrazione, anche presuntiva, del maggior danno di cui all'articolo 1591 cod. civ. per la ritardata consegna da parte della Curatela degli immobili, giacche' una tale prova (ossia, quella dell'esistenza di soggetti seriamente interessati alla locazione, dietro un corrispettivo piu' vantaggioso, nel periodo compreso tra la risoluzione del contratto e l'effettivo rilascio dei locali) non poteva provenire dalla documentazione versata in atti, dal contenuto non pertinente e dalla data incerta.

3. - Per la cassazione di tale sentenza ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS), affidando le sorti dell'impugnazione a quattro motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso la Curatela del fallimento della ditta (OMISSIS) s.n.c..

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. - Con il primo mezzo e' denunciata, in riferimento alla "proposta irrevocabile di locazione del 20/12/2000 della (OMISSIS) s.r.l.", violazione e falsa applicazione degli articoli 1591, 2697 cod. civ., articoli 115, 116, 118 e 210 cod. proc. civ., nonche' dedotto vizio di motivazione.

La Corte avrebbe violato l'articolo 1591 cod. civ., erroneamente sostenendo, con motivazione illogica e contraddittoria, che la missiva della (OMISSIS) s.r.l. (con la quale veniva offerto un corrispettivo locativo piu' elevato) non costituiva documento idoneo a soddisfare l'onere probatorio, trattandosi di proposta contrattuale con sottoscrizione illeggibile e non corredata della busta con il timbro postale impresso attestante la data di spedizione, mancando, tuttavia, di disporre l'esibizione di detta busta.

2. - Con il secondo mezzo e' prospettata, in riferimento alle "trattative con il Gruppo (OMISSIS) e, in generale, sulla documentazione attinente alle gare di affitto dell'azienda indette dalla Curatela", violazione e falsa applicazione degli articoli 1591, 2727, 2729, 1226 cod. civ. e 113 cod. proc. civ., nonche' dedotto vizio di motivazione.

La Corte di appello avrebbe errato nel valutare le trattative intercorse con il Gruppo (OMISSIS) (e, in generale, tutte le gare di affitto dell'azienda indette dalla Curatela), considerandole come proposte sorrette principalmente dall'interesse nei confronti del marchio della ditta (OMISSIS) e nel riconoscendo, invece, l'appetibilita' degli immobili locati quale elemento determinante delle offerte pervenute.

3. - Con il terzo mezzo e' denunciata, in riferimento al "contratto di affitto di azienda concluso dalla Curatela con la (OMISSIS) s.r.l.", violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 e degli articoli 2727, 2729 e 1226 cod. civ. e articolo 113 cod. proc. civ.

La Corte territoriale avrebbe errato nell'applicare la regola della prova per presunzioni del maggior danno ex articolo 1591 cod. civ., poiche' non avrebbe considerato adeguatamente a tal fine la stipula del contratto di affitto di azienda avvenuta tra la Curatela del fallimento della ditta (OMISSIS) e la (OMISSIS) s.r.l., contratto in cui era fissato un preciso canone mensile piu' elevato di quello pagato dal conduttore.

4. - Con il quarto mezzo e' prospettata, in riferimento al "contratto di locazione stipulato dalle ricorrenti con la soc. (OMISSIS)", violazione e falsa applicazione dell'articolo 2697 cod. civ., 115, 116, 118, 210, 101 cod. proc. civ. e articolo 111 Cost..

La Corte territoriale avrebbe errato nel considerare una "macroscopica" lacuna probatoria, ai fini del maggior danno patito, la mancata produzione in giudizio del contratto di locazione stipulato dalle proprietarie con la (OMISSIS) S.p.A. nel periodo successivo al rilascio dei locali (contratto che viene prodotto in allegato al ricorso per cassazione), con cio' violando anche il principio del contraddittorio, formando il proprio convincimento non su quanto versato in atti, ma su quanto "non esibito".

5. - I motivi - che vanno scrutinati congiuntamente per evidenti profili di connessione - non possono trovare accoglimento.

5.1 - Occorre anzitutto rammentare le coordinate in diritto che devono orientano il giudizio in tema di maggior danno per ritardata restituzione della cosa locata.

La giurisprudenza di questa Corte e' consolidata nell'affermare che la prova del maggior danno, di cui alla seconda parte dell'articolo 1591 cod. civ., non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dall'astratta configurabilita' di ipotesi di locazione o vendita del bene, ma richiede, invece, da parte del locatore, la specifica dimostrazione, anche mediante presunzioni, di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone piu' elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, non essendo sufficiente la mera prova del diverso e maggior valore locativo di mercato (tra le tante, Cass., 27 marzo 2007, n. 7499; Cass., 26 novembre 2007, n. 24614; Cass., 16 settembre 2008, n. 23720; Cass., 3 febbraio 2011, n. 2552; Cass., 11 luglio 2014, n. 15899).

Quanto, poi, alla prova presuntiva, essa, in generale, deve rispettare i requisiti di cui all'articolo 2729 c.c., comma 1, cosi' da consentire di ritenere dimostrato il fatto ignoto, con l'ulteriore precisazione che le presunzioni sono da considerare gravi, precise e concordanti, sia quando il fatto da provare segue a quelli noti in modo necessario secondo logica, sia quando ne derivi nella normalita' dei casi, cioe' secondo quanto in genere suole accadere (Cass., 23 gennaio 2006, n. 1224; Cass., 22 luglio 2004, n. 13628). Sicche', in materia di danni per ritardata restituzione ex articolo 1591 cod. civ. (che e' danno derivante da responsabilita' del conduttore di natura contrattuale), le presunzioni non solo devono essere gravi, precise e concordanti, ma debbono essere anche idonee a provare in concreto il danno del locatore, non essendo sufficiente invocarle in astratto, al solo scopo di provare un maggior canone di mercato (Cass., 31 marzo 2007, n. 8071).

Ed e', pertanto, in siffatta prospettiva che si e' affermato poter integrare idonea presunzione nella materia in esame il ragionamento probatorio che dal fatto noto, costituito dall'avvenuta stipula di un nuovo contratto per un determinato canone mensile pochi mesi dopo il rilascio, ha dedotto il fatto ignoto della perdita di favorevoli occasioni di locazione nel periodo in cui si era realizzata la mora del conduttore nella restituzione (Cass. n. 1224 del 2006, cit.).

5.2. - A tali principi si e' espressamente richiamata ed adeguata la Corte di appello di Napoli, facendone corretta applicazione nella controversia oggetto di cognizione.

Del resto, le censure delle ricorrenti, sebbene facciano sempre riferimento alla violazione dell'articolo 1591 cod. civ., si appuntano, piuttosto, su pretesi vizi motivazionali della sentenza impugnata (ed in essi si risolvono quelli di violazione degli articoli 115 e 116 cod. proc. civ., nonche' il concreto apprezzamento della valenza presuntiva, o meno, di determinate circostanze: cfr. Cass., 2 aprile 2009, n. 8023), della quale lamentano l'asserito erroneo ed illogico apprezzamento del materiale probatorio.

5.3. - Anche le restanti doglianze, che, salvo taluni profili, investono la motivazione del giudice del gravame, sono comunque prive di consistenza, la' dove non inammissibili.

5.4. - Sotto quest'ultimo aspetto, va osservato, in riferimento a ciascun motivo di ricorso, che le ricorrenti non hanno rispettato l'articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, novellato dal Decreto Legislativo n. 40 del 2006, che, oltre a richiedere l'indicazione degli atti, dei documenti e dei contratti o accordi collettivi posti a fondamento del ricorso, esige che sia specificato in quale sede processuale il documento risulti prodotto (Cass., sez. un., 25 marzo 2010, n. 7161).

Nella specie, non solo non e' fornita contezza alcuna circa lo specifico contenuto di taluni documenti di cui si assume la produzione in giudizio (ad es. il contratto di affitto della (OMISSIS) s.r.l.), ma, rispetto a tutti, non e' indicata puntualmente la sede in cui gli stessi documenti sono rinvenibili.

Peraltro, quanto alla produzione documentale (contratto con la societa' (OMISSIS): richiamato dal quarto motivo di ricorso) effettuata in questa sede ai sensi dell'articolo 372 cod. proc. civ., essa e' inammissibile, posto che la citata norma consente di allegare al ricorso per cassazione - ove non si verta, come nella specie, in ipotesi di documenti attinenti alla nullita' della sentenza e all'ammissibilita' di ricorso e controricorso - solo i documenti gia' acquisiti al giudizio nei gradi precedenti (tra le tante, Cass., 19 novembre 2001, n. 14458): il che, nella specie, e' circostanza esclusa proprio dalle stesse ricorrenti.

5.5. - In ogni caso, sotto il profilo dei dedotti vizi motivazionali, e' da premettere che, come da jus reception, lo scrutinio "stretto" sulla motivazione consentito a questa Corte attiene alla logicita' del giudizio di fatto e non permette, dunque, un riesame del merito dell'intera vicenda processuale, ma soltanto la facolta' di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, al quale soltanto spetta il potere (cui la parte non puo' affatto surrogarsi) di apprezzare i fatti e valutare le prove, (tra le tante, Cass., 21 agosto 2006, n. 18214; Cass., 26 gennaio 2007, n. 1754; Cass., 16 dicembre 2011, n. 27197; Cass., 14 novembre 2013, n. 25608). Ne consegue che il preteso vizio della motivazione, sotto i profili (che qui interessano) della illogicita' e contraddittorieta' della stessa, puo' legittimamente predicarsi solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, esista un insanabile contrasto fra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l'identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione.

E nulla di tutto cio' e' apprezzabile nella motivazione resa dalla Corte di appello di Napoli.

5.6. - Avuto specificamente riguardo al primo motivo di ricorso, le doglianze delle ricorrenti, che censurano l'illogicita' del ragionamento del giudice di merito per non aver ricavato la data e la provenienza della missiva della societa' (OMISSIS) dal contenuto della stessa, avendo fatto riferimento soltanto alla mancata produzione della "busta recante impresso il timbro postale", sono ben lungi dall'aggredire intrinsecamente detto ragionamento, fornendo piuttosto una propria lettura delle emergenze probatorie alternativa a quella della Corte territoriale, la quale, del resto, si pone su un piano di evidente plausibilita', richiamando la circostanza del timbro postale come elemento di certezza sulla collocazione temporale di una lettera inviata tramite un tale servizio.

Quanto, poi, alla dedotta violazione dell'articolo 210 cod. proc. civ., per non aver il giudice del merito ordinato l'esibizione della "busta" anzidetta, e' sufficiente evidenziare che l'esibizione di cui alla citata norma processuale prevede, tra l'altro, che l'ordine del giudice sia preceduto dall'istanza di parte (tra le tante, Cass., 24 gennaio 2014, n. 1484) e, nella specie, le ricorrenti neppure deducono di aver provveduto a siffatta istanza.

E' poi palesemente infondata la censura di violazione della regola del riparto dell'onere di prova sul fatto che la lettera "non era ... idonea a comprovare un reale interesse per i detti immobili", quale circostanza che avrebbe dovuto essere provata dalla controparte una volta che la lettera era stata prodotto dalle ricorrenti, posto che la Corte territoriale ha correttamente fatto gravare sul locatore la prova del maggior danno e, del pari correttamente, ha valutato le risultanze istruttorie (e nella specie la missiva della (OMISSIS) s.r.l.) in base al principio di acquisizione probatoria (che contempera quello che si evince dall'articolo 2697 cod. civ.: Cass., 25 settembre 2013, n. 21909), per cui le parti non possono disporre degli effetti delle prove ormai assunte, le quali possono giovare o nuocere all'una o all'altra parte indipendentemente da chi le abbia dedotte (Cass., 14 settembre 2012, n. 15480).

5.7. - Anche le censure svolte con il secondo motivo non colgono nel segno, giacche' appare plausibile il ragionamento della Corte territoriale, che emerge dalla sentenza impugnata, secondo cui le trattative con il Gruppo (OMISSIS), e le altre offerte proposte, erano state determinate in gran parte non gia' dal valore locativo degli immobili (peraltro solo parzialmente di proprieta' delle (OMISSIS)), ma dalla rilevanza del marchio, della ditta, dell'avviamento commerciale, del Know How e dell'attitudine alla produzione di nuova ricchezza da parte di un'azienda di ristorazione e pasticceria quale, in particolare, quella " (OMISSIS)", di tradizione "secolare" e rinomata "anche all'estero".

Sicche', le doglianze si risolvono in un diverso apprezzamento da parte delle ricorrenti delle emergenze istruttorie (dalle quali si evincerebbe che l'interesse degli aspiranti conduttori era fondato soprattutto sul valore in se' degli immobili locati), come tale inammissibile, trattandosi di valutazione, quella delle prove, spettante unicamente al giudice di merito.

5.8. - Quanto alle censure avanzate con il terzo motivo, ancor prima di essere infondate per le ragioni gia' svolte in sede di scrutinio del secondo mezzo (par. 5.7. che precede), esse, come detto, sono inammissibili, giacche' del contratto di affitto con la societa' (OMISSIS) non solo non e' riportato lo specifico contenuto, ma neppure indicata puntualmente la sede processuale ove rinvenirlo. Con cio', peraltro, ridondando in questione nuova, inammissibile in questa sede, l'effettiva riconduzione della stipula di detto contratto alla Legge n. 392 del 1978, articolo 36 (da verificarsi, per l'appunto, in base al documento negoziale), giacche' il suo esame non risulta affrontato dalla sentenza impugnata.

5.9. - Infine, quanto alle doglianze veicolate dal quarto motivo, oltre ad essere inammissibile (come gia' rilevato) la produzione documentale effettuata dalle ricorrenti in questa sede, esse non colgono la ratio decidendi della sentenza impugnata (neppure la censura che deduce la violazione del contraddittorio, senza tuttavia farsi carico di precisare quale fosse la portata effettiva delle difese prospettate da entrambe le parti in causa ed integranti il thema decidendum), la quale non ha affatto tratto dalla mancata produzione in giudizio del contratto di locazione commerciale stipulato dalle (OMISSIS) con la societa' (OMISSIS) il convincimento della mancata prova del maggior danno, bensi', una volta pienamente raggiunto un siffatto convincimento sulla scorta del materiale probatorio versato in atti, ha soltanto corroborato, ad abundantiam, il proprio ragionamento con un ulteriore e non decisivo rilievo, quale quello della mancata attivazione delle parti onerate anche nel fornire elementi in ipotesi utili alle loro ragioni.

5.10. - Non pertinente nella specie e' il precedente (Cass., 22 ottobre 2014, n. 22352) richiamato dalle ricorrenti con la memoria ex articolo 378 cod. proc. civ., giacche' esso fa riferimento alla prova del nesso causale del danno da ritardato rilascio degli immobili locati e cio' sul presupposto che "l'attore abbia provato l'esistenza di una favorevole occasione di locare l'immobile": presupposto la cui sussistenza, come visto, e' stata del tutto esclusa dall'accertamento operato, in modo incensurabile, dalla Corte di appello di Napoli.

6. - Il ricorso va, pertanto, rigettato e le ricorrenti condannate, ai sensi dell'articolo 385 c.p.c., comma 1, al pagamento, in favore della Curatela fallimentare controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita', come liquidate nel dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE

rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita', che liquida in complessivi euro 10.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori di legge.
 

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