Il diritto del conduttore di un immobile ad uso diverso da quello abitativo all'indennità per la perdita dell'avviamento soggiace alla prova che il locale sia un luogo aperto alla frequentazione indistinta della generalità dei consumatori, sì da essere esso stesso collettore di clientela e fattore di avviamento

Il conduttore di un immobile utilizzato per uso diverso da quello abitativo, in tanto puo' rivendicare, alla cessazione del rapporto, il diritto all'indennita' per la perdita dell'avviamento, in quanto provi che il locale costituiva luogo aperto alla frequentazione diretta della generalita' dei consumatori e, dunque, luogo da se' solo idoneo ad esercitare un richiamo su un pubblico indifferenziato di utenti, si da essere esso stesso collettore di clientela e fattore locale di avviamento (confr. Cass. civ. 3, 21 maggio 2008, n. 13083). Significativo, al riguardo e' che, ai fini del riconoscimento del diritto, pur non attribuendosi rilievo all'entita' numerica della cerchia degli avventori o al mancato reperimento di essa tra i passanti nella pubblica via antistante l'immobile locato, si insista sempre sul dato della destinazione dei locali ad attivita' comportante il contatto con il pubblico e alla loro ontologica predisposizione alla frequentazione diretta ed indifferenziata di clienti che abbiano necessita' e interesse ad entrare in contatto con l'impresa (confr. Cass. civ. 29 febbraio 2008, n. 5510). Relativamente agli immobili dati in locazione per lo svolgimento di attivita' di intermediazione immobiliare, ad esempio, e' costante la subordinazione della spettanza dell'indennita' di cui qui si discute all'accertamento che trattasi di attivita' volta a soddisfare le esigenze non gia' di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli operatori economici, ma della indistinta generalita' degli interessati, raggiunti attraverso la diffusione di messaggi tipici per tale genere di attivita' (confr. Cass. civ., 23 marzo 2010, n. 6948; Cass. civ. sez. un. 10 marzo 1998, n. 2646).

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 8 giugno 2012, n. 9305



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco - Presidente

Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere

Dott. UCCELLA Fulvio - Consigliere

Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere

Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso 8334/2010 proposto da:

(OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS) in persona del Dott. Ing. (OMISSIS) amministratore unico e legale rappresentante della societa', elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS);

- intimata -

Nonche' da:

(OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS) in persona del legale rappresentante e amministratore unico Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente incidentale -

contro

(OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente all'incidentale -

avverso la sentenza n. 721/2009 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 21/09/2009, R.G.N. 835/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/04/2012 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, assorbito l'incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La questione sottoposta al vaglio della Corte concerne l'identificazione dei presupposti ai quali la legge subordina il riconoscimento dell'indennita' per la perdita dell'avviamento commerciale e, in particolare, la definizione dell'esatta portata dell'espressione contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 35.

Con citazione notificata il 25 giugno 2007 (OMISSIS) s.r.l. convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Pinerolo (OMISSIS) s.r.l. per ivi sentir convalidare l'intimata licenza per finita locazione al (OMISSIS), in relazione ad un contratto avente ad oggetto un capannone industriale sito in (OMISSIS).

La convenuta, costituitasi in giudizio, pur non contestando la scadenza del contratto, fece valere il proprio diritto alla predetta indennita', chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna dell'intimante alla corresponsione della stessa.

Con sentenza del 28 febbraio 2008 il giudice adito dichiaro' cessato il contratto al 5 dicembre 2007, ordinando alla conduttrice il rilascio del capannone. Rigetto' per contro la domanda riconvenzionale.

Proposto gravame dal (OMISSIS), la Corte d'appello di Torino, in data 21 settembre 2009, lo ha respinto.

Per la cassazione di detta pronuncia ricorre a questa Corte (OMISSIS) s.r.l., formulando un unico complesso motivo, illustrato anche da memoria.

Resiste con controricorso (OMISSIS) s.r.l. che propone altresi' ricorso incidentale condizionato, al quale la ricorrente societa' ha, sua volta, replicato con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 In motivazione il decidente, ricordati i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimita' in ordine all'interpretazione dellaLegge n. 392 del 1978, articolo 35, e precisato che, ai fini del riconoscimento del diritto all'indennita' e' in ogni caso necessario che l'immobile oggetto di locazione costituisca un punto di riferimento per la clientela, si che il contatto tra i destinatari finali dell'attivita' imprenditoriale del conduttore e quest'ultimo possa avvenire proprio in considerazione dell'ubicazione dei locali, ha evidenziato che, nella fattispecie, il cespite era stato concesso in locazione ad uso esclusivo di progettazione e di prototipistica veicoli; che siffatta attivita', per la parte inerente alla progettazione, aveva carattere professionale, mentre per la parte inerente alla prototipistica, era sostanzialmente indifferente a possibili contatti con il pubblico dei consumatori; che significativa era altresi' l'ordinaria preclusione dell'accesso all'immobile a un numero indifferenziato di soggetti esterni nonche' il rilievo che la clientela che lo frequentava non era entrata occasionalmente in contatto con l'imprenditore per effetto dell'ubicazione dei locali, ma a seguito di precedenti contatti intervenuti con lo stesso per altre vie.

2 Contro tale impianto motivazionale si appuntano le critiche dell'impugnante.

Nell'unico motivo di ricorso, deducendo violazione della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 34 e 35, la ricorrente sostiene che il giudice di merito, negando il diritto all'indennita' sulla base del rilievo che l'ubicazione dell'immobile condotto in locazione da (OMISSIS) non favoriva il contatto casuale con la clientela, ne' esercitava un richiamo sulla stessa, avrebbe fatto malgoverno della giurisprudenza di legittimita', ferma nel sanzionare come erronea l'affermazione secondo cui la tutela in esame spetterebbe solo allorche' i locali siano utilizzati come fonte di procacciamento di clientela. Ha quindi segnatamente evidenziato che i suoi clienti avevano diretto accesso al capannone, al fine di monitorare e di indirizzare, secondo le proprie esigenze, la progettazione e la realizzazione dei prototipi ivi svolta, benche', per ragioni di riservatezza e di sicurezza personale sia degli ospiti che degli operai della struttura, l'ingresso nella stessa fosse precluso alle persone non autorizzate.

3 Le critiche non hanno pregio.

Questa Corte ha gia' avuto modo di affermare che il conduttore di un immobile utilizzato per uso diverso da quello abitativo, in tanto puo' rivendicare, alla cessazione del rapporto, il diritto all'indennita' per la perdita dell'avviamento, in quanto provi che il locale costituiva luogo aperto alla frequentazione diretta della generalita' dei consumatori e, dunque, luogo da se' solo idoneo ad esercitare un richiamo su un pubblico indifferenziato di utenti, si da essere esso stesso collettore di clientela e fattore locale di avviamento (confr. Cass. civ. 3, 21 maggio 2008, n. 13083). Significativo, al riguardo e' che, ai fini del riconoscimento del diritto, pur non attribuendosi rilievo all'entita' numerica della cerchia degli avventori o al mancato reperimento di essa tra i passanti nella pubblica via antistante l'immobile locato, si insista sempre sul dato della destinazione dei locali ad attivita' comportante il contatto con il pubblico e alla loro ontologica predisposizione alla frequentazione diretta ed indifferenziata di clienti che abbiano necessita' e interesse ad entrare in contatto con l'impresa (confr. Cass. civ. 29 febbraio 2008, n. 5510).

Relativamente agli immobili dati in locazione per lo svolgimento di attivita' di intermediazione immobiliare, ad esempio, e' costante la subordinazione della spettanza dell'indennita' di cui qui si discute all'accertamento che trattasi di attivita' volta a soddisfare le esigenze non gia' di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli operatori economici, ma della indistinta generalita' degli interessati, raggiunti attraverso la diffusione di messaggi tipici per tale genere di attivita' (confr. Cass. civ., 23 marzo 2010, n. 6948; Cass. civ. sez. un. 10 marzo 1998, n. 2646).

4 Venendo al caso di specie, ritiene il collegio che la negativa valutazione del giudice di merito in ordine alla i spettanza della contestata indennita', in ragione del carattere sostanzialmente professionale dell'attivita' di progettazione e della mancanza del requisito essenziale dell'occasionalita' del contatto tra clienti e imprenditore, costituisce coerente e corretta applicazione dei principi giuridici della materia.

Il decidente non ha per vero negato il diritto fatto valere dalla societa' conduttrice, dando un improprio rilievo al carattere, circoscritto e di nicchia, degli utenti della stessa, ma sulla base della considerazione che si trattava di utenti che, in realta', erano gia' stati selezionati attraverso altri canali. E in tale contesto ha concluso che i locali ove l'attivita' imprenditoriale veniva esercitata non erano collettori di clientela e fattore di avviamento.

Ne deriva che le critiche formulate in ricorso, pur denunciando, in astratto, violazioni di legge, mirano, in realta', a sollecitare una rivalutazione dei fatti e delle prove, preclusa in sede di legittimita'.

5 In definitiva il ricorso principale deve essere respinto.

Resta assorbito l'esame del ricorso incidentale condizionato ad esso riunito, ex articolo 335 cod. proc. civ..

Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, decidendo sui ricorsi riuniti, rigetta il ricorso principale, assorbito l'incidentale condizionato. Condanna la societa' ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi euro 5.200,00 (di cui euro 5.000,00 per onorari), oltre I.V.A. e C.P.A., come per legge.
 

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