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Il diritto del locatore al rimborso degli oneri condominiali si prescrive in due anni
Pubblicata il 15/05/2009
Il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall'art. 9 della legge sull'equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 della legge 22 dicembre 1973 n. 841 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore, in quanto tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abitazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall'art. 2948 n. 3 cod. civ., ed è, applicabile agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all'art. 9 della legge 27 luglio 1978 n. 392, senza che a ciò osti l'art. 84 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull'equo canone, non può essere riferita anche alla disposizione in materia di prescrizione del sopra citato art. 6, trascendendo quest'ultima il mero regime vincolistico. È inoltre manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 6 legge n. 841 del 1973 sollevata in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., nella parte in cui dispone che il credito del locatore per il pagamento degli oneri accessori posti a carico del conduttore (art. 9, legge n. 392 del 1978) si prescrive nel termine di due anni, non sussistendo, una irragionevole disparità di trattamento rispetto alla disciplina stabilita dall'art. 2948 n. 3, cod. civ., che fissa in cinque anni il termine di prescrizione del credito per le pigioni delle case, trattandosi di situazioni non omologhe, in quanto il credito per oneri accessori ha ad oggetto somme di importo variabile in relazione alla concreta erogazione dei servizi e la relativa spesa è confortata da una specifica documentazione, ed, inoltre, la fissazione di un più breve termine di prescrizione è giustificata dall'esigenza di contenere le relative contestazioni in un lasso temporale ragionevolmente breve.
(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 12 aprile 2006, n. 8609)
(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 12 aprile 2006, n. 8609)
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA - Presidente
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere
Dott. Giovanni FEDERICO - Consigliere
Dott. Vittorio VANGELISTA - Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
Fondazione Enpam Ente Nazionale Previdenza ed Assistenza dei Medici e degli Odontoiatri, (già E.N.P.A.M. Ente Nazionale Previdenza Medici), in persona del Presidente Prof. Dott. Eolo Parodi, elettivamente domiciliato in Ro. Largo Tr.(...), presso lo studio dell'avvocato Lu.Ma., che lo difende, giusta delega in atti;
ricorrente contro
Sp.Gi., elettivamente domiciliata in Ro. via Gi.Fe.(...), presso lo studio dell'avvocato Gi.An., che la difende, giusta delega in atti;
controricorrente
avverso la sentenza n. 1640/01 della Corte d'Appello di Roma, terza sezione civile emessa il 9/05/2001, depositata il 24/05/01; RG. 2975/2000;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/12/05 dal Consigliere Dott. Vittorio VANGELISTA;
udito l'Avvocato Lu.Ma.;
udito l'Avvocato Gi.An.;
udito il P. M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni SCHIAVON. che ha concluso per il rigetto del ricorso e manifesta infondatezza della questione di costituzionalità.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato in data 28. 11. 96, la Fondazione Enpam- Ente Nazionale Previdenza ed Assistenza Medici e Odontoiatri - intimava sfratto per morosità a Sp.Gi., citandola contestualmente per la convalida avanti al Pretore di Roma, per la complessiva somma di L. 4. 056. 068, comprendente canoni di locazione e conguaglio degli oneri accessori relativi all'esercizio 1990/91, dovuti in virtù del rapporto locatizio inerente all'immobile sito in Ro., via Fr.(...), di proprietà dell'ente e condotto in locazione dall'intimata.
Questa, costituitasi, si opponeva alla convalida, deducendo di nulla dovere per gli oneri accessori, per essere prescritto il relativo credito; provvedeva, quindi, a sanare la morosità ex art. 55, L. 392/78 per i soli canoni.
Il Pretore rigettava la domanda proposta dall'ENPAM con sentenza n. 3423/99, avverso la quale l'Ente proponeva appello, chiedendo, in riforma, la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, con la condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile e al pagamento della somma di L. 3. 433. 366.
La Corte di Appello di Roma, officiata del gravame, con sentenza in data 9. 05. 01, rigettava l'appello, confermando la sentenza impugnata.
Avverso tale decisione ricorre la Fondazione Enpam, affidandosi a cinque motivi di censura; resiste con controricorso Sp.Gi.: entrambe le parti hanno presentato memorie difensive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 2948 n. 3, c.c., il quale stabilisce che si prescrivono in cinque anni le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazione: erroneamente, quindi, al riguardo, il giudice di merito avrebbe applicato alla fattispecie il più breve termine prescrizionale di due anni previsto dall'art. 6 L. 841/73, in quanto la successiva legge n. 392/78 considererebbe gli oneri accessori parte integrante del canone, perché dovuti "ex lege".
Con il secondo motivo, lamenta violazione e falsa applicazione del citato art. 6 L. 841/73 e dell'art. 84, L. 392/78, in quanto il primo sarebbe applicabile solo ai rapporti antecedenti al vigore della legge sull'equo canone, mentre l'art. 84 di quest'ultimo dispone che sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili con la legge stessa: a dire della ricorrente, sarebbe evidente, infatti, l'incompatibilità tra la disciplina degli oneri accessori contenuta nella legge 392/78 e quella risultante dall'art. 6 L. 841/73, "norme completamente contrastanti sia per regolamentazione, che per "ratio legis", tanto che si dovrebbe ritenere anche tacita l'abrogazione - per incompatibilità - del citato art. 6".
I due motivi devono essere trattati congiuntamente per evidenti motivi di onnessione; essi sono entrambi infondati.
Al riguardo, va, infatti, osservato che il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dell'art. 9 della legge sull'equo canone si prescrive nei termine di due anni - indicato dall'art. 6 della legge 22 dicembre 1973, n. 841 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore -, perché tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abitazione, introduce una deroga al principio codici-stico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall'art. 2943, n. 3, c.c., che risponde ad una esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giuridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all'art. 9 della legge 27. 7. 78, n. 392, senza che ciò osti l'art. 84 di quest'ultima legge, la quale. disponendo l'abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull'equo canone, - non può essere riferita anche alla disposizione in materia di prescrizione del sopra citato art. 6, che trascende il regime vincolistico (Cass. 5795/93; Cass. 4588/95; Cass. 11163/97).
Con il terzo motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 2935 c.c., in quanto il termine prescrizionale per il conguaglio di oneri accessori dovrebbe ritenersi decorrente, a differenza di quanto opinato dal giudice di merito, dalla data di approvazione del conto consuntivo: infatti, nel caso di specie, la pretesa creditoria avrebbe ad oggetto non già oneri accessori, ma il conguaglio di oneri accessori precedentemente richiesti in base ad un conteggio preventivo.
Il motivo è infondato: nell'ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio, infatti, come sì riscontra nella fattispecie, la data di decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori posti - per legge o per contratto - a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (Cass. 1338/2000).
Nella fattispecie in esame, pertanto, correttamente la Corte di merito ha opinato che il credito dell'Ente e, quindi, il diritto al rimborso, sorge nel momento in cui l'Ente stesso ha sostenuto la relativa spesa - o al più alla fine del suo esercizio annuale - e che da tale momento decorre il termine prescrizionale ex art. 2935 c.c. (cfr. sentenza, pag. 6).
Non può, infatti, assimilarsi ad una ordinaria delibera condominiale quell'operazione di mera contabilizzazione, interna all'ente (unico proprietario), delle spese riferibili alle singole unità immobiliari.
Con il quarto motivo, la ricorrente solleva eccezione di legittimità costituzionale del citato art. 6 L. 841/73 in riferimento agli artt. 3 e 24 della Costituzione, nella parte in cui la norma, - stabilendo che il diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura dei servizi a carico, per contratto, del conduttore, si prescrive nel termine di due anni, - non assoggetta allo stesso termine prescrizionale tutti gli esborsi che il conduttore stesso è obbligato a corrispondere al locatore per il godimento dell'immobile.
Il motivo è manifestamente infondato: sul punto, infatti, la Corte ha già avuto occasione di esprimersi più volte con decisioni conformi, cui si fa rinvio (Cass. 1292/03; Cass. 1953/03; Cass. 7184/03), stabilendo che non sussiste una irragionevole disparità di trattamento dell'art. 6 L. 841/73 rispetto alla disciplina stabilita dall'art. 2948, n. 3, c.c..
Si tratta, invero, di situazioni non omologhe, in quanto il credito per oneri accessori ha ad oggetto somme di importo variabile in relazione alla concreta erogazione dei servizi e la relativa spesa è confortata da una specifica documentazione; inoltre, la fissazione di un più breve termine dì prescrizione è giustificata dall'esigenza dì contenere le relative contestazioni in un lasso di tempo ragionevolmente breve.
Con il quinto motivo, infine, la ricorrente si duole che le spese non siano state compensate conformemente ad altre pronunce dei giudici di merito, attese le difficoltà interpretative della normativa, che hanno portato, sui punti denunciati, a decisioni contrastanti.
Il motivo è infondato; in tema dì regolamento delle spese processuali, infatti, il sindacato della Corte di Cassazione è limitato solo ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa (principio, nella fattispecie, pienamente osservato). Pertanto, esula da tale sindacato e rientra nel potere discrezionale del giudice di merito la valutazione dell'opportunità di compensare in tutto o in parte le spese di lite e per quali motivi.
Alla stregua delle svolte ragioni, quindi, il ricorso deve essere respinto, con il conseguente accollo alla ricorrente dalle spese di questo giudizio, liquidate come in dispositivo; esse dovranno distrarsi in favore dell'avv. Gi.An., che se ne è dichiarato anticipatario.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alle spese del giudizio di cassazione in Euro 1.1100,00, di cui Euro 1.000,00 per onorari, oltre spese generali e oneri v accessori di legge; ordina la distrazione in favore dell'avv. Gi.An.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA - Presidente
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere
Dott. Giovanni FEDERICO - Consigliere
Dott. Vittorio VANGELISTA - Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
Fondazione Enpam Ente Nazionale Previdenza ed Assistenza dei Medici e degli Odontoiatri, (già E.N.P.A.M. Ente Nazionale Previdenza Medici), in persona del Presidente Prof. Dott. Eolo Parodi, elettivamente domiciliato in Ro. Largo Tr.(...), presso lo studio dell'avvocato Lu.Ma., che lo difende, giusta delega in atti;
ricorrente contro
Sp.Gi., elettivamente domiciliata in Ro. via Gi.Fe.(...), presso lo studio dell'avvocato Gi.An., che la difende, giusta delega in atti;
controricorrente
avverso la sentenza n. 1640/01 della Corte d'Appello di Roma, terza sezione civile emessa il 9/05/2001, depositata il 24/05/01; RG. 2975/2000;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/12/05 dal Consigliere Dott. Vittorio VANGELISTA;
udito l'Avvocato Lu.Ma.;
udito l'Avvocato Gi.An.;
udito il P. M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni SCHIAVON. che ha concluso per il rigetto del ricorso e manifesta infondatezza della questione di costituzionalità.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato in data 28. 11. 96, la Fondazione Enpam- Ente Nazionale Previdenza ed Assistenza Medici e Odontoiatri - intimava sfratto per morosità a Sp.Gi., citandola contestualmente per la convalida avanti al Pretore di Roma, per la complessiva somma di L. 4. 056. 068, comprendente canoni di locazione e conguaglio degli oneri accessori relativi all'esercizio 1990/91, dovuti in virtù del rapporto locatizio inerente all'immobile sito in Ro., via Fr.(...), di proprietà dell'ente e condotto in locazione dall'intimata.
Questa, costituitasi, si opponeva alla convalida, deducendo di nulla dovere per gli oneri accessori, per essere prescritto il relativo credito; provvedeva, quindi, a sanare la morosità ex art. 55, L. 392/78 per i soli canoni.
Il Pretore rigettava la domanda proposta dall'ENPAM con sentenza n. 3423/99, avverso la quale l'Ente proponeva appello, chiedendo, in riforma, la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, con la condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile e al pagamento della somma di L. 3. 433. 366.
La Corte di Appello di Roma, officiata del gravame, con sentenza in data 9. 05. 01, rigettava l'appello, confermando la sentenza impugnata.
Avverso tale decisione ricorre la Fondazione Enpam, affidandosi a cinque motivi di censura; resiste con controricorso Sp.Gi.: entrambe le parti hanno presentato memorie difensive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 2948 n. 3, c.c., il quale stabilisce che si prescrivono in cinque anni le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazione: erroneamente, quindi, al riguardo, il giudice di merito avrebbe applicato alla fattispecie il più breve termine prescrizionale di due anni previsto dall'art. 6 L. 841/73, in quanto la successiva legge n. 392/78 considererebbe gli oneri accessori parte integrante del canone, perché dovuti "ex lege".
Con il secondo motivo, lamenta violazione e falsa applicazione del citato art. 6 L. 841/73 e dell'art. 84, L. 392/78, in quanto il primo sarebbe applicabile solo ai rapporti antecedenti al vigore della legge sull'equo canone, mentre l'art. 84 di quest'ultimo dispone che sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili con la legge stessa: a dire della ricorrente, sarebbe evidente, infatti, l'incompatibilità tra la disciplina degli oneri accessori contenuta nella legge 392/78 e quella risultante dall'art. 6 L. 841/73, "norme completamente contrastanti sia per regolamentazione, che per "ratio legis", tanto che si dovrebbe ritenere anche tacita l'abrogazione - per incompatibilità - del citato art. 6".
I due motivi devono essere trattati congiuntamente per evidenti motivi di onnessione; essi sono entrambi infondati.
Al riguardo, va, infatti, osservato che il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dell'art. 9 della legge sull'equo canone si prescrive nei termine di due anni - indicato dall'art. 6 della legge 22 dicembre 1973, n. 841 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore -, perché tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abitazione, introduce una deroga al principio codici-stico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall'art. 2943, n. 3, c.c., che risponde ad una esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giuridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all'art. 9 della legge 27. 7. 78, n. 392, senza che ciò osti l'art. 84 di quest'ultima legge, la quale. disponendo l'abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull'equo canone, - non può essere riferita anche alla disposizione in materia di prescrizione del sopra citato art. 6, che trascende il regime vincolistico (Cass. 5795/93; Cass. 4588/95; Cass. 11163/97).
Con il terzo motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 2935 c.c., in quanto il termine prescrizionale per il conguaglio di oneri accessori dovrebbe ritenersi decorrente, a differenza di quanto opinato dal giudice di merito, dalla data di approvazione del conto consuntivo: infatti, nel caso di specie, la pretesa creditoria avrebbe ad oggetto non già oneri accessori, ma il conguaglio di oneri accessori precedentemente richiesti in base ad un conteggio preventivo.
Il motivo è infondato: nell'ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio, infatti, come sì riscontra nella fattispecie, la data di decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori posti - per legge o per contratto - a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (Cass. 1338/2000).
Nella fattispecie in esame, pertanto, correttamente la Corte di merito ha opinato che il credito dell'Ente e, quindi, il diritto al rimborso, sorge nel momento in cui l'Ente stesso ha sostenuto la relativa spesa - o al più alla fine del suo esercizio annuale - e che da tale momento decorre il termine prescrizionale ex art. 2935 c.c. (cfr. sentenza, pag. 6).
Non può, infatti, assimilarsi ad una ordinaria delibera condominiale quell'operazione di mera contabilizzazione, interna all'ente (unico proprietario), delle spese riferibili alle singole unità immobiliari.
Con il quarto motivo, la ricorrente solleva eccezione di legittimità costituzionale del citato art. 6 L. 841/73 in riferimento agli artt. 3 e 24 della Costituzione, nella parte in cui la norma, - stabilendo che il diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura dei servizi a carico, per contratto, del conduttore, si prescrive nel termine di due anni, - non assoggetta allo stesso termine prescrizionale tutti gli esborsi che il conduttore stesso è obbligato a corrispondere al locatore per il godimento dell'immobile.
Il motivo è manifestamente infondato: sul punto, infatti, la Corte ha già avuto occasione di esprimersi più volte con decisioni conformi, cui si fa rinvio (Cass. 1292/03; Cass. 1953/03; Cass. 7184/03), stabilendo che non sussiste una irragionevole disparità di trattamento dell'art. 6 L. 841/73 rispetto alla disciplina stabilita dall'art. 2948, n. 3, c.c..
Si tratta, invero, di situazioni non omologhe, in quanto il credito per oneri accessori ha ad oggetto somme di importo variabile in relazione alla concreta erogazione dei servizi e la relativa spesa è confortata da una specifica documentazione; inoltre, la fissazione di un più breve termine dì prescrizione è giustificata dall'esigenza dì contenere le relative contestazioni in un lasso di tempo ragionevolmente breve.
Con il quinto motivo, infine, la ricorrente si duole che le spese non siano state compensate conformemente ad altre pronunce dei giudici di merito, attese le difficoltà interpretative della normativa, che hanno portato, sui punti denunciati, a decisioni contrastanti.
Il motivo è infondato; in tema dì regolamento delle spese processuali, infatti, il sindacato della Corte di Cassazione è limitato solo ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa (principio, nella fattispecie, pienamente osservato). Pertanto, esula da tale sindacato e rientra nel potere discrezionale del giudice di merito la valutazione dell'opportunità di compensare in tutto o in parte le spese di lite e per quali motivi.
Alla stregua delle svolte ragioni, quindi, il ricorso deve essere respinto, con il conseguente accollo alla ricorrente dalle spese di questo giudizio, liquidate come in dispositivo; esse dovranno distrarsi in favore dell'avv. Gi.An., che se ne è dichiarato anticipatario.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alle spese del giudizio di cassazione in Euro 1.1100,00, di cui Euro 1.000,00 per onorari, oltre spese generali e oneri v accessori di legge; ordina la distrazione in favore dell'avv. Gi.An.