Il diritto per la perdita dell’avviamento commerciale spetta solo al conduttore che eserciti un’attività produttiva a contatto diretto con il pubblico

Il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, ai sensi dell’art. 34 della legge n. 392 del 1978, al pari del diritto di prelazione e di riscatto (cfr., art. 38 e 39 legge cit.) spetta al conduttore di immobile urbano con destinazione non abitativa, sempre che egli vi eserciti un’attività produttiva o commerciale a contatto diretto con il pubblico, sia pure come contitolare o consocio di una società di persone della relativa impresa cui partecipino anche soggetti estranei alla titolarità del rapporto locativo. Puo' dirsi, pertanto, che sussiste una sorta di corrispondenza tra il diritto alla percezione dell'indennita' di avviamento di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 34 e quello di prelazione e di riscatto di cui ai successivi articoli 38, 39 e 40 della legge stessa. Cio' e' del tutto ragionevole, solo che si pensi al fatto che il diritto di prelazione e quello speculare di riscatto costituiscono una sicura limitazione delle facolta' del proprietario, il quale e' tenuto a comunicare al conduttore la propria intenzione di vendere, senza poter scegliere fin da subito a chi vendere; e tale limitazione trova il proprio fondamento in un bilanciamento che il legislatore ha compiuto tra le rispettive posizioni, giudicando prevalente l'interesse di chi conduce in locazione un immobile in cui si svolge un'attivita' a diretto contatto col pubblico a non perdere, appunto, tale contatto.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 19 giugno 2015, n. 12697



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto - Presidente

Dott. VIVALDI Roberta - Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria - Consigliere

Dott. LANZILLO Raffaella - Consigliere

Dott. CIRILLO Francesco Maria - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso 5748-2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS) nella qualita' di eredi di (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 639/2011 della CORTE D'APPELLO di MESSINA, depositata il 04/01/2012, R.G.N. 850/2006;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/03/2015 dal Consigliere Dott. FRANCESCO MARIA CIRILLO;

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SANLORENZO Rita che ha concluso per l'inammissibilita' in subordine rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. (OMISSIS) convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, Sezione distaccata di Lipari, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e - sulla premessa di essere titolare di un diritto di prelazione, in qualita' di conduttrice ad uso commerciale, di un immobile che gli (OMISSIS) avevano venduto alla (OMISSIS) - chiese che fosse dichiarata l'inefficacia nei suoi confronti di tale compravendita, dichiarandosi pronta al versamento del prezzo di euro 51.645,69, somma pattuita per il suindicato contratto.

Si costitui' in giudizio la sola (OMISSIS), chiedendo il rigetto della domanda.

Nel corso del giudizio di primo grado, la causa fu interrotta per la morte della convenuta e riassunta nei confronti degli eredi (OMISSIS) e (OMISSIS).

Il Tribunale accolse la domanda, dichiaro' inefficace l'atto di compravendita e dispose che l'immobile venisse trasferito in proprieta' dell'attrice previo versamento della somma di cui sopra entro il termine di tre mesi.

2. La pronuncia e' stata appellata da (OMISSIS) e (OMISSIS), e la Corte d'appello di Messina, con sentenza del 4 gennaio 2012, in riforma della sentenza impugnata, ha rigettato la domanda della (OMISSIS), compensando integralmente le spese dei due gradi di giudizio.

Ha premesso la Corte territoriale che le condizioni per l'esercizio della prelazione di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39 devono sussistere nel momento della vendita del bene locato che, nella specie, era avvenuta nell'ottobre dell'anno 2000. Risultava dalla documentazione prodotta che la (OMISSIS) aveva effettuato i pagamenti annuali di concessione comunale fino agli anni 1997 e 1998, mentre solo il 31 gennaio 2001, cioe' dopo la trascrizione dell'atto di vendita, ella aveva comunicato al Comune di Lipari l'intenzione di proseguire nell'attivita' commerciale tenuta nell'immobile in questione. Da tali documenti emergeva che l'attivita' commerciale era in dismissione, dato corroborato dalla dichiarazione resa dalla stessa parte attrice, la quale aveva dato atto della scelta di non piu' incrementare il deposito di merce per la vendita, sia per l'interesse verso altro tipo di attivita' sia per le pessime condizioni dell'immobile. Per cui l'attivita' commerciale nei locali in questione si era svolta saltuariamente, in orari marginali e limitati nel corso della giornata; cio' era risultato, inoltre, anche dal fatto che in occasione di vari accessi compiuti in diverse ore della giornata, l'immobile era stato trovato sempre chiuso, salvo che nell'accesso avvenuto in data 22 giugno 2001.

La Corte d'appello, quindi, e' pervenuta alla conclusione che l'attivita' commerciale svolta dall'originaria attrice aveva un connotato residuale e di esaurimento, confermata anche dalla revoca, conseguente alla inattivita', della licenza per il commercio; ed ha anche ricordato che la sussistenza del requisito dell'attivita' commerciale costituiva oggetto di una prova il cui onere era a carico della parte attrice.

3. Contro la sentenza della Corte di appello di Messina propone ricorso (OMISSIS), con atto affidato a due motivi.

Resistono (OMISSIS) e (OMISSIS) con un unico controricorso.

La ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4), violazione dell'articolo 112 cod. proc. civ., per avere la Corte d'appello deciso oltre i limiti della domanda proposta.

Rileva la ricorrente che gli appellanti avevano impugnato la sentenza di primo grado dolendosi del fatto che la Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 non potevano trovare applicazione per carenza dell'attivita' commerciale. Essi non avevano mai contestato, nell'atto di appello, che la riscattante non avesse dimostrato di avere destinato la propria attivita' commerciale alla generalita' indistinta del pubblico e con un contatto diretto con il medesimo.

La Corte d'appello, invece, oltrepassando i limiti della doglianza, avrebbe accolto l'appello solo per aver accertato che l'attivita' commerciale svolta dalla (OMISSIS) era priva del contatto diretto col pubblico, in tal modo andando oltre i limiti della domanda, perche' la revisione del giudizio doveva essere contenuta solo sul profilo della carenza di attivita' commerciale.

2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3) e 5), violazione e falsa applicazione degli articoli 2697 e 2729 cod. civ., della Legge n. 392 del 1978, articoli 35, 38, 39 e 41 nonche' dell'articolo 116 cod. proc. civ., oltre a omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un fatto decisivo della controversia.

La ricorrente, richiamando e trascrivendo una serie di atti processuali, osserva che la sentenza impugnata 1) avrebbe leso l'articolo 2697 cod. civ., la' dove ha ritenuto insufficiente la prova fornita dalla (OMISSIS) circa il requisito del contatto diretto con il pubblico, per di piu' gravandola di un onere che non poteva essere posto a suo carico; 2) avrebbe fatto un'errata applicazione della norma sulle presunzioni, avendo tratto l'indebita conclusione che l'accesso di un pubblico ufficiale in data 22 giugno 2001 potesse essere stato concordato con la (OMISSIS); 3) avrebbe motivato in modo contraddittorio ed insufficiente il rigetto della domanda, andando di contrario avviso rispetto alla corretta decisione del Tribunale e non considerando che i testimoni addotti dalla (OMISSIS) erano stati assolti, in sede penale, dall'accusa di falsa testimonianza.

3. I due motivi, sebbene tra loro diversi per il tipo di doglianze e per la prospettazione giuridica, sono tuttavia da trattare congiuntamente, anche se con le dovute specificazioni.

3.1. La premessa normativa da cui bisogna muovere e' che la Legge n. 392 del 1978, articolo 41, comma 2, - dettato in materia di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione - stabilisce che le disposizioni degli articoli 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all'articolo 35. L'articolo 35, che si occupa del riconoscimento dell'indennita' per la perdita dell'avviamento, stabilisce, a sua volta, che le disposizioni del precedente articolo 34 non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attivita' che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Il sistema va quindi ricostruito nel senso che il diritto di prelazione e di riscatto che la legge riconosce in favore dei conduttori di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (c.d. prelazione urbana) sussiste a condizione che l'immobile venga destinato ad un'attivita' che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, e non in favore della generalita' dei conduttori ad uso diverso da quello di abitazione.

Puo' dirsi, pertanto, che sussiste una sorta di corrispondenza tra il diritto alla percezione dell'indennita' di avviamento di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 34 e quello di prelazione e di riscatto di cui ai successivi articoli 38, 39 e 40 della legge stessa. Cio' e' del tutto ragionevole, solo che si pensi al fatto che il diritto di prelazione e quello speculare di riscatto costituiscono una sicura limitazione delle facolta' del proprietario, il quale e' tenuto a comunicare al conduttore la propria intenzione di vendere, senza poter scegliere fin da subito a chi vendere; e tale limitazione trova il proprio fondamento in un bilanciamento che il legislatore ha compiuto tra le rispettive posizioni, giudicando prevalente l'interesse di chi conduce in locazione un immobile in cui si svolge un'attivita' a diretto contatto col pubblico a non perdere, appunto, tale contatto.

In questo senso va letta la costante giurisprudenza di questa Corte la quale da molti anni ha ribadito che il diritto all'indennita' per la perdita dell'avviamento commerciale, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 34 al pari del diritto di prelazione e di riscatto (articoli 38 e 39 legge cit.) spetta al conduttore di immobile urbano con destinazione non abitativa, sempre che egli vi eserciti un'attivita' produttiva o commerciale a contatto diretto con il pubblico, sia pure come contitolare o consocio di una societa' di persone della relativa impresa cui partecipino anche soggetti estranei alla titolarita' del rapporto locativo (v., in questo senso, tra le altre, le sentenze 26 ottobre 2001, n. 13291, 20 gennaio 2009, n. 1363, 16 maggio 2013, n. 11964, e 30 dicembre 2014, n. 27514).

3.2. La Corte d'appello si e' mossa tenendo presente la ricostruzione normativa e giurisprudenziale appena delineata, richiamando la citata sentenza n. 1363 del 2009.

La sentenza in esame - con un accertamento di merito ben motivato e privo di contraddizioni e di vizi logici - ha analizzato il materiale probatorio esistente e, nella comprensibile difficolta' di conciliare le deposizioni dei testimoni delle parti contrapposte, ha ritenuto di dare valenza preponderante ai documenti. I quali, a suo dire, dimostravano la mancanza di pagamenti in prossimita' dell'anno 2000, la rivitalizzazione di una qualche attivita' commerciale solo dopo r l'avvenuta vendita dell'immobile oggetto della domanda di riscatto, la revoca delle autorizzazioni commerciali e, comunque, lo svolgimento di un'attivita' assolutamente esigua, marginale e in dismissione, limitata ad una ristretta cerchia di clienti.

Si tratta, come facilmente si comprende, di una valutazione di merito sulla quale questa Corte non puo' intervenire; in particolare, non puo' darsi ingresso alla censura di merito -sulla quale lungamente si sofferma la ricorrente - secondo cui in una piccola isola come Lipari le vendite non potrebbero svolgersi altrimenti che nel modo in cui si sono svolte.

4. Si puo' procedere, a questo punto all'esame dei motivi.

4.1. Il primo motivo e' privo di fondamento.

E' sufficiente leggere il contenuto dell'atto di appello, cosi' come e' stato parzialmente trascritto dallo stesso ricorso (v. pp. 15-17), per rendersi conto che la censura ivi contenuta riguardava anche il profilo asseritamente mancante, e cioe' quello secondo cui la riscattante non aveva dimostrato di avere destinato la propria attivita' commerciale alla generalita' indistinta del pubblico e con un contatto diretto con il medesimo.

Non sussiste, pertanto, alcun vizio di ultrapetizione.

4.2. Infondato, poi, e' anche il secondo motivo.

Esso, infatti, oltre ad essere formulato con una tecnica esageratamente prolungata e ripetitiva, non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata e si risolve nell'evidente tentativo di ottenere in questa sede un nuovo e non consentito esame del merito, valorizzando la motivazione resa dal giudice di primo grado e la (presunta) attendibilita' dei testimoni dedotti dalla odierna ricorrente; i quali avrebbero fornito, secondo la tesi del motivo in esame, un sicuro fondamento alla domanda della (OMISSIS). Il che, invece, e' proprio quanto la Corte d'appello ha negato, con un giudizio di merito che resiste alle censure del motivo in esame.

5. Il ricorso, pertanto, e' rigettato.

A tale pronuncia segue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in conformita' ai soli parametri introdotti dal decreto ministeriale 10 marzo 2014, n. 55, sopravvenuto a disciplinare i compensi professionali.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro 4.200, di cui euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.
 

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