Il locatario, che conclude il contratto di locazione con un usufruttuario di età avanzata, di cui era a conoscenza, accetta il rischio di un'estinzione anticipata dell'usufrutto e, quindi, di una restituzione anticipata dell'immobile

Il nudo proprietario si trova in posizione di terzietà rispetto ai contratti conclusi dall'usufruttuario aventi ad oggetto il bene dato in usufrutto. Ne consegue che, ai sensi dell'art. 999 c.c., il contratto di locazione stipulato dall'usufruttuario è opponibile allo stesso proprietario solo se risulti da scrittura avente data certa anteriore, anche all'ipotesi di estinzione dell'usufrutto per consolidazione. In senso conforme, vedi, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 25 febbraio 1999, n. 1643, Cassazione civile, Sez. L, sentenza 27 marzo 1975, n. 1165. La decisione assume rilevanza in quanto afferma il principio dell'applicabilità dell'art. 999 c.c. rispetto alla disciplina dettata dall'art. 27 della legge n. 392/1978. Secondo la Corte, infatti, la norma codicistica, che si applica anche alle locazioni concluse dall'enfiteuta (cfr., art. 976 c.c.) in ipotesi di consolidazione dell'usufrutto, prescrive che comunque il contratto debba avere una durata non oltre il quinquennio dall'estinzione e ciò significa che si privilegia il nudo proprietario al fine di fargli godere pienamente il bene, ma si tengono presenti anche le ragioni del conduttore, che all'epoca della stipula e, a meno che il locatore non gli abbia nascosto la sua qualità, contravvenendo al principio immanente in materia contrattuale della correttezza, sa bene che la locazione è stata stipulata non già con il proprietario, ma con l'usufruttuario. Il raffronto con la disciplina di cui alla legge n. 392 del 1978, comporta la prevalenza della norma codicistica in quanto, come nel caso di specie, l'estinzione è avvenuta per fatto naturale e non convenzionale e accettando di concludere il contratto con l'usufruttuario di età avanzata, di cui era a conoscenza, perché il contratto fu stipulato per iscritto e fu registrato, il locatario accettò il rischio di una anticipata estinzione dell'usufrutto e, quindi, di una anticipata restituzione dell'immobile rispetto a quanto pattuito. Di vero, in linea di principio, conclude la sentenza, va affermato che a fronte del diritto reale limitato, che limita il diritto assoluto del proprietario, qualora non vi siano motivi di sociale solidarietà, come per le locazioni abitative ristrette al nucleo familiare, l'ordinamento non può non privilegiare il carattere assoluto di quel diritto, cui viene a riconoscere, tramite il tetto dei cinque anni dalla estinzione, la sua funzione sociale, ovvero quella di consentire al conduttore la possibilità di reperire altro immobile per l'esercizio della sua attività. Ai fini di una corretta ricostruzione della fattispecie, si riporta il testo dell'art. 999 c.c.:

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 26 maggio 2011, n. 11602



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco - Presidente

Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere

Dott. UCCELLA Fulvio - rel. Consigliere

Dott. AMENDOLA Adelaide - Consigliere

Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 35053/2006 proposto da:

DE. MO. LU. (OMESSO), nella qualita' di titolare dell'omonima Ditta gestita sotto l'insegna " CI. AU. ", elettivamente domiciliato in ROMA, VIA RAFFAELE CAVERNI 6, presso lo studio dell'avvocato SANTINI ANNAMARIA, rappresentato e difeso dall'avvocato DI MAIRA Giuseppe giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

SOCIETA' IR. S.A.S. di DI. BE. AN. E. C. ;

- intimata -

avverso la sentenza n. 400/2006 della CORTE D'APPELLO di L'AQUILA, emessa il 24/5/2006, depositata il 03/11/2006, R.G.N. 713/05;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/04/2011 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;

udito l'Avvocato ANNAMARIA SANTINI (per delega dell'Avv. GIUSEPPE DI MAIRA);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Teramo - sezione distaccata di Giulianova - con sentenza del 23 febbraio 2005 non convalidava lo sfratto intimato dalla soc. Ir. di. Di. Be. An. &c. s.a.s., quale proprietaria piena a seguito di consolidamento dell'usufrutto per morte dell'usufruttuario nei confronti di De. Mo.Lu. , locatario, ritenendo applicabile al rapporto locatizio non gia' la norma di cui all'articolo 999c.c., comma 1, bensi' la disciplina speciale di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 27.

Su gravame della intimante la Corte di appello de L'Aquila il 3 novembre 2006 riformava integralmente la sentenza di prime cure.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il De. Mo. , affidandosi a tre motivi.

Nessuna attivita' difensiva risulta espletata dalla societa'.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - In punto di fatto, il contratto di locazione fu stipulato dall'usufruttuario- Tr.Fr. - e registrato in data (OMESSO) per la durata di 12 anni.

Il locatore decedette il (OMESSO), con la conseguenza che il nudo proprietario - la Ir. sas - ebbe a consolidare a suo favore la proprieta' piena.

Il punto centrale del ricorso, peraltro gia' dibattuto in appello, e' se l'articolo Legge n. 392 del 1978, articolo 27.

Il problema e' stato risolto dal giudice dell'appello nel senso dell'applicabilita' della disciplina codicistica, atteso il bilanciamento dei contrapposti interessi tra il conduttore e il proprietario a seguito dell'avvenuta consolidazione.

Al riguardo, il Collegio osserva quanto segue.

2. - E' principio consolidato quello secondo il quale il nudo proprietario si trova in posizione di terzieta' rispetto ai contratti conclusi dall'usufruttuario avente ad oggetto il bene concesso in usufrutto.

Ai sensi dell'articolo Cass. n. 1643/99), anche nella ipotesi di estinzione dell'usufrutto per consolidazione (Cass. n. 1165/75).

Tuttavia, stante il carattere dispositivo della norma, in quanto rivolta a dirimere interessi privati (Cass. n. 1263/72) e non essendovi stata alcuna adesione da parte del nudo proprietario alla durata del contratto, cosi' come convenuta con l'usufruttuario, come accertato dalla sentenza impugnata - il contratto e' stato correttamente dichiarato risolto alla scadenza del (OMESSO).

Ne consegue che il primo motivo del ricorso (in estrema sintesi violazione e falsa applicazione dell'articolo 999 c.c., in relazione alla Legge n. 392 del 1978, articoli 27, 79, 84, ex articolo 360 c.p.c., n. 3) non appare meritevole di accoglimento.

Infatti, la norma codicistica, che si applica anche alle locazioni concluse dall'enfiteuta (v. articolo 976 c.c.) in ipotesi di consolidazione dell'usufrutto, prescrive che comunque il contratto debba avere una durata non oltre il quinquennio dall'estinzione e cio' significa che si privilegia il nudo proprietario al fine di fargli godere pienamente il bene, ma si tengono presenti anche le ragioni del conduttore, che all'epoca della stipula e, a meno che il locatore non gli abbia nascosto la sua qualita', contravvenendo al principio immanente in materia contrattuale della correttezza, sa bene che la locazione e' stata stipulata non gia' con il proprietario, ma con l'usufruttuario.

Il raffronto con la disciplina di cui alla Legge n. 392 del 1978, comporta la prevalenza della norma codicistica in quanto, come in questo caso, l'estinzione e' avvenuta per fatto naturale e non convenzionale e accettando di concludere il contratto con l'usufruttuario di eta' avanzata, di cui era a conoscenza, perche' il contratto fu stipulato per iscritto e fu registrato, il locatario accetto' il rischio di una anticipata estinzione dell'usufrutto e, quindi, di una anticipata restituzione dell'immobile rispetto a quanto pattuito.

Di vero, in linea di principio, va affermato che a fronte del diritto reale limitato, che limita il diritto assoluto del proprietario, qualora non vi siano motivi di sociale solidarieta', come per le locazioni abitative ristrette al nucleo familiare, l'ordinamento non puo' non privilegiare il carattere assoluto di quel diritto, cui viene a riconoscere, tramite il tetto dei cinque anni dalla estinzione, la sua funzione sociale, ovvero quella di consentire al conduttore la possibilita' di reperire altro immobile per l'esercizio della sua attivita'.

3. - Con il secondo motivo (formulato sotto il profilo di omessa e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio, segnatamente Legge n. 392 del 1978, articolo 28, ex articolo 360 c.p.c., n. 5), in sintesi il ricorrente lamenta che il giudice dell'appello non avrebbe tento conto che il locatore non aveva inoltrato la disdetta entro il termine di 12 mesi prima della scadenza del contratto come prevista dall'articolo 28, e, quindi, non avrebbe dichiarato tacitamente rinnovato il contratto di altri sei anni, con scadenza al (OMESSO).

Di vero, questa censura sarebbe da esaminare se si ritenesse applicabile la disciplina di cui alla Legge n. 392 del 1978, ma, una volta esclusane la applicabilita', esso non puo' essere preso in considerazione.

Peraltro, il giudice del merito ha indicato nella lettera del (OMESSO) la lettera con la quale il locatore-proprietario indicava la scadenza del contratto al (OMESSO) per mero errore materiale, mentre ex articolo 999 c.c., esso scadeva il (OMESSO), ulteriormente precisandosi che circa il fatto che il giudice del merito abbia qualificato mero errore materiale la data del (OMESSO) nessun rilievo si rinviene nella censura da parte del ricorrente.

4. - Il terzo motivo, oltre a difettare del necessario momento di sintesi, e' assolutamente infondato.

Con esso il ricorrente, in estrema intesi, lamenta che il Tr. - usufruttuario e locatore - non avrebbe speso la sua qualita' di usufruttuario, per cui l'intervenuto consolidamento dell'usufrutto non poteva essere opposto a lui conduttore.

Si sarebbe verificato un vizio del consenso nella conclusione del contratto, consistente in un errore essenziale sulla qualita' di uno dei contraenti.

A questa doglianza ha gia' risposto il giudice dell'appello, allorche' ha posto in rilievo che essa desta "perplessita'" cosi' si legge in sentenza, in considerazione dell'eta' avanzata del Ti. al momento della stipula del contratto.

Di questo errore essenziale il ricorrente nemmeno in questa sede allega di aver fornito la prova positiva, che gli incombeva, limitandosi soltanto a meramente enunciare di essersi sobbarcato ad oneri economici per dotare l'immobile di tutte le attrezzature necessarie alla destinazione di esso a sala cinematografica.

In altri termini, egli avrebbe dovuto provare che il Ti. gli aveva nascosta la qualita' di usufruttuario, risultante dall'atto pubblico del (OMESSO), con il quale la Ir. acquistava la nuda proprieta' dal Ti. (v. parte narrativa del ricorso a p. 2) e di questa prova non vi e' traccia ne' nella sentenza ne' nel ricorso.

Conclusivamente il ricorso va respinto, ma nulla va disposto per le spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla dispone per le spese.

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