Il locatore può risolvere il contratto per inadempimento del conduttore per abuso della cosa locata

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto - Presidente

Dott. CHIARINI Maria Margherita - rel. Consigliere

Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere

Dott. SESTINI Danilo - Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 16407/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS) in persona del socio accomandatario e legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS) non in proprio ma quale Tutore della Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 41/2011 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, depositata l'11/01/2011, R.G.N. 21/08;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/11/2014 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 6 ottobre 2006 la Corte di cassazione accolse il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) s.a.s. per violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c.; omessa, insufficiente contraddittoria motivazione, circa punto decisivo (articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5) volendo riaffermare l'indirizzo di legittimita' secondo il quale "il comportamento del conduttore che consente l'esercizio del meretricio nella cosa locata, anche se riveste carattere di illecito penale, puo' assurgere a causa determinate la risoluzione del contratto se si concreti in violazione dell'articolo 1587 c.c. e cioe' in abuso della res che in qualche modo la pregiudichi", "essendo soltanto questo il suo obbligo principale e autonomo", (v. Cass. nn. 1110 del 1954, 3435 del 1953, 562 del 1952), e rinvio' pertanto alla Corte di merito che aveva pronunciato la risoluzione del contratto di locazione di un immobile ad uso alberghiero per grave inadempimento del conduttore affinche' accertasse la lesione concreta del valore locativo richiamando i seguenti principi di diritto: 1) nel - corso della locazione il conduttore ha sempre l'obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'uso della cosa locata ai sensi dell'articolo 1587 c.c. e di non ledere l'interesse del locatore al valore locativo del bene, la cui violazione, se non di scarsa importanza, lo legittima ad agire per la risoluzione del contratto; 2) il conduttore non puo', nel corso della locazione, modificare lo stato della cosa locata; 3) consentire l'esercizio del meretricio nella cosa locata puo' assurgere a causa determinante della risoluzione del contratto se si concreta nella violazione dell'articolo 1587 c.c. e cioe' in un abuso della cosa locata che la pregiudica. Aggiunse la Corte che nella specie i giudici di merito avevano accertato che l'albergo era stato destinato all'esercizio del meretricio.

Con sentenza dell'11 gennaio 2011 la Corte di appello di Firenze, in sede di rinvio, ha respinto l'appello avverso la sentenza di primo grado sulle seguenti considerazioni: 1) era indubitabile che l'uso dell'albergo, da parte del conduttore, a casa di meretricio, ne aveva stravolto la funzione sociale datagli dalla locatrice e che avrebbe potuto opporsi all'arbitrario cambio di destinazione; 2) la conservazione del valore locativo dell'immobile e' uno degli obblighi del conduttore sancito dall'articolo 1587 c.c., avendo egli altresi' l'obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa secondo l'uso determinato nel contratto e l'obbligo di rispettare la destinazione del bene e' fondamentale e prescinde da ogni considerazione economica; 2) infatti il locatore aveva il diritto a non subire mutamenti d'uso soprattutto verso alternative illecite o indecenti, anche se piu' vantaggiose; 3) peraltro mentre il legislatore presume che l'esercizio dell'attivita' alberghiera aumenti il valore economico dell'immobile tant' e' che alla cessazione del contratto e' prevista la corresponsione di 21 mensilita' per la perdita dell'avviamento commerciale, l'espletamento di un'attivita' illecita come quella del meretricio lo dequalifica e deprezza.

Ricorrono per cassazione la (OMISSIS) e gli eredi di (OMISSIS). Ha resistito (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo i ricorrenti deducono: "Violazione e falsa applicazione dell'articolo 384 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per disapplicazione da parte della Corte di Appello in sede di rinvio dei principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte con la sentenza del 2006. Violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1363 e 1369 c.c., in relazione all'articolo 360, comma 1, n. 3, per errata interpretazione dei principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte. Omessa e insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (articolo 360, comma 1, n. 5)" per non avere effettuato la Corte di merito in concreto l'accertamento della riduzione del valore locativo essendosi limitata ad affermare che le risultanze processuali confermavano il grave inadempimento del conduttore desumendolo dalla natura penale del fatto illecito verificatosi nel 1991 e la cui notizia si sarebbe diffusa, ravvisando in cio' la violazione dell'obbligo di non mutare la destinazione dell'uso del bene, prescindendo dichiaratamente dal carattere economico di tale violazione, e con cio' incorrendo nel medesimo errore che aveva determinato la cassazione delle prima sentenza di appello e violando l'obbligo del giudice di rinvio, e senza considerare che le locatrici non avevano mai addotto un pregiudizio economico o morale derivatone. Risultava invece che il (OMISSIS) aveva ceduto l'azienda alla s.a.s. (OMISSIS) che ava ristrutturato l'immobile con interventi manutentivi spettanti alla proprietaria e mantenendo l'originaria fisionomia dell'immobile - e tutte queste prove non erano state considerate - e ripetutamente offerto un cospicuo canone di locazione alle locatrici, e dunque nessun pregiudizio al valore locativo dell'immobile si era verificato. Dunque la Corte di merito e' incorsa altresi' nella violazione degli articoli 1362, 1363, 1366 e 1369 c.c., allorche' si e' limitata a valorizzare la violazione dell'obbligo di non mutare l'uso contrattuale ed il disdoro derivatone alle locatrici. Inoltre l'originaria licenza alberghiera non era stata revocata e questo significa che l'immobile non era adibito a meretricio ne' la locatrice, che abita a fianco, aveva denunciato alcunche'.

1.1- Con il secondo motivo lamentano: "Omessa o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (articolo 360, comma 1, n. 5). Violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c. e dell'articolo 2697 c.c. e di ogni altra norma in materia di onere della prova (articolo 360, comma 1, n. 3)", per non avere la Corte di merito valutato che dopo il lontano episodio del 1991 nessun altro se ne era verificato e che dapprima il (OMISSIS) aveva ripreso l'esercizio a conduzione familiare e poi nel 1994 l'azienda era stata ceduta ed il cessionario aveva affrontato rilevanti spese per l'esercizio alberghiero che dunque non era stato modificato, e per non aver neppure considerato che nei contratti di durata occorre avere riguardo al complessivo rapporto e verificare se l'inadempimento ha inciso sull'economia del contratto si' da squilibrarne il sinallagma. Ed invece la cessionaria era addivenuta all'oneroso subentro proprio perche' nessun deprezzamento di immagine dell'azienda alberghiera si era verificato, ma era soltanto in pessime condizioni di manutenzione.

1.2- Con il terzo motivo deducono: "Omessa motivazione in ordine alle richieste istruttorie ritualmente articolate dalla ricorrente s.a.s. (OMISSIS) (articolo 360 c.p.c., n. 5)" aventi ad a oggetto le circostanze che le locatrici erano a conoscenza della cessione dell'azienda e disponibili alla stipula di un nuovo contratto di locazione e che vi erano delle offerte per l'acquisto dell'azienda alberghiera cosi' escludendosi il grave inadempimento del conduttore cedente.

I motivi, congiunti, sono infondati.

Premesso che la Corte di Cassazione ha dato atto dell'accertamento effettuato dai giudici di merito secondo cui il conduttore aveva adibito l'immobile all'esercizio del meretricio - essendo stato in particolare provato che il (OMISSIS) e sua moglie erano stati tratti a giudizio, in fragranza di reato, ai sensi della Legge n. 75 del 1958, articolo 3, nn. 3 e 8 e articolo 4, n. 7, secondo i quali "chiunque, essendo proprietario, gerente o preposto a un albergo, casa mobiliata, pensione, spaccio di bevande, circolo, locale da ballo, o luogo di spettacolo, o loro annessi e dipendenze, o qualunque locale aperto al pubblico od utilizzato dal pubblico, vi tollera abitualmente la presenza di una o piu' persone che, all'interno del locale stesso, si danno alla prostituzione", e "chiunque in qualsiasi modo favorisca o sfrutti la prostituzione altrui", "e' punito con la reclusione da due a sei anni e con la multa da lire 100.000 a lire 4.000.000, salvo in ogni caso l'applicazione dell'articolo 240 c.p." (cioe' la confisca delle cose che servirono o furono destinate a commettere il reato), con pena raddoppiata se, come nella specie, "il fatto e' commesso ai danni di piu' persone", e che in tutti i casi previsti nel n. 3) del precitato articolo, "alle pene in essi comminate sara' aggiunta la perdita della licenza d'esercizio e potra' anche essere ordinata la chiusura definitiva dell'esercizio", e che nella fattispecie la Questura aveva chiuso l'albergo per un certo tempo e la stampa aveva dato ampia notizia dei fatti nessun diverso accertamento era consentito al riguardo ai giudici di rinvio.

Quindi, con motivazione logica e congrua la Corte di merito ha valutato che tale grave condotta del conduttore, contraria alla morale e al buon costume, non soltanto aveva leso i concreti interessi del locatore derivanti dalla violazione dell'obbligo della conservazione dell'uso, lecito, della cosa locata - principio espressamente richiamato dalla Corte di Cassazione nel 2006 - ma aveva alterato l'equilibrio economico - giuridico del contratto in danno del locatore stesso per il degrado morale ed economico dell'immobile, con conseguente gravita' dell'inadempimento del conduttore in ordine al relativo obbligo e legittimita' della declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto locatizio.

2.- Con il quarto motivo lamentano: "Omesso esame di documenti decisivi per la decisione della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5); omessa, insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia per aver escluso la conclusione di un autonomo rapporto di locazione tra le signore (OMISSIS) e la s.a.s. (OMISSIS) e/o violazione e falsa applicazione di norme di legge (articolo 360 c.p.c., n. 3) in relazione all'articolo 1326 c.c." per non aver la Corte di merito esaminato la richiesta di riconoscimento di un autonomo contratto di locazione richiamando il principio che risolto il primo rapporto gli altri ne sono travolti, senza considerare che le proprietarie per dieci anni avevano ricevuto il canone senza precisare un titolo diverso; avevano accettato lavori di straordinaria manutenzione; manifestato disponibilita' ad un nuovo contratto; inoltrato la disdetta alla s.a.s. (OMISSIS) e non al (OMISSIS), cosi' dimostrando il riconoscimento della cessionaria. Tutte tali circostanze, se esaminate, avrebbero indotto a riconoscere la conclusione per facta concludentia di un nuovo contratto di locazione. La censura e' inammissibile.

Ed infatti emerge dalla narrativa dei fatti processuali contenuti in ricorso - pag. 10 - e dall'epigrafe della sentenza impugnata che gli eredi del (OMISSIS) non hanno specificamente riproposto in sede di rinvio la questione concernente il terzo motivo di ricorso dichiarato assorbito dalla Cassazione - e cioe' "Omessa e insufficiente motivazione sul punto che concerne la conclusione di un autonomo contratto locativo con la s.a.s. (OMISSIS)", - si' che le richieste istruttorie non sostenute da una rinnovata impugnazione specifica del decisum della sentenza di primo grado erano inammissibili per carenza di interesse (Cass. del 2007 n. 90), e essendosi formato il giudicato (Cass. 24093 del 2013)- sulla statuizione secondo cui: "risolto il primo rapporto, vengono travolti anche tutti gli altri che da quello derivano e lo presuppongono come valido ed efficace. Che il (OMISSIS) abbia cercato di provvedere a tali trasformazioni societarie per consentirgli di gestire sotto altre vesti la pregressa attivita' e poi ancora di cederla, nulla cambia quando si tratta di vicende successive alla citazione del locatario" - che era del 1992 - "con la quale si chiede appunto la risoluzione del contratto per inadempimento; opinare diversamente significherebbe porre nel nulla ogni domanda giudiziale. Tali vicende successive sono irrilevanti per le locatrici che, ricevendo il canone, non hanno con cio' stesso accettato la successione nel rapporto che richiede una condotta concludente a cio' rivolta in modo inequivoco. Non si tratta di questione rilevabile di ufficio o meno ma, come gia' evidenziato dal primo giudice, di una lineare conseguenza del principio di diritto applicato."

3.- Concludendo il ricorso va respinto.

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti, in solido, a pagare le spese del giudizio di cassazione che si liquidano in complessivi euro 10.200, di cui euro 10.000 per compensi, oltre spese generali e accessori di legge.