Casa:
Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene
Pubblicata il 08/10/2010
In tema di locazione, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene. In senso conforme si era già pronunciata la Cassazione civile, Sez. III con sentenza 21 dicembre 2004, n. 23695. La S.C. nel ribadire il principio, ha cura di precisare che, al contrario, ove il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto. In argomento, confronta anche, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 11 aprile 2006, n. 8409 e Cassazione civile, Sez. I, sentenza 5 ottobre 2000, n. 13270.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 22 luglio 2010, n. 17213
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto - Presidente
Dott. FILADORO Camillo - Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso - Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
D'. MA. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE MAZZINI 142, presso lo studio dell'avvocato PENNISI VINCENZO, rappresentato difeso dall'avvocato D'ORTO PIETRO giusta delega a margine del ricorso;
e contro
LA. PL. (OMESSO);
- intimato -
avverso la sentenza n. 1288/2004 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, SEZIONE SECONDA CIVILE, emessa il 20/12/2004, depositata il 12/02/2005 R.G.N. 439/2002;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/06/2010 dal Consigliere Dott. AMENDOLA Adelaide;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. LECCISI Giampaolo che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 21 aprile 1999 La.Pl. intimava sfratto per morosita' a D'.Ma. , asserendo che la stessa, conduttrice di un immobile di sua proprieta', non aveva pagato i canoni a partire dal mese di maggio dell'anno (OMESSO).
Resisteva la convenuta, che contestava l'avversa pretesa, deducendo di avere ceduto a tale Ri.Al. , fin dal (OMESSO), l'azienda destinata a bar, ubicata nel locale, e con essa anche il contratto di locazione dell'immobile. Sosteneva che in ogni caso questo era inidoneo all'uso pattuito e affetto da vizi tali da renderne impossibile il godimento. In relazione a tali allegazioni chiedeva quindi, in via riconvenzionale, la restituzione delle somme pagate e il risarcimento dei danni.
Con sentenza del 19 febbraio 2001 il Tribunale di Catania dichiarava la risoluzione del contratto; condannava la conduttrice alla corresponsione dei canoni impagati; rigettava la domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta.
Proposto dalla soccombente gravame, la Corte d'appello di Catania, con sentenza del 12 febbraio 2005, lo respingeva.
Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione D'. Ma. articolando quattro motivi e notificando l'atto a La.Pl. .
L'intimato non ha svolto alcuna attivita' difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 Col primo motivo la ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 mancanza, insufficienza e contraddittorieta' della motivazione, circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Sostiene che, per giurisprudenza di legittimita' assolutamente consolidata, allorche' il locatore abbia con un comportamento concludente comunque accettato la cessione del contratto, questa diventa a lui opponibile, anche in mancanza della comunicazione prescritta dalla norma innanzi richiamata. Affermando che non era stata dimostrata l'accettazione, da parte del proprietario, del sub ingresso del Ri. al posto della D'. nel contratto, il giudice di merito aveva fatto malgoverno del materiale probatorio acquisito, univocamente dimostrativo dell'intervenuta cessione di azienda.
2 La censura ha ad oggetto la ritenuta, perdurante titolarita', in capo alla ricorrente, degli obblighi derivanti dal contratto di locazione motivata dal giudice di merito sul rilievo che la prova orale espletata, a prescindere dall'attendibilita' del teste, non era idonea a dimostrare la volonta' del locatore di non opporsi alla cessione e, soprattutto, di liberare la cedente dagli obblighi nascenti dal contratto, segnatamente evidenziando, in tale prospettiva, l'insufficienza della corresponsione del canone, da parte del cessionario, direttamente al proprietario.
A confutazione delle critiche articolate dall'impugnante e' allora sufficiente osservare che esse ruotano tutte intorno alla intervenuta accettazione della cessione, da parte del locatore, desumibile da comportamenti concludenti, ignorando che il giudice di merito ha motivato la scelta decisoria adottata soprattutto in ragione della perdurante responsabilita' della cedente per le obbligazioni derivanti dal contratto, in aderenza al disposto della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 in base al quale, in caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
3 Si prestano a essere esaminati congiuntamente, in quanto intrinsecamente connessi, i successivi due motivi di ricorso.
Col secondo l'impugnante lamenta violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1578 e 1579 c.c. nonche' vizi motivazionali, per avere la Corte d'appello escluso che la mancanza di destinazione d'uso di tipo commerciale dell'immobile locato potesse configurare un vizio tale da giustificare la risoluzione del contratto o, quanto meno, una riduzione del prezzo della locazione, specificamente sottolineando, al riguardo, che la D'. , al momento della stipula, aveva dichiarato di avere ispezionato i locali e di averli trovati idonei all'uso convenuto e che non erano mai stati in concreto indicati difetti strutturali del locale o vizi che ne avessero limitato il godimento. Rileva per contro l'impugnante che, essendo stato l'immobile locato ad uso di caffe' bar, la necessita' che esso avesse una destinazione urbanistica di tipo commerciale, era in re ipsa, tanto vero che, proprio in ragione della mancanza della stessa, il Comune aveva negato il trasferimento dell'autorizzazione amministrativa.
3.1 Col terzo motivo la ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 1578 c.c., sotto l'ulteriore profilo che l'accertata inidoneita' dell'immobile locato all'uso convenuto avrebbe dovuto comportare la condanna del La. alla restituzione dei canoni percepiti nel periodo in cui il locale era stato da lei detenuto, nonche' al risarcimento dei danni ulteriori quantificati in lire 50.000.000.
4 Anche tali critiche non hanno pregio.
Questa Corte costantemente ritiene l'irregolarita' urbanistica dell'immobile inidonea a incidere sulla locazione, per la diversita' degli interessi coinvolti nei rispettivi rapporti, di modo che il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso, ovvero alla abitabilita' dello stesso, non e' di ostacolo alla valida costituzione e al regolare svolgimento di una locazione, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene (confr. Cass. civ. 11 aprile 2006, n. 8409; Cass. civ. 28 marzo 2006 n. 7081; Cass. civ. 21 dicembre 2004, n. 23695; Cass. civ. 5 ottobre 2000, n. 13270).
A cio' aggiungasi che il negativo apprezzamento in ordine alla sussistenza dei lamentati vizi dell'immobile e, soprattutto, alla idoneita' degli stessi a pregiudicarne il godimento da parte del conduttore, e' frutto di un giudizio di fatto sottratto al sindacato di legittimita' in quanto congruamente motivato. Del resto la ricorrente si e' limitata a contestare in maniera puramente assertiva la valutazione del giudice di merito, senza evidenziare lacune motivazionali o contrasti disarticolanti tra emergenze fattuali e qualificazione giuridica adottata.
5 Infine palesemente infondato, alla luce di quanto sin qui esposto, e' il quarto motivo, volta a denunciare violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 91 c.p.c.: non par dubbio infatti che, essendo stato rigettato il gravame proposto dalla D'. , la condanna della stessa al pagamento delle spese di giudizio e' avvenuta nella corretta applicazione del principio della soccombenza.
6 Il ricorso deve in definitiva essere rigettato.
P.Q.M.
LA CORTE
rigetta il ricorso. Nulla spese.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto - Presidente
Dott. FILADORO Camillo - Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso - Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
D'. MA. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE MAZZINI 142, presso lo studio dell'avvocato PENNISI VINCENZO, rappresentato difeso dall'avvocato D'ORTO PIETRO giusta delega a margine del ricorso;
e contro
LA. PL. (OMESSO);
- intimato -
avverso la sentenza n. 1288/2004 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, SEZIONE SECONDA CIVILE, emessa il 20/12/2004, depositata il 12/02/2005 R.G.N. 439/2002;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/06/2010 dal Consigliere Dott. AMENDOLA Adelaide;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. LECCISI Giampaolo che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 21 aprile 1999 La.Pl. intimava sfratto per morosita' a D'.Ma. , asserendo che la stessa, conduttrice di un immobile di sua proprieta', non aveva pagato i canoni a partire dal mese di maggio dell'anno (OMESSO).
Resisteva la convenuta, che contestava l'avversa pretesa, deducendo di avere ceduto a tale Ri.Al. , fin dal (OMESSO), l'azienda destinata a bar, ubicata nel locale, e con essa anche il contratto di locazione dell'immobile. Sosteneva che in ogni caso questo era inidoneo all'uso pattuito e affetto da vizi tali da renderne impossibile il godimento. In relazione a tali allegazioni chiedeva quindi, in via riconvenzionale, la restituzione delle somme pagate e il risarcimento dei danni.
Con sentenza del 19 febbraio 2001 il Tribunale di Catania dichiarava la risoluzione del contratto; condannava la conduttrice alla corresponsione dei canoni impagati; rigettava la domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta.
Proposto dalla soccombente gravame, la Corte d'appello di Catania, con sentenza del 12 febbraio 2005, lo respingeva.
Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione D'. Ma. articolando quattro motivi e notificando l'atto a La.Pl. .
L'intimato non ha svolto alcuna attivita' difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 Col primo motivo la ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 mancanza, insufficienza e contraddittorieta' della motivazione, circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Sostiene che, per giurisprudenza di legittimita' assolutamente consolidata, allorche' il locatore abbia con un comportamento concludente comunque accettato la cessione del contratto, questa diventa a lui opponibile, anche in mancanza della comunicazione prescritta dalla norma innanzi richiamata. Affermando che non era stata dimostrata l'accettazione, da parte del proprietario, del sub ingresso del Ri. al posto della D'. nel contratto, il giudice di merito aveva fatto malgoverno del materiale probatorio acquisito, univocamente dimostrativo dell'intervenuta cessione di azienda.
2 La censura ha ad oggetto la ritenuta, perdurante titolarita', in capo alla ricorrente, degli obblighi derivanti dal contratto di locazione motivata dal giudice di merito sul rilievo che la prova orale espletata, a prescindere dall'attendibilita' del teste, non era idonea a dimostrare la volonta' del locatore di non opporsi alla cessione e, soprattutto, di liberare la cedente dagli obblighi nascenti dal contratto, segnatamente evidenziando, in tale prospettiva, l'insufficienza della corresponsione del canone, da parte del cessionario, direttamente al proprietario.
A confutazione delle critiche articolate dall'impugnante e' allora sufficiente osservare che esse ruotano tutte intorno alla intervenuta accettazione della cessione, da parte del locatore, desumibile da comportamenti concludenti, ignorando che il giudice di merito ha motivato la scelta decisoria adottata soprattutto in ragione della perdurante responsabilita' della cedente per le obbligazioni derivanti dal contratto, in aderenza al disposto della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 in base al quale, in caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
3 Si prestano a essere esaminati congiuntamente, in quanto intrinsecamente connessi, i successivi due motivi di ricorso.
Col secondo l'impugnante lamenta violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1578 e 1579 c.c. nonche' vizi motivazionali, per avere la Corte d'appello escluso che la mancanza di destinazione d'uso di tipo commerciale dell'immobile locato potesse configurare un vizio tale da giustificare la risoluzione del contratto o, quanto meno, una riduzione del prezzo della locazione, specificamente sottolineando, al riguardo, che la D'. , al momento della stipula, aveva dichiarato di avere ispezionato i locali e di averli trovati idonei all'uso convenuto e che non erano mai stati in concreto indicati difetti strutturali del locale o vizi che ne avessero limitato il godimento. Rileva per contro l'impugnante che, essendo stato l'immobile locato ad uso di caffe' bar, la necessita' che esso avesse una destinazione urbanistica di tipo commerciale, era in re ipsa, tanto vero che, proprio in ragione della mancanza della stessa, il Comune aveva negato il trasferimento dell'autorizzazione amministrativa.
3.1 Col terzo motivo la ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 1578 c.c., sotto l'ulteriore profilo che l'accertata inidoneita' dell'immobile locato all'uso convenuto avrebbe dovuto comportare la condanna del La. alla restituzione dei canoni percepiti nel periodo in cui il locale era stato da lei detenuto, nonche' al risarcimento dei danni ulteriori quantificati in lire 50.000.000.
4 Anche tali critiche non hanno pregio.
Questa Corte costantemente ritiene l'irregolarita' urbanistica dell'immobile inidonea a incidere sulla locazione, per la diversita' degli interessi coinvolti nei rispettivi rapporti, di modo che il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso, ovvero alla abitabilita' dello stesso, non e' di ostacolo alla valida costituzione e al regolare svolgimento di una locazione, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene (confr. Cass. civ. 11 aprile 2006, n. 8409; Cass. civ. 28 marzo 2006 n. 7081; Cass. civ. 21 dicembre 2004, n. 23695; Cass. civ. 5 ottobre 2000, n. 13270).
A cio' aggiungasi che il negativo apprezzamento in ordine alla sussistenza dei lamentati vizi dell'immobile e, soprattutto, alla idoneita' degli stessi a pregiudicarne il godimento da parte del conduttore, e' frutto di un giudizio di fatto sottratto al sindacato di legittimita' in quanto congruamente motivato. Del resto la ricorrente si e' limitata a contestare in maniera puramente assertiva la valutazione del giudice di merito, senza evidenziare lacune motivazionali o contrasti disarticolanti tra emergenze fattuali e qualificazione giuridica adottata.
5 Infine palesemente infondato, alla luce di quanto sin qui esposto, e' il quarto motivo, volta a denunciare violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 91 c.p.c.: non par dubbio infatti che, essendo stato rigettato il gravame proposto dalla D'. , la condanna della stessa al pagamento delle spese di giudizio e' avvenuta nella corretta applicazione del principio della soccombenza.
6 Il ricorso deve in definitiva essere rigettato.
P.Q.M.
LA CORTE
rigetta il ricorso. Nulla spese.