Il promittente acquirente dell'immobile cui sia trasferito il possesso può assumere la qualità di locatore

Poiche', per assumere la qualita' di locatore, non e' necessario essere titolare d'un diritto reale sul bene locato, bastando invece la semplice disponibilita' di esso in virtu' di un titolo non contrario a norme imperative e la possibilita' materiale di trasferirne al conduttore la detenzione, tale qualita' puo' appartenere al promissario acquirente dell'immobile cui ne sia stato trasferito il possesso. Con la conseguenza che - ove il diritto del locatore sulla cosa si estingua con effetto retroattivo per risoluzione del preliminare - le locazioni da lui concluse ed aventi data certa sono mantenute, purche' siano fatte senza frode e non eccedano il triennio, trovando applicazione - anche in tale situazione - il disposto di cui all'articolo 1606 cod. civ. (Cass. n. 399/1982, Conf. n. 7189/2003, n. 3070/81, mass n. 413637 sulla prima parte; Conf. 3070/79, mass n. 403143).

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 12 febbraio 2015, n. 2752



- Leggi la sentenza integrale -

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio - Presidente

Dott. CARLEO Giovanni - rel. Consigliere

Dott. SESTINI Danilo - Consigliere

Dott. RUBINO Lina - Consigliere

Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17774/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.N.C. (OMISSIS) in persona del suo legale rappresentante Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

e contro

(OMISSIS) SRL;

- intimata -

avverso la sentenza n. 485/2011 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 07/04/2011, R.G.N. 1328/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/2014 dal Consigliere Dott. GIOVANNI CARLEO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso che ha concluso per l'accoglimento del 2 motivo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata in data 11.1.1999 la (OMISSIS) snc conveniva in giudizio (OMISSIS), esponendo di avere il 18.8.1997 acquistato dalla (OMISSIS) srl un appartamento in (OMISSIS), che era stato promesso in vendita con atto del 22.8.1994 dalla (OMISSIS) a tale (OMISSIS) e da quest'ultimo concesso in locazione alla predetta (OMISSIS).

Aggiungeva che quest'ultima si era rifiutata di rilasciare l'immobile per cui si vedeva costretta ad adire il Tribunale di Catania per sentir dichiarare la nullita' del contratto di locazione e per vedersi rilasciare l'immobile. In esito al giudizio, in cui si costituiva la (OMISSIS), resistendo alla domande attrici e veniva chiamata la (OMISSIS) srl, il Tribunale adito dichiarava cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio, avendo la convenuta rilasciato l'immobile il 30.10.2000, dava atto del passaggio in giudicato della pronuncia di risoluzione del preliminare stipulato tra la (OMISSIS) ed il (OMISSIS), condannava la (OMISSIS) al risarcimento danni in favore dell'attrice per il mancato godimento dell'immobile dal gennaio 1998 al rilascio nella misura di euro 5.146,00 oltre interessi legali e svalutazione, rigettava la riconvenzionale formulata dalla convenuta e provvedeva al governo delle spese. Avverso tale decisione la (OMISSIS) proponeva appello ed in esito al giudizio, in cui si costituiva la (OMISSIS), la Corte di Appello di Catania con sentenza depositata in data 7 aprile 2011 respingeva l'impugnazione con condanna dell'appellante alla rifusione delle spese. Avverso la detta sentenza la soccombente (OMISSIS) ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi, illustrato da memoria. Resiste l' (OMISSIS) con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con la prima doglianza, deducendo la violazione dell'articolo 39 c.p.c., comma 2, la ricorrente lamenta che, nel giudizio di primo grado, "la difesa della convenuta aveva precisato che il giudizio tra il (OMISSIS) e la (OMISSIS) era pendente e che la domanda formulata in seno al detto giudizio costituiva un presupposto - una volta intervenuta l'eventuale relativa decisione di accoglimento della chiesta risoluzione - per la proposizione da parte della (OMISSIS) dell'azione di rilascio dell'appartamento".

Tale rilievo - cosi' continua la ricorrente - costituiva un'eccezione sulla proponibilita' della domanda in relazione alla situazione di continenza tra il giudizio di risoluzione (tra il (OMISSIS) e la (OMISSIS)) e quello successivo (tra essa (OMISSIS) e l' (OMISSIS)), entrambi pendenti davanti al Tribunale di Catania. Da cio', la denunciata violazione dell'articolo 39 c.p.c., comma 2.

La doglianza e' infondata e deve essere rigettata. All'uopo, torna utile evidenziare che entrambe le cause, cosi' come e' riconosciuto dalla stessa ricorrente, pendevano presso giudici del medesimo Tribunale. Ora, la continenza di cause, con spostamento sulla competenza, si verifica solo quando le cause pendono dinanzi a giudici diversi, intesi come giudici appartenenti ad uffici giudiziari differenti, non essendo configurabile un rapporto di continenza tra due cause pendenti davanti allo stesso ufficio giudiziario.

Infatti, la contemporanea pendenza, davanti al medesimo giudice, da intendersi come ufficio giudiziario, di piu' procedimenti relativi a cause connesse non e' riconducibile all'ambito di disciplina dell'articolo 39 cod. proc. civ. che postula la pendenza delle cause davanti a giudici diversi, ma da luogo all'applicazione delle disposizioni di cui all'articolo 274 cod. proc. civ..

Cio', in considerazione della mera opportunita' di decidere simultaneamente le cause connesse, il che costituisce esercizio di una semplice facolta' del giudice di merito, come tale, non sindacabile in sede di legittimita', il cui mancato esercizio, essendo per l'appunto discrezionale, non comporta alcun vizio della sentenza. Passando all'esame della seconda doglianza, svolta per violazione degli articoli 1599, 1602 e 1606 c.c., va rilevato che, ad avviso della ricorrente, la Corte avrebbe errato quando ha affermato che il contratto di locazione tra il (OMISSIS) e la (OMISSIS), pur essendo legittimo in quanto il possessore aveva titolo a stipularlo, non poteva considerarsi opponibile al terzo acquirente e quest'ultimo non era tenuto a rispettarlo, non coincidendo la figura del locatore con quella dell'alienante.

In tal modo, la Corte avrebbe interpretato erroneamente l'articolo 1599 c.c. - il quale e' invece una norma di carattere generale - limitandone l'applicabilita' alla sola ipotesi di locazione conclusa direttamente dall'alienante. La doglianza coglie nel segno e merita di essere accolta. A riguardo, occorre considerare che il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilita' di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, puo' validamente concederlo in locazione (ex multis, Cass. n. 9493/07). Ora, se per assumere la qualita' di locatore, non e' necessario che il soggetto sia proprietario o titolare di altro diritto reale sul bene locato, ben potendo il diritto sul bene da parte del locatore derivare da un accordo traslativo del godimento, come e' avvenuto nella specie, essendo stato il possesso trasferito con il preliminare, il quale era ancora valido ed efficace allorche' fu stipulata la locazione (sul punto, v. Cass. n. 7189/2003), deve aggiungersi che non rileva peraltro la sopravvenuta estinzione del diritto del locatore, pur con effetto retroattivo, per fatti quali il sopravvenuto accoglimento della domanda di risoluzione del preliminare da cui era derivato al locatore il suo possesso, cosi' come e' accaduto nel caso di specie. E cio', in linea con la chiara lettera del dato normativo dell'articolo 1606 c.c. (secondo cui nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo le locazioni concluse dal locatore, aventi data certa, sono "mantenute") la cui disciplina mira soltanto a fissare un limite di durata della loro ulteriore efficacia. Ed invero, come ha gia' statuito questa Corte, "Poiche', per assumere la qualita' di locatore, non e' necessario essere titolare d'un diritto reale sul bene locato, bastando invece la semplice disponibilita' di esso in virtu' di un titolo non contrario a norme imperative e la possibilita' materiale di trasferirne al conduttore la detenzione, tale qualita' puo' appartenere al promissario acquirente dell'immobile cui ne sia stato trasferito il possesso. Con la conseguenza che - ove il diritto del locatore sulla cosa si estingua con effetto retroattivo per risoluzione del preliminare - le locazioni da lui concluse ed aventi data certa sono mantenute, purche' siano fatte senza frode e non eccedano il triennio, trovando applicazione - anche in tale situazione - il disposto di cui all'articolo 1606 cod. civ. (Cass. n. 399/1982, Conf. n. 7189/2003, n. 3070/81, mass n. 413637 sulla prima parte; Conf. 3070/79, mass n. 403143).

Ne consegue che in applicazione di questo principio la censura formulata merita di essere attesa, ritenendosi in essa assorbito ogni altro motivo di impugnazione. Il ricorso per cassazione, siccome fondato in relazione al secondo motivo, deve essere accolto e la sentenza impugnata, che ha fatto riferimento, in modo non corretto, ad una regula iuris diversa, deve essere cassata in relazione al motivo accolto.

Con l'ulteriore conseguenza che, occorrendo un rinnovato esame della controversia da condursi nell'osservanza del principio statuito in relazione al motivo accolto, la causa va rinviata alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione, che provvedera' anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimita'.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, rigettato il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione, che provvedera' anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimita'.
 

INDICE
DELLA GUIDA IN Locazioni

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 1852 UTENTI