In caso di alienazione, ad un terzo ovvero ad un altro comproprietario di una quota ideale di proprietà dell'immobile locato ad uso commerciale, non è configuratole in favore del conduttore il diritto di prelazione

In caso di alienazione, ad un terzo ovvero ad un altro comproprietario di una quota ideale di proprietà dell'immobile locato ad uso commerciale, non è configuratole in favore del conduttore il diritto di prelazione previsto dall'art. 38 L. 392/78, ne, conseguentemente, quello succedaneo di riscatto di cui all'art. 39 sessa legge. (Corte di Cassazione Sezioni Unite Civile, Sentenza del 14 giugno 2007, n. 13886)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONI UNITE CIVILI

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CARBONE Vincenzo - Presidente aggiunto

Dott. NICASTRO Gaetano - Presidente di sezione

Dott. VELLA Antonio - Presidente di sezione

Dott. ALTIERI Enrico - Consigliere

Dott. LUCCIOLI Maria Gabriella - Consigliere

Dott. GRAZIADEI Giulio - Consigliere

Dott. TRIFONE Francesco - rel. Consigliere

Dott. VIDIRI Guido - Consigliere

Dott. DE MATTEIS Aldo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DA. RE. EL., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GONFALONIERI 5, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANZI, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato GRIMANI PIER VETTOR, giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

MA. DA., GA. GI., DA. VE. PA., FE. EL., FE. GI.;

- intimati -

e sul 2 ricorso n. 30465/03 proposto da:

DA. VE. PA., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DI PORTA CASTELLO 33, presso lo studio dell'avvocato ENRICO AJELLO, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato GIUSEPPE NORDIO, giusta delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

DA. RE. EL., MA. DA., GA. GI., FE. EL., FE. GI.;

- intimati -

e sul 3 ricorso n. 00734/04 proposto da:

MA. DA., GA. GI., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA TAGLIAMENTO 55, presso lo studio dell'avvocato NICOLA DI PIERRO, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato GIUSEPPE BOCCATO, giusta delega in calce al controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

DA. RE. EL., DA. VE. PA., FE. EL., FE. GI.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1547/02 della Corte d'Appello di VENEZIA, depositata il 07/10/02;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/02/07 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

uditi gli avvocati Emanuele COGLITORE per delega dell'avvocato Luigi Manzi, Giuseppe NORDIO;

udito il P.M. in persona dell'Avvocato Generale Dott. IANNELLI Domenico che ha concluso per l'accoglimento del primo motivo del ricorso 29133/03 e del ricorso 30465/03; rinvio per il resto ad una sezione semplice.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto pubblico trascritto il 2 maggio 1996 la comproprietaria locatrice Da. Re.El. alienava la quota di due terzi dell'immobile comune all'altra condomina locatrice Da. Ve. Pa..

Ma.Da. e Ga.Gi., titolari della ditta omonima, che conducevano in locazione l'intero immobile per l'uso della loro attivita' di commercio, non essendo stata ad essi comunicata la denuntiatio di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 38, convenivano in giudizio innanzi al tribunale di Venezia entrambe le locatrici dichiarando, ai sensi dell'articolo 39 della stessa legge, di volere esercitare il diritto di riscatto della quota alienata dell'immobile.

Le convenute si costituivano e contrastavano la domanda.

Da. Re.El. sosteneva che si era trattato di alienazione tra coeredi, rispetto alla quale non era applicabile la prelazione urbana di cui alla Legge n. 392 del 1978 sulla quale era prevalente la prelazione di cui all' articolo 732 c.c. e che, in ogni caso, l'istituto della prelazione urbana, applicabile solo nel caso di alienazione dell'intero immobile locato, non era praticabile nell'ipotesi di alienazione della sola quota di esso.

Da. Ve.Pa., analogamente negando l'applicabilita' della prelazione alla vendita della quota, per l'ipotesi di accoglimento della domanda di retratto, agiva in manleva nei confronti della venditrice.

Nella causa prestavano intervento volontariamente Fe. El. e Gi., nella qualita' di acquirenti, con atto successivo all'alienazione della quota dell'immobile locato, dell'azienda commerciale dei conduttori, i quali chiedevano che la parte dell'immobile trasferita contra ius praelationis fosse loro retrocessa, assumendo che, essendo subentrati nel rapporto di locazione ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 37, erano succeduti, percio', agli originari conduttori Ma.Da. e Ga.Gi. anche nel diritto di retratto.

Il tribunale, esclusa l'applicabilita' della previsione della Legge n. 392 del 1978, articolo 38, u.c. e ritenuta ammissibile la prelazione urbana in caso di alienazione della sola quota dell'immobile locato, accoglieva la domanda di riscatto di Ma. Da. e Ga. Gi., con effetti della relativa pronuncia, ai sensi dell'articolo 111 c.p.c., a favore degli intervenuti in causa Fe. El. e Gi., successori a titolo particolare degli originari conduttori.

Sul gravame principale di Ma.Da. e Ga.Gi. e sulle impugnazioni incidentali di Da. Ve.Pa., di Da. Re. El., di El. e Fe.Gi. e di Da. Ve. Pa. provvedeva la Corte d'appello di Venezia con la sentenza pubblicata il 7 ottobre 2002, la quale disponeva il trasferimento della quota indivisa pari ai due terzi dell'immobile locato a favore di Ma. Da. e Ga.Gi.; rigettava la domanda di retrocessione della parte alienata dell'immobile a favore di Fe. El. e Gi.; pronunciava condanna generica" di Da. Re.El. a risarcire a Da. Ve. Pa. i danni; compensava interamente tra le parti le spese del doppio grado del giudizio.

Ai fini che ancora interessano i giudici d'appello consideravano, aderendo al principio di diritto di cui alla sentenza di questa Corte n. 9354 del 1990, che il diritto di prelazione previsto dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 38 spetta al conduttore anche con riguardo alla sola quota dell'immobile, che uno dei comproprietari intenda vendere ad un terzo o ad uno degli altri comproprietari, poiche', in tal modo, si realizza, anche gradualmente, ogni volta che ciascuno dei comproprietari decida di alienare la sua quota, lo scopo della norma, che e' quello di unire alla titolarita' dell'impresa la titolarita' del diritto di proprieta' dell'immobile ove la stessa viene gestita.

Ritenevano, quanto alla domanda degli intervenuti Fe. El. e Gi., che, non essendo intervenuta tra cedenti e cessionari dell'azienda alcuna stipulazione al riguardo, la cessione a loro favore dell'azienda non avrebbe potuto avere l'ulteriore effetto di far loro acquisire anche la proprieta' della quota dell'immobile per il caso di esito favorevole dell'azione di riscatto di El. e Fe.Gi., essendo costoro gli unici soggetti legittimati al retratto in ragione della loro qualita' di conduttori all'epoca della vendita della quota medesima.

La Corte territoriale ravvisava i giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del doppio grado del giudizio nella complessita' e nel numero delle questioni trattate.

Per la cassazione della sentenza Da. Re.El. proponeva impugnazione principale in base a due motivi, con il primo dei quali censurava l'affermazione della Corte di merito circa l'ipotizzabilita' della prelazione urbana della quota.

Proponeva impugnazione incidentale sulla scorta di due motivi De. Ve. Pa., che, con il primo mezzo, pure censurava la statuizione di merito relativa all'ammissibilita' della prelazione della quota.

Resistevano con controricorso Ma.Da. e Ga.Gi., i quali proponevano ricorso incidentale in virtu' di unico motivo relativamente alla pronuncia in ordine alle spese dei due gradi del giudizio.

La terza sezione della Corte di cassazione, alla quale era stato assegnato il ricorso, con ordinanza depositata il 21 aprile 2006, ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.

Rilevato che il primo motivo del ricorso principale reca censura all'interpretazione data dalla Corte d'appello alla disciplina in tema di prelazione urbana, di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39, nel senso che essa si applica anche alla ipotesi di alienazione della sola quota di immobile appartenente a piu' persone in proprieta' indivisa, l'ordinanza della terza sezione civile ha considerato che sulla questione la giurisprudenza di questa Corte non si e' espressa in modo univoco, atteso che una pronuncia (sentenza n. 9354/1990) ha ritenuto che in tema di locazione di immobile urbano che, adibito ad uso diverso dall'abitazione, appartenga pro indiviso a piu' comproprietari, il diritto di prelazione spetta al conduttore anche con riguardo alla sola quota dell'immobile, che uno dei comproprietari intenda alienare ad un terzo, mentre altra pronuncia (sentenza n. 18648/2003), ponendosi in consapevole contrasto con il suddetto precedente, ha statuito che la prelazione in tal caso non spetta, mancando l'imprescindibile presupposto dell'identita' dell'immobile locato con quello venduto ed essendo del tutto ipotetica ed eventuale la graduale realizzazione dello scopo della norma.

Il ricorso e' stato assegnato alle Sezioni Unite.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorsi, impugnazioni distinte della medesima sentenza, sono riuniti (articolo 335 cod. proc. civ.).

Con il primo motivo dell'impugnazione - deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 38 nonche' l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - la ricorrente principale Da. Re.El. anzitutto critica l'impugnata sentenza nella parte in cui il giudice del merito ha ritenuto ammissibile il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto del conduttore anche con riferimento all'alienazione della sola quota dell'immobile locato destinato all'esercizio di attivita' commerciale relativamente a locazione non esclusa ai sensi dell'articolo 35, stessa legge.

Assume che, poiche' al riguardo la legge nulla dispone, nel caso in cui venga ceduta ad un terzo, che non sia il conduttore del bene, la sola quota indivisa della proprieta' dell'immobile locato, non sussiste alcuna ragione per applicare l'istituto della prelazione, dato che la ratio della disciplina, che e' quella di concentrare la proprieta' del bene medesimo nella persona che in esso eserciti la sua attivita' produttiva nel contatto con il pubblico degli utenti o dei consumatori, cozza contro l'inutilita' di tale acquisto ai fini del raggiungimento di detto scopo.

Aggiunge che la tendenza a favorire la coincidenza tra titolarita' dell'impresa e titolarita' dell'immobile non vale quando, nella commisurazione degli altri interessi coinvolti, emerge un notevole pregiudizio in capo ad un soggetto a fronte di una discutibile ed ingiustificata tutela riservata ad altro soggetto.

Spiega che il riconoscimento del diritto di prelazione per l'acquisto della sola quota non realizza nemmeno la piena tutela del conduttore, il quale troverebbe sempre un impedimento alla libera sua utilizzazione del bene nel fatto che parte di esso continua ad essere di proprieta' di un terzo, avente interessi opposti ai suoi.

Conclusivamente sostiene che il ricorso a regole di principio e di equita' nonche' la consapevole ponderazione delle situazioni meritevoli di tutela impone la valutazione delle posizioni del comproprietario e del conduttore in un'ottica parzialmente distaccata dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 38, norma che disciplina una situazione sensibilmente diversa da quella del caso in questione.

Analoga censura esprime anche il primo motivo dell'impugnazione incidentale di De. Ve.Pa., la quale pure - deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 38 nonche' l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - critica la decisione relativa all'ammissibilita' della prelazione e del retratto in ipotesi di alienazione della quota con le seguenti argomentazioni:

a) la norma della Legge n. 392 del 1978, articolo 38 e' sicuramente una disposizione eccezionale in quanto limita il diritto dominicale del proprietario-locatore ed e', percio', insuscettibile di interpretazio-ne estensiva, esclusa anche dalla lettera della norma nel riferimento al trasferimento a titolo oneroso di "immobile locato" e non anche ad una sua "quota indivisa";

b) le esigenze sociali, che gli articoli 38 e 39, della legge sull'equo canone mirano a garantire con l'istituto della prelazione del conduttore di immobile non abitativo (istituto diretto ad impedire che si ve-rifichino mutamenti nella figura del locatore a detrimento della conservazione delle aziende e dell'attivita' d'impresa svolta nell'immobile locato), non risultano pregiudicate dal trasferimento a terzi di una parte soltanto dell'immobile locato;

c) l'intenzione del legislatore di evitare il formarsi di una comunione tra locatore e conduttore e' alla base delle altre disposizioni dettate per l'esercizio della prelazione nel caso di pluralita' di conduttori (Legge n. 392 del 1978, articolo 38, commi 5, 6 e 7 comma);

d) il pericolo che il locatore, attraverso la successiva alienazione di piu' quote del medesimo immobile, realizzi l'elusione del diritto di prelazione del conduttore non costituisce argomento decisivo per ammettere la prelazione della quota, dato che la suddetta situazione e' rimediabile con l'esercizio da parte del conduttore del retratto sul presupposto delle simulate alienazioni delle quote dissimulanti una alienazione dell'immobile nella sua interezza.

Ai due motivi - che vanno esaminati congiuntamente, perche' entrambi attengono alla medesima questione relativa alla definizione dell'ambito di applicazione della disciplina della prelazione urbana in caso di alienazione della quota - i resistenti Ma. Da. e Ga.Gi. replicano sostenendo che nell'interpretazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 38 la volonta' del legislatore sarebbe nel senso che lo scopo voluto dalla norma e' raggiunto anche quando il conduttore puo' ottenere la proprieta' della sola quota dell'immobile, potendo lo stesso chiedere poi la divisione dell'immobile, con la conseguenza di sottrarre alla comunione e ricondurre alla sua esclusiva disponibilita' la parte assegnatagli, ovvero, attendendo che il proprietario decida di alienare le altre quote ed esercitando successivamente per esse la prelazione, acquistare in tal modo l'intero compendio immobiliare necessario alla continuazione della sua attivita' d'impresa.

Le contrapposte deduzioni delle parti riflettono, sulla questione, il contrasto interpretativo che queste Sezioni Unite sono chiamate a comporre, sussistendo in proposito difformita' di statuizioni del giudice di legittimita'.

L'orientamento conforme alla tesi della configurabilita' del diritto di prelazione (e del succedaneo diritto di riscatto) in caso di alienazione della sola quota della proprieta' dell'immobile locato, e' quello risalente alla sentenza di questa Corte n. 9354 del 1990, emessa in fattispecie nella quale il conduttore aveva esercitato il riscatto della quota nei confronti del condomino locatore che aveva acquistato dagli altri comproprietari la loro quota dell'immobile.

A sostegno della suddetta opzione interpretativa la sentenza argomento' come di seguito.

"Nell'ipotesi che comproprietari dell'immobile locato siano piu' soggetti, per quote ideali, la potenziale posizione del conduttore e' la futura acquisizione della titolarita' del diritto di prelazione ad ogni oggettivazione di intento di vendita di ciascuna quota ideale di comproprieta'.

Finalita' della normativa della Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 e' di unire alla titolarita' dell'impresa la titolarita' del diritto di proprieta' sull'immobile, condotto in locazione dall'imprenditore, ove l'attivita' imprenditoriale viene esercitata; finalita' che sussiste - e non puo' non sussistere - anche nella detta ipotesi.

Nella situazione di comproprieta' dell'immobile locato, se la vendita non e' progettata unitariamente da tutti i comproprietari, l'acquisto della proprieta' completa dell'immobile da parte del conduttore avverra' gradualmente, in momenti successivi: ad ogni intento, oggettivatosi con la denuntiatio, di uno o piu' comproprietari di vendere la o le quote ideali, diviene attuale, in relazione a queste quote, il potenziale diritto di prelazione (estendentesi, nella sua potenzialita', all'intero) spettante al conduttore, il quale, esercitato quel diritto, diviene titolare di quelle quote di comproprieta', fino a diventare unico proprietario dell'immobile quando, separatamente ed in tempi diversi, tutti i comproprietari avranno oggettivato, ciascuno con una sua denuntiatio, l'intento di vendere le rispettive quote ed in seguito ad ogni denuntiatio il conduttore avra' esercitato il diritto di prelazione.

Mancata la denuntiatio e non posto, quindi, il conduttore in condizione di esercitare il diritto di prelazione, subentra il succedaneo diritto di riscatto, inteso al raggiungimento, per altra via (sostitutiva di quella resa impraticabile), dello stesso risultato acquisitivo. Fenomeno, questo, che si verifica, necessariamente, anche nella detta ipotesi, di comproprieta' dell'immobile locato e di separate programmate vendite, in tempi diversi, da parte dei singoli comproprietari delle rispettive quote.

Ad ogni intento di vendere, oggettivato con la denuntiatio, sorge nel conduttore il diritto di prelazione per le quote ideali in favore di terzi e il succedaneo diritto di riscatto. Si tratta di vicende separate ed autonome, verificantesi in tempi diversi; senza che il modo di svolgimento dell'una possa influire sulle altre. Sicche', qualora un comproprietario abbia proceduto alla vendita a terzi della o delle sue quote ideali senza effettuare preventivamente la dovuta denuntiatio ed il conduttore non abbia esercitato il diritto di riscatto nel termine stabilito dalla legge decadendone, cio' non preclude il sorgere, in favore del conduttore, e l'esercitabilita' del diritto di prelazione e del succedaneo diritto di riscatto, in relazione alle successive programmate, ed eventualmente attuate, vendite di altre quote ideali da parte di altri comproprietari".

Con specifico riferimento alla fattispecie decisa, la sentenza, pertanto, considerava circostanza non ostativa all'ammissibilita' della prelazione della quota alienata il fatto che il conduttore non avesse esercitato il diritto a lui spettante in relazione a pregressa alienazione di altra quota.

Il diverso orientamento circa l'inammissibilita' della prelazione in caso di alienazione della sola quota e' quello successivamente espresso dalla sentenza di questa Corte n. 18648 del 2003.

La quale ha ritenuto di discostarsi dall'indirizzo della sentenza n. n. 9354 del 1990, in particolare considerando che, rispetto ad esso, era da condividere la piu' recente giurisprudenza di legittimita' in base alla quale, in caso di vendita a terzi della quota di proprieta' comprendente l'immobile locato, non spetta al conduttore il diritto di prelazione poiche' viene a mancare, in tal caso, l'imprescindibile presupposto dell'identita' dell'immobile locato con quello venduto e poiche' la "graduale" realizzazione dello scopo della norma (consistente nell'acquisto della proprieta' completa dell'immobile da parte del conduttore in momenti successivi con l'acquisizione progressiva della proprieta' di tutte le altre quote) sarebbe del tutto ipotetica ed eventuale, presupponendo essa non solo che alla vendita della prima quota seguano poi effettivamente le vendite delle altre quote, evento questo che ben potrebbe non verificarsi, ma richiedendosi altresi' che, ove alle alienazioni successive i comproprietari-locatori realmente intendano procedere, anche per queste il conduttore si avvalga del diritto di preferenza che gli spetta, circostanza questa che la legge non prevede ne' richiede al conduttore, il quale e' autorizzato a rinunciare ad esercitare la prelazione per le alienazioni successive delle altre quote.

La sentenza n. 18648 del 2003, dichiarando di condividere la piu' recente giurisprudenza di questa Corte, espressamente richiama come statuizioni conformi quelle delle sentenze n. 10431 del 1998 e n. 12088 del 1990, le quali, tuttavia, non riguardano la questione specifica dell'ammissibilita' della prelazione in caso di vendita della quota dell'immobile, nella sua interezza oggetto del godimento da parte del conduttore a titolo locatizio, ma riflettono il diverso problema della alienazione di quota dell'edificio nel quale e' sito quello locato, ipotesi che inerisce, percio', alla distinta questione dell'applicabilita' della prelazione alla vendita cd. in blocco, problema ormai pacificamente risolto dalla risalente giurisprudenza (da Cass., n. 6256/83 a Cass., n. 1915/2005) nel senso che essa si sottrae alla cogente disciplina della prelazione urbana per la mancata identita' tra il bene locato e quello alienato.

Il richiamo di dette sentenze, comunque, per quel che di seguito si dira', appare, comunque, opportuno per l'analogia della ratio che accomuna i due casi distinti della mancanza di identita' tra l'immobile alienato e quello nella detenzione del conduttore, nell'un caso (quello della cd. vendita in blocco dell'intero edificio) per effetto della maggiore consistenza di quello alienato rispetto a quello nella detenzione qualificata ex locato; nell'altro (quello della vendita della sola quota) per la considerazione che la quota ontologicamente non identifica l'intero.

L'ammissibilita' della prelazione della quota costituisce, invece, affermazione contenuta anche nella sentenza di questa Corte n. 4020 del 2001, la quale ha ritenuto che non sussistono valide ragioni per negare il diritto Legge n. 392 del 1978 ex articolo 38 quando viene alienata dietro corrispettivo una quota indivisa dell'immobile locato, ancorche' a favore di altro comproprietario, giacche' l'acquisto della qualita' di comproprietario rappresenta, comunque, per il conduttore una fase di consolidamento dell'attivita' di impresa nel luogo del suo esercizio.

L'affermazione di tale sentenza, tuttavia, non e' ascrivibile all'indirizzo che ammette la prelazione della quota. Essa, invero, deve considerarsi certamente un obiter dictum non vincolante, eccedente la necessita' logico-giuridica della decisione e non necessario alla ratio decidendi della fattispecie esaminata, la quale riguardava il caso distinto della cessione di quote sociali di societa' di persone, nel cui patrimonio era compreso l'immobile locato, fenomeno da tenere distinto da quello della alienazione della quota dell'immobile condotto in locazione.

Il contrasto esistente nella giurisprudenza di legittimita' (quello emerso, percio', nelle due sentenze n. 18648 del 2003 e n. n. 9354 del 1990) riflette, del resto, le differenti posizioni sulla questione espresse dalla dottrina, che pure oscilla tra la tesi, che ammette la prelazione della quota, e quella che la rifiuta.

La tesi ammissiva giustifica la soluzione accolta, prevalentemente, in base soltanto alle due considerazioni che l'acquisto della quota vale comunque a rafforzare la posizione del conduttore, rappresentando il primo passo verso il consolidamento della sua attivita' nel luogo ove l'impresa e' esercitata, e che esso serve ancora ad evitare che il locatore tenti di eludere il diritto del soggetto preferito con lo strumento in frode alla legge della predisposizione di successive vendite di quote dell'immobile.

Piu' articolato ed approfondito e', invece, l'esame svolto dagli autori che negano l'ammissibilita' della prelazione, che procedono ad una ricostruzione dogmatica complessiva dell'istituto nel contemperamento delle diverse esigenze di salvaguardia del diritto di disponibilita' del proprietario-locatore e della finalita' propria dell'istituto, in consonanza con il Giudice delle leggi (Corte cost., 5 maggio 1983, n. 128), che detta finalita' ha indicato nella "conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate, tutelate mediante il mantenimento della clientela, che costituisce una componente essenziale dell'avviamento commerciale".

Le argomentazioni della dottrina, che nega al conduttore la preferenza nell'acquisto della quota, soltanto in parte indicate a sostegno della soluzione offerta dalla sentenza n. 18648 del 2003 di questa Corte, appaiono largamente condivisibili, per cui il denunciato contrasto interpretativo, ad avviso di queste Sezioni Unite, deve risolversi con l'adesione all'orientamento contrario alla configurabilita' del diritto di prelazione (e del succedaneo diritto di riscatto) in caso di alienazione della sola quota dell'immobile locato, sia che essa avvenga a favore di un terzo estraneo al contratto di locazione, sia in caso di acquisto da parte di altro comproprietario.

Al riguardo occorre, anzitutto, porre in evidenza che nella materia delle prelazioni - in particolare in quelle assistite dal carattere di realita' assicurato dal diritto di riscatto - il relativo diritto si sovrappone all'autonomia contrattuale e la limitazione del potere dispositivo del proprietario trova giustificazione nella funzione sociale della proprieta' (articolo 42 Cost.), sicche' il sacrificio imposto in funzione dell'interesse superindividuale conferisce alla norma che lo prevede l'inevitabile carattere della eccezionalita', con la conseguenza della inapplicabilita' della disciplina oltre i casi tipici regolati, tra i quali non e' stata inserita l'ipotesi specifica della alienazione della quota.

Inserimento questo che sarebbe stato, invece, certamente indispensabile, quando si consideri anche che, nel sistema complessivo della Legge n. 392 del 1978 la previsione dei commi 5, 6 e 7 dell'articolo 38 della cd. prelazione congiunta (nella quale, in caso di pluralita' di conduttori, il diritto puo' essere esercitato o unitamente da tutti i conduttori ovvero, nella rinuncia da parte di taluni di essi, ad opera degli altri o dell'unico conduttore che voglia avvalersene e che diventa sempre proprietario dell'intero immobile e non della sola quota corrispondente alla misura gia' in suo godimento) e' particolarmente significativa dell'intenzione del legislatore di evitare il formarsi di una comunione tra locatore e conduttore per la evidente difficolta' che potrebbe derivarne nella gestione della cosa comune, oggetto di interessi potenzialmente contrastanti.

Soccorre, poi, il principio - evincibile con carattere di generalita' dalla pacifica posizione di dottrina e giurisprudenza sull'inapplicabilita' della prelazione alla cd. vendita in blocco e dal rilievo, condiviso in dottrina, che la sussistenza dei presupposti del retratto successorio ex articolo 732 c.c. esclude la stessa ipotizzabilita' della prelazione urbana e non pone il problema di un conflitto tra diversi diritti di prelazione - che vi deve essere identita' tra l'immobile alienato e l'immobile oggetto della locazione, identita' che manca nell'alienazione della quota astratta del bene.

E' utile aggiungere che la pretesa "graduale" attuazione dello scopo della norma, realizzabile con l'acquisto della proprieta' completa dell'immobile da parte del conduttore in momenti successivi con l'acquisizione progressiva della proprieta' di tutte le altre quote, non solo, secondo quanto gia' ha indicato la sentenza di questa Corte n. 18648 del 2003, e' del tutto eventuale (presupponendo essa sia che alla vendita della prima quota seguano poi effettivamente le vendite delle altre quote, sia che per queste il conduttore si avvalga del diritto di preferenza, cui ben potrebbe rinunciare), ma richiederebbe che a dette vendite successive il proprietario-locatore si determini nella perdurante vigenza della locazione in corso, giacche' altrimenti, per le alienazioni compiute dopo la cessazione della locazione, al soggetto gia' conduttore il diritto di prelazione piu' non spetta.

Inoltre, all'argomento per il quale la cogente disciplina, che limita il suo potere dispositivo dell'immobile, potrebbe essere elusa dal proprietario-locatore con la predisposizione di successive alienazioni di quote, correttamente e' stato opposto che, in tal caso, l'ordinamento offre, alternativamente, i rimedi dell'esercizio del diritto di riscatto, questo sul presupposto della dissimulata vendita dell'intero, e del risarcimento dei danni.

Infine, devesi osservare che il mancato riconoscimento della prelazione del conduttore nell'acquisto della quota non significa limitazione della tutela privilegiata che la legge riconosce alle locazioni ad uso imprenditoriale, poiche' il diritto del conduttore alla stabilita' del rapporto continua ad essere garantito dal diritto alla indennita' per l'avviamento commerciale, al cui pagamento la parte locatrice continua ad essere tenuta e dal quale, invece, e' esonerata quando il conduttore, mediante l'acquisto in prelazione dell'intero immobile, viene a confondere in se' le due qualita' di locatore e di conduttore.

Per tutte le considerazioni esposte - risolto il contrasto interpretativo con la enunciazione del principio di diritto secondo cui non spettano al conduttore il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell'immobile, secondo la disciplina della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39, qualora il locatore intenda alienare, ad un terzo ovvero al comproprietario dell'immobile locato, la quota del bene oggetto del rapporto di locazione - vanno accolti il primo motivo sia del ricorso principale di Da. Re. El. che del ricorso incidentale di De. Ve. Pa. ed e' rigettato il ricorso incidentale di Ma.Da. e Ga.Gi., i quali, in unico motivo, avevano censurato la regolamentazione delle spese della sentenza di secondo grado.

Pertanto, poiche' non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, queste Sezioni Unite cassano senza rinvio la impugnata sentenza, rigettano il ricorso incidentale e, decidendo la causa nel merito a cio' autorizzate dalla disposizione dell'articolo 384 c.p.c., comma 1, rigettano la domanda di riscatto di Ma.Da. e Ga. Gi. e la domanda di risarcimento dei danni di Pa. De. Ve. e, ravvisati i giusti motivi dell'articolo 92 c.p.c. nel sussistente contrasto interpretativo risolto con la presente sentenza, compensano totalmente tra tutte le parti le spese dell'intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite riunisce i ricorsi; accoglie il primo motivo del ricorso principale Da. Re. ed il primo motivo del ricorso incidentale Da. Ve. e, cassa la sentenza impugnata decidendo nel merito, rigetta la domanda di riscatto e la domanda di risarcimento dei danni di Da. Ve.; rigetta il ricorso incidentale di Ma. Da. e Ga.Gi.; compensa totalmente tra le parti le spese dell'intero giudizio.

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