In caso di alterazioni congenite dell'immobile locato la conduttrice può soltanto richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone

L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata. Ne consegue che in caso di alterazioni congenite dell'immobile locato la conduttrice può soltanto richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone.

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 25 maggio 2010, n. 12712



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto - Presidente

Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere

Dott. FILADORO Camillo - Consigliere

Dott. FEDERICO Giovanni - Consigliere

Dott. SPIRITO Angelo rel. Consiglie -

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso 32588-2006 proposto da:

SE. AN. , (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GERMANICO 101, presso lo studio dell'avvocato D'AMELIO CARLO, che la rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

E.N.P.A.F. ENTE NAZIONALE PREVIDENZA ED ASSISTENZA FARMACISTI, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GIUSEPPE PISANELLI 2, presso lo studio dell'avvocato LEOPARDI PAOLO, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2699/2006 della CORTE D'APPELLO di ROMA, Sezione quarta civile, emessa il 6/06/2006, depositata il 01/09/2006; R.G.N. 2848/2005.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/04/2010 dal Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;

udito l'Avvocato Carlo D'AMELIO;

udito l'Avvocato Francesca Romana FUSELLI per delega avv. Paolo LEOPARDI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza 6 giugno-1 settembre 2006, la Corte di appello di Roma confermava la decisione del locale Tribunale n. 29792 del 2004 che aveva dichiarato la nullita' della domanda di risarcimento del danno alle cose custodite nel negozio in conseguenza dei disagi nell'utilizzo del locale derivati dai vizi della cosa locata, proposta dalla conduttrice Se.An. nei confronti del locatore ENPAF.

L'originaria attrice, nell'atto introduttivo, aveva dedotto di aver subito danni alla merce conservata nel magazzino, posto al piano seminterrato nello stabile di proprieta' dell'ENPAF, in conseguenza delle infiltrazioni di acqua verificatesi ripetutamente nei locali.

In ordine al primo motivo di appello, la Corte di merito rilevava che la sentenza di primo grado era del tutto corretta, confermando la uregula iuris" per cui compete al danneggiato, nell'ambito della responsabilita' extracontrattuale - come in quello della responsabilita' contrattuale - provare il danno del quale domanda la riparazione, prova che rappresenta il presupposto indispensabile per poter procedere alla liquidazione di tipo equitativo.

Nella specie, la conduttrice - pur potendo agevolmente fornire la prova della quantita' e qualita' delle merci in deposito (materassi, lenzuoli e coperte) danneggiate o rese comunque inutilizzabili in conseguenza delle infiltrazioni di acqua, e del valore delle stesse - si era rimessa alla liquidazione equitativa del giudice, in difetto del presupposto, che legittima il giudice ad esercitare tale potere (consistente nella "impossibilita' o rilevante difficolta' della prova"). Nessuna impossibilita' o rilevante difficolta' di prova era stata dedotta dall'attuale ricorrente.

Con il secondo motivo, l'appellante censurava la decisione del Tribunale nella parte in cui questo aveva concluso che, anche se fossero stati eseguiti i lavori suggeriti dal consulente tecnico nominato dall'ufficio, gli stessi non avrebbero risolto comunque il problema della umidita' dei locali interrati.

Le caratteristiche congenite di ogni locale interrato o seminterrato, come tale affetto da umidita' per sua stessa natura, erano ben note - sin dall'origine - al conduttore, il quale ne avrebbe dovuto tener conto, considerato anche che per una corretta conservazione di materiali tessili facilmente deperibili (stoffe e coperte) occorre avere a disposizione una situazione termoigrometrica ottimale, secondo quanto aveva accertato lo stesso consulente tecnico di ufficio.

Pur conoscendo tale situazione, la conduttrice aveva utilizzato i locali per immagazzinare tale merce, per oltre tredici anni, ed ora pretendeva di continuare ad utilizzarli per lo stesso scopo, costringendo, tuttavia, il locatore ad eseguire i lavori per rimuovere radicalmente il fenomeno della umidita' tipico dei locali a piano seminterrato, con spese a carico del locatore.

Il locatore non poteva essere chiamato a rispondere, ai sensi degli articoli 1576, 1577 e 1578 c.c. come correttamente aveva stabilito il Tribunale nella sentenza impugnata. In altre parole, non poteva ritenersi esistente un obbligo del locatore di eseguire lavori volti a rimuovere il fenomeno della umidita', tipica di un locale ubicato al piano seminterrato, ben noto alla conduttrice e preesistente alla conclusione del contratto.

Dopo aver escluso che il primo giudice fosse incorso nel vizio di ultrapetizione, la Corte territoriale ha osservato che, nel caso di specie, la conduttrice, al momento della conclusione del nuovo contratto, era perfettamente a conoscenza dei vizi denunciati (considerato, tra l'altro, che le prime rimostranze della attrice risalivano a quattro anni prima della sottoscrizione del nuovo contratto).

Ha dunque sottolineato la Corte di merito che, nel caso in cui vengano in rilievo alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione della cosa locata, bensi' incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalita' strutturale della cosa medesima, il conduttore non e' affatto legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'adempimento della obbligazione di cui all'articolo 1578 c.c..

Avverso tale decisione la Se. ha proposto ricorso per cassazione sorretto da tre motivi.

Resiste l'ENPAF con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denuncia carenza di motivazione sulle caratteristiche "congenite" dell'immobile locato.

I giudici di appello avevano rilevato che le caratteristiche del locale (da ritenersi insalubre e comunque inidoneo al deposito di merci deteriorabili) erano da considerare congenite perche' proprie di un ogni locale interrato o seminterrato. Del tutto immotivata doveva considerarsi la conclusione per cui non sarebbe stato possibile effettuare interventi atti a risolvere la situazione denunciata.

Osserva il Collegio:

deve dichiararsi la inammissibilita' del primo motivo di ricorso.

L'articolo 366-bis cod. proc. civ., nel prescrivere le modalita' di formulazione dei motivi del ricorso in cassazione, comporta, ai fini della declaratoria di inammissibilita' del ricorso medesimo, una diversa valutazione da parte del giudice di legittimita' a seconda che si sia in presenza dei motivi previsti dall'articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 1, 2, 3 e 4, ovvero del motivo previsto dal numero 5 della stessa disposizione.

Nel primo caso ciascuna censura deve, all'esito della sua illustrazione, tradursi in un quesito di diritto, la cui enunciazione (e formalita' espressiva) va funzionalizzata, come attestato dall'articolo 334 cod. proc. civ., all'enunciazione del principio di diritto ovvero a "dieta" giurisprudenziali su questioni di diritto di particolare importanza, mentre, ove venga in rilievo il motivo di cui all'articolo 360 cod. proc. civ., n. 5 (il cui oggetto riguarda il solo "iter" argomentativo della decisione impugnata), e ' richiesta una illustrazione che, pur libera da rigidita' formali, si deve concretizzare in una esposizione chiara e sintetica del fatto controverso - in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria - ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza rende inidonea la motivazione a giustificare la decisione.

Nel caso di specie manca il momento di sintesi dei fatti in ordine ai quali si deduce la insufficienza della motivazione adottata.

Donde la inammissibilita' del motivo.

Gli altri motivi, con i quali si denunciano violazioni di norme di legge, sono del tutto generici ed i quesiti di diritto proposti sono non pertinenti al caso.

Si richiama la giurisprudenza di questa Corte, per la quale: "Il quesito di diritto deve essere formulato, ai sensi dell'articolo 366-bis cod. proc. civ., in termini tali da costituire una sintesi logico-giuridica della questione, cosi' da consentire al giudice di legittimita' di enunciare una "regula iuris" suscettibile di ricevere applicazione anche in casi ulteriori rispetto a quello deciso dalla sentenza impugnata.

Ne consegue che e' inammissibile il motivo di ricorso sorretto da quesito la cui formulazione, ponendosi in violazione di quanto prescritto dal citato articolo 366-bis c.p.c., si risolve sostanzialmente in una omessa proposizione del quesito medesimo, per la sua inidoneita' a chiarire l'errore di diritto imputato alla sentenza impugnata in riferimento alla concreta fattispecie". (Cass. S.U. 30 ottobre 2008 n. 26020).

E' appena il caso di ricordare che con il secondo e terzo motivo di ricorso, la ricorrente aveva dedotto:

- la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1578 c.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3 (deducendo che la conduttrice aveva, da subito, contestato l'esistenza dei vizi e che comunque l'ente si era impegnato a procedere alle riparazioni necessarie)

-la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1226 c.c. (rilevando che non poteva imputarsi alla conduttrice di non aver conservato, per annui la documentazione atta a provare la consistenza dei danni subiti alla merce conservata in magazzino).

Tra l'altro, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte:

L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'articolo 1578 e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata. (Cass. 10 agosto 1991 n. 872 9 cfr. Cass. 4 agosto 1994 n. 7260).

Sfugge, pertanto, a qualsiasi censura la osservazione conclusive della Corte d'appello romana, per la quale la conduttrice avrebbe potuto agire esclusivamente per la risoluzione del contratto o per la riduzione del canone.

Conclusivamente deve dichiararsi la inammissibilita' del ricorso, con la condanna delle ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 1.700,00 (millesettecento/00) di cui euro 1.500,00 (millecinquecento/00) per onorari di avvocato, oltre spese generali ed accessori di legge.
 

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