In caso di mancata corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale, la temporanea permanenza del conduttore nella disponibilità del bene non equivale a rinnovazione tacita

In caso di mancata corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale relativa ad un contratto risolto dal locatore, una rinnovazione tacita del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo non può essere desunta dalla temporanea permanenza della società conduttrice nella disponibilità del bene dopo la scadenza del contratto: infatti, qualora alla cessazione del rapporto non sia stata corrisposta la dovuta indennità, il conduttore non vanta un mero diritto di ritenzione dell'immobile, ma può legittimamente proseguire ad esercitare nell'immobile l'attività economica per la quale lo aveva preso in locazione, dietro pagamento del solo corrispettivo convenuto per la locazione medesima. (Tribunale Firenze Sezione 2 Civile, Sentenza del 24 novembre 2006, n. 4023)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI FIRENZE

SECONDA SEZIONE

IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA

in persona del giudice Susanna Raimondo,

ha pronunziato la seguente:

SENTENZA

nella causa iscritta al n. 2339 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2006

promossa da:

(...), in persona del socio accomandatario Gi.Be., rapp.ta e difesa dall'avv. Gi.d'An. del Foro di Napoli e dall'avv. Ro.Ba. e con domicilio eletto presso lo studio del secondo in Fi., in virtù di procura a margine del ricorso

ricorrente

contro

(...) in persona del socio accomandatario (...)

rapp.ta e difesa dagli avv. Ca.Mi. e Ni.Gr. e con domicilio eletto presso il loro studio in Fi., in virtù di procura a margine della comparsa di risposta

convenuta

Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo in materia locativa

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato in data 11.2.2006, ritualmente notificato insieme al decreto di fissazione dell'udienza ex art. 420 c.p.c., la soc. Immobiliare Ro. (...) S.a.s., in persona del socio accomandatario Gi., proponeva opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dalla società Ce.Ve.Ab. S.a.s. e con il quale era stata condannata al pagamento dell'importo di euro 36.000,00, reclamato dalla ricorrente a titolo di indennità di avviamento commerciale.

Esponeva l'opponente:

- che l'immobile era stato rilasciato dalla conduttrice, senza alcuna previa intesa con la parte locatrice, il 30.9.2005;

- che invece il rapporto locativo, regolarmente proseguito per quasi due anni successivamente alla scadenza, doveva intendersi automaticamente rinnovato;

- che il Ce.Ve.Ab. aveva corrisposto il canone, con ciò dimostrando di ritenere superata la disdetta inviata dalla locatrice nel marzo del 2003;

- che le parti si stavano anche accordando sulla possibilità di adeguamento del canone;

- che il contratto sarebbe andato a scadere solo nel giugno del 2010.

La ricorrente rassegnava le seguenti conclusioni: "1. Revocare l'ingiunzione di pagamento 2. Accertare e dichiarare che il contratto di locazione è tuttora in atto per essersi prorogato automaticamente, facendosi onere al sig. Pa.Pi., nella qualità di socio accomandatario del "Ce.Ve.Ab. " di corrispondere i dovuti canoni di locazione fino alla data di scadenza contrattuale.

La società convenuta, tempestivamente costituitasi in giudizio, si opponeva ad ogni richiesta dell'opponente, deducendo:

- che a seguito dell'invio della disdetta la conduttrice era sempre stata pronta alla riconsegna del fondo, anche se aveva atteso un riscontro circa le modalità di restituzione delle chiavi e il contestuale pagamento dell'indennità, non essendo interessata ad un rinnovo della locazione;

- che aveva quindi provveduto al rilascio dell'immobile in data 30.9.2005;

- che era rimasta, a seguito della comunicazione della disdetta, nella disponibilità dell'immobile locato, in quanto era suo diritto continuare ad utilizzare il bene fino alla corresponsione dell'indennità di avviamento.

La convenuta concludeva, quindi, affinché il Tribunale volesse "riconosciuto l'obbligo del pagamento a favore della comparente delle somme di cui a D.I. ... rigettare l'opposizione e la conseguente domanda riconvenzionale di controparte e confermare il decreto ingiuntivo opposto ".

Disattese le richieste della ricorrente, sia in punto di istruttoria che di concessione di un termine per controdedurre alle difese della convenuta, la causa era decisa all'udienza ex art. 420 c.p.c., tenutasi il 6.11.2006, come da dispositivo del quale si dava lettura.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il decreto ingiuntivo qui opposto era stato ottenuto dalla Ce.Ve.Ab. di Pa.Pi. per ottenere il pagamento dell'indennità di avviamento da parte della Immobiliare Ro. (...) S.a.s..

L'indennità per l'avviamento commerciale relativa ad un contratto risolto dal locatore, a norma dell'art. 34 L. 27 luglio 1978, n. 392, va corrisposta in ogni caso di cessazione del rapporto di locazione avente ad oggetto gli immobili di cui all'art. 27 della medesima legge, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, ossia ad ipotesi riconducibili tutte alla colpa o alla volontà del conduttore.

Nel caso di specie risulta per tabulas che la locatrice - attuale opponente - avesse inviato regolare disdetta del contratto di locazione commerciale intercorso con la soc. Ce.Ve.Ab. S.a.s., per la scadenza del 31 maggio 2004 (v. doc. 3, fase, opposta).

Assume l'opponente l'inesistenza del diritto della conduttrice alla percezione dell'indennità di avviamento in quanto il rapporto locativo, malgrado l'invio della disdetta, si sarebbe tacitamente rinnovato.

L'affermazione dell'opponente non ha trovato alcun riscontro nelle acquisite emergenze processuali.

Risulta infatti che la conduttrice, per mezzo del proprio legale, con missiva del 22 aprile 2004, quindi un mese prima della scadenza contrattuale, avesse richiesto alla locatrice di specificare il tipo di attività che intendeva andare a svolgere nei locali affittati, al fine di quantificare l'importo dell'indennità di avviamento (Doc. 4, fase, opposta).

Anche l'ulteriore documentazione versata in atti smentisce l'asserita volontà della conduttrice di rinnovare (tacitamente) la locazione intercorsa tra le parti, tant'è vero che il 29.4.2004 il legale della Ce.Ve.Ab. testualmente scriveva all'avvocato della locatrice: "rispondo alla sua ipotesi verbale di proposta di rinnovazione del contratto di locazione al canone aumentato dell'aggiornamento istat; purtroppo al momento la mia cliente non ha intenzione di addivenire ad un nuovo contratto alle condizioni da Lei proposte, in quanto per la mia troppo onerose. Pertanto rinnovo la mia richiesta di sapere quale tipo di attività la Sua cliente andrà a svolgere nei locali de quibus ai fini della quantificazione dell'indennità di avviamento " (doc. 5); a tale missiva ne seguivano numerose altre, tutte di analogo tenore (v. doc. 7, doc. 8, doc. 10, doc. 11, doc. 14 e ss., fase, opposta).

Stante la tempestiva costituzione in giudizio della convenuta - e quindi la rituale produzione dei documenti - spettava all'opponente, già direttamente all'udienza ex art. 420 c.p.c., prendere precisa posizione sul contenuto (o sulla ricezione) delle predette comunicazioni; né d'altra parte il socio accomandatario della Immobiliare Ro. si è presentato, come suo preciso onere, all'udienza fissata per la comparizione delle parti (ragion per cui non è stato concesso all'opponente il termine richiesto per il deposito di note difensive, ai sensi dell'art. 420, sesto comma, c.p.c.).

Pertanto, mentre la documentazione della convenuta opposta è del tutto significativa da un punto di vista probatorio, la prova orale richiesta dal ricorrente non non è stata ammessa, in quanto il testimone avrebbe dovuto rispondere non già su singoli fatti, quanto fornire una inammissibile serie di valutazioni e giudizi sull'intera narrativa del ricorso (ancorché suddivisa in separati capitoli).

Le emergenze processuali, in definitiva, smentiscono in modo inequivoco la rinnovazione tacita del rapporto contrattuale, non desumibile nemmeno dalla (temporanea) permanenza della conduttrice nella disponibilità bene dopo la scadenza del contratto; costante orientamento giurisprudenziale insegna, infatti, che qualora alla cessazione del rapporto non sia stata corrisposta la dovuta indennità, il conduttore non vanta un mero diritto di ritenzione dell'immobile, ma può legittimamente proseguire ad esercitare nell'immobile l'attività economica per la quale lo aveva preso in locazione, dietro pagamento del solo corrispettivo convenuto per la locazione (Cass., sez. III, 27 settembre 2004, n. 19322).

In definitiva, sono da rigettare l'opposizione al decreto come pure la richiesta di accertamento e declaratoria che il rapporto di locazione si sia tacitamente rinnovato (oltre tutto l'immobile è stato da tempo rimesso nella disponibilità della locatrice, come da verbale di riconsegna in atti, doc. 23, fase, opposta).

Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nella misura di cui al dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, visti gli artt. 447 bis e 429 c.p.c., definitivamente pronunciando, così provvede:

- rigetta l'opposizione proposta e per l'effetto conferma il decreto opposto,

- condanna l'opponente a rimborsare all'opposta le spese del presente giudizio che liquida in Euro 1.900,00 per onorari, Euro 1.000,00 per diritti, oltre rimborso spese generali ed iva e cap di legge.


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