In caso di vendita in blocco o di vendita cumulativa di aree adibite ad uso diverso dall’abitazione, il diritto di prelazione e riscatto non spetta al conduttore della singola unità immobiliare

In caso di vendita in blocco o di vendita cumulativa di aree adibite ad uso diverso dall’abitazione, il diritto di prelazione e riscatto, di cui agli artt. 38 e 39 l. n. 392 del 1978, non spetta al conduttore della singola unità immobiliare, facente parte del compendio oggetto della vendita, soltanto nel caso in cui risulti accertato, in concreto ed in base a fattori di carattere oggettivo, che i vari beni sono stati considerati strutturalmente e funzionalmente coordinati tra loro, così da costituire un “unicum”, ovvero un’entità patrimoniale diversa dalle singole componenti. È ovvio che tale unità strutturale e funzionale debba rispettivamente sussistere al momento della denuntiatio o della vendita, perché è in tali momenti che nasce e diventa operativo il diritto di prelazione o quello di riscatto. (Cassazione – Sezione III – sentenza 6 dicembre 2007, n. 25465).



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Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 14 novembre 1995 Maria Catalano conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Matera Maria Antonietta Giammaruto, Maria Emanuela Giammaruto e Michele Fuina per sentir dichiarare di aver diritto di riscattare, alle stesse condizioni e modalità stabilite nel contratto preliminare di compravendita del 27 marzo 1992 e del contratto definitivo del 5 giugno 1994, i beni facenti parte del complesso immobiliare, oggetto dei suddetti negozi, sito in Metaponto – Frazione di Bernalda, Viale delle Sirene. Quindi, per ottenere il trasferimento in proprio favore, dei suddetti beni intestati ai convenuti, dietro pagamento del relativo prezzo ovvero, in via subordinata, per ottenere il trasferimento in proprio favore del solo immobile da lei condotto, con condanna dei convenuti, in solido, al risarcimento dei danni.
I convenuti si costituivano contestando, da un lato, l’opposta domanda e chiedendo, dall’altro, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni subiti a causa dell’azione proposta dalla Catalano e della trascrizione dell’atto di citazione.
Con sentenza n. 962 del 27 ottobre 1999 il Tribunale di Matera rigettava la domanda della Catalano ritenendo che la vendita contestata aveva avuto ad oggetto un unitario complesso di beni, oggettivamente e funzionalmente connessi, diverso dall’unità immobiliare locata. Il Tribunale escludeva quindi il diritto di riscatto della Catalano e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannava la stessa al risarcimento dei danni in favore dei convenuti.
Avverso tale decisione proponeva appello Maria Catalano che, in riforma dell’impugnata sentenza, chiedeva l’accoglimento della sua domanda di riscatto e la condanna degli appellati al risarcimento dei danni ed alla restituzione della somma già ad essi versata per le spese processuali liquidate a suo carico.
Michele Fuina, Maria Emanuela Giammaruto e Maria Antonietta Giammaruto contestavano il gravame della Catalano deducendone l’infondatezza.
La Corte d’Appello di Potenza dichiarava: che Maria Catalano, in virtù del diritto di riscatto da lei esercitato, era subentrata agli acquirenti (Michele Fuina, Maria Antonietta Giammaruto e Maria Emanuela Giammaruto) nell’atto di vendita a rogito del notaio Casino del 5 giugno 1995 e nell’acquisto del locale ad uso commerciale sito in Metaponto – Frazione di Bernalda – Viale delle Sirene; che la stessa Maria Catalano era obbligata a rimborsare agli acquirenti la complessiva somma di € 31.594,056, oltre le spese. Condannava quindi in solido Michele Fuina, Maria Antonietta Giammaruto e Maria Emanuela Giammaruto a restituire alla Catalano la somma di € 5.782,93 nonché al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede a favore della medesima; dichiarava integralmente compensate tra le parti le spese dei due gradi di giudizio; ordinava la trascrizione della sentenza.
Hanno proposto ricorso per cassazione Maria Antonietta Giammaruto, Maria Emanuela Giammaruto e Michele Fuina.
Resiste con controricorso Maria Catalano.


Motivi della decisione

Con i primi due motivi del ricorso, che per la loro stretta connessione è opportuno esaminare congiuntamente, i ricorrenti denunciano «omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia. Violazione, falsa applicazione di norme di diritto art. 934 – 936 c.c. art. 38 – 39 L. 392/1978 in relazione all’art. 360 c.p.c. n. 3 e 5»; quindi, «omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, art. 112 in relazione all’art. 360 n. 5», con particolare riferimento alla omessa motivazione in merito alla «mancata accettazione della denuntiatio».
Il ricorso è inammissibile, in primo luogo, per violazione del principio di autosufficienza, non essendo riportate in esso tutte quelle clausole che sarebbe stato necessario conoscere per una corretta interpretazione del negozio secondo i canoni dell’art. 1363 c.c., bensì soltanto alcune di esse e comunque in modo incompleto. In secondo luogo, perché il problema dell’oggetto della compravendita – se cioè lo stesso fosse costituito da un diritto reale di proprietà sul compendio immobiliare, ovvero dalla cessione di diritti – non è stato affrontato nel precedente grado di giudizio. Ed è noto al riguardo come, per un consolidato indirizzo di questa Corte, i motivi del ricorso per cassazione debbano investire questioni che abbiano formato oggetto del giudizio di secondo grado, quale fissato dalle impugnazioni e dalle richieste delle parti, non potendo riguardare neanche nuove questioni di diritto ove le stesse richiedano indagini ed accertamenti in fatto non compiuti dal giudice del merito ed esorbitanti dai limiti funzionali del giudizio di legittimità (Cass., 9 agosto 2005, n. 16742; Cass. civ., sez. III, 12 luglio 2005, n. 14599).
Anche a prescindere da tali ragioni di inammissibilità del ricorso, le tesi in esso sostenute risultano non del tutto chiare e, per quanto è dato comprendere, non sono comunque condivisibili. Oggetto della compravendita per cui è causa infatti, non fu il suolo, ma l’edificio sullo stesso edificato, che ben poteva essere oggetto di alienazione. Né il bene risulta incerto, essendo stato chiaramente individuato con i relativi dati catastali, mentre nulla tolgono alla sua determinatezza le complesse pattuizioni accessorie volte a disciplinare i rapporti tra le parti. Va infine sottolineato che le condizioni alle quali fu venduto l’immobile (soprattutto in riferimento al prezzo ed alla possibilità di rateizzazione) risultano diverse da quelle comunicate, quattro anni prima, alla Catalano.
Quanto poi alla presunta, omessa accettazione della denuntiatio, di cui al secondo motivo, va detto che questa ebbe ad oggetto l’intero complesso immobiliare (v. p. 10 del ricorso), composto da unità dotate di propria autonomia come, sulla scorta dei risultati della c.t.u., ha inequivocabilmente accertato l’impugnata sentenza.
Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano «violazione – falsa applicazione degli artt. 38 – 39 L. 392/78», sostenendo che, da tempo, la giurisprudenza di legittimità ha escluso la sussistenza del diritto di prelazione e di quello, correlato, di riscatto nei casi di c.d. vendita in blocco (Cass. 24 ottobre 1983 n. 6.256; 27 marzo 1984 n. 2023; Cass. 21 maggio 1988 n. 3.550).
Anche quest’ultimo motivo, per vero strettamente collegato ai precedenti, è palesemente infondato.
Secondo la giurisprudenza di questa S. Corte infatti, in caso di vendita in blocco o di vendita cumulativa di aree adibite ad uso diverso dall’abitazione, il diritto di prelazione e riscatto, di cui agli artt. 38 e 39 l. n. 392 del 1978, non spetta al conduttore della singola unità immobiliare, facente parte del compendio oggetto della vendita, soltanto nel caso in cui risulti accertato, in concreto ed in base a fattori di carattere oggettivo, che i vari beni sono stati considerati strutturalmente e funzionalmente coordinati tra loro, così da costituire un “unicum”, ovvero un’entità patrimoniale diversa dalle singole componenti. È ovvio che tale unità strutturale e funzionale debba rispettivamente sussistere al momento della denuntiatio o della vendita, perché è in tali momenti che nasce e diventa operativo il diritto di prelazione o quello di riscatto.
Nella fattispecie oggetto del presente giudizio è stato univocamente accertato, sulla scorta dell’indagine del c.t.u., che i vari beni, al momento della denuntiatio e della vendita, avevano in comune solo il fatto di costituire il piano terra dell’edificio, ma non erano legate, sin dall’epoca della loro costruzione, da alcun vincolo funzionale. Né per giustificare una loro considerazione unitaria che ne superasse l’oggettiva autonomia funzionale sarebbero state sufficienti la contiguità edilizia, l’eventuale volontà della parte alienante di volerle vendere solo unitariamente o, infine, il progetto della parte acquirente di utilizzarle congiuntamente od unificarle. E si deve altresì ricordare che, per la considerazione unitaria dell’immobile, deve potersi escludere, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la sussistenza di qualsiasi intento fraudolento volto ad eludere i diritti del conduttore tramite il surrettizio aggregamento di altri beni a quello locato (Cass., 4 febbraio 2004, n. 2069).
Per tutte le precedenti considerazioni si deve ritenere che Maria Catalano, con la dichiarazione contenuta nell’atto di citazione, ha esercitato il diritto di riscatto così determinando, senza necessità di alcun atto di adesione della controparte, la sua sostituzione agli acquirenti nella compravendita del 5 giugno 1995.
Il ricorso deve essere rigettato e la ricorrente condannata alle spese che si liquidano come in dispositivo.


PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti alle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessivi € 3.100,00 di cui € 3.000,00 per onorari ed € 100,00 per spese, oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.

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