In materia di “locazione e cessione d'azienda”, il solo trasferimento dell'immobile locato on integra cessione d'azienda ma un contratto di locazione

In materia di “locazione e cessione d'azienda”, il solo trasferimento dell'immobile locato, unitamente al suo avviamento, non integra cessione d'azienda ma un contratto di locazione. In caso di affitto d'azienda, la qualificazione come sub-locazione ovvero come cessione dell'originaria locazione del contratto intervenuto tra le parti relativamente all'immobile in cui è esercitata l'azienda non rileva con riguardo all'esclusione della necessità del consenso del locatore, ma la distinzione resta rilevante nei rapporti con il locatore, dal momento che, per le azioni esercitate da o contro il medesimo, la legittimazione ad causam appartiene al conduttore originario nella sublocazione e al cessionario in ipotesi di cessione del contratto di locazione.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 24 febbraio 2015, n. 3597



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio - Presidente

Dott. CARLEO Giovanni - Consigliere

Dott. SESTINI Danilo - Consigliere

Dott. RUBINO Lina - Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 16312/2011 proposto da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del suo legale rappresentante (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona dell'amministratore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale del Dott. Notaio (OMISSIS), in (OMISSIS) 10/3/2014, REP. n. 66454;

- controricorrente -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 554/2010 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il 25/05/2010, R.G.N. 705/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/2014 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;

udito l'Avvocato (OMISSIS); udito l'Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel 2004 (OMISSIS) S.r.l., gia' conduttrice di un immobile (piazzale per esposizione e vendita di auto), sito in (OMISSIS), per essere subentrata nell'ottobre 2002 nel contratto di locazione relativo a tale bene di proprieta' di (OMISSIS) e (OMISSIS), che lo avevano originariamente locato a (OMISSIS), conveniva in giudizio gli (OMISSIS) e l'acquirente dell'immobile, la (OMISSIS) S.r.l., chiedendone la condanna al risarcimento dei danni, per aver tenuto una condotta fraudolenta rivolta ad occultare l'avvenuto trasferimento dell'immobile, cosi' impedendo all'attrice di esercitare i diritti di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39.

Si costituivano sia gli (OMISSIS), che concludevano per il rigetto della domanda, sia la (OMISSIS) S.r.l., che chiedeva di essere comunque manlevata dai suoi danti causa e proponeva pure domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto di locazione.

Il Tribunale di Genova accoglieva la domanda e condannava i convenuti al risarcimento dei danni, liquidati in euro 176.915,00, pari alla differenza tra il valore dell'immobile venduto e il prezzo indicato nell'atto di vendita, oltre interessi legali; rigettava la domanda di manleva e rilevava che, essendo stato rilasciato il bene in corso di causa, era cessata la materia del contendere in relazione alla domanda riconvenzionale proposta dalla (OMISSIS) S.r.l.. Avverso tale decisione la societa' appena indicata proponeva gravame, cui resistevano sia (OMISSIS) S.r.l. che gli (OMISSIS), i quali proponevano pure appello incidentale.

La Corte di appello di Genova, con sentenza del 25 maggio 2010, in parziale accoglimento dell'appello proposto da (OMISSIS) S.r.l., rigettava la domanda risarcitoria proposta da (OMISSIS) S.r.l., dichiarava inammissibile l'appello incidentale degli (OMISSIS) e compensava per intero tra tutte le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio di merito.

Avverso la sentenza della Corte di appello la (OMISSIS) S.r.l. ha proposto ricorso per cassazione, illustrato da memoria, sulla base di tre motivi.

Ha resistito con controricorso la (OMISSIS) S.r.l..

Gli intimati (OMISSIS) non hanno svolto attivita' difensiva in questa sede.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, lamentando "violazione dell'articolo 437 c.p.c., comma 2, in relazione agli articoli 418 e 416 c.p.c., e dell'articolo 112 c.p.c." (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), la (OMISSIS) S.r.l. deduce che la (OMISSIS) S.r.l. aveva proposto domanda riconvenzionale di accertamento della simulazione del contratto di cessione di azienda dal (OMISSIS) ad essa ricorrente e sostiene l'inammissibilita' di tale domanda, perche' formulata con la memoria autorizzata dopo la conversione del rito senza che fosse stata chiesta la fissazione di una nuova udienza ex articolo 418 c.p.c.; pertanto, ad avviso del ricorrente, la domanda in questione, non esaminata dal Tribunale, sarebbe stata automaticamente espunta dal processo e la sua riproposizione in appello sarebbe inammissibile, integrando una domanda nuova.

La ricorrente censura la sentenza della Corte di merito nella parte in cui ha escluso l'ammissibilita' della predetta domanda in via di azione ma ha ritenuto di poterla esaminare in via di eccezione impeditiva della domanda proposta da (OMISSIS) S.r.l., asserendo che, in tal modo, la predetta Corte avrebbe violato il secondo comma dell'articolo 437 c.c., che non ammette, in appello, nuove eccezioni non rilevabili d'ufficio.

1.1. Il motivo e' infondato.

Il rigetto della domanda attorea da parte della Corte di merito si fonda essenzialmente sulla mancanza di una cessione del contratto di locazione in favore di (OMISSIS) S.r.l., in difetto di un contratto di cessione di azienda, unica fattispecie in cui puo' derogarsi al disposto di cui all'articolo 1594 c.c., e, quindi, aversi una cessione della locazione a prescindere dal consenso del locatore, che certamente mancava. Correttamente la Corte di appello ha osservato che la qualificazione del contratto intervenuto tra il (OMISSIS) ed (OMISSIS) S.r.l. non integra un'eccezione in senso stretto, bensi', appunto, una qualificazione del contratto che rientra nei poteri del giudice e che la parte puo' sollecitare con un'eccezione semplice o addirittura come mera difesa. Non si e' trattato, quindi, nella specie, di eccezione di simulazione del contratto, ma - come pure evidenziato nella sentenza impugnata, v. p. 9 - di mera interpretazione dello stesso, che non risulta sottoposta a decadenze, sicche' le censure sollevate al riguardo dalla ricorrente non colgono nel segno.

Tanto premesso sotto il profilo processuale, si osserva che correttamente la Corte di appello ha rilevato che il solo trasferimento dell'immobile locato, unitamente al suo avviamento, non integra cessione di azienda, ma di contratto di locazione.

Questa Corte ha gia' avuto modo di affermare che, in caso di affitto di azienda, la qualificazione come sublocazione, ovvero come cessione dell'originaria locazione, del contratto intervenuto tra le parti relativamente all'immobile in cui e' esercitata l'azienda non rileva con riguardo all'esclusione della necessita' del consenso del locatore - prevista, per entrambi i casi, dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 36, rispettivamente in deroga agli articoli 1594 e 1406 c.c. - ma la distinzione resta, invece, rilevante nei rapporti con il locatore, dal momento che, per le azioni esercitate da o contro il medesimo, la legittimazione ad causam appartiene al conduttore originario nella sublocazione ed al cessionario in ipotesi di cessione del contratto di locazione (Cass. 16 maggio 2013, n. 11967).

La medesima Corte ha pure precisato che il vincolo di collegamento strumentale tra locazione di immobile ed azienda in esso esercitata non puo' ritenersi espresso unicamente, ed in ogni caso, dalla destinazione dell'immobile locato, ma deve essere desunto con il consueto procedimento interpretativo della volonta' dei contraenti; ne consegue che, quando l'esito di tale indagine porti ad escludere che la locazione dell'immobile sia stata dalle parti compresa nel contratto di cessione o di affitto della azienda in esso esercitata, non sono applicabili le disposizioni contenute nell'articolo 2558 c.c., che prevedono la successione automatica del cessionario o dell'affittuario dell'azienda nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale, ma opera la disciplina di cui all'articolo 1594 c.c., che vieta la cessione del contratto di locazione senza il consenso del locatore (Cass. 2 luglio 2010, n. 15700).

Inoltre, secondo la disciplina prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 36, la cessione del contratto di locazione deve ritenersi ipso facto perfezionata, alla sola condizione che sia ceduta anche l'azienda, con la semplice comunicazione al locatore ceduto, senza che rilevi in proposito l'esercitabilita', da parte del locatore, della facolta' di opporsi alla cessione stessa (da ricondursi, peraltro, necessariamente alla sussistenza di "gravi motivi"), poiche' detta opposizione del contraente ceduto, ove riconosciuta fondata in sede giudiziaria, costituisce vicenda successiva ed estranea al negozio originario e si prospetta, percio', funzionale soltanto all'elisione ex post dell'effetto negoziale gia' prodottosi con l'accordo cedente-cessionario. Pertanto, rispetto alla ordinaria cessione di contratto (che si contraddistingue per la sua struttura negoziale trilaterale), deve ritenersi che la cessione del contratto di locazione non contempla tra i propri elementi costitutivi il consenso del ceduto, mentre l'eventuale dissenso del locatore fondato su gravi motivi integra un elemento estraneo al negozio, siccome funzionale alla sospensione temporanea della cessione e - per il caso di accertamento giurisdizionale o di riconoscimento spontaneo da parte del cedente della fondatezza dell'opposizione - al venir meno degli effetti della medesima cessione, ed eventualmente alla risoluzione del rapporto di locazione (Cass. 20 aprile 2007, n. 9486). Va poi osservato che l'accertamento se le parti contraenti abbiano stipulato una locazione di immobile con pertinenze o un affitto di azienda rientra nei compiti del giudice del merito il quale deve indagare sulla comune intenzione delle parti e sui beni dedotti in contratto, al fine di stabilire se l'oggetto principale della stipulazione sia l'immobile singolarmente considerato o un complesso unitario costituito dall'organizzazione aziendale destinata allo svolgimento di un'attivita' economica. Detto accertamento non e' sindacabile in sede di legittimita' se sorretto da congrua motivazione (Cass. 15 ottobre 2002, n. 14647; Cass. 19 luglio 2005, n. 15210).

A quanto precede va aggiunto che, una volta affermato che il contratto in questione non puo' costituire una cessione d'azienda, investendo solo l'immobile e l'avviamento commerciale, e ritenuto che lo stesso integra una cessione di contratto di locazione, stante la struttura di contratto plurilaterale dello stesso - almeno tre parti, secondo la giurisprudenza costante (Cass. 29 novembre 1993, n. 11847; Cass. 7 maggio 2001, n. 6349) e la dottrina maggioritaria -, ne consegue che, nel caso in questione, e' corretta la sentenza impugnata anche sotto un altro profilo, che prescinde dalla natura dell'eccezione di parte. Ed invero la mancanza del consenso in questo contratto trilaterale da parte del contraente ceduto (il locatore) e' causa di nullita' della cessione di contratto e come tale essa puo' essere rilevata anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado (Cass. 7 febbraio 2011, n. 2956).

Non essendosi nella fattispecie all'esame verificata la cessione del contratto di locazione, ne' per effetto della cessione di azienda (che difetta), ne' per effetto del negozio trilaterale di cessione della sola locazione (per mancanza di consenso), correttamente la Corte di appello ha rigettato la domanda.

2. Con il secondo motivo si lamenta "violazione di legge, carenza, contraddittorieta' e illogicita' di motivazione, in relazione alla Legge n. 392 del 1978, articolo 36, all'articolo 2558 c.c., e agli articoli 116 e 117 c.p.c." (articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5).

In subordine rispetto al primo motivo, la societa' ricorrente lamenta che la Corte di merito, nel ritenere che la cessione di azienda fra il (OMISSIS) e l' (OMISSIS) sarebbe stata simulata, avrebbe "inanellato una serie di argomentazioni violataci di norme di diritto, incoerenti, o prive di riferimento alla realta' in esame, lacunose o contraddittorie".

La Corte di merito avrebbe erroneamente affermato che la comunicazione della cessione non sarebbe stata coerente alla previsione della Legge n. 392 del 1978, articolo 36, che ha interpretato nel senso che sarebbe obbligatorio fornire al locatore il documento formato per la cessione, e non avrebbe considerato che la comunicazione fu data ai locatori dell'epoca, i fratelli (OMISSIS), che avrebbero riconosciuto la (OMISSIS) S.r.l. come legittima conduttrice.

Sostiene poi la ricorrente l'illegittimita' della motivazione per relationem realizzata mediante la trascrizione dell'intera motivazione della sentenza n. 3973 del 2004 di questa Corte relativa a fattispecie del tutto diversa da quella all'esame. Assume altresi' la (OMISSIS) S.r.l. che la Corte genovese avrebbe dovuto affermare che nel contratto di cessione erano sicuramente indicati gli elementi fondamentali per identificare l'azienda e cioe' l'attivita' svolta dal cedente e i locali nei quali essa veniva esercitata ed avrebbe cosi' attribuito la giusta valenza ad elementi integrativi come l'avviamento. A tale ultimo riguardo, ad avviso della ricorrente, la Corte avrebbe anche confuso l'avviamento di cui all'articolo 2555 c.c., con l'indennita' di avviamento prevista dall'articolo 34, della legge sulle locazioni, assumendo che, avendo il (OMISSIS) anticipatamente rinunciato all'indennita' di avviamento nel contrattare con gli (OMISSIS), non vi sarebbe stato alcun avviamento da trasferire. Sostiene la ricorrente che cio' sarebbe errato perche' una convenzione del genere sarebbe nulla Legge n. 392 del 1978, ex articolo 79; comunque, pur a voler ritenere siffatta rinuncia valida, l'adozione di tale presupposto come componente decisiva del ragionamento volto ad escludere che, in difetto di detta indennita', non ricorresse cessione di azienda, sussisterebbe violazione di legge in relazione all'interpretazione ed applicazione degli articoli 2258 e 2555 c.c..

Inoltre, la motivazione della sentenza impugnata sarebbe comunque incongrua e illogica e la Corte di merito avrebbe pure erroneamente censurato la decisione del Tribunale nella parte in cui quest'ultimo ha ritenuto pacifico che il conduttore (OMISSIS) abbia ceduto l'azienda, desumendolo dall'interrogatorio libero del convenuto (OMISSIS), di per se' inidoneo a valere come ammissione, ed evidenziando che comunque trattavasi non di un fatto ma di qualificazione del contratto da effettuarsi in via giudiziale, cosi' non avvedendosi la predetta Corte - ad avviso della ricorrente - che il Giudice di primo grado aveva fatto corretta applicazione degli articoli 116 e 117 c.p.c..

2.1. In base a quanto evidenziato in relazione al primo motivo - l'essere cioe' il rigetto della domanda attorea fondata dalla Corte di merito non sulla simulazione del contratto di cessione di azienda ma sul difetto di tale cessione, il mezzo all'esame risulta infondato e va, pertanto, disatteso, evidenziandosi che lo stesso presenta anche profili di inammissibilita', per difetto di autosufficienza, come pure eccepito dalla controricorrente, non essendo stato riportato il tenore degli atti e dei mezzi istruttori su cui si fonda e non essendo stato neppure indicato se e in quale fase del merito i predetti atti siano stati prodotti e dove essi siano attualmente reperibili (Cass., sez. un., 2 dicembre 2008, n. 28547; Cass., sez. un., ord., 25 marzo 2010, n. 7161), ne' potendosi sopperire a tali carenze con quanto riportato nella specie nella memoria di cui all'articolo 378 c.p.c., avendo quest'ultima funzione meramente illustrativa dei motivi cosi' come proposti in ricorso (Cass. 7 aprile 2005, n. 7260; Cass. 29 marzo 2006, n. 7237; per ogni utile riferimento, v. pure Cass., ord., 23 agosto 2011, n. 17603).

3. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta che la Corte di appello abbia compensato le spese di entrambi i gradi di giudizio tra tutte le parti senza motivare in ordine alla sussistenza di giusti motivi per operare detta compensazione nei confronti degli (OMISSIS), il cui appello incidentale e' stato dichiarato inammissibile in secondo grado, con conseguente soccombenza degli stessi anche in quella sede.

3.1. Il motivo e' infondato, avendo la Corte di merito motivato, sia pure sinteticamente, in relazione alla operata compensazione, facendo al riguardo riferimento all'esito complessivo della lite, al comportamento delle parti e "alla natura delle stesse" e tale motivazione non risulta specificamente censurata dalla ricorrente.

4. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.

5. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza tra le parti costituite, mentre non vi e' luogo a provvedere per dette spese nei confronti degli intimati, non avendo gli stessi svolto attivita' difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la societa' ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita', che liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori, come per legge.
 

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