In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso, la comunicazione di recesso anticipato non può prescindere dalla specificazione dei gravi motivi

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio - Presidente

Dott. AMBROSIO Annamaria - rel. Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria - Consigliere

Dott. RUBINO Lina - Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10265/2013 proposto da:

AZIENDA SANITARIA LOCALE/(OMISSIS) OLBIA (OMISSIS), in persona del suo direttore generale Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 303/2012 della CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI SEZ.DIST. DI SASSARI, depositata il 20/10/2012 R.G.N. 99/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/06/2015 dal Consigliere Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FRESA Mario, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 62/2011, il Tribunale di Tempio Pausania, sez. distaccata di Olbia - decidendo sull'opposizione proposta dalla ASL n. (OMISSIS) di Olbia avverso il Decreto Ingiuntivo n. 541 del 2010, di pagamento di canoni di locazione emesso ad istanza di (OMISSIS) - rigettava l'opposizione, ritenendo che non ricorressero i presupposti per il recesso anticipato Legge n. 392 del 1978, ex articolo 27, invocato dall'opponente.

La decisione, gravata da impugnazione della ASL n. (OMISSIS) di Olbia, era confermata dalla Corte di appello di Cagliari, sez. distaccata di Sassari, la quale con sentenza n. 303 in data 20.10.2012 rigettava l'appello, condannando l'appellante alle ulteriori spese.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la ASL n. (OMISSIS) di Olbia, svolgendo quattro motivi.

Ha resistito (OMISSIS), depositando controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La Corte di appello - premesso, in fatto, che il recesso anticipato era stato motivato dalla ASL assumendo che "si erano resi disponibili nuovi locali in cui si sta effettuando il trasferimento dei servizi sanitari prima sistemati nell'immobile in oggetto, in ragione del fatto che tali locali presentano caratteristiche piu' idonee al loro utilizzo quali strutture sanitarie pubbliche (fra cui ad esempio l'assenza di barriere architettoniche) rispetto all'immobile in oggetto, nonche' ai fini dell'accorpamento dei Servizi volto al conseguimento di una maggiore efficienza operativa" e osservato, in diritto, che al contratto di locazione stipulato iure privatorum dall'amministrazione pubblica si applica la Legge n. 392 del 1978, articolo 27 - ha ritenuto, innanzitutto, che i motivi di recesso dovevano intendersi cristallizzati in quelli manifestati nella lettera di recesso, tra i quali non rientrava "il risparmio di spesa" addotto solo in sede giudiziale; ha, quindi, rilevato che - seppure i principi elaborati dalla giurisprudenza in materia di recesso anticipato andavano adeguati alla specifica attivita', anche non imprenditoriale, svolta dalla ASL - la semplice circostanza che la stessa avesse acquisito nuovi locali per trasferire i servizi sanitari, prima esercitati nell'immobile condotto in locazione, non integrava "i gravi motivi" per il recesso anticipato, non ravvisandosi la presenza di fatti sopravvenuti e imprevedibili, bensi' di eventi che la conduttrice ben poteva metter in conto e che essa stessa aveva concorso a determinare; ha in particolare osservato che risultava non credibile che l'ASL avesse utilizzato immobili non in regola per i portatori di handicap e che, in ogni caso, la ASL nulla poteva lamentare al riguardo, per la considerazione che si trattava di immobile locato per uso non abitativo senza ulteriore specificazione e, quindi, eventualmente utilizzabile per destinazione ulteriori rispetto alla localizzazione di servizi aperti ai pazienti.

2. Con i quattro motivi di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3, violazione o falsa applicazione dell'articolo 115 e della Legge n. 392 del 1978, articolo 27, nonche' ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5, omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. In particolare la ricorrente:

2.1. con il primo motivo deduce che la Corte di appello ha errato a ritenere irrilevante, ai fini dell'esercizio del recesso, "il risparmio di spesa"; questo, infatti, doveva intendersi ricompreso tra i motivi adotti per la risoluzione anticipata, dal momento che era stato precisato che il trasferimento della struttura era funzionale all'accorpamento dei servizi e, quindi, al conseguimento di "una maggiore efficienza operativa", efficienza che, per la PA, consiste in un risparmio di spesa.

2.2. con il secondo motivo di ricorso deduce che la Corte di appello ha errato a ritenere che la disponibilita' di nuovi immobili dove allocare uffici e ambulatori, gia' situati nello stabile dei fratelli (OMISSIS) non costituisse "un grave motivo"; in particolare, contrariamente a quanto affermato nella decisione impugnata, la disponibilita' di altro immobile non era affatto prevedibile, atteso che i tempi di costruzione di un'opera pubblica imponente e complessa sono notoriamente lunghissimi e incerti;

2.3. con il terzo motivo di ricorso lamenta che la sentenza ha errato a ritenere non credibile la presenza di barriere architettoniche nell'immobile locato, atteso che e' notoria la presenza di uffici pubblici in strutture inadeguate e vetuste e, comunque, la circostanza sarebbe incontroversa;

2.4. con il quarto motivo si duole che la Corte di appello, pur ammettendo che i principi di diritto elaborati in tema di recesso Legge n. 392 del 1978, ex articolo 27, dovessero essere adeguati alla specifica attivita' e alla natura pubblica della conduttrice, abbia contraddittoriamente omesso di considerare che tutti i locali della pubblica amministrazione, anche quelli non frequentati dal pubblico, devono essere necessariamente privi di barriere architettoniche.

3. Prima di ogni altra considerazione si osserva che le censure motivazionali, testualmente formulate con tutti e quattro i motivi di ricorso sub specie di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi del "vecchio" articolo 360 c.p.c., n. 5, prefigurano situazioni che esulano dallo specifico vizio risultante dalla riformulazione della norma, quale disposta dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, conv. in Legge 7 agosto 2012, n. 134 (applicabile ai ricorsi avverso le sentenze pubblicate, come quella all'esame, successivamente al 11.09.2012) ed esorbitano dall'ambito del controllo di legittimita' sulla motivazione, ricondotto dalla novella al "minimo costituzionale" (cfr. Cass. Sez. Unite 07 aprile 2014, n. 8053), risultando percio' inammissibili.

3.1. Con piu' specifico riferimento al primo motivo si osserva che costituisce principio acquisito nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'onere per il conduttore, di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 27, ancorche' non espressamente previsto da detta norma, deve ritenersi conseguente alla logica dell'istituto, atteso che al conduttore e' consentito di sciogliersi dal contratto solo se ricorrano gravi motivi e il locatore deve poter conoscere tali motivi gia' al momento in cui il recesso e' esercitato, dovendo egli assumere le proprie determinazioni sulla base di un chiaro comportamento dell'altra parte del contratto, anche al fine di organizzare una precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneita' a legittimare il recesso stesso (cfr. Cass. ord. 27 ottobre 2011, n. 22392; Cass. 06 giugno 2008, n. 15058; Cass. 29 marzo 2006, n. 7241; Cass. 26 novembre 2002, n. 16676). E' stato in particolare precisato che - pur non avendo il conduttore l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo e' fondato, ne' di darne la prova perche' queste attivita' devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore - si tratta pur sempre di recesso "titolato", per cui la comunicazione del conduttore non puo' prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalita' di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneita' a legittimare il recesso medesimo (cfr Cass. 17 gennaio 2012, n. 549).

3.2. Cio' posto, il motivo risulta infondato sotto il profilo della, violazione di legge, inammissibile sotto quello motivazionale anche se riguardato con riferimento al "vecchio" testo dell'articolo 360 c.p.c., n. 5. Invero la decisione impugnata e' conforme ai principi sopra esposti, avendo correttamente escluso che i motivi addotti con la lettera di recesso potessero essere integrati con quello postulato solo in sede giudiziale del "risparmio di spesa"; mentre la censura motivazionale si sostanzia in un'opinabile equiparazione tra "risparmio di spesa" e "maggiore efficienza operativa", suggerendo un'interpretazione cosi' ampia dei contenuti lettera di recesso, che - prima ancora che risultare meramente alternativa a quella assunta nella decisione impugnata-finirebbe per vanificare le stesse esigenze che il recesso "titolato" deve assolvere.

Il motivo va, dunque, rigettato.

4. Relativamente agli altri motivi di ricorso, suscettibili per la stretta connessione delle censure, di esame unitario, va innanzitutto osservato che costituisce ius reception che la disposizione della Legge n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., che consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per gravi motivi, e' applicabile anche ai contratti di locazione contemplati dall'articolo 42 stessa legge, ivi inclusi quelli conclusi in qualita' di conduttore da un ente pubblico territoriale (cfr. Cass. 22 novembre 2000, n. 15082). Inoltre - come correttamente evidenziato nella decisione impugnata - una volta che l'amministrazione pubblica agisca iure privatorum stipulando un contratto di locazione come conduttore, non si sottrae ai principi costantemente predicati in materia da questa Corte, secondo cui la situazione assunta come giustificativa del recesso anticipato ex articolo 27, comma 8 cit. non puo' attenere alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunita' o meno di continuare ad occupare l'immobile locato, ma deve avere carattere oggettivo, sostanziandosi in fatti involontari, imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo la prosecuzione del rapporto locativo.

Valga, altresi', considerare che - seppure e' indubbio che la scelta di recedere non puo' prescindere dall'apprezzamento dell'attivita' esercitata dal conduttore, quale indicata dall'articolo 27, oppure contemplata direttamente o indirettamente nell'articolo 42 citato, con la conseguenza che, ove la scelta di recedere sia operata da un ente pubblico, non puo' prescindersi dal profilo delle attivita' e dei compiti ad esso affidati - e' altrettanto certo che la qualificazione pubblicistica del conduttore, una volta che lo stesso si sia avvalso dello strumento privatistico, non consente di ritenere che la legittimita' del recesso sia apprezzata, dando rilievo esclusivamente alle determinazioni perseguite dal soggetto pubblico, seppure nell'adempimento delle sue funzioni (cfr. Cass. 19 dicembre 2014, n. 26892, che - in una fattispecie non dissimile a quella di cui al presente ricorso - ha ritenuto che la decisione di un Comune di far costruire un proprio immobile per ospitarvi detta scuola non costituisse, di per se', motivo idoneo recesso anticipato dal contratto in corso, benche' il completamento dell'edificio fosse avvenuto prima della scadenza convenzionale dello stesso e l'operazione fosse economicamente conveniente, essendo necessario che tale scelta fosse stata determinata da un'esigenza oggettiva, finalizzata a soddisfare l'interesse pubblico in questione in modo piu' idoneo rispetto a quanto gia' non avvenisse tramite l'utilizzo del bene condotto in locazione).

4.1. Orbene la decisione impugnata si colloca perfettamente nell'alveo dei principi sopra indicati, giacche' - muovendo dal ragionevole presupposto che la ASL avesse assunto in locazione un immobile idoneo all'espletamento dei servizi sanitari localizzati (e, percio', escludendo che la stessa Azienda, avente in materia specifici compiti di vigilanza, avesse adibito a strutture sanitarie locali in violazione della normativa di settore) - ha evidenziato, come la scelta di acquisire o liberare nuovi locali, in mancanza di dimostrazione di situazioni in qualche modo cogenti, costituiva espressione di una libera volonta' e determinazione del soggetto conduttore e, soprattutto, discendeva da circostanze che avrebbero potuto e dovuto essere prevedute, con l'ordinaria diligenza, gia' al momento del rinnovo della locazione; cosi' che essa non poteva pregiudicare l'aspettativa del locatore alla prosecuzione del rapporto sino alla sua scadenza.

Cio' posto e precisato, altresi', che la verifica della sussistenza o meno degli elementi che rendono particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, quale uno dei presupposti necessari perche' siano ravvisabili "i gravi motivi" legittimanti il recesso del conduttore ex articolo 27 cit., e' rimessa all'apprezzamento del giudice di merito, risultando insindacabile in sede di legittimita' se sorretta da congrua e coerente motivazione, rileva il Collegio che la decisione impugnata non presenta alcuna incongruenza logico-argomentativa, dando conto in maniera piu' che esauriente della valutazioni espresse.

In particolare, contrariamente a quanto opinato da parte ricorrente, l'affermazione, secondo cui l'esistenza di barriere architettoniche risultava non credibile, non e' affatto apodittica, trovando giustificazione nella premessa di principio circa l'esistenza di una presunzione di legittimita' delle determinazioni assunte dalla ASL al momento della stipula del contratto di locazione. Ne' vi e' alcuna insanabile contraddizione tra l'avere ritenuto che, nella valutazione dei "gravi motivi" occorresse avere riguardo all'attivita' svolta dalla ASL e l'avere, nel contempo, escluso che rilevasse l'eventuale mancanza di dette barriere; e cio' in quanto l'affermazione si giustifica con il rilievo che non era stata convenuta altra destinazione d'uso che quella generica "non abitativa".

In disparte si osserva che le deduzioni svolte al riguardo da parte ricorrente si rivelano prive di decisivita' anche sotto altro profilo; e cioe' perche' non evidenziano una situazione sopravvenuta nel corso del rapporto, dal momento che la presenza o meno di barriere architettoniche avrebbe dovuto essere verificata e valutata al momento della stipula del contratto (o almeno del suo rinnovo).

In conclusione l'esame complessivo dei motivi conduce al rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di legittimita', liquidate come in dispositivo alla stregua dei parametri di cui al Decreto Ministeriale n. 55 del 2014, seguono la soccombenza.

Infine, dal momento che il ricorso risulta notificato successivamente al termine previsto dalla Legge n. 228 del 2012, articolo 1, comma 18, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, introdotto dalla citata Legge n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in favore del resistente in euro 4.200,00 (di cui euro 200,00 per esborsi) oltre accessori come per legge e contributo spese generali. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da' atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.